二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[232: 物件比較中さん]

＞重要説明事項にあたる水害

　昨年の新聞記事　
　↓　　　　　↓

多摩川増水で東京・世田谷区が避難勧告

台風による大雨で増水した多摩川（７日午前８時過ぎ、東京・世田谷区で）　
強い台風９号の影響で、東京都と神奈川県境を流れる多摩川がはんらんする危険があるとして、
東京都世田谷区は７日午前６時２０分、玉川１丁目と玉川３丁目の住民計６２７世帯、１２２５人
に対し、避難勧告を出した。

多摩川の水位が道路まで１メートルと迫っており、
国土交通省京浜河川事務所は土のうで増水を防ぐなどしている。

（2007年9月7日10時35分 読売新聞）

[233: 購入検討中さん]

＊水害→現在住んでいる自分が一番よく知っていますよ。都心部の水害リスクご存知ですか？
＊２項目目以下→これらは二子玉川ライズとは関係ありません。マンション全体の問題です。

まあ、ネガレスの中でも敵対心（本当は同業の恐怖心？）丸出しのレスはやめて下さいね。

[234: 購入検討中さん]

>>昨年の新聞記事

これは堤防より川側の事です。
再開発地域は該当しません。
野村のプラウドが該当します。

地域の詳細を知らない、あるいは知っていて誤解させる、ような書き込みは自粛して
くださいね！

[235: 匿名さん]

近隣の人はよくわかってますよね。
水害のネガレスする人は、台風のときの新聞ネタだけを記述したり、公共土木事業推進のためのありもしない浸水予想統計を載せたりですね。
いいんですけど、参考になりません。

[236: 購入検討中さん]

案外ここって弱点おおいのね

[237: 物件比較中さん]

じゃ、検討やめたら？

[238: ビギナーさん]

ここって、自分が富裕層だっていう自慢やら、強烈なネガレス批判がすごいですよね。
おもしろいです。

[239: 物件比較中さん]

それにももう飽きました〜

[242: ご近所さん]

>>235

ええ、よく知っていますよ。こないだの丸子川の増水のことも。
(あなたももちろん知っていますよね?)　
もしかしてご一緒に川を覗き込んだ人?
私は数年前にポストに入っていたハザードマップはそれこそ公共土木を推進させるべく出したものだと
疑っていたのですが実際、よく分からなくなりました。
温暖化が年々ひどくなっているのかもしれません。

[243: 物件比較中さん]

No44 No46
この記事が重要説明事項のことかな？

[245: 匿名さん]

豊洲ネタはスルーしましょ
相手しなくていいですよ

[246: 入居済み住民さん]

ここはネガレスに対する、リアクションが特に面白いです。

[247: 匿名さん]

都合が悪くなると必ず他地域(特に豊洲)を持ち出し
話題変更に必死になる　ナントカの一つ覚え

その前の投稿内容こそ　重要な要点だろう

[248: 購入検討中]

豊洲の購入者はこのスレ見てる暇ありません。地元のスレでいっぱいいっぱいですよ。
豊洲は最近劇的に良くなったと思うけど、ここの開発には敵わないでしょう。

[249: 匿名さん]

豊洲物件のスレッドはどこも荒されてましたね。同じ時間に書き込みされているよそのスレッドでも無関係に豊洲の話を持ち出されています。ここもそのひとつなんでしょう。
豊洲の住人ではなく豊洲に固執した荒しさんが大活躍していると思いますので、削除依頼を出すのがよいと思います。

[250: 購入検討中さん]

地球温暖化で確実に天候の予測がつかなくなってきている昨今、
水害を無視することはできません。
おそらく、ここの唯一、そして、最大の無視できない弱点なんでしょうね。
私も、水害がひっかかっています。

[252: 購入検討中さん]

豊洲ネタは興味ないのですが・・・
豊洲は新浦安とか船橋とかの近くだから、あちらと比較してはどうでしょう？
城東の方は興味あるんじゃないかしら？

[253: 匿名さん]

今日、久々に横浜から出てフタコに行ってきました。
やっぱり、あの雰囲気は憧れです。みなとみらいには無い自然な雰囲気とどことなくハイセンスな雰囲気が両立していて。
かなり工事も進んでいるようでしたね。是非購入したいです。
あとは値段だけです。ガンバリマス。

[254: 物件比較中さん]

