二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[167: 匿名さん]

>165さん、
2008年6月3日の日経産業新聞に以下の記事がありますが、まだまだこれからという感じでしょうか？

東急セキュリティ、「パスモ」で安否確認・小学校に読み取り機
　東京急行電鉄子会社の東急セキュリティ（東京・渋谷）はＩＣカード乗車券「パスモ」を使って、子どもの安全を保護者に知らせるサービスを小学校でも始める。小学校の玄関などに設置した読み取り機にパスモをかざすと、すぐに保護者に電子メールを送る仕組み。登下校時の安全に対する関心が高まっていることに対応、2012年度までに関東の私立小学校10校への導入を目指す。
　子どもの安全を確認する「キッズセキュリティ」の契約対象に小学校を追加した。システム一式の導入費用は500万円程度から。他に子ども１人当たり月315円の利用料が必要。09年４月に東横学園小学校（東京・世田谷）に導入することが決まったという。

[168: 購入検討中さん]

逆に聞きたいのですが、買う方はどうして、高く買いたいと思うのでしょうか。
買いたかったら、安く買いたいというのが心情では？

それはそれとして、高くても買うと決めた理由はどんなところにあるのでしょうか。

[169: 匿名さん]

>>166
上野毛あたりはゲリラ豪雨で浸水ですよ。水が掃けないらしい。
この辺りも関係あります。

[171: 匿名さん]

>>164

153だけど、私が書いてることに対するレスとしては、文書の意味が分からないんだけど。
自分に買えない値段を付けられると高値掴みといいたくなる、ってそんなこと全く言って
ないですよ。

あくまで、不動産が金融商品化しているということで、山があれば谷があるといいたいだけ。
市況が悪くなるとずーっと下がり続けるって人が出て、逆の場合はずーっと上がり続ける
って人が出る。これってほぼマスコミとかに流されてるだけで、要は上がったものは
下がる、下がったものは上がるってこと。

唯一まともな質問の

>いったい何時がピークなんだ？
>１年前からマンション暴落と言われてるけど。

そんなの分かる訳ないじゃない。底が分かったら皆底で買うよ。
それよりかは資産運用とかと同じで長期的なスパンで考えた方がいいよ、と言うこと。
確かに二子玉川ライズはもしかしたら買った瞬間は下げるかもしれないよ。
でも郊外の全く魅力のない物件と違って、市況が上昇局面に入ったら、必ず相場通りに
あげてくる物件だと思う。

ただ不動産(土地代）だけでなく、資源高というバカにできないファクターが出てきて
しまった。通常なら急激に値上がりした2007年を受けて下げるべき2008〜2009年前半
だと思うが、デベも下げられない。
従って、運転資金に乏しい中小デベは投売り＆倒産続出、大手は供給を絞りながら、
在庫をじっくり売っていくという形になりそう。
現状の在庫整理が一巡するまでが、まずまずの買い時。真剣に検討している方であれば
この時期にデベを叩いて安く買うのが賢い気がします。この市況であればかなり消費者の
声に耳を傾ける素地がデベサイドにもあるでしょう。
ただ、都心・城南・城西あたりの人気物件についてはこの限りでなく、価値があるものは
売れてしまう。
文字通り不動産二極化時代がこの2年の内に鮮明になっていくと思うよ。

[172: sirotte]

１６７さん、ありがとうございます。
ICカードによるセキュリティはまだまだ時間がかかるってことですかね？
でも、500万は高いですね。それじゃなかなか広がらないのかな？

と議論になってるとこで、高いから買うんじゃないですよ。
その価格で買いたいから買うんです。高いと思うんだったら買わなきゃ
いいでしょ。
何度も言うけど価値観が違うんです。っていうよりそんな事カキコしてる人は
結局どこも高いと文句ばかりで買えないでしょ。自分の買えるところで妥協
することもできずいつも文句ばかりで・・・
いるんですよね、いつも他人のせいにして自分は悪くないって考え方で生きてる人。

[173: 購入検討中さん]

