二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[2: 匿名さん]

結局のところ純粋に住環境を考えるなら、田都の神奈川県側など
他にもっと良い場所はいくらでもあるわけで、ここを検討に入れる
人は二子玉ブランドを考慮していることになると思います。（なんだかんだ
いっても田都で人気Ｎｏ．１の駅でしょうから）他地域ならもっと
広くて条件の良い部屋が買えたとしても「自分は二子玉に住んでいる」
という満足感がどれだけ自分にとって重要かが購入のポイントになる
のでは、と考えています。

[3: 購入検討中さん]

＞０２
そのとおりだと思います。
神奈川はイヤという方の書き込みも時々見られますが、
田園都市線の良さは多摩川を超えた先にあるというのも事実ですよね。
川崎市宮前区、横浜市青葉区＆緑区、その先の東京都町田市まで緑豊かな住宅街（なかには邸宅街も）が広がっています。
ただ二子玉川ブランドへの憧憬を培ってきた東急自らが、この地で坪４００万を切るような値付けは到底できないでしょう。

[4: 匿名さん]

再開発地域は水害のリスクは避けられない地域

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[5: 物件比較中さん]

坪単価３７５万。
五反田のタワーと一緒ってあり得ない。

[6: 購入検討中さん]

>田都で人気Ｎｏ．１の駅でしょうから


なこたないよ。

少なくとも小金もち以上の人は、二子玉川なんか「住みたくない」
遊びに行く分にはいいが。

セキュリティ上、最も危険なのは、不特定多数の「通りすがり」の存在と、
グレ気味の若者、外国人、低所得者などなどが入り込む隙があること。

加えて、道路事情や、水害リスクなど勘案すると、
駒沢大学-桜新町-用賀の三つの各駅停車駅がより望ましい。

周辺をよく知らない人、若い人、セキュリティ含めた最も基本的な住環境
を考えない人、住むところとショッピングする場所の区別が付かない人、
とにかくメジャーなところに住みたい背伸びしてるお上りさん、神奈川県民
でない限り、小金もちなら、地味好みになるのが世の常。

[7: 匿名さん]

二子玉川ブランドなんてないでしょう？
少なくとも、住宅地として、二子玉川はブランドなんかじゃないね。

そう思ってるのは、少なくとも沿線の人じゃない。

二子玉川には高島屋があり、そこにはブランド・シップが軒の連ねて、
そこで、周辺の高級住宅地から来たお金持ちが買い物する。
それは事実。

しかし、駅周辺がブランド住宅地かと言うと、そんなことはないね。

前のカキコにある新玉線（と未だに言うね。区別のために）の近くの駅や、
大井町線、東横線の近くの駅、或いは成城なんかのお金持ちが来るのであって、
河原の低地と、高島屋は近くて遠い別世界。

こんなの地元の人なら誰でも認識してる。

[8: 匿名さん]

>06

イメージとしては、「よみうりランド」に近いと思います。
駅名は「二子玉川園」から二子玉川にもどっちゃったけど。

郊外のちょっとした行楽地、のんびり広々としたところ、という感じ。
ここにタワーが建って、空が狭くなって、ビル風吹いたら、それ自殺行為。

だったら、青山行った方がずっといいって話。

[9: 匿名さん]

伊勢丹本店で買い物はしたいけど、歌舞伎町には住みたくないってこと？
ちょっと違う？

[10: 匿名さん]

確かに、二子玉川は住宅地としてのブランド力は全くない。
世田谷区玉川というアドレスも、はっきり言って、世田谷の中では
かなりシャビーなイメージ。

でも、まぁまぁ便利だし、ブランドでないことを理解して、気取らずに
安い住宅が手に入るなら悪くないかもしれない。

ただ、問題は社会インフラのキャパが完全に飽和していて
大規模物件一つで事故の可能性、慢性的過剰な混雑、パニック的状況が
避けられなくなる点。道路、鉄道、駅中（プラットフォーム）
病院、学校など。

更に事態を悪化させてるのは、このことを誰よりも知っている東急
と地主が、倫理観のかけらもなく、こういったダウンサイドには言及せず、
実態のない「ブランド価値」をごり押しして、タダでさえ土地簿価の極端に低い
高収益物件を更に高値で売ろうとしている点。

世の中CSRなどと言ってる折に、ここまで反社会的で、反倫理的な行いが
上場企業によって引き起こされそうになっている状況が全く理解できない。

[11: 匿名さん]

