二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[189: 匿名さん]

電車通勤がある人は検討の対象から外したほうがいいよ。高いお金払って遠くて混んでいるんじゃどうしようもありませんからね。
お迎え付の所得レベルじゃないと無理ですよ。
車通勤の人も渋滞が多いですから、当然対象外ですよ。
対象外の人は同じ値段なら、都心部の通勤に便利なマンションが良いよ。

[190: 匿名さん]

倍率下げようと必死ですね、、、

[191: 匿名さん]

お迎えつきの車が渋滞に巻き込まれたり。ヘリコプターではあるまいし。

[192: 購入検討中さん]

いやいやここで倍率下げようとしてる人はそんなに居ないよ。
徹底的に物件を貶めて検討客一掃とMR来場者ゼロを目指して、400万から250万に価格改定させることを目論む人が大半でしょ。
8月末のMRオープンまでは、目新しい情報ないからこのスレで情報収集は難しいよ。
まともな検討者はネガレス読んで気分悪くするだけだから、ここ見ない方がいいかも。

[193: 匿名さん]

大半じゃなく1人だけでしょｗ

[194: 匿名さん]

あまりにも強気の価格設定過ぎてワロタ

[196: 匿名さん]

もったいないとか、大きなお世話。

[197: 匿名さん]

ネガレスする人って…どうして自分の相場観なり価値観が一番正しいと思い込んじゃうんだろう…

[198: 匿名さん]

>>195
その額でいいって人が買うんだからいいじゃん。それで完売するなら御の字。
買えないならさっさとよそ行けばいいのにネガレスで張りついてるのは滑稽だよ。

[199: 匿名さん]

批判することが良く知ってること・・って勘違いする人が多いんじゃないかしら。
二子玉川が好きな人って、ネガレスで気が変わる人少ないんじゃないかな。
他に二子玉川みたいな土地はないから。

[200: 物件比較中さん]

そこまで言うなら、売れ残って、値下げ販売しても、文句を言わないことですね。
以前、住民同士で売れ残りを買った住民と対立したという例もありますから。
言われなくても、それぞれ自分の価値観を信じて、納得のいく価格で買いますから。

[201: 匿名さん]

これでネガレスはなくなりそうですね。

[202: 匿名さん]

違う私鉄系で「ＲＥＲＩＺＥ」ってマンションが販売してるようですが、
マンションの名前に商標は関係ないのでしょうか。
メーカーからすると考えられない類似ネーミングですが。
むこうから訴えられたりしないのかしらね。

[203: 匿名さん]

しかしここは検討版ですから批判的な書き込みの方が有益です。
実際相場よりも安いと思われる物件はほとんど叩かれていないように
見受けます。根拠さえあれば私はネガレス歓迎です。

[204: 匿名さん]

>>188

187ですが、私も以前東横線沿線（感じの違う「たまがわ」に園が付いていた時代）に住んでいましたが田園都市線は混み方が一段アップします。
この街は好きなのですが、正直その点が若干のマイナスにはなっています。東急も色々手を打って朝は急行無くしたり、大井町線を充実させたりはしていますが、朝のラッシュ時はなんだかんだ遅れるので渋谷まで20分以上は普通に、余裕もって30分はかかると思っていた方が良いです。

このスレでは二子玉川が都心に比べて今後どうなるかという視点で書かれている方が多いですが、川を越えた溝の口以降の住宅街も結構な人気で、埼玉や千葉からもどんどん人が流れこんでいます。教育環境が割と良く、街の雰囲気も洗練されていますから、都心の大企業に勤める高学歴サラリーマンなんかがファミリータイプで探すと、その辺か浦安あたりに落ち着くようです。

ちょっと話はそれましたが、その意味では沿線の価値は今度も向上していきますから、坪いくらかまでは分かりませんが、二子玉川は沿線の神奈川方面の価値向上にも引っ張られるので今後は有望な土地だと思います。

一方で、沿線の混雑は続くでしょうね。田園都市線の複複線化はなかなか難しそうですしね。

ちなみに混み方は、東西線、中央線、丸ノ内線、あたりのラッシュ時を経験している人からすると
まーこんなもんかなーという感じらしいので、こればっかりは個人の感覚によるかもしれませんね。私はあまりに混む時は、大井町線経由で東横線を使います。時間に余裕があればその方が快適なので。