ほんとうに行きましたか？
今は二子玉川周辺はただの工事現場ですよ
どこの雰囲気に憧れたのか、さっぱり分かりません！
いい加減なイメージ戦略をひろげないで！
水害で取り上げられているのは
二子玉川、再開発地域付近を流れる丸子川流域の浸水予想です。
これは東京都の発行したもののようですよ！
その上重要説明事項にも該当するようです。

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[255: 購入検討中さん]

再開発街区全体は、今の道路面より２階部分まで盛土されるので、
２メートル浸水してもマンションエントランスはその上部ですよー！！

[256: 購入検討中さん]

駐車場はどーなるの〜？

[257: 匿名さん]

大型台風のような大雨が降ったら　マンション自体は平気でも
回りは洪水かよ

[258: 購入検討中さん]

本気で検討中の善良な皆さんは、神田川の氾濫リスクと、それに伴う
洪水被害予測知っていますか？

よ〜く調べてみて、それから256や257のような営業妨害ともとれる
ネガレスに反応するかしないか決めましょう！

これはどうみても、普通の人の書き込みではないですね。

私は普通の人間です。

[262: 匿名さん]

ありゃりゃ

いきなり核心突くから、地主さんが何書けばいいか考え込んじゃったよ。

>このマンション建設用地の所有者は、東急電鉄と不動産だけでなく、たくさんの個人地主が存在します。

>約１０００戸のうち、約１００戸が、こういった個人地主さんに割り当てられます。
>彼らの中には、自己居住せず、売ろうと思う方もいると思います。

>ネガレスに過剰な反応を示す書き込みがやや多いのは、こういった背景があるのではないかと思います。

>と書くとまたウルサイことになるかなぁ。

[264: 購入検討中さん]

本当に購入を検討しているものですが
前期の洪水時の駐車場の対策はどのようになっているのでしょうか？
ネガレスとかではなく本当に心配です。
どなたかご存知の方
ご解答いただければ幸いです。

[267: 購入検討中さん]

価格云々ではなく
一回でも水没したら
資産価値ががた落ちじゃないですか・・・

[268: 匿名さん]

本当にこのスレは低地・湿地帯・洪水が好きですね。
地質学研究スレかと思いました。

[269: 購入検討中さん]

本気で検討している側に立って考えてください
坪400万でも坪500万でもかまいませんが
自分の愛車が水没する危険性があるマンションは
資産価値、危険性など
いろいろな意味で考えさせられてしまいます。
今日は説明会の日、楽しみです。

[270: sirotte]

水害対策？
マンションの入口が高くなったりすること？
ありえないでしょ。水害対策は役所とか行政に確認したら？
マンションで対策を講じてるってことはありえないでしょ？
だって、周りは水没する訳でしょ。
普通に考えればわかることでしょ。
だいたい数万分の１やそれ以上の確率の事考えてたら何も
買えないと思うんですけど。
岩手宮城内陸地震だって山がひとつ無くなるぐらいの断層
できたりして・・・それってどんな構造だって倒壊するし、
９．１のテロだって同じだし、賃貸だって一緒でしょ？
買えない人は一生買えない理由考えてたほうがいいよ。
そういう人って必ずと言っていいほど絶対失敗しないとか
言ってそう。

[272: 匿名さん]

>>270
多摩川に関しては数万分の一の確率でなく(ってか、何の分母?)
<想定雨量:概ね200年に一度起こる程度の大雨、多摩川流域の2日間総雨量457mm>とマッブに書かれていましたよ。
また丸子川も含む中小河川流域に関しては<平成12年9月発生の東海豪雨、総雨量589mm、時間最大114mmをもとに
多摩川を除く区内中小河川流域における浸水予想区域や浸水の程度、避難所を示したもの>だそうです。

しかも温暖化が進んで、逆にスパンが早まる、もしくは最悪、被害の程度が予想を上回ることも考えられます。
んー。

[273: 購入検討中さん]

No.271
汚い言葉ずかい、人間の品性が疑われますよ！
二子玉川駅を降りて確認してみてください。

[274: 購入検討中さん]

No.273
誤った言葉づかいも人間の品性が疑われますよ。
投稿前に内容を確認されることをおすすめします。

[275: 匿名さん]

この物件は水害対策とってるとおもいますよ。

＞敷地全体が人工地盤で道路より5ｍほど嵩上げされていて、3階くらいの階高で車が通らない緑が多いオープンスペースとなる。

これは4スレ目に書き込まれた以前の説明会でのコメントです。水害対策を取っている、すなわちシリスクがあることをデべも理解しているということでしょう。駐車場の防潮板（プラウド五反田にもあるようですが）などもあるんじゃないかと予想しています。この辺はしっかり対策をとられているか確認するしかないと思いますね。

