二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[301: 匿名さん]

新築時点から築４０年マンションと同じ居住者構成か。
この手のマンションが世田谷、杉並を中心に増えていますね。
若い人は高値を嫌って武蔵小杉とか湾岸に逃げ出してるし、
いったいどうなって行くのかおもしろい事になりそ。ｗ

[302: 匿名さん]

居住者の年代層があまり広がると、管理の重視するポイントが違って、
管理組合が紛糾しそう…。

[303: 匿名さん]

住民がお年寄りだけだと年代層が１つだけになって、管理組合のまとまりも良くなりますか？

[304: 購入検討中さん]

老人ホームってことですか？

[305: 匿名さん]

＞300　常時売却中物件があって「オープンハウス」をやっているマンション

住友の物件はすべからくそのような物件ですが何か？。

[306: 匿名さん]

でも、実際に売れてないのと、一度売れたのに、どんどん売却する人がいるのとでは、また違わない？
前に住んでた人は、そこで亡くなってるかもしれないわけだし。

[307: 匿名さん]

買ったとたんに資産価値が下がってしまいそうですね。
年寄りは長期で見る必要がないけど、
若い人は買うの止めといたほうがよさそ。

[308: 匿名さん]

老後の心配のある７０代の老人が１億円も払って、住み慣れない土地のマンション買うかね。
年寄りは昔から住んでいるところが落ち着くんだよ。買うなら介護付き老人ホームだろ。
あまりいい加減な事言わないでね。

[309: 匿名さん]

>No.292
すばらしい想像力ですね。そんなに売り抜けたい？

[310: 匿名さん]

>年寄りは長期で見る必要ない

これって一見たしかそうに聞こえるけれど、実際そうでしょうか？

そもそも子育て世代の若手が、生涯タワーマンションに住み続けるのか疑問。
また、若い層程、勤務地、家族構成、家族構成の変化、予算など目前の諸事情が絡んで純粋に資産価値が高いというだけでは選べない。

それに対して、シルバー世代の方は終の住処として、純粋に長期的に良いものを選べるし、選ぶんじゃ！？

とすれば、若手よりむしろ高齢層のほうが長期的視点で見ているとも言える。

高齢化社会そのものが活気がなく問題がある、、、というのは日本全体の問題ですし。

そういう意味でここは『資産価値』は高いという結論になるのが筋ではないかと思います

って無理矢理押すつもりはないのですが、なんか少し『高年齢の購買層』というのに妙に不当な評価が多い気がしたので。

説明会で私が感じたのは（勘違いかもしれませんが）世間の風とは別に、買う気満々の層が粛々と待ち受けている空気を感じたというだけの事です。

[311: 匿名さん]

>『高年齢の購買層』というのに妙に不当な評価が多い

高齢者にも購買層がいるという意味では、購買層の幅が広いということであり、長所だと思いますけどね。

[312: 匿名さん]

>>310
そんなに難しい話じゃないよ。
今まで戸建に住んでいたけど年取ったらマンションの方が便利。
近くに良さげなマンションが販売中。
婆さんと相談したらマンションのほうが便利じゃない。
それじゃ戸建売って引っ越すかって感じ。

問題は、その戸建を買う人がいるかどうかだよ。
東急が引き取れば良いんだけど。
老人かが進むのが見え見えのところだけに
東急もそこまではやらないでしょ。

東急は、取りあえずは今のこれを誰であろうが売りつけるのが先決だよな。

[313: 匿名さん]

中古の戸建て、
今の不動産市況からは厳しいのではないかな、
土地が下落しているので、買い叩かれるのは必至！

[314: 匿名さん]

高齢者話でもちきりのようですが、、、
私は30代前半ですが、購入します。
私の参加した説明会は同世代と思える方も多かったですし、
担当者の方は、40代が一番多いと話していましたよ。
完全なファミリー向けよりは年齢層がやや高めとのことでしたが、
逆に落ち着いていて良い気がしています。
ただ、担当の方も価格がやや高いのを認めていて、
購入希望層もそれなりの人が多いとのことでした。
実際、説明会も品の良い感じの方が多かった気がします。
いずれにしても、今後の二子玉川の価値を創る再開発事業の一環ですし、
多少高くても、自分たちで価値を高めるという感覚であれば、
それで良いのではないかと思っています。

[315: 匿名さん]

70代もいるけど実際は30〜40代がほとんどでしょ。

[316: 匿名さん]

このマンション建設用地の所有者は、東急電鉄と不動産だけでなく、たくさんの地主さんが存在します。

約１０００戸のうち、約１００戸が、こういった地主さんに割り当てられます。

ネガレスに過剰な反応を示す書き込みがやや多いのは、こういった背景があるのではないかと思います。

と書くとまたウルサイことになるかなぁ。

[317: 匿名さん]