まあ人気の沿線−＞人が集まる−＞混雑する、というのは自然の流れなので仕方ないですね。我慢できないレベルまでいけば人が逃げ出して混雑は緩和されるのでしょうが、それがどの程度なのかは分かりませんから。

[205: 住まいに詳しい人]

>>202
東武の出願は「二子玉川ライズ」の登録後ですから
どちらかと言えば、コチラがクレームを入れる立場ですね
大人ですから、そーいうことはしないと思いますが

【登録番号】 第５０３３６９６号
【登録日】 平成１９年（２００７）３月１６日
【出願番号】 商願２００６−７５５１２
【出願日】 平成１８年（２００６）８月１１日
【先願権発生日】 平成１８年（２００６）８月１１日
【最終処分日】
【最終処分種別】 　
【出願種別】
【商標（検索用）】 二子玉川ライズ
【標準文字商標】 二子玉川ライズ
【称呼】 フタゴタマガワライズ，ライズ
【ウィーン図形分類】
【権利者】
【氏名又は名称】 二子玉川東地区市街地再開発組合
　
【登録番号】 第５１３８９９２号
【登録日】 平成２０年（２００８）６月１３日
【出願番号】 商願２００７−４９５３２
【出願日】 平成１９年（２００７）５月１８日
【先願権発生日】 平成１９年（２００７）５月１８日
【最終処分日】
【最終処分種別】 　
【出願種別】
【商標（検索用）】 りらいず＼リライズ
【標準文字商標】
【称呼】 リライズ
【ウィーン図形分類】
【権利者】
【氏名又は名称】 東武鉄道株式会社

[207: 匿名さん]

>>204
どこまで通勤されてます？
それにしても遠距離通勤ご苦労様です。

[208: 匿名さん]

>>204
>私はあまりに混む時は、大井町線経由で東横線を使います。時間に余裕があればその方が快適なので

あなたは本当にその行き方で通勤されているんですか？
本当に利用しているなら東横線の激混みを知っているはずですが。

[210: 匿名さん]

>>207, 208

204ですが、有楽町or日比谷で降りています。

東横線は自由が丘乗り換えですが急行とか特急には乗りませんよ。勿論各駅でも混んでいますけど、どっちがましかという低いレベルの話ですけどね（笑）。

確かに東横線もみなとみらいと繋がってから混み具合は増したと思いますけど、まだまだ田園都市線よりはましです。まあ中目で乗り換えるので距離も短いですしね。

[211: ご近所さん]

二子玉川から京橋に通勤してますが、渋谷まで20〜30分もかからないですよ。
7：50前後に二子玉川から田園都市線に乗りますが17分で渋谷に着きます。
不思議な事に副都心線が開通してから乗車率が減って、今では肩もふれあいません。
田園都市線の混雑には関係ないと思うのですが・・。謎です。
帰りは渋谷から急行で11分で帰れます。

[212: 匿名さん]

↑
渋谷乗り換えの人?

[213: 買い換え検討中]

>>204

188です。再度ご返答ありがとうございます。私も通勤は東横線で中目から日比谷線に乗り換えて職場に向かいます。日比谷線はまだ大丈夫なのですが中目までの東横線が大混雑です。
始めのうちは無理して特急に乗っていたんですが、さすがに疲れてきてこの頃はもっぱら各駅に乗ってます。それも、普段より15分程早い電車に乗るとかなり楽になりました。

仰るとおり、人気の沿線−＞人が集まる−＞混雑するというのは当然だと私も思いますのでそこは割り切って考えた方が良さそうですね。どの程度のお話が聞けるのか分かりませんが、説明会にも参加して情報を集めてみようと思います。

[214: 鉄っちゃん]

電車の混雑について、以前も書きましたが再度。

　１０００世帯のマンションで、１世帯あたり１．５人が７：３０〜８：３０の１時間に田園都市線の上り電車に乗車するとモデル化すると、その時間帯に１時間に１０両編成車が約２５本運転しているので、

