二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[126: 匿名さん]

本当にザクザクなのを知らないんだね。
もう少し不動産会社の人と飯とから食ってから不動産検討した方がいいよ。

住宅情報とっとくか、主だったマンションの（新築・中古）チラシもとっとけ。
isizeの検索結果のプリントアウトでもいいかも。

少なくともそれを2-3年は蓄積しろ。

今のお前は危なっかしすぎる。

[127: 匿名さん]

>>123

117⇒119の間違いね。

[128: 匿名さん]

しかし大規模＆再開発はそのときの市況によってびっくり価格
（当然高いときもあるし安いときもある）がでる可能性がある
からもりあがるんだよね。建物分なんて＠６〜７０万、そうとう
豪華にしてもマンションだったら＠１００万に９割の物件は
収まる。だから結局残りは土地の価格なんだよね。

もともとの取得価格が安いからコストも低いといえるけど、借金して
土地を仕入れているわけでもないから、売るのに時間がかかっても
かまわないという強みもありますね。

[129: 購入検討中さん]

なんだかわかんねえけど坪250万の一流デベ物件が二子玉川周辺にはザクザクあるんだって？
どこなんだよ？いつも目を皿のようにマンション探してる俺が全然知らねえんだけど誰か教えてくれよ。

[130: 匿名さん]

たしか、

三井の大型物件パークシティ弦巻の85平米くらいまでの部屋は、
だいたい250万にはおさまってたね。

それでも、めちゃくちゃ売れなかった。
ここは低層専用地域で、まぁ、落ち着いてて、いい場所。

桜新町10分。

[131: 匿名さん]

ライズに関係ない
くだらない、おしゃべりみたいな書き込みはやめましょう
何の情報にもなりません。
だれかNo69さんのご意見はございませんか？

[132: 匿名さん]

130

あそこはいいね。周りの道路が弱いけど。
こことは比較の対象にはならないでしょ。
正反対かも。おちついた上品でいいマンション。

[133: 匿名さん]

>>128
仕入れコストが通常より低いので、坪400、
それ以上にするためには

都心もうらやむ・・というコピーを実現する、
東急がすごいカードを切ってくれないと、坪400の完売は無理？
ハドソン川のウォークウェイみたいな遊歩道とか英のドックランズ、
神戸のモザイクモールだったかの大人版の水際開発を期待！

でかいだけの団地になったら終わり。

[134: 匿名さん]

皆様、坪単価いくらだったら買いますか？

私は、350万平均くらいで売り出してくれれば、買います。

現状価格でも買いますか？

それほどの価値はありそうですか？

先ほどの書き込みにもありましたが、再開発といっても、どういうものになるかわからない分、リスクがあります。確かに専用歩道はいいけど、タクシーはどうするんだろうと思っていました。
私は、映画館ができて欲しくはないし、どちらかというと、病院、会社などができてほしい
と思っていましたから。意外と、住居ができてしまったりして。

[135: 購入検討中さん]

この市況だと確実に2年後（竣工時）は下がっているよね。

[136: 匿名さん]

128

はい？
この会社の一番の目標は、債務削減ですが、、、、、借金まみれです。
ちなみに悪名高き「特別目的会社（TMK）」使いまくりですが、それでも、です。

おにーさんが、この会社は財務悪い、B/S悪いって、しつこおく、おせーてくれてんのに。

[137: 匿名さん]

現在の郊外型大規模マンションの発想では魅力薄い。
東急にはもっと大胆な戦略をとってほしい。

ここは堆積地盤なのでこれに対するリスク回避（将来に渡って）の
決定打は必要な上で、東急が得意？とする女性F2層に支持される開発とＰＲ。
伊勢丹のアッパー版などの誘致。
森ビルなどと提携したオフィスショッピング複合施設など。
団塊世代がそそられる何か、聖路加国際の二子玉版の誘致とか。
自然だけでない街のソフトを。

先行き不安だからこそ、購入者が住む街の未来像をきっちり出す。
失敗しつつある日本郊外型の自然いっぱいなニュータウン的だけはＮＧな方向で。

[138: 匿名さん]

坪350万じゃ買わないなぁ。
竣工時に水面下になってない可能性が高いレベルを考えると、
やっぱり300万スレスレって感じでしょ。できれば200万円台の上のほうに収まってて欲しい。

今の湾岸タワマンの未入居物件の怒涛の売り殺到状態見てると、
ここもタワーだから安心とはとても思えない。

とにかくタイミング悪いよ。

[139: 匿名さん]

136

本音はそこそこ開発して、ここで利益をがっぽりしたいのが本音かも

[140: 匿名さん]