整理しますと
問題は、

-インフラの貧弱さが、社会不安を引き起こすレベルに到達している（この物件が更に留めをさす）
-土地簿価が極端に低いのに、消費者に還元されない
-郊外住宅地にタワマンといういかにも日本的センスのなさ（個人的には、これは相当罪深いと思う）
-ブランド価値なき土地に、無理やりブランド主張（ま、よくあるね。これは）

ってこと？

やっぱり初めの二つは許しがたいなぁ、私も。

[12: 匿名さん]

墓碑銘にはこう刻んでくれ

理念なき企業、ここに眠る。
吾に一寸の理念と、公器たる自覚の心さえあらば！

[13: 匿名さん]

>10
はげどう

[14: 匿名さん]

>956

あ、あのー、その地域って？等々力や上野毛のことでしょうか？？
で、そこは「川上」なんですか？？？？？？？？？
で、「川下」の玉川を見下してないよと？？？？？？？？？？

釣りですよね？

いつから、「川上」と「川下」の話になったのか？
「川上」と「川下」が住宅街としての優劣にどんな関係があるのか？？？？？？

やっぱり全く持って箸にも棒にもかからない、という感じですか。
この物件の支持者と、「世田谷区玉川」アドレスは。


>952 その地域に住んでる住民（私）がそう思っているんだから、川下川下・・ってそれほど下に見>てないってことだよ！

>川下に無理矢理したいのは、もっと川下の劣等感の固まり達でない！？　

>劣等感のある人は、常に下を見つけようとする。

[15: 匿名さん]

不動産は簿価云々ではなく、マーケット価格で販売されるもの。
11は相当無知な人だな。

ネガレスご苦労さん。地球温暖化防止のため、夜は早く寝てね。

[16: 匿名太郎]

貸したり売ったりという投資対象としては、どんなもんでしょうかー？

[17: 匿名さん]

もうワンパターンのネガレスに飽きた。
下記ネガレスは新鮮味がないのでもう効果ありません。
ネガレス隊の人達は工夫が足りません。もしかして頭 悪いのですか？
せめて他のネガレス考えてください。楽しみにしてます。

＜聞き飽きたネガレス話題＞
・川下だから住宅地の価値がない。
・二子玉川にはブランド力がない。
・水害災害に弱い危険なエリア
・豊洲や小杉の方がマシ。
・値段が高過ぎて完売できない。
・東急は会社が危ないのに何考えてるんだ。
・セレブは二子玉川なんて利用しない。Poorな買物客しかいない。
・河原でラッパーや若者がうるさい。決して安眠できない環境である。


＜ネガレス隊の存在理由＞

地道にネガレス続けていれば、何組かの購入見送り客が出るかもしれない。
購入見送り客がたくさん出れば多くの売れ残りが出ていつか値下げに踏み切るかもしれない。
今は坪４００万円でもいつかは坪２５０万円に下がる可能性もゼロではない。
坪２５０万円にならないと買えない同士よ！君もネガレス隊に入隊し給え！！
代沢に住んでるとか上野毛に住んでいるとか嘘８００並べて、二子玉川ライズを貶めるのだ！！
頑張れネガレス隊！！特攻だ！ネガレス隊！！明るい明日を目指して地道にネガレスを続けよう！！

[18: 匿名さん]

＞１０，１１，１２
しかし、どのスレ見ても思うけど、下がれコールの大合唱は本当に醜い。
高いと思ったら買わなきゃいいじゃん。

土地代が安いのに高くしすぎとか、ブランドイメージ作りすぎとか、言ってるけど
利益優先の企業にとって当たり前のことですよ。

[19: 匿名さん]

いや、当たり前じゃないですよ。

利益の盲目的な追求は企業の寿命を明らかに縮めます。
適正利益という概念をご存じないですか？

企業の根幹はGoing concernです。

東急が、自社マーク解説のところでも謳っているけど、
企業は末永く（永遠に）存在し続けるべきもの。

そのためには、（CSRの対象である地域社会を含め）
ステークホルダーに対して万遍なく利益が行き渡るように
しなければならない。

鉄道という社会インフラを担う企業ならなお更です。
ところが、ここは長らく経営不在で、財務が弱いので、
なりふり構わぬ、市場価格を無視した到底無理な価格付けを
してくる。ボンクラ経営の尻拭いを消費者に押し付けてくる
とんでもない会社と思います。


＞土地代が安いのに高くしすぎとか、ブランドイメージ作りすぎとか、言ってるけど
＞利益優先の企業にとって当たり前のことですよ。

[20: 匿名さん]

>>19

だから聞き飽きたって言ってるじゃない。
しつこい人ですね。

[21: 匿名さん]