ほほえましいと言うか、なんと言うか、、、

まず一点め
価格が高いというのは、別に問題にはならないと思います。
買える層は、いくらでもいるのですよ。
問題は、この物件が、明らかに「割高」な点です。
実質的価値に比して、売値が高すぎる。
だからまともな買主は相手にしない。
購入希望者が「それなり」というのは、あまりいい意味にはならないと思います。
マーケット感覚がないと言うことですから。

二点め
品の良さと、購買能力は全く別物です。
相関ゼロです。

>ただ、担当の方も価格がやや高いのを認めていて、
>購入希望層もそれなりの人が多いとのことでした。
>実際、説明会も品の良い感じの方が多かった気がします

[318: 匿名さん]

品の良い感じの方が多かった‥‥貧乏臭やらコンプレックスやらが満ち溢れてる言い回しだね〜

[319: 近所をよく知る人]

>多少高くても、自分たちで価値を高めるという感覚であれば、
>それで良いのではないかと思っています。

二子玉川の価値を、この長屋マンションの住民が高める？！

おみそれしました。
大した心意気で。

瀬田や岡本の住民の方もさぞお喜びでしょうwwww

[320: 匿名さん]

AERA7月号
「マンション「9月暴落」「完売」偽造物件と貸し渋りが不動産業者を追い込む」だって。
東急の中吊りにあったので、気になって読んでみた。
最初の販売で売り切ってしまわないと、ずるずる割引せざるを得なくなりそうだね。

[329: 匿名さん]

私は様子見に決めました。
年寄りばかりが買うという事は、いずれ相続だなんだで結構中古が出ますよ。

[330: 匿名さん]

新築入居へのこだわりがない人は、中古でもいいかもしれませんね。
最近は抽選倍率が非常に高かった物件でも、中古なら竣工後すぐ買えたりするので。

[331: 購入検討中さん]

確かにタワーの中古はたくさん出ていますね。
急ぐことはないかも。竣工まであと2年もあるからゆっくり売るんだろうな。

[333: 匿名さん]

いいなー。ここに住みたいな〜。
でもウチは無理です。ここかってもきっと、
生活レベルもついていけないな。。やはり
サラリーマン価格ではないですよね。

[334: 匿名さん]

いや、例えば日系の金融機関に勤続２０年くらいで、これまでずっと社宅住まいだったような家庭なら十分購入圏内だと思います。給与収入が１２００万〜１５００万程度、貯蓄が２０００万〜３０００万くらいある家庭は少なからずあるんじゃないかな。

[335: 匿名さん]

ニコタマでタワマン。
普通のサラリーマンじゃなかったら、いったいどこの金持ちが来るかね。

[336: 匿名さん]

中国、インドじゃない？

[337: 匿名さん]

中国はもう落ち始めてます。

[338: 匿名さん]

じゃぁ、そっち頼みだった、あの辺は
さぞ大変なことになってるだろうね。

[339: 匿名さん]

>334
２０年も社宅に住んだ後、そんなローン組むなんて
年齢的に大変では？
かといって若いうちは子供の教育費もかかるし、
やはりサラリーで買うのは苦しいでしょう。

[340: 匿名さん]

>>334
>日系金融機関の勤続20年
って、それまさに俺だ。
ただ、年収は334さんの言うレンジの上限あたりだが、自己資金はもっとあるぞ。
正直なところ、年収1400あたりでは自己資金5000ぐらいないと億近い物件買うのは危険だと思う。なのでやはり普通のサラリーマンではこの物件は厳しいかな。
むしろ都心に近い所に買って仕事に最大限精力を傾けるのがサラリーマンの生きる道かな。

[341: 匿名さん]

というか、サラリーマンが都内に住もうと考える方が厚かましい。
千葉か埼玉に住めば良い。（通勤時間は1時間半以上かけること）

[342: 匿名さん]

>>341
東京、神奈川がガラすきになりますね〜。

[343: 匿名さん]

サラリーは神奈川の川崎や戸塚や南武線にも住んじゃダメなの〜？

[344: マンコミュファンさん]

＞３４１
浅はかとしか言いようのないコメント。
日本橋勤務なら千葉方面は至便。
新宿勤務の埼玉も同様。

[345: 匿名さん]

このマンションの広い部屋に住みたいです。

[346: 購入検討中さん]

サラリーマンだと、６千万から７千万くらいが限度かな。
そのくらいのレンジに収まれば、超人気物件。

[347: 匿名さん]