魅力は感じてるけど２馬力１２００万じゃ苦しいねぇ・・

[174: 匿名さん]

>>166さん

世田谷区の野毛地区が取り上げられていた「ご近所の底力」をみた翌日に
今日のゲリラ豪雨とはまたタイミングが絶妙!!
丸子川の水位がわずか20分であんなに上昇するとは・・・(絶句)
正直、世田谷区のハザードマップは大げさだな、と今まで思っていたが
認識を改めなければいけないかもと感じた出来事でした。

[175: 匿名さん]

私は引き渡し後、3-4年した後の中古を狙っています。
これだけの部屋数がありますから、相当数の中古が必ず出てきます。
今は見送りです、はい。

[176: 購入検討中さん]

高くても買うと決めたと書いあったので
高いと思っても買うのだと思って、聞いてみました。それだけです。

ちなみのパスモのセキュリティが使えるのは、東急沿線だけです。
渋谷までで、その先は対応していません。

[177: tt]

あの上野毛在住ですが、上野毛の高台は浸水することなどはまったくありませんよ。このような軽々しいご発言は差し控えた方がよいのでは?

[179: tt]

何年前のお話ですか?

[180: 匿名さん]

>>177
野毛の低地のお話ですよ。
自動車が２台だめになったって話もありました。

[181: 明日]

あの市場の風説のようなコメントは差し控えないなと、後ご自分が困る事になりますよ。UBSとぶか？！ とかはとくにそうですね。

[182: 匿名さん]

>>177
上野毛2丁目の位置はご存知ですか?

[183: 買い換え検討中]

ちょっと話がそれてしまうんですが、今武蔵小杉に約1000戸のマンションが出来、そして二子玉川にも約1000戸のマンションがこれからできる。
当然使用する交通機関の種類と利用時間は大体同じになると思うので、朝のラッシュが猛烈に混雑しませんかね？
みなさんどう思いますか？

[184: 購入検討中さん]

電車混雑とか懸念してる人が結構いるのは、電車通勤の人がいるからですよね？
その質問をなさっているのは部長以下の普通のサラリーマンの方が買う前提だからですか？

混雑しているなら時差通勤するとかタクシーで行くとかマイカーで行くとかその程度の裁量も効かないポジションの人がここに住むんですか？
私も運転手付きの社用車が迎えに来るほどの立場ではありませんが、ここに住むぐらいの財力や蓄えがある人ならそのくらいの自由は効くでしょう？
年収2000万円以下の部課長さんじゃここを買うのきついと思いますよ。
やめたほうがいい。

[185: 周辺住民さん]

それはないでしょ？

だとすると、毎日朝7時〜10時くらいまでは100台／1時間くらいのレベルでこの物件の
周辺にはタクシーやハイヤーが横付けされるのでしょうか？
そもそもこのご時世役員レベルでも送迎付かない会社は多くある。
時間的な裁量があるか、車が付くとなると、一部上場かつかなり上位の企業の役員クラス、
ベンチャー企業等の経営者、パイロットとかその位？
でも、それだけで1000戸売り切るのって大変じゃない？

今世の中には高収入×2のＤＩＮＫＳや潤沢にお金を持ってるリタイヤ世代、高額の
遺産相続を受けたご子息などなど色々な境遇、世代の方がいるわけで、それが混在
することになるとは思うんだけど。
少なくとも普通の会社勤めの方もかなりの数はいらっしゃると思われ、田園都市線の
さらなる混雑は避けられないと思います。

あとから乗り込む私としては気が重いな〜。

[186: 匿名さん]

６９です.
しつこいようですが、この物件には車寄せがない（１Ｆに入居者用駐車場はありますが）ので、ハイヤーやタクシーを乗り降りする場合は、III街区を囲む道路で行う必要があるそうです.
雨の日に買い物してタクシーで帰ってきたときとかどうするんでしょうか？

[187: 匿名さん]