高ければ、買わない、それもひとつの手だ。
勿論買わない。

しかし、より多くの人が認識を共有することによって、
市場価格の是正が、早くスムーズに起る可能性はある。

金融・不動産市場は未だに情報の非対称性が存在する。
特に、日本は搾取の構造が根深く残るので、こういう場所で
価格の適正化を訴えるのは、全く価値のない行為ではないように思います。

[22: 匿名さん]

アゲアゲ派はむちゃくちゃ旗色悪いな。
勝負付いたね。

[24: 匿名さん]

地権者の鼻息あらいとこですね＜ライズ

[25: 匿名さん]

どんなにネガレスしたって坪400万円で売れちゃうんだなこれが。
でも第一期販売200戸だとすると、今度は800戸売れ残ったってネガレス隊が大騒ぎするんだ。
広告打てば売れてないから広告するんだとか、やっぱり250万の価値しかないとか、>>17の繰り返し。

もうネガレス隊はハエやゴキブリだと思って無視するしかないね。
どんなに退治しようと思っても殺虫剤も効かないし言葉も通じない。
匿名掲示板なんて害虫の出入り自由な厨房みたいな存在だから仕方ないよ。

[26: 匿名さん]

これだけ執拗に高い高いと騒いでいるということは、そこまでして欲しい人が多いということでしょうね。
自分に興味の無いペルシャ絨毯が100万だろうが1000万だろうが気にもなりませんが、あと少し下がれば買いたいという物は毎日お店のショーウインドーをのぞくようなものです。

横浜に家を買おうと思ったら、この辺も大して価格が変わらなかったということでこっちにしたという人を最近よく聞くので、その感覚でここを買えると思ったら高すぎるのでショックだった人が多いのだろうと思います。

[27: sirotte]

ここのスレはなんでこんななの？
くだらない応酬じゃなくてもっと物件の情報ないの？
どんなにここで騒いでも価格は変わらないよ。
＠400万前後でも買いたい人（私もですけど・・・）は
買えばいいし、お金があってもなくても買いたくない人は
買わなきゃいいじゃん。人の購入意欲、動機に文句を言うな。
価値観の違い!!

[28: 匿名さん]

買う買わない以前に、
開発反対住民がネガレスを続けてるんじゃないの？

[29: 入居前さん]

>27

お金が無くて買えない人はどうすれば良いのでしょうか？？？

やっぱ、この板でいちゃもん？？？

[30: 匿名さん]

あきらめて、もっと安い地域で妥協するしかないでしょ。
その方がネガレスに時間かけるよりよほど建設的。

[31: 申込予定さん]

ネガレス部隊の人達は高くて買えないのが死ぬほど悔しくて粘着してるんでしょうね。
私もパークマンション六本木とか広尾ガーデンフォレストとか欲しかったですけど高くて買えないので普通に諦めました。
でもそこが不当に高いとか環境が悪いとか執拗にケチつける気持ちはなかったし、少なくとも物件掲示板にネガレス書き込もうと思ったこともないです。
でもここに常駐しているネガレス部隊はまるで親の仇みたいに>>17に書かれている罵詈雑言で煽って毎度同じ攻撃を繰り返すばかり。
買えなくて悔しい気持ちは分かるけど、いい大人のすることじゃないと思いますよ。

自分で恥ずかしいと思わない、自分を哀れに思わない思考回路の心構えやコツを教えて欲しいくらいです。
二子玉川を僻地呼ばわりして都心より高い価格設定を非難してますけど、ネガレス部隊の皆さんは自分で僻地呼ばわりするマンションすら買えない経済事情なのですから、恥ずかしさを自覚したほうがいいですよ。
ここを検討している人達はネガレス部隊の人達の意見なんて聞いても仕方ないと思っています。
単純にお呼び出ないと気付いて欲しいですね。
ハエはいちいち自分が目障りかどうかなんて考えないでしょうけど、やはりハエはとても目障りで邪魔です。

[32: 匿名さん]

「マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負」
週刊ダイヤモンド編集部　2008年07月07日
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

[33: 購入経験者さん]

お金が無くて買えない人はここだけじゃなくて買えないんじゃないの？
多少なりとも自分の収入に見合ったところで検討するのが買いたい人じゃないの？

[36: 匿名さん]

二子玉バンザイ！の称賛隊も十分偏った考えで文面をみていると同じ穴のムジナだと言う事をわかっていない。
ネガレスを罵倒する姿勢はとても見苦しく、この板を品を自分達がなくしてしまっている。
検討版なのだから、称賛だけでなくネガティブな意見があって至極当然。
余裕のある都心物件スレではネガレスに過剰反応はしない。