６千万なんて、近隣中古でもそれ以上してるのに、
収まらないだろうね。。

[348: サラリーマンさん]

>>346
江東区か墨田区なら都心に近くてこのレベルでもじゅうぶん買えますね。
中の上のリーマンクラスは結局この２区に集中居住することになるんですかね？
共働きにも便利ですし。

まあ、ここは価格的にセレブ御用達です。

[349: 匿名さん]

>>347
でも中古売れていない。
高値つけるのは自由。

[350: 匿名さん]

>>348
教授は廃業したのかね？

[351: 匿名さん]

豊洲に在庫が、あふれ、
練馬や三鷹よりも安値地域とデベに判断され、学級崩壊です。

[352: 匿名さん]

>348　二子タマでセレブ・・・涙が出そう

[353: 匿名さん]

買えない人の妬みはほっておきましょうね。

[354: 匿名さん]

ほっておかれるのは、あなたの方ですねぇ。
超割高物件、賢明な人は誰も買いませんからぁー。

[355: 匿名さん]

セレブは川っぷちなんかに住まなくってよ〜、オホホホホ。

[356: 購入経験者さん]

にこたまや〜
名実ともに
崖っぷち

[357: 匿名さん]

こうやって価格とブランドは守られるのか
売れちゃったら本当にアンチ涙目ですね

[358: 申込予定さん]

この物件はプレイス、プラン、プライス（坪400万であれば）とクオリティー全てが完璧です！
唯一無二の物件、販売が待ちどおしい。

[359: 匿名さん]

３Ｐですね。

[360: 匿名さん]

これから郊外マンションは厳しい視点で判断する必要があります。
ここが東●ではなく、三○などの一流デベならまだ救われたと思います。

[361: 購入検討中さん]

プレイス

川沿い低湿地。アドレスは世田谷区玉川。地ぐらいも低い。
しかも、周辺は岡本、瀬田、上野毛とブランド住宅地で肩身がせまい。
本マンション建設地に匹敵するくらい大きな隣の地所が
何に使われるか未だに分からない。数年空き地で放置プレーの可能性
が非常に高い。

反対側は、破廉恥な若者と、河原の民のための公園。


プラン

早くも旬を過ぎた縦長の長屋、またの名をタワマン。
なぜか決まって地盤の悪い場所に建つ。

プライス

超・間が悪い、勘違い設定。
買う前から、３割の含み損という異例の高値。
ちなみに頼みの綱のプラウドタワーも、このところ、中古売り出し物件の
なりふり構わない値下げが目に付きます。正直ヒサンです。
ついに350万付近まで下がってきたけど、それでも全く売れません。
これが相場です。

[362: 匿名さん]

08年上半期の人気マンション１位は「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」ネクスト

　住宅・不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストはこのほど、
「人気マンションオブニッポン2008上半期」を発表した。
（ http://shinchiku.homes.co.jp/edit/ranking/2008_half ）
　それによると、全国１位を獲得したのは、「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」となった。
多摩川を囲む豊かな自然と駅前に広がるブランドショップという、自然環境と生活の利便性が
調和した環境が支持された。
　同調査は、08年１月１日から６月30日までに同社サイトに掲載されたマンション3,071物件のうち、注目を集めた物件を人気ランキングとしてまとめたもの。


やっぱり、良くも悪くも注目されている物件なんだなぁ。
日本一だって！

全く誰からも興味を示されないマンションよりは、幾らか可能性があるかもね。

[363: 匿名さん]

アンチさんの宣伝効果もあって人気高いみたいですね。
いっつも上にあるんだもん。

[364: 購入検討中さん]

さきほど、ＷＢＳで
タワーマンション今年８０棟、来年７０棟との報道。
供給過剰にならないかとのこと。

最近、すごく増えましたよね。
品川付近でも、タワーマンションばかりが建っていて驚きました。
本当にどうなんでしょう？

マンション価格の高騰に購買力が追いつかないそうです。

[365: 匿名さん]

>>361

350万付近のプラウドタワーってどこに出てましたか？
その辺だったら購入検討ゾーンに入って来るんですけど…。
Yahoo!不動産とか見ても億ションばかりだし、＠400万超えているものばかりで。
どのサイトで見つけられましたか？

[366: 匿名さん]

自分の足でさがせ

[367: 匿名さん]

じゃあ適当ってことですね。
根拠もなく言ってみただけか。
ホント安値期待のバカばっかでやってられんわ。

[368: 物件比較中さん]

皮肉なものね。
ムサコと豊洲と並んでる（笑）

[369: 匿名さん]

>>366

じゃあ、根拠なき適当なレスということで、評価させていただきます。
お疲れ様です。

[370: 匿名さん]