それにしても東急不動産って評判悪いんだね。

「東急不動産東急リバブル不買運動」でググるってみて。

[141: 購入検討中さん]

確かに坪400万設定なんてムカつくし、大量に売れ残り抱えて価格改定したらいい気味だな。
でも売れちゃってムカつく結果になるような気がする。
だからネガレスするのかな？

[142: 匿名さん]

いや、400で売れても、別にむかつかないよ。
相場も短期では振れるからね。

でも竣工時、またその一年後の相場を考えると、おれは買わない。

[144: 匿名さん]

映画館でも、しぶめの単館ロードショー系ならいいが、
何処にでもある、子ども向けアニメと、人が平気でバンバン死ぬ全く軽薄なハリウッド映画のメジャー系しか掛からないポップコーン臭いシネコンならないほうがいいね。

欲しいのは、美術館と、やっぱり図書館かな。DVDやCDなんかも幅広くおいてるような。
それと、ごくごく小さい芝居小屋と、生演奏を聴けるジャズ・バー。
さらには、なんか和風伝統芸的なもの。能とか、文楽とかの、小さい劇場できないかしら。

でも場所柄、なかなか商売にならなそうだね。
女子どものショッピングの街の対極だもんね。

[145: 匿名さん]

バブルの塔か、、、、、

[146: 匿名さん]

再開発には、都や区から膨大な補助金（元は税金)が出ますから、逆に安くないとおかしいんだよ。

それはインフラにもちょっとはお金使ってよ、っていう意味も込めてるんだけど、このプロジェクトではややその辺が不透明。

多分お寒いインフラ整備がバレる前で、期待感だけがあるうちに高値で売り抜けようという心積もりと思います。

ここに投入される税金700億だっけ？
ジョーダンじゃないよって言う。

[147: 匿名さん]

＞横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。

すごく現実味あるんですが、何か？
地方は人がどんどん減ってるでしょ。

あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
世界から見たら、当然のなりゆきです。

なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

[148: 匿名さん]

鉄道のキャパ越えて肥大化した沿線の町の運命は？？

どう考えても長続きしないね。

ダウンサイドリスクがてんこ盛りだ。

[149: 匿名さん]

多分、この価格で出たら、売って利益が出るチャンスは、未来永劫、一度たりとも訪れなさそう。
バブル以降のスッ高値だろう。

まだタワーがありがたがられる時代で、「東京だけは世帯増」を過信してた最後の時代の
デベのつっぱり強気物件。

[150: sirotte]

NO.54さんへ
遅くなりました。

パスモを使ったカードキーで学校や塾から帰るときや学校や塾に着いた時に
カードをかざすと親の携帯にメールを送るサービスです。
もちろん、駅を通過するときも送ってくれるので自分の子供が今どこにいるか
わかるんです。このマンションはその鍵を使ってると聞いています。
実際に友達が横浜（田都）の物件を購入して東急セキュリティのこのシステムが
あることは知っていましたので、沿線の私学で何処が対応してるのか
知りたかったんです。

どなたかご存知の方いませんか？

[151: 匿名さん]

普通の人が寝る時間帯の深夜２〜４時台になると、ネガレスオンパレードになるな。
毎日この傾向があるから、同一人物のカキコだな。

[152: 匿名さん]

ネガレス大歓迎！
それを見て、購入検討者が減ってくれれば嬉しいです。

私たち家族の分と、両親の分の二つを検討しています。両親の方は南向き低層で75平米くらい。
うちは子供がいるので、100平米くらいが希望です。予算から中層狙い。

[153: 匿名さん]

>>147

>すごく現実味あるんですが、何か？

私が言いたいことの5％くらいしか理解してもらえないようですね。
東京通勤圏が人口減でゴーストタウンのように何十年もかかる訳ですよ。
お幾つの方か分かりませんが、多分その頃にはこの世にいないか、そうでなくても
仕事をリタイヤされてて、買えるかどうか分からない。
俺にはとんでもない蓄えが…と言っても、余命いくばくもないのにマンション
買いますか？ってことですよ。
安くなる安くなるって、元はと言えば世田谷辺りでも軒並み250万以下の坪単価に
なることを議論してた気がしますが、いつ頃買うんですか（買えるんですか？）
って話。

そして将来的な人口減なんてここ数年誰でも分かってた話でしょ。
それを織り込んだ上で価格は上昇してきた。景気が拡大局面だったことや、東京の
不動産が割安と判断した海外からの投機マネーが入ってきたことなどが要因。
昨年1年は異常値まで上がってしまったが、要は不動産は金融商品化してきている
訳で、価格の上昇・下降を繰り返していくものでしょ。
昨今の不動産価格の動きを見れば、少子高齢化、人口減なんてものは、それを
つかさどる一つのファクターでしかないってことが分かるでしょ？
株価の上昇やインフレ（いい意味での）等があれば逆に振れることだってあるわけで。