1.5人/世帯×1000世帯＝1500人
1500人÷25本＝60人/本
60人/本÷10両/本＝6人/両

となります。１両あたり４枚の扉があるので、１扉あたり増える乗客は、
6人/両÷4扉/両＝1.5人/扉
になります。

　実際には下り電車で通勤通学する人、大井町線で通勤する人がいたり、特定の電車や改札に近い先頭車両近辺が混んだりするのでブレが生じますが、マクロでみたらこんな感じです。

　むしろ大井町線という選択肢があるので、「この電車に乗るしかない」という駅利用者より、恵まれた環境ではないでしょうか？

　私は毎朝8時台に渋谷方面の電車に乗ってますが、乗る車両・扉をずらせば空いているところもあると感じています。今日は桜新町までつり革がかなり余ってました。

[215: 匿名さん]

>>211

朝早いんですね（笑）。
その時間帯ではまだ混雑しているとはいえませんのでその時間でいけます。
8時台はぐっと混みますよ。そろそろ夏休みなので段々空いてきてますけどね。

帰りの急行は遅れませんが、私はラッシュ時（6時台後半渋谷発）には怖くて渋谷からは乗れません。ポマードおじさんの汗まみれの頭が目の前に来た日の地獄といえば（笑）。

>>214

渋谷でJRへ乗り換えるのが便利な階段に近いところから遠いところが空きますね。私はいつもそうしています。
ところで余談ですが、月曜日になると「社内で具合悪くなったお客様」には勘弁してほしいですね。勿論偶発的な人もいるのでしょうけど、大方が休みの日に遊んで休まなかった人たちでしょうからね。

[216: 匿名さん]

>>214
そもそも電車で都心に通うリーマンが本物件を検討しているはずがないでしょ。
この坪単価だったら便利なところがいくらでもあるよ。
用賀インターまで渋滞するかどうかのほうが重要ですよ。
朝渋滞ありますか？

[217: 匿名さん]

>>216
　214です。鉄道混雑に関するネガレスが多いので、計算をした結果です。
　あなたの書き込み通りに車通勤が多かったら、もっと田園都市線上りへの影響は少ないですね。

　ただ１０００世帯の相当数が車通勤という方が、非現実的と思います。

　マンションの価格が一般サラリーマンが買えるレベルを大きく超えているのはわかりますが、マンション購入資金は収入（フロー）だけでなく、実家が裕福（ストック）とか２馬力とかの要素もあります。

[218: 匿名さん]

>>217
共働き世帯は通勤に便利な都心部になるから、リーマンで買うのは周辺に実家があって親の援助がある人たちでしょうね。
もともと沿線に住んでいる人たちだから、電車の乗客が増えることにはつながらないでしょうね。
そして、富裕層は車通勤でしょうね。

[219: 匿名さん]

富裕層イコール車通勤とゆうイメージを持った方がまだ多いのでしょうか。友人に開業医や経営者が何人かいますがバス電車を使う者が多いですね。昔と比べて自家用車公用車を使う者は減りました。
私の交際範囲は富裕層ではないとゆうことかもしれませんがご参考まで。

[220: 匿名さん]

>>219
確かに富裕層＝車通勤ではないですよ。
ただ富裕層≠ラッシュ時の電車通勤層でしょ。
（富裕層は1億円以上の預貯金・有価証券・不動産持ち＆年収2000万円以上と定義した場合です。）
年に数回くらいはラッシュ時に電車には乗ることもあるけれど、必ずしもラッシュ時に電車に乗って通勤する必要がなく、時差出勤やタクシーやマイカーで自らの裁量で出勤できる立場にある人だと思います。

そうではなく、常にラッシュ時の電車通勤を余儀なくされる立場の人はここを買わない方がいいと思います。新玉川線だけでなく大井町線経由で東横線に出ても電車は殺人的ラッシュです。

>>216に朝の用賀インターの混み方の質問がありましたが、当然大渋滞です。
首都高は大渋滞ですが、普通に裏道使えば8：00〜10：00でも一切渋滞に巻き込まれることなく目的地に到達できますよ。

[221: 匿名さん]

>>220
そんな定義でいいんなら俺は超富裕層になるけど、ラッシュ時に通勤してます。
何であんたごときの＊＊＊に買わないほうがいいなどと言う権利があるんだ？

[222: 匿名さん]

是非ご購入ください。

[223: 匿名さん]