最終的には大雨が降りそうな夜は高台のコインパーキングに止めに行くしかないと思います。

[276: 匿名さん]

盛土だから大丈夫っていう言い方はどうでしょう。
一般には盛土は最も嫌われますよ。

地震がなくても、突然陥没したり、土砂崩れが起きます。
近年よく報告例を見ます。

特にこの辺は表土の体積が薄くて、地下水位が高いので、強く懸念されます。

昔から人が住居を構えて来なかった土地は、どんな技術をもってしても、
なかなか完全には克服しがたいものです。

よくよくご深慮のほどを。

[277: 匿名さん]

まぁ、共同事業主としての個人地主の存在は、ここに限ったことではないけど、
ここは百戸と、数が大きいので、個人が特定されまいという安心感からか
特に無責任な高値正当化論がかまびすしい。

正直、見るに耐えない。（高いという人を、貧　乏　人扱いは言語道断）

購入・入居後のこと（こういう人と同じマンションに住むこと）
を想像すると、却って気持ちが萎えてしまう。

勿論、大多数の人は、おとなしく事の成り行きを見ておられるとは思うが。


>約１０００戸のうち、約１００戸が、こういった個人地主さんに割り当てられます。
>彼らの中には、自己居住せず、売ろうと思う方もいると思います。

>ネガレスに過剰な反応を示す書き込みがやや多いのは、こういった背景があるのではないかと思います。

[279: 匿名さん]

もうネガレスしないって言ってたのにね、、、

[282: 匿名さん]

No278＝再開発によって潤う地主

[283: 購入検討中さん]

本日の説明会に出席された方、何か情報はありますでしょうか。

[284: 匿名さん]

低層の建物の間取りの情報がありましたらお願いします。

[285: 匿名さん]

荒らしが引き合いに出す「埋立地」は新住民の2割が外国人です。
しかもそのほとんど（8割）が中国や韓国などアジア系です。
外国人を差別するつもりはありませんがコミュニティを形成する上で
住民の国籍を考慮する人が多くてもおかしくはないと思います。

江東区の外国人率は4％を超えていますが、世田谷区は1.5％程度です。
国籍同士のコンフリクトを避ける意味でも「埋立地」を避ける人は多いということですね。

[287: 匿名さん]

ついに二子玉も江東区にライバル心を燃やすようになったか。
ここも実力坪３００万円前後かも。

[288: 匿名]

この物件に限らずだが、そもそも都県境のニコ玉で高層タワマンという構想自体、コンセプト不明。
仮にやるとしても、本来なら安さを売りにするしかないでしょう。

[289: ちなみに]

玉川（多摩川）沿い河川敷には 800人以上の　いえなき方々が　ブルーシートのお宅にお住まいです。
近隣先行住民であるかれらと、ぜひ良好なコミュニティを築きあげてください。

[290: 匿名さん]

800人もいる？

[291: 匿名さん]

昨日説明会行ってきた者です。

会場には確実に70代以上と思われる方々が半数近くいらっしゃって驚きました。

予算的にも、心情的にも確実に買える、買うという方々の雰囲気満点でした。

低層棟は前回以上の情報無し、販売開始は実際は１２月ぐらいになるとのこと。

８月末までには正式価格を決定するが、現在予算的にも反響が上々でその方向で進みそうなニュアンス。

価格表以外、正直中身の薄い形式的な説明会でした。強気なのか！？

よく考えると、大きな川が前にあって、大きな公園も接していて、駅前充実、それでいて一応高級住宅街世田谷という、地盤ぐらいしか突く所の無い物件なのでは！？と思えて来ました。　

まだ色々動き回れる私自身は武蔵小杉でも豊洲でも三鷹でもいいなとは思いますが、７０代以上の方々にはこれ以上条件の整った所は無いのではないでしょうか。

特に郊外の古くなった一戸建て売って８０００万ぐらいになる層が、そう広さも必要でなく・・と大量に押し寄せる気が！

[292: 匿名さん]