>>183

電車混雑については、人が増えるので当然今より混まないことはありませんが、1000戸といっても全体の規模からしてそれによって大きな影響があるほどではありません。

武蔵小杉は東横線ですから、わざわざ田園都市線を経由する人は少なく、二子玉川から乗り込む人は元々多くない上に大井町線と田園都市線があり、1時間に田園都市線だけで約30本出ていますので。

むしろこの沿線の混雑の度合いは、川崎・町田・横浜（横浜市営地下鉄からあざみの経由でくる人たち）にじゃんじゃんマンションや家が増えていることから来ているようです。元々混雑していましたが、ここ５年ほどで混雑度合いが急に増したと思います。遠距離通勤のストレスが多いためか、朝夕殺気立った人もここ数年目立ちます。

一度、朝・夕のラッシュ時にホームに立てば分かります。朝はすし詰めの電車から大井町線乗り換えの人が大量に出てきて、夕は逆に二子玉川で人が乗り込んでいくような形です。

とはいえ、上にも書いたように元々が混むので、きまった時間に都心で朝の通勤がある人はそれが嫌でこの辺を敬遠する人が結構います。値段だけ考えれば、例えば文京区とかいけばそこそこ環境も良くて通勤は楽ですからね。

まあ何を取るかでしょうね。

[188: 買い換え検討中]

>>187
ご回答ありがとうございます。
今東横線沿線に住んでいるのですが、武蔵小杉の高層マンション群はまだ殆どが未入居じゃないですか。ただでさえいつも混雑しているのにマンション群完成によって更なる混雑が起こるのではないかと懸念していた訳です。
確かに田園都市線は混むと有名でしたので、もしかしたら二子玉川の駅も似たような状況にならないかと、、、
おっしゃる通り何を取るかですね。もう少し考えてみることにします。

[189: 匿名さん]

電車通勤がある人は検討の対象から外したほうがいいよ。高いお金払って遠くて混んでいるんじゃどうしようもありませんからね。
お迎え付の所得レベルじゃないと無理ですよ。
車通勤の人も渋滞が多いですから、当然対象外ですよ。
対象外の人は同じ値段なら、都心部の通勤に便利なマンションが良いよ。

[190: 匿名さん]

倍率下げようと必死ですね、、、

[191: 匿名さん]

お迎えつきの車が渋滞に巻き込まれたり。ヘリコプターではあるまいし。

[192: 購入検討中さん]

いやいやここで倍率下げようとしてる人はそんなに居ないよ。
徹底的に物件を貶めて検討客一掃とMR来場者ゼロを目指して、400万から250万に価格改定させることを目論む人が大半でしょ。
8月末のMRオープンまでは、目新しい情報ないからこのスレで情報収集は難しいよ。
まともな検討者はネガレス読んで気分悪くするだけだから、ここ見ない方がいいかも。

[193: 匿名さん]

大半じゃなく1人だけでしょｗ

[194: 匿名さん]

あまりにも強気の価格設定過ぎてワロタ

[196: 匿名さん]

もったいないとか、大きなお世話。

[197: 匿名さん]

ネガレスする人って…どうして自分の相場観なり価値観が一番正しいと思い込んじゃうんだろう…

[198: 匿名さん]

>>195
その額でいいって人が買うんだからいいじゃん。それで完売するなら御の字。
買えないならさっさとよそ行けばいいのにネガレスで張りついてるのは滑稽だよ。

[199: 匿名さん]

批判することが良く知ってること・・って勘違いする人が多いんじゃないかしら。
二子玉川が好きな人って、ネガレスで気が変わる人少ないんじゃないかな。
他に二子玉川みたいな土地はないから。

[200: 物件比較中さん]

そこまで言うなら、売れ残って、値下げ販売しても、文句を言わないことですね。
以前、住民同士で売れ残りを買った住民と対立したという例もありますから。
言われなくても、それぞれ自分の価値観を信じて、納得のいく価格で買いますから。

[201: 匿名さん]

これでネガレスはなくなりそうですね。

[202: 匿名さん]