[37: 買いたいけど買えない人]

ここは、東急が高値で買った土地ではなかった
川沿い
低湿地
不景気感
→二子玉川という駅でも場所が場所だけに価格が安くなるものと
思い込んでいた人が多数
→購入検討者多数
だったわけです。

東急が期待にこたえるような価格を出して欲しいのです。

簿価が低ければ、それなりの利益を出して売り切ってしまうのが賢い方法かと
みんなが思うわけです。

あの価格は、場所が場所だけに再開発を考慮しても高いですよ。

本当にあの価格でも適正だと思って、買う人がいるんでしょうかね。
この先行き不安の中。

[38: 匿名さん]

この値段でも、きっと完売すると思いますよ。
タマタカや多摩川や再開発でできるショッピングモールや公園などを考えると、それなりの質の生活が徒歩圏内で十分できますから。
売れ残るなんてきっと甘い。

[40: 買いたいけど買えない人]

再開発分のプレミアムと川沿いの土地の性質で
プラスマイナスゼロ。
割高価格にはならないってことです。

[41: 匿名さん]

私、まじめに検討しておるものですが、皮肉なもので、こういう板では、ネガティブ材料の書き込みのほうが役に立つんですよね。

なぜかと言うと、ポジティブ要素はデベさんのパンフに10倍くらいに拡大されて、全て触れられてるから。

ネガティブの書き込みは、やっかみが入っている部分もないではないが、結構、地元の人のビビッドな実感が書かれてるケースもままある。

ポジティブ派の人は、ネガティブ派の人の非難や、「400万でも全然売れると思いますよ」（それは単なる願望？？）的なカキコミだけでなく、「これこれここがポジティブ、対市場価格の4割高プレミアムを正当化する要素」みたいな書き込みを是非お願い致します。

[42: 匿名さん]

＞売れ残るなんて甘い？

えーと、どういう意味？ニホンゴ、ムツカシーネ。
一戸たりとも売れるもんかい！って感じ？（そこまでの物件ではないような、、、、）

もしかして、カワカミ、カワシモの書込みしたヒトかな。
さすが河原の民。

[43: 匿名さん]

「安く買えましたから値下げしました」なんて用賀のオーケーみたいなこと、
不動産でできるか？

　安く仕入れて高く売る、これが経済。

「簿価が低いから安く売れ」っていうネガレス派は代々木系か？

[44: 匿名さん]

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
だれか専門家の方教えてください！

[45: 購入経験者さん]

結局、都心が買えない人が買う

[46: 匿名さん]

>見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
>デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
>だれか専門家の方教えてください！


①重説にあたると思います。
②販社（仲介）がはいるので、説明義務はデベにはありません。
③さんざん過去レスで話題になっているので、あなたの書き込みは新鮮味が全くありません。

　専門家より

[47: 買いたいけど買えない人]

不動産価格の値上がりは取得時の用地の値上がり
が原因だから、不動産価格が値上がりしても消費者は仕方がないと思った。ということ。
で、現在は、用地取得時の値段が高かった時期のものが着工し、どうしても
高値で売らなくてはならない。だから、この経済環境の中、高い売値になってしまう。
でも、ここは違うということです。用地の取得は決して高い価格ではなく、むしろ、ほとんどゼロで取得している。もっとも、電鉄の所有物なのですから。電車をとおしたことで価値のある土地を保有していたわけです。
要は、消費者の立場になってないということ。
企業は、もうかればそれでいいのかということ。
存在意義は、企業が儲かるためではなく、社会にどれだけ貢献できるかということではないですか？企業の行動は、お金だけがすべてですか？ということです。
それが感じられるから東急の印象が悪いということ。それで、批判が殺到しているわけですよ。
消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。
原価の積み上げで適正な価格で提供して欲しい、ただ、それだけです。
それなりの利益が出ればいいじゃないですか。ということです。
おそらく、価値観の違う方にはわからない議論でしょうね。

[48: sirotte]

価値観の話をしたら違う批判を受けちゃったみたいですね。
言ってる意味が違うんですけどそう取っちゃうわけですね。

それよりトリプルガードシステムの東急セキリュティのICカードのメールサービス
対応の小学校、塾は周辺にどのくらいあるのかご存知の方いらっしゃいますか？
昭和女子は対応してるのか知っている方いますか？

[49: 匿名さん]