70代が押し寄せるかは別として購入者のお金の元になる可能性は確かに十分ありますよね。
マンションって体の良い2世帯住宅として良いですから。

70前後というと階段が無くて、鍵一つで出かけられる年寄りにとってのマンションの利便性を考慮し始める時期だし、孫と一緒に多摩川縁で遊ぶことなんかも想像しているのでしょう。戸建を売って、それを資金として息子の家の頭金出してあげて、我が家も引っ越そうみたいな感じの人がいるでしょうね。棟が違えば奥さまもそれなりの距離が保てて頭金だしてもらえるならしょうがないか？、みたいな感じでしょうし。

さらにニコタマの特徴として都心との距離感があって自然を売り物にできるから隠居感覚にも良いんですよね。

[293: 匿名さん]

高級住宅街…ね〜^o^；

数十年前地方から上京し、リーマンとしてコツコツ働いてようやくリタイア。ここに価値観見い出せるのは、そんな方々が多いのかな。

[294: 匿名さん]

しかし、そんなに都合よく戸建が売れるとは思えないな。
年寄りがマンションに引っ越して余った戸建を高く売ろうとする・・誰が買うのかね？？？

[295: 匿名さん]

年寄りは今より狭いとこに引っ越せるという強みがあるよね。
70歳だと多くの人はローンの残債ないし、退職金もある。

いまどき高齢者の金を当てにしている商売ってたくさんあるからこの物件もその一つなんでしょ。

[296: 匿名さん]

お年寄りが多いってことは、以前懸念されていた田園都市線の混雑悪化には多少好材料
なんですかね。
田園都市線利用者としてはGood news!

[297: 匿名さん]

>>295
杉並のも老人相手物件でしたね。
完売したんだろうか？

[298: 匿名さん]

老人の終の棲家。電車に乗る人はほとんどいなくて、老人が川沿いを散歩している姿が似合う街。
葛飾柴又と似ている。

[299: 匿名さん]

東急はそんなに金持ちの年寄りがいると見ているのかな？
なんせ１千戸だから気が遠くなる数だよな。

[300: 匿名さん]

購入者に高齢者の方が多いとすると、10年前後で居住者もかなり入れ替わることになるんでしょうかね。実際に住んでいて問題なくても、常時売却中物件があって「オープンハウス」をやっているマンションというのは、なんとなく世間の評価は下がりそうに思うのですが。

[301: 匿名さん]

新築時点から築４０年マンションと同じ居住者構成か。
この手のマンションが世田谷、杉並を中心に増えていますね。
若い人は高値を嫌って武蔵小杉とか湾岸に逃げ出してるし、
いったいどうなって行くのかおもしろい事になりそ。ｗ

[302: 匿名さん]

居住者の年代層があまり広がると、管理の重視するポイントが違って、
管理組合が紛糾しそう…。

[303: 匿名さん]

住民がお年寄りだけだと年代層が１つだけになって、管理組合のまとまりも良くなりますか？

[304: 購入検討中さん]

老人ホームってことですか？

[305: 匿名さん]

＞300　常時売却中物件があって「オープンハウス」をやっているマンション

住友の物件はすべからくそのような物件ですが何か？。

[306: 匿名さん]

でも、実際に売れてないのと、一度売れたのに、どんどん売却する人がいるのとでは、また違わない？
前に住んでた人は、そこで亡くなってるかもしれないわけだし。

[307: 匿名さん]

買ったとたんに資産価値が下がってしまいそうですね。
年寄りは長期で見る必要がないけど、
若い人は買うの止めといたほうがよさそ。

[308: 匿名さん]

老後の心配のある７０代の老人が１億円も払って、住み慣れない土地のマンション買うかね。
年寄りは昔から住んでいるところが落ち着くんだよ。買うなら介護付き老人ホームだろ。
あまりいい加減な事言わないでね。

[309: 匿名さん]

>No.292
すばらしい想像力ですね。そんなに売り抜けたい？

[310: 匿名さん]

>年寄りは長期で見る必要ない

これって一見たしかそうに聞こえるけれど、実際そうでしょうか？

そもそも子育て世代の若手が、生涯タワーマンションに住み続けるのか疑問。
また、若い層程、勤務地、家族構成、家族構成の変化、予算など目前の諸事情が絡んで純粋に資産価値が高いというだけでは選べない。

それに対して、シルバー世代の方は終の住処として、純粋に長期的に良いものを選べるし、選ぶんじゃ！？

とすれば、若手よりむしろ高齢層のほうが長期的視点で見ているとも言える。

高齢化社会そのものが活気がなく問題がある、、、というのは日本全体の問題ですし。

そういう意味でここは『資産価値』は高いという結論になるのが筋ではないかと思います

って無理矢理押すつもりはないのですが、なんか少し『高年齢の購買層』というのに妙に不当な評価が多い気がしたので。

説明会で私が感じたのは（勘違いかもしれませんが）世間の風とは別に、買う気満々の層が粛々と待ち受けている空気を感じたというだけの事です。

[311: 匿名さん]