違う私鉄系で「ＲＥＲＩＺＥ」ってマンションが販売してるようですが、
マンションの名前に商標は関係ないのでしょうか。
メーカーからすると考えられない類似ネーミングですが。
むこうから訴えられたりしないのかしらね。

[203: 匿名さん]

しかしここは検討版ですから批判的な書き込みの方が有益です。
実際相場よりも安いと思われる物件はほとんど叩かれていないように
見受けます。根拠さえあれば私はネガレス歓迎です。

[204: 匿名さん]

>>188

187ですが、私も以前東横線沿線（感じの違う「たまがわ」に園が付いていた時代）に住んでいましたが田園都市線は混み方が一段アップします。
この街は好きなのですが、正直その点が若干のマイナスにはなっています。東急も色々手を打って朝は急行無くしたり、大井町線を充実させたりはしていますが、朝のラッシュ時はなんだかんだ遅れるので渋谷まで20分以上は普通に、余裕もって30分はかかると思っていた方が良いです。

このスレでは二子玉川が都心に比べて今後どうなるかという視点で書かれている方が多いですが、川を越えた溝の口以降の住宅街も結構な人気で、埼玉や千葉からもどんどん人が流れこんでいます。教育環境が割と良く、街の雰囲気も洗練されていますから、都心の大企業に勤める高学歴サラリーマンなんかがファミリータイプで探すと、その辺か浦安あたりに落ち着くようです。

ちょっと話はそれましたが、その意味では沿線の価値は今度も向上していきますから、坪いくらかまでは分かりませんが、二子玉川は沿線の神奈川方面の価値向上にも引っ張られるので今後は有望な土地だと思います。

一方で、沿線の混雑は続くでしょうね。田園都市線の複複線化はなかなか難しそうですしね。

ちなみに混み方は、東西線、中央線、丸ノ内線、あたりのラッシュ時を経験している人からすると
まーこんなもんかなーという感じらしいので、こればっかりは個人の感覚によるかもしれませんね。私はあまりに混む時は、大井町線経由で東横線を使います。時間に余裕があればその方が快適なので。

まあ人気の沿線−＞人が集まる−＞混雑する、というのは自然の流れなので仕方ないですね。我慢できないレベルまでいけば人が逃げ出して混雑は緩和されるのでしょうが、それがどの程度なのかは分かりませんから。

[205: 住まいに詳しい人]

>>202
東武の出願は「二子玉川ライズ」の登録後ですから
どちらかと言えば、コチラがクレームを入れる立場ですね
大人ですから、そーいうことはしないと思いますが

【登録番号】 第５０３３６９６号
【登録日】 平成１９年（２００７）３月１６日
【出願番号】 商願２００６−７５５１２
【出願日】 平成１８年（２００６）８月１１日
【先願権発生日】 平成１８年（２００６）８月１１日
【最終処分日】
【最終処分種別】 　
【出願種別】
【商標（検索用）】 二子玉川ライズ
【標準文字商標】 二子玉川ライズ
【称呼】 フタゴタマガワライズ，ライズ
【ウィーン図形分類】
【権利者】
【氏名又は名称】 二子玉川東地区市街地再開発組合
　
【登録番号】 第５１３８９９２号
【登録日】 平成２０年（２００８）６月１３日
【出願番号】 商願２００７−４９５３２
【出願日】 平成１９年（２００７）５月１８日
【先願権発生日】 平成１９年（２００７）５月１８日
【最終処分日】
【最終処分種別】 　
【出願種別】
【商標（検索用）】 りらいず＼リライズ
【標準文字商標】
【称呼】 リライズ
【ウィーン図形分類】
【権利者】
【氏名又は名称】 東武鉄道株式会社

[207: 匿名さん]

>>204
どこまで通勤されてます？
それにしても遠距離通勤ご苦労様です。

[208: 匿名さん]

>>204
>私はあまりに混む時は、大井町線経由で東横線を使います。時間に余裕があればその方が快適なので

あなたは本当にその行き方で通勤されているんですか？
本当に利用しているなら東横線の激混みを知っているはずですが。

[210: 匿名さん]