>>47さん
きっと貴方は良い人なんだろうけど、経済や不動産を全くわかってない人だ。
市場経済における適正価格とは、「購入者が買ってもよいと思える最大の価格」ですよ。
原価とは関係ないです。

47さんは「沿線住民に安く不動産を提供することでブランドイメージを高めるべき」というご意見
だと思われますが、それも筋違いでしょう。

値段を下げたらブランドイメージはかえって下がりますからね。
沿線の不動産価値を維持するためには、この物件の価格は一定以上に維持しておきたいのが
東急の本音でしょうし、それは企業としては当然の行動かと思います。

[50: 契約済みさん]

＞４７
自分に都合よく安くなって欲しいだけでしょ。

＞消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。

坪４００万で買っても喜ぶ消費者はいっぱいいると思うが。
坪２５０万で売り出して抽選で外れるよりはよっぽどまし。

[51: 物件比較中さん]

47さん
あんたア○か？
企業の存在価値は収益を極大化して株主に還元すること。
顧客なんぞカモでしかない。
カモの喜ぶ顔なんぞ見たいハズもない。見たいのは株主さまの喜ぶ顔。それが資本主義。

[52: 匿名さん]

>>47
　朝日新聞を愛読するあなたにはわからないだろうけど、原価が高いから売値が上がるのではない。

　あなたの考えが正しかったら、相場よりも高く売れる三井三菱は、最も反社会正義的企業に
なりますね。連結で２兆円の利益をあげているトヨタは諸悪の根元。

　企業は利益をあげないと納税できない、社員にも給料を払えない、メソナ（死語？）もできない。
社会貢献はできないわけですよ。

　戦後の民主主義教育が、「間違いだらけの進歩的文化人」を生んだ典型的症状と思います。

[53: 匿名さん]

なんだ、このスレは・・・
狂っている。

[54: 匿名さん]

昭和女子は対応しているのかとはどういう意味でしょうか。

[55: 匿名さん]

しょがないよ、それだけ欲しい人が多いんだから・・・

[56: 匿名さん]

>>47の意見は大笑いｗ

＞要は、消費者の立場になってないということ。
＞企業は、もうかればそれでいいのかということ。

は？企業は儲からなければ存在意義がないんですけど？それが経済の原則です。
消費者の立場に立って物件を赤字価格で設定しろと？
言ってることが自分本位過ぎます。あなたこそ企業の立場に立ってくださいな。

＞存在意義は、企業が儲かるためではなく、社会にどれだけ貢献できるかということではないですか？
＞企業の行動は、お金だけがすべてですか？ということです。

それだけと限定的な質問されても困るんですけどね。
逆に儲からない企業が社会に貢献できるんですか？
100円で仕入れたものを80円で売ることがあなたの言う社会貢献ですか？くだらない。


＞それが感じられるから東急の印象が悪いということ。それで、批判が殺到しているわけですよ。
＞消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。
＞原価の積み上げで適正な価格で提供して欲しい、ただ、それだけです。
＞それなりの利益が出ればいいじゃないですか。ということです。

つまり安く提供して私を満足させると言いたいのですね。
400万で売れるものを250万で売ることが社会貢献ですか。
世間一般的にそれは「株主に対する詐害行為」と言う背任行為です。
原価がいくらだったかなんて消費者の知ったことじゃないでしょ？
親子3代で住んでいた土地建物を、買う人を喜ばせたくて安く売る個人がいますか？
昭和初期に取得した社用地を、簿価が安いからと言って市場価格より安く売ったら株主になんて言われるか想像できませんか？

＞おそらく、価値観の違う方にはわからない議論でしょうね。

金の無駄遣いの強要を、価値観の違いで片付けますか？
すさまじい人ですね。
あなたは無理してここを買わなくていいです。

もしここが売れ残ったら竣工後にダンピング販売します。
でも売れ残らなかったら安く売られることはありません。
あなたの価値観と市場経済とどちらが勝つでしょうかね？

[57: 匿名さん]

まぁまぁ、皆さんそう熱くならずに。

４７さんのような方もここを注目しているというところからして、今回のプロジェクトが相当広範囲に注目を集めていることが分かります。

最終的な価格がいくらで出るか楽しみですね。

[58: 匿名さん]

47さんが相当叩かれてますね　笑）
ビジョナリーカンパニー（古！）にも登場する某社のステートメントには
顧客利益の最大化も明示されています
永続的な原価低減の努力を行い価格を下げることで顧客の利益に貢献する、みたいな
内容だったと記憶しています
47さんの内容はおかしいですが、51さんのようにステークホルダーを株主に限定して
論ずることも正しいとは言えないでしょう