>『高年齢の購買層』というのに妙に不当な評価が多い

高齢者にも購買層がいるという意味では、購買層の幅が広いということであり、長所だと思いますけどね。

[312: 匿名さん]

>>310
そんなに難しい話じゃないよ。
今まで戸建に住んでいたけど年取ったらマンションの方が便利。
近くに良さげなマンションが販売中。
婆さんと相談したらマンションのほうが便利じゃない。
それじゃ戸建売って引っ越すかって感じ。

問題は、その戸建を買う人がいるかどうかだよ。
東急が引き取れば良いんだけど。
老人かが進むのが見え見えのところだけに
東急もそこまではやらないでしょ。

東急は、取りあえずは今のこれを誰であろうが売りつけるのが先決だよな。

[313: 匿名さん]

中古の戸建て、
今の不動産市況からは厳しいのではないかな、
土地が下落しているので、買い叩かれるのは必至！

[314: 匿名さん]

高齢者話でもちきりのようですが、、、
私は30代前半ですが、購入します。
私の参加した説明会は同世代と思える方も多かったですし、
担当者の方は、40代が一番多いと話していましたよ。
完全なファミリー向けよりは年齢層がやや高めとのことでしたが、
逆に落ち着いていて良い気がしています。
ただ、担当の方も価格がやや高いのを認めていて、
購入希望層もそれなりの人が多いとのことでした。
実際、説明会も品の良い感じの方が多かった気がします。
いずれにしても、今後の二子玉川の価値を創る再開発事業の一環ですし、
多少高くても、自分たちで価値を高めるという感覚であれば、
それで良いのではないかと思っています。

[315: 匿名さん]

70代もいるけど実際は30〜40代がほとんどでしょ。

[316: 匿名さん]

このマンション建設用地の所有者は、東急電鉄と不動産だけでなく、たくさんの地主さんが存在します。

約１０００戸のうち、約１００戸が、こういった地主さんに割り当てられます。

ネガレスに過剰な反応を示す書き込みがやや多いのは、こういった背景があるのではないかと思います。

と書くとまたウルサイことになるかなぁ。

[317: 匿名さん]

ほほえましいと言うか、なんと言うか、、、

まず一点め
価格が高いというのは、別に問題にはならないと思います。
買える層は、いくらでもいるのですよ。
問題は、この物件が、明らかに「割高」な点です。
実質的価値に比して、売値が高すぎる。
だからまともな買主は相手にしない。
購入希望者が「それなり」というのは、あまりいい意味にはならないと思います。
マーケット感覚がないと言うことですから。

二点め
品の良さと、購買能力は全く別物です。
相関ゼロです。

>ただ、担当の方も価格がやや高いのを認めていて、
>購入希望層もそれなりの人が多いとのことでした。
>実際、説明会も品の良い感じの方が多かった気がします

[318: 匿名さん]

品の良い感じの方が多かった‥‥貧乏臭やらコンプレックスやらが満ち溢れてる言い回しだね〜

[319: 近所をよく知る人]

>多少高くても、自分たちで価値を高めるという感覚であれば、
>それで良いのではないかと思っています。

二子玉川の価値を、この長屋マンションの住民が高める？！

おみそれしました。
大した心意気で。

瀬田や岡本の住民の方もさぞお喜びでしょうwwww

[320: 匿名さん]

AERA7月号
「マンション「9月暴落」「完売」偽造物件と貸し渋りが不動産業者を追い込む」だって。
東急の中吊りにあったので、気になって読んでみた。
最初の販売で売り切ってしまわないと、ずるずる割引せざるを得なくなりそうだね。

[329: 匿名さん]

私は様子見に決めました。
年寄りばかりが買うという事は、いずれ相続だなんだで結構中古が出ますよ。

[330: 匿名さん]

新築入居へのこだわりがない人は、中古でもいいかもしれませんね。
最近は抽選倍率が非常に高かった物件でも、中古なら竣工後すぐ買えたりするので。

[331: 購入検討中さん]

確かにタワーの中古はたくさん出ていますね。
急ぐことはないかも。竣工まであと2年もあるからゆっくり売るんだろうな。