>>207, 208

204ですが、有楽町or日比谷で降りています。

東横線は自由が丘乗り換えですが急行とか特急には乗りませんよ。勿論各駅でも混んでいますけど、どっちがましかという低いレベルの話ですけどね（笑）。

確かに東横線もみなとみらいと繋がってから混み具合は増したと思いますけど、まだまだ田園都市線よりはましです。まあ中目で乗り換えるので距離も短いですしね。

[211: ご近所さん]

二子玉川から京橋に通勤してますが、渋谷まで20〜30分もかからないですよ。
7：50前後に二子玉川から田園都市線に乗りますが17分で渋谷に着きます。
不思議な事に副都心線が開通してから乗車率が減って、今では肩もふれあいません。
田園都市線の混雑には関係ないと思うのですが・・。謎です。
帰りは渋谷から急行で11分で帰れます。

[212: 匿名さん]

↑
渋谷乗り換えの人?

[213: 買い換え検討中]

>>204

188です。再度ご返答ありがとうございます。私も通勤は東横線で中目から日比谷線に乗り換えて職場に向かいます。日比谷線はまだ大丈夫なのですが中目までの東横線が大混雑です。
始めのうちは無理して特急に乗っていたんですが、さすがに疲れてきてこの頃はもっぱら各駅に乗ってます。それも、普段より15分程早い電車に乗るとかなり楽になりました。

仰るとおり、人気の沿線−＞人が集まる−＞混雑するというのは当然だと私も思いますのでそこは割り切って考えた方が良さそうですね。どの程度のお話が聞けるのか分かりませんが、説明会にも参加して情報を集めてみようと思います。

[214: 鉄っちゃん]

電車の混雑について、以前も書きましたが再度。

　１０００世帯のマンションで、１世帯あたり１．５人が７：３０〜８：３０の１時間に田園都市線の上り電車に乗車するとモデル化すると、その時間帯に１時間に１０両編成車が約２５本運転しているので、

1.5人/世帯×1000世帯＝1500人
1500人÷25本＝60人/本
60人/本÷10両/本＝6人/両

となります。１両あたり４枚の扉があるので、１扉あたり増える乗客は、
6人/両÷4扉/両＝1.5人/扉
になります。

　実際には下り電車で通勤通学する人、大井町線で通勤する人がいたり、特定の電車や改札に近い先頭車両近辺が混んだりするのでブレが生じますが、マクロでみたらこんな感じです。

　むしろ大井町線という選択肢があるので、「この電車に乗るしかない」という駅利用者より、恵まれた環境ではないでしょうか？

　私は毎朝8時台に渋谷方面の電車に乗ってますが、乗る車両・扉をずらせば空いているところもあると感じています。今日は桜新町までつり革がかなり余ってました。

[215: 匿名さん]

>>211

朝早いんですね（笑）。
その時間帯ではまだ混雑しているとはいえませんのでその時間でいけます。
8時台はぐっと混みますよ。そろそろ夏休みなので段々空いてきてますけどね。

帰りの急行は遅れませんが、私はラッシュ時（6時台後半渋谷発）には怖くて渋谷からは乗れません。ポマードおじさんの汗まみれの頭が目の前に来た日の地獄といえば（笑）。

>>214

渋谷でJRへ乗り換えるのが便利な階段に近いところから遠いところが空きますね。私はいつもそうしています。
ところで余談ですが、月曜日になると「社内で具合悪くなったお客様」には勘弁してほしいですね。勿論偶発的な人もいるのでしょうけど、大方が休みの日に遊んで休まなかった人たちでしょうからね。

[216: 匿名さん]

>>214
そもそも電車で都心に通うリーマンが本物件を検討しているはずがないでしょ。
この坪単価だったら便利なところがいくらでもあるよ。
用賀インターまで渋滞するかどうかのほうが重要ですよ。
朝渋滞ありますか？