仰る通り超長期的に見れば少しずつその景気変動は右肩下がりの形で動いていくの
だろうが、誰でも200万台で東京都内しかも人気の住宅街が買えるようになるのは
相当先の話でしょ？少なくともあなたが生きている間じゃないかもよ。


>あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
>世界から見たら、当然のなりゆきです。
>なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

あなたの書いている通りです。
東京の周りでも起こるけど、東京の中心部では起きない！っていう文章でしょ、これは？
周りが停滞しても、東京は大丈夫ってことで、あなたも東京を絶対視してるんじゃないの？

[154: 匿名さん]

玉川高島屋裏手のゴミゴミした玉川3丁目でも坪単価290超えてるのに、再開発エリアの一番いい場所が250万になるわけない。
下がっても350万が限界でしょう。
なんだかんだ言っても渋谷10分、自由が丘6分、第三京浜も用賀ICも近い。利便性も知名度もピカイチの場所ですから。

[155: 匿名さん]

しかし、こんなところに飽きもせずネガレスばかり書き込むお金がない人達は
自分が 惨 め にならないのだろうか？恥ずかしいと思わないのだろうか？
誰にも見られないし誰にも個人特定されないからいいと思っているんだろうな。
ネットが社会モラルの低下を招いていることは疑いようもないが、子供ならまだしも
大人までこれじゃあ社会秩序はどうなってしまうんだろう。

[156: 購入経験者さん]

ピークのてっぺん高値掴みの典型

港区山の手で＠２５０の時代だってあったわけだから
もっと冷静になりましょう
こんな田舎かうなら
赤坂か三田で買いましょう

[157: 購入検討中さん]

ネガレス人をお金がないとさげすまないと気が済まない
高値売り抜け狙いの弱小地権者の方が恥ずかしいと思う。
将来の資産価値として考えて購入を考えるのは当然の事だけどね。

[158: 匿名さん]

もうバカバカしいスレだな。
ネガレスする人をお金がない人というのもどうかと思うが、
ポジレスする人を弱小地権者と決め付けるのも賢いとは思えない。

ここで坪250万円が妥当と叫び続けることに何の意味がある？
ここを見て東急がそうだったのかと悟って価格を下げると思ってるのか？
本当は抽選倍率を増やしたくないからネガレスする人が多いんじゃないの？

[159: 匿名さん]

ネガレスが急に増えたのは価格情報が出てからで坪単価に噛み付いてるのが多かった。
やっぱ買えないからだろうな。

[160: 匿名さん]

それだけ注目されてるんですよ。
坪単価が＠300とか＠250とか夢みたいなこと書かれても、あきれるだけで読みとしてはいますが、数少ない有効な情報を見逃さないように心がけてます。

[161: 匿名さん]

スレが伸びるのは人気の証だしいいんじゃないですか。
見た人が情報を取捨選択するんだし、あまりひどいときは削除されるし。
明日にはきっとレス番がだいぶ飛んでるんでしょうね。

[162: 物件比較中さん]

マンション価格が下がっている時だしあれこれ言いたくなる気持ちも分かりますが、153さんや154さんの
言われる事が正論かと思いますね。今後はますます面ではなくて点の時代、都心中心部は当然だけど
二子玉川の場合は緑も多くションッピングゾーンも多い上に電車も車も利便性が抜群に良く、こういう場所はそうはない。
しかもこの周辺は低層住宅地ばかりで周辺に湾岸のような超大規模再開発地区もないのでより注目度が高い!
日頃マンションに興味を示さない両親や友人ですら「あそこ良さそうだけど高そうだね」と認識する位です。
子育てに一段落した周辺の一戸建て団塊世帯辺りを中心にニーズは相当高いと思う。

[163: 匿名さん]

バ力バ力しい。。。

[164: 匿名さん]

＞１５３
いったい何時がピークなんだ？
１年前からマンション暴落と言われてるけど。

自分に買えない値段をつけられると高値掴みといいたくなる。

こういうことを書く奴の顔が見たい。

[165: sirotte]

誰か物件の話できる人いないですか？
ICカードの件結構うちにとっては重要なんですけど・・・
高くても買うのを決めてるうちとしては・・・

[166: 匿名さん]

ここはＮＨＫがやってるゲリラ豪雨のとことは別の場所でしょうか？

[167: 匿名さん]