しかし、47さんの脳味噌でもここを検討できるぐらい稼げるとは...日本は平和ですね

[59: ご近所さん]

2a街区に109シネマズが入るみたいですね。
映画館入るといいな〜と思ってたので嬉しいです。
きれいな街が完成するのを楽しみにしてます。

[60: 匿名さん]

掲示板はネガレスの方が役にたつ。
誰かも書いていたが罵詈雑言もあるが、その中に本当こともある。
特に周辺住民らしいレスは役立つ。

購入前提であればあるほど、逆にポジレスは要らない。

[61: 匿名さん]

なんだ今日は、革命戦士VS特高警察の巻きかよ。
宗教戦争みてぇだよ！

[62: 匿名さん]

No60さん　
その通りです。
ネガレス大歓迎
どんどん書き込んでください！

[63: 匿名さん]

>>59

映画館といえばここに昔二子東急があったね。
ロードショウではなくいわゆる名画座
２本で１０００円くらいだったかな。
いまみたいにレンタルビデオも普及していなかった
から、学生のころよく見に行きました

[64: 匿名さん]

No.56 by 匿名さん　
この方は販売関係者ですか？

[65: 匿名さん]

駒沢、上野毛、梅が丘、世田谷代田あたりの物件で坪280〜350ぐらいですね

[66: 匿名さん]

もっと高いでしょ？

[67: 匿名さん]

今年はそんなものじゃない？

[68: 匿名さん]

坪350なんて全然ないでしょ。もっとずっと安いよ。
駅距離とか逐年で違うけど、梅が丘や代田がなんで
比較されてるの？地元の人じゃないね。

あの辺は200万前半からありますよ。
それでもほとんど出来ないけど。

世田谷の不動産は「止まってます」

[69: 匿名さん]

先日説明会に行ってきたものです.
この物件でいくつか気に入らないところがあるのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

1. 人の動線は２階(１階は駐車場)ということで、駅とマンション(III街区)の間はリボンストリートなるもので結ばれるということですが、II-a街区が竣工(2012年?)するまでの間は II-a 街区を横切ることができないので、II-a 街区の南側を回って駅まで行き来する必要がある.
2. II-a 街区は当初ホテル・事務所棟が建つ予定であったが、地権者が計画を見直し中であり、何が建つかは分からない.
3. 駐車場は１階であるが、タクシー等で帰宅した場合、各棟のエントランス(=２階)に車寄せがない(そもそもIII街区の２階部分は乗り入れ不可)、また１階駐車場は入居者しか入れないために、周辺の道路で降りなくてはならず、雨の日に濡れずに建物に入ることができない.

ＭＲ事前案内会の予約はできたのでとりあえず見に行こうとは思っているのですが、ご意見お聞かせください.

[70: 住まいに詳しい人]

>あの辺は200万前半からありますよ。

ふーん、具体的な物件名をあげてみてよ

売れていないとは言え
パークホームズ世田谷梅丘＠323.8
世田谷代田レジデンス＠521.7
シティハウス世田谷代＠381.1
だよ

[71: 匿名さん]

>>70
いわゆる砂上の値段ですよ。
戸数が少ない物件は多少の売れ残しを発生しつつ、賃貸に回しながら
どうにか格好を維持しているが、綱渡り状態。
大規模マンションが出てきたら、
白日の下に、その実勢価格と言うか、
真の値段が明らかになってきますよ。

本物件に対し、
強烈な反対が周辺部から起こったのは、
結局、自分の資産が値崩れを起こすのではないかと、
敏感に感じたからでしょう。

[72: 匿名さん]

>>71

ほぅ、70の言っているのが砂上の値段であり、今後200万前半まで下がっていくと…。
では、そこまで待ってみるか！ってそこまで下がらんだろう。

小田急線沿線は特に苦戦している物件は多いよな。
シティハウス世田谷代田は仕様は高いもののやはりちょっと高いよな。
世田谷代田レジデンスはちょっと一般人が買える値段じゃないんで、ゆっくり販売か？
梅が丘は仕様からして割高感があるな。
ＳＨ世田谷代田⇒300万中盤、梅が丘⇒300万ギリくらいまでは調整の必要があると思う。
ただ小田急と東急ってのもだいぶ格差があるでしょ？同じ物差しで比較するのも違う気が。

ちなみに東急田園都市線で言えば、駒沢大学のベリスタ駒沢400万超、桜新町の
パークハウス新町櫻雅400万超といまだに極めて高い価格設定。
個人的にはここに400万出せる羨ましい方は駒沢の物件がオススメだが、二子玉川が
いい人はやはりどうしても二子玉川なんでしょうか？