でも表参道で駅近築浅で坪380万円だからなあ、

プラウドも時間の問題ではないか

http://www.nomu.com/detail/index/id/392384/

[371: 匿名さん]

81ｍ2で月家賃35万でしょ。
坪350万でも高くね？

[372: 匿名さん]

81㎡＝24.5坪

24.5坪×＠350万円＝8,575万円（Ａ）

家賃月額35万円×12ヶ月＝420万円（Ｂ）

420万円÷8,575万円＝4.89％（利回り(年)）


比較的賃貸利回りが低いとされる城南地区においては、＠350万円であれば
近隣と比較して低すぎるというレベルではない。
決して都心とは比べものにならないが…。

[373: 購入検討中さん]

載ってますよ。ネットに。
300万円台半ばのプラウドタワー二子玉川。
yahoo不動産しか知らない人は、ちょっとまずいよ。

マーケットは情報力が全てです。

[374: 購入検討中さん]

＞81ｍ2で月家賃35万でしょ。

ってどこのこと？！

二子玉川は、いいとこ坪1.1万とかだよ。
81平米で35万なんて、絶対ないって。

募集賃料はいくらに設定しても自由だけどね。

[375: 匿名さん]

平米賃料０．３２万円＝坪賃料１．０５万円が相場のようです。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/souba/data/m26.shtml

[376: 匿名さん]

81㎡＝24.5坪

24.5坪×＠350万円＝8,575万円（Ａ）

家賃月額26万円×12ヶ月＝312万円（Ｂ）

312万円÷8,575万円＝3.64％（利回り(年)）

一番の問題は、郊外に賃貸需要が本当にあるのかってこと。

[377: 購入検討中さん]

84㎡、南向き、3LDK、5F：8000万円、21Fなら、1億円。。

[378: 匿名さん]

どこに載ってますか？私も探せないので教えて下さい。
何処も彼処も希望小売価格しか載ってない。

> 載ってますよ。ネットに。
> 300万円台半ばのプラウドタワー二子玉川。
> yahoo不動産しか知らない人は、ちょっとまずいよ。

[379: 匿名さん]

>370
表参道の物件、南側に窓がない低層物件。
そりゃ安くしなけりゃ売れなかろう。

[380: 匿名さん]

ここに住みたいで−す

[381: 匿名さん]

プラウドだよ。
募集賃料から引いても１，２万でしょ。

> ってどこのこと？！
>
> 二子玉川は、いいとこ坪1.1万とかだよ。
> 81平米で35万なんて、絶対ないって。
>
> 募集賃料はいくらに設定しても自由だけどね。

[382: 匿名さん]

この値段では買う気がうせました。
中古が出るのを待ちたいとおもいます。

[383: 匿名さん]

そりゃ、庶民には高いから買う気が失せるでしょ。
もっと大衆向けの物件にお行きなさい。

[384: 購入検討中さん]

実際借り手が付いてない物件の家賃自慢されても

しかもこれから、大量のタワマンが供給されて、
相場が壊れるの目に見えてるのに。

賃貸オーナー業は長期のビジネス。
こんな相場需給なのに、高値の郊外新築を買って
賃貸にまわすなんて正気の沙汰ではない。

賃貸にまわすなら、都心の中古に限るよ。

[385: 購入検討中さん]

378

マンコミュでもたびたび名前が出るサイトで見ましたよ。
でも、都心があんだけ下げてんだから、プラウドタワーも
もっとさがるはず。

ヒント：「タワー」

[386: 購入検討中さん]

＞募集賃料から引いても１，２万でしょ。

だから、それは、募集賃料によるんだよな。

意味不明だな。
なんでも1-2万引きゃ借り手が付くなら、
初めから100万のっけとけってことだろ。

そんなことあるかい。

フタコは賃貸市場は完全に供給過剰だよ。
今現在既に。

[388: 匿名さん]

本気で言ってる？
する訳ないでしょ。
マトモな感覚の持ち主なら、皮膚感覚で分かるはず。

[389: 匿名さん]

No381です。

自慢してるつもりは全くないんだけど。この家賃から
坪350万の売値は高いと主張したつもりです。

売り物件は相当高めに設定されてるだろうけど、
賃貸物件って周辺相場見て、それなりに設定してるん
じゃないの？プラウド81m2も現在50万で貸し出し中
なんて書いてるHPもあるから、35万まで下がってきたんだ
と思ってみてたんだけど。

フタコって供給過剰って言うほどマンションないでしょ。
もともと狭い地域だし。便利なところではあるが、
ごちゃごちゃした地域だし、需要がそんなにあるとも
思ってないけど。