>165さん、
2008年6月3日の日経産業新聞に以下の記事がありますが、まだまだこれからという感じでしょうか？

東急セキュリティ、「パスモ」で安否確認・小学校に読み取り機
　東京急行電鉄子会社の東急セキュリティ（東京・渋谷）はＩＣカード乗車券「パスモ」を使って、子どもの安全を保護者に知らせるサービスを小学校でも始める。小学校の玄関などに設置した読み取り機にパスモをかざすと、すぐに保護者に電子メールを送る仕組み。登下校時の安全に対する関心が高まっていることに対応、2012年度までに関東の私立小学校10校への導入を目指す。
　子どもの安全を確認する「キッズセキュリティ」の契約対象に小学校を追加した。システム一式の導入費用は500万円程度から。他に子ども１人当たり月315円の利用料が必要。09年４月に東横学園小学校（東京・世田谷）に導入することが決まったという。

[168: 購入検討中さん]

逆に聞きたいのですが、買う方はどうして、高く買いたいと思うのでしょうか。
買いたかったら、安く買いたいというのが心情では？

それはそれとして、高くても買うと決めた理由はどんなところにあるのでしょうか。

[169: 匿名さん]

>>166
上野毛あたりはゲリラ豪雨で浸水ですよ。水が掃けないらしい。
この辺りも関係あります。

[171: 匿名さん]

>>164

153だけど、私が書いてることに対するレスとしては、文書の意味が分からないんだけど。
自分に買えない値段を付けられると高値掴みといいたくなる、ってそんなこと全く言って
ないですよ。

あくまで、不動産が金融商品化しているということで、山があれば谷があるといいたいだけ。
市況が悪くなるとずーっと下がり続けるって人が出て、逆の場合はずーっと上がり続ける
って人が出る。これってほぼマスコミとかに流されてるだけで、要は上がったものは
下がる、下がったものは上がるってこと。

唯一まともな質問の

>いったい何時がピークなんだ？
>１年前からマンション暴落と言われてるけど。

そんなの分かる訳ないじゃない。底が分かったら皆底で買うよ。
それよりかは資産運用とかと同じで長期的なスパンで考えた方がいいよ、と言うこと。
確かに二子玉川ライズはもしかしたら買った瞬間は下げるかもしれないよ。
でも郊外の全く魅力のない物件と違って、市況が上昇局面に入ったら、必ず相場通りに
あげてくる物件だと思う。

ただ不動産(土地代）だけでなく、資源高というバカにできないファクターが出てきて
しまった。通常なら急激に値上がりした2007年を受けて下げるべき2008〜2009年前半
だと思うが、デベも下げられない。
従って、運転資金に乏しい中小デベは投売り＆倒産続出、大手は供給を絞りながら、
在庫をじっくり売っていくという形になりそう。
現状の在庫整理が一巡するまでが、まずまずの買い時。真剣に検討している方であれば
この時期にデベを叩いて安く買うのが賢い気がします。この市況であればかなり消費者の
声に耳を傾ける素地がデベサイドにもあるでしょう。
ただ、都心・城南・城西あたりの人気物件についてはこの限りでなく、価値があるものは
売れてしまう。
文字通り不動産二極化時代がこの2年の内に鮮明になっていくと思うよ。

[172: sirotte]

１６７さん、ありがとうございます。
ICカードによるセキュリティはまだまだ時間がかかるってことですかね？
でも、500万は高いですね。それじゃなかなか広がらないのかな？

と議論になってるとこで、高いから買うんじゃないですよ。
その価格で買いたいから買うんです。高いと思うんだったら買わなきゃ
いいでしょ。
何度も言うけど価値観が違うんです。っていうよりそんな事カキコしてる人は
結局どこも高いと文句ばかりで買えないでしょ。自分の買えるところで妥協
することもできずいつも文句ばかりで・・・
いるんですよね、いつも他人のせいにして自分は悪くないって考え方で生きてる人。

[173: 購入検討中さん]

魅力は感じてるけど２馬力１２００万じゃ苦しいねぇ・・

[174: 匿名さん]

>>166さん

世田谷区の野毛地区が取り上げられていた「ご近所の底力」をみた翌日に
今日のゲリラ豪雨とはまたタイミングが絶妙!!
丸子川の水位がわずか20分であんなに上昇するとは・・・(絶句)
正直、世田谷区のハザードマップは大げさだな、と今まで思っていたが
認識を改めなければいけないかもと感じた出来事でした。

[175: 匿名さん]

私は引き渡し後、3-4年した後の中古を狙っています。
これだけの部屋数がありますから、相当数の中古が必ず出てきます。
今は見送りです、はい。