[73: 匿名さん]

>>72
そんなに短期間には下がらないが、
長期で見れば坪２５０万円は確実だと思うよ。

根本的部分で、
マンションは立地と利便性である点を今一度よく考えたほうが良い。
色眼鏡無しで、素直に再評価してみればどうだろう。

[74: 住まいに詳しい人]

>いわゆる砂上の値段ですよ。

酷いね
>あの辺は200万前半からありますよ。
と言っておいて、それはナイよなぁ

ライズを含めて、高すぎるのは周知のことだが
ウソはいけませんよ

[75: 匿名さん]

何が何でも価値を落としたいんでしょ
買えない物件にはすぐこれだからなぁ

[76: 匿名さん]

過去の値段を是として、
ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

[77: 匿名さん]

>>73

250万は確実だって言うけど、この辺りで駅徒歩圏（10分以内）、超一流デベ物件
という条件で、2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件って
どこがありますか？

いずれにせよ、どんな物件でも一律250万ってのは結構乱暴な予言だと思うんだけど。

[78: 住まいに詳しい人]

>過去の値段を是として、
>ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

過去とは？
2007年？2006年？2005年？2004年？2003年？2002年？・・・

[79: 匿名さん]

売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
謎です。

[80: 匿名さん]

69は、「築年」と書いてる時点で、中古も含めたコメントなのは
子どもでもわかるはず。

[81: 住まいに詳しい人]

>売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
>謎です。

「売れていない」というコト自体に意味があるわけでｗ

まぁ「売れていない」と言って
平均＠500オーバーの『世田谷代田レジデンス』でさえ
１戸は売れているコトになっているわけで
プロには分析の材料になります

[82: 匿名さん]

小田急と田園都市線は
住民の年齢構成が全く違うよね。
電車に各一回のればすぐ気付くが。

[83: 匿名さん]

>>77
とにかく世の中の動きが見えていないと言うか
目をふさいでしまっている業者多すぎ。

見たくない心情はよく分かるが、
購入者を間違った方向に引きずり込むのは感心しないな。

[84: 匿名さん]

間違い探しになってんな。
（デベの価格付け間違い・相場読み違い）

[85: 匿名さん]

ここ1000戸のマンモス団地なんだけど。
中低層の小規模物件割高物件でさえ
売れ残った高価格住戸の価格が
何の参考になるのでしょう。

プロは違うねｗ

[86: 匿名さん]

蓋を開けて瞬間蒸発したら面白いね
アンチ涙目必至

[87: 匿名さん]

普通プロは出来た価格を追うもんだと思うがなぁ。

[88: 匿名さん]

こういう人が、atHOMEに何百件と出てる、二子玉川の空室の家賃から
投資利回りははじいちゃうんだろうね。それで投資いや投機。
俺はデータ重視だ！なんちゃって。

それは募集家賃。しかも恐ろしい数の空室があることにまず注意するべき。

[89: 匿名さん]

去年の今頃までの相場覚えてるでしょ。皆さん。

一方に勢いがついちゃったら、売り出し価格や、先週までの相場なんか関係ないって。
これから世田谷で350万超なんてjokeにもならないでしょ。

いまはとにかく下げる局面。市場が底を見るまではひたすら下げて下げて下げる。
下げてる間は、「下がったら買いたい」なんて言ってた奴の手も引っ込んだまま。
底を見ないと。底が丼だけ深いは分からない。
バーナンキは9年の後半までは確実に沈むと言ってるし。

今日の欧州市場は注目。
UBSとぶか？！

[90: 匿名さん]

>>88
賃貸は利便性重視になったから、
こんなところに高い家賃出して借りる人は稀。

募集賃料は相変わらず高いから、
これでＰＥＲはじいたら間違いのもとですよ。

とくに酷いのは、東急でも支線、
大井町線、池上線、多摩川線で高い家賃払って住もうって人はいないよ。

[91: 匿名さん]

４７氏はでてこないのかな？　反論マダー？

　　　　　　　　　　　　　　ny厨より

[92: 購入検討中さん]

>>73
この無責任な発言なに？
＞「坪250万円は確実だと思うよ。」
確実と断定しておいて推量形で締める日本語っておかしくない？
つまり自信も知識もないんでしょ？

2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件ってどこがありますか？
という問いかけにも答えられないし根拠のない発言であることは明らか。