>実際借り手が付いてない物件の家賃自慢されても

>フタコは賃貸市場は完全に供給過剰だよ。
>今現在既に。

[390: 匿名さん]

世田谷は賃貸で儲ける場所ではないのですよ。昔からの常識。
でも出口価格は高いからブランド品とおなじ。

住宅地にこたまの高層マンションに住むって楽しそうだと思うな。
相当売れると思うよ不要層に。

[391: 匿名さん]

二子を住宅地と言ってる時点でニワカ決定。
あそこは商業地＆下町&スラムで、
崖上の用賀、瀬田、上野毛が住宅地。
イメージ戦略がひどいな。
いくら代沢、代田、北沢が近いからって、下北沢を
住宅地って言うか？

[392: 匿名さん]

二子玉は高級住宅ブランドではないでしょう、高島屋と商業店舗がぱらぱらあるだけの場所。４０代後半から上の年代には通じるかもしれないが、それ以下のお金がある層はすでに見向きしないエリアというのが実感。田園都市線の三茶・駒沢から向こうは郊外というイメージ。

[393: 購入検討中さん]

392

いや、君はレベル低すぎる。

郊外にも高級住宅地はあるんだよ。
むしろ、明治後年・大正からは山手線の外側に高級住宅街は出来た。

駅としての二子玉川はおしゃれなショッピング街を連想させる。
たしかにこの高島屋で買い物をする人の財産・年収は相当に高い。

しかし、それは、この周辺で言う、瀬田・岡本・上野毛・深沢・弦巻や、
やや離れた、田園調布周辺および成城周辺からの買い物客であり、
お膝元の、「世田谷区玉川」は、住宅街としては平均点以下のクラスの街。

人が集まる場所としての「二子玉川」および、その周辺の高級住宅街に
他にはない輝きがあることは、それなりの人なら必ず知っているが、
このマンションが建つ場所は、はっきり言って、ひどい場所。

マンション建設なんかすべき場所じゃないよ。

[394: 匿名さん]

392は、多分、地方出身者だろ。

豊かな郊外、郊外の高級住宅地は、東京でしか、なりたたないコンセプトだから。
何でも中心街がいいと思ったり、イヤに山手線内にこだわる手合い。

[395: 匿名さん]

どちらにしても二子玉川は「郊外の高級住宅地」ではないだろ。

[396: 匿名さん]

うーん、ここは相変わらず醜いスレだな。

[397: 匿名さん]

二子玉川を否定しながらも、この板に張り付いてる不思議な人達。
よほど暇なのでしょうか。

[398: 匿名さん]

あなたもネ

[399: 住まいに詳しい人]

掲示板なので意見自体は多様であって構わないのだが
話が噛み合わないのには閉口してしまいます

同じ二子玉川という呼称であるエリアの話をしていても
地元の人間は瀬田や上野毛とは別のエリアであるという認識だし
地元以外だと、周りもひっくるめてはじめて二子玉川が成立すると考える人も多い
（実際は「フタコタマガワ」「フタコ」「ニコタマ」と呼び方さえバラバラｗ）

またタマタカについても「この町を象徴する金持ちが集まる店だ」という人もいれば
「イオンに毛が生えた程度のただの郊外店」とバッサリ切り捨てる人もいます

このヘンの住宅地って、緑が多くて広々した高級住宅地だと思う人もいれば
え、高級住宅地？高級住宅地というのは、由緒がある都心の・・・という人もいます
　
とにかく、この町は色々なことで認識の違いが多すぎるんだよね
＃わざと“街”ではなく“町”を使ってます
　
　
その根本にあるのは「フタコは都市なのか？郊外なのか？」という
構造的な理解の問題なんです
　
『二子玉川アーバニズム』という、玉川高島屋ＳＣの開発を軸に
1900年頃から1990年代まで、この町がどのような変化をして来たのかを
まとめた書がありまして、読んでみると、
昔からみんな同じことを自問自答しているわけで
おそらくマンション開発の担当者も悩み続けたのでしょう

この計画って実は東京ツインパークスとほぼ同価格、同規模なわけで
他の物件と比較して云々とかいう競合を気にするレベルではなく
もー有無を言わさず客を平伏させる圧倒する記号性が必要としています

しかし都心風のタワーにしても、都心至上主義者は偽物と捉え
川沿いの環境を謳っても、郊外住宅地主義者はタワマンは眼中にない
二子玉川は人気の町でも、ターゲットは思いの外狭いのかもしれないわけで
ホントに＠410でいいの？って感じですね

[400: 匿名さん]

大丈夫です。まったく問題なく売り切れます。