>>219
なるほど、それで富裕層の都心回帰が進んでいるんですね。
公務員もタクシー券が使い放題じゃなくなるし、都心部志向は強まるばかりですね。

[224: 匿名さん]

>>218
　都心が共働きにとって働きやすいかというと、必ずしもそうではありません。メリットは職住近接となり、早く帰宅できること。また子育てに対する行政の補助金等が手厚いことです。

　一方デメリットは未就学児の場合は保育施設が少なかったり、小学校低学年にとって学校が遠いことです。

　個人的には、世田谷区・目黒区はちょうどバランスがとれていて、子育てにはよいエリアだと思います。なお私の知り合いの都心居住者は、子供がいない人達ばかりです。

[225: 匿名さん]

>>224
都心部は小学校は近くにいっぱいあるよ。
未就学児の保育施設はこれから駅前ビルと大規模マンションにいっぱいできるよ。
コンパクトな範囲内に需要が固まってあるから、整備も簡単だよ。
料金の負担力がある人も多いからね。

[226: 匿名さん]

大企業の取締役、社長、まともな人であれば偉くなればなるほど
ほかの社員が来るまでにだれよりも早く出勤してますよ。
そういう意味では富裕層≠ラッシュ時の電車通勤かもしれないが
もっと大変ですよね。

[227: 匿名さん]

>>225
　都心過疎で小学校が閉鎖・統合されているんですよ。

[228: 匿名さん]

>>226
遠いとそれだけ早く出ないといけないから、運転手さんも大変ですね。

[229: 購入検討中さん]

私は今、二子玉川に住んでいて、港区麻布十番まで出勤しています。
朝は７時台、ドア to ドアで車なら１８分、電車でも２９分です。

今、麻布十番には住友と三井のタワマンが建設中ですが、どちらも
興味を惹かれません。

価格がどうのという事ではなく、二子玉川は環境、利便性、色々な
点で居住地として大変気に入っていますので、二子玉川ライズを検
討しようかなと思います。

[230: 匿名さん]

そうですか、それならなおさら
この地域のリスクを今一度
ご検討されればいい！

[231: 匿名さん]

＊重要説明事項にあたる水害
＊相場に不釣合いな値付け
＊おしよせる不況による、購買意欲の低下、先行き不安
＊長期貸付金利の上昇
＊交通渋滞（ラッシュ）必至の通勤

そしてここは、だれも見向きもしなくなった・・・

[232: 物件比較中さん]

＞重要説明事項にあたる水害

　昨年の新聞記事　
　↓　　　　　↓

多摩川増水で東京・世田谷区が避難勧告

台風による大雨で増水した多摩川（７日午前８時過ぎ、東京・世田谷区で）　
強い台風９号の影響で、東京都と神奈川県境を流れる多摩川がはんらんする危険があるとして、
東京都世田谷区は７日午前６時２０分、玉川１丁目と玉川３丁目の住民計６２７世帯、１２２５人
に対し、避難勧告を出した。

多摩川の水位が道路まで１メートルと迫っており、
国土交通省京浜河川事務所は土のうで増水を防ぐなどしている。

（2007年9月7日10時35分 読売新聞）

[233: 購入検討中さん]

＊水害→現在住んでいる自分が一番よく知っていますよ。都心部の水害リスクご存知ですか？
＊２項目目以下→これらは二子玉川ライズとは関係ありません。マンション全体の問題です。

まあ、ネガレスの中でも敵対心（本当は同業の恐怖心？）丸出しのレスはやめて下さいね。

[234: 購入検討中さん]

>>昨年の新聞記事

これは堤防より川側の事です。
再開発地域は該当しません。
野村のプラウドが該当します。

地域の詳細を知らない、あるいは知っていて誤解させる、ような書き込みは自粛して
くださいね！

[235: 匿名さん]

近隣の人はよくわかってますよね。
水害のネガレスする人は、台風のときの新聞ネタだけを記述したり、公共土木事業推進のためのありもしない浸水予想統計を載せたりですね。
いいんですけど、参考になりません。

[236: 購入検討中さん]

案外ここって弱点おおいのね

[237: 物件比較中さん]

じゃ、検討やめたら？

[238: ビギナーさん]

ここって、自分が富裕層だっていう自慢やら、強烈なネガレス批判がすごいですよね。
おもしろいです。