新玉川線か大井町線沿線で坪250万まで下がった物件ってグランフォート用賀しか思い当たらない。
平均価格は坪280万ぐらいだったけど低層階なら坪250万も豊富にあった。
大京は言うまでもなく超一流デベに属さないけどね。
宇奈根や鎌田みたいなバス便の僻地なら坪250万まで下がった物件あるけれど、
そのへんをゴチャ混ぜに考えてるんじゃない？

自分は本物件を坪350万が妥当と評価してるけど、さすがに坪400万はやり過ぎだと思う。
北向きか東向きで低層階で坪300万前後の80㎡台がないかと期待してたけどなさそうなので諦めモード。
売れ残るのを静観して待つのはネガレス組と同じスタンスだけどデタラメ吹聴するレスには腹が立ってしまう。

[93: 匿名さん]

上場企業財務のことが分かってる人があまりいないようなので、
ちょっと書かせてもらいます。

まず、会社全体として利益がどれだけ上がってるか、ということと、
一つ一つの商いでどれだけ儲かるかということは、ちょっと違います。

会社全体としては、東急電鉄は全くダメダメ企業です。

しかし、ぬるま湯につかりたい平凡なサラリーマンの勤め先としては、
あるいはやる気のない肩書きだけの重役が、大過なく余生を過ごすための資金の出し手としては
とてもいい「会社」です。

バブルで翻弄され、経営者が判断を誤り（判断力が全く欠如しており、決断できなかった）
バランスシートは大きく毀損した状態が長く続いています。
ここ数年はよくはなりつつありますが、これは相場によるところが大きく、
経営陣の能力とはあまり関係ありません。

（金儲けマシンとしては電鉄は「存在意義」は希薄です。でもそれは西武だってそう。でも、鉄道は間違いなく社会インフラだから。生活密着企業だから。せめて、よき企業市民としては「存在意義」を示すべき。）

で、個別の案件でやったら大きく儲けるのはやっぱりご法度です。
以前のカキコミにもあったけど、価格設定は勿論コスト積み上げから出た価格も検討するし、
類似事例からつけられそうな価格も考慮する。購買層の購買能力も考慮します。

商社や小売と違って、不動産デベは、一個一個の商いの規模がでかいため、
仕入れ簿価も外から比較的分かりやすい。
また、販売価格も非常に高く、購買者側は何十年ローンなんて組んで買う人も多いため、
売り手のとる利幅については、相当な適正さが求められるのも事実。

ここは簿価が恐ろしく低いのは自明だし、
相場が悪いのも自明
そこで高めの価格設定した東急が叩かれるのはやむなしでしょ。

[94: 購入検討中さん]

まぁ、子どものお遊び以下ですよ。
日本の鉄道会社の経営なんて。

世界中探したって、なかなかない。

[95: 匿名さん]

>>94

なんで？

[96: 匿名さん]

ここの荒らしは相場で大損した人のようだな。
同情はしないがね。

[97: 匿名さん]

>>95
なにが？

[98: 匿名さん]

長期では250万では決して止まらないでしょう。
過去においてさえ、バブル期の異常な相場を除けば、平均は250万を下回る。
しかし、その過去においては、日本は世界一の経済成長国であり、
人口も世帯数も増えていた。日本円自体も1ドル360円から79円まで上昇した。

これからは、経済成長はほぼゼロ。
単身世帯を除いた世帯数はどんどん減るし、バルブ以前の相場レベルも永くは保てない。
円自体のデバリューもさけられないから、長期で見たら、250万維持はベストケースとしても描きにくいシナリオでしょ。

英語か中国語が公用語になるとか、移民完全自由化とか、ものすごい減税とかない限り無理でしょう。

[99: 匿名さん]

>>83

77だけど、文章の意味が分かりません！
少なくとも私業者ではないのですが・・・。
この辺のマンション価格の動向には詳しいつもりですが、桜新町〜二子玉川辺りで
250万の超一流デベ＆駅近物件なんてなかったと思うんですが（あってもごく少数）、
私の間違いでしたら事例を教えてくださいませ。
超一流（三井・住友・地所・野村）でお願いいたします（1階・地下は除く）。

[100: 匿名さん]

GF用賀が底値！？
92さんが知ってる相場は、ここ5-6年でしょ。
不動産ではそれは「一瞬」って言います。
（しかも、そのタイムフレームでももっと安い物件いくつもあったよ。メジャーデベで。）

[101: 匿名さん]

基本的に、
都心から近くない
マンションである点を考えれば。
せいぜい坪２５０万円レベルに
将来着地する可能性は否定できないでしょうね。