二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[106: 匿名さん]

>>102
意地悪だなあ>>93に書けるわけないのに…

[107: 匿名さん]

>>104
酔っているの？キミ出入り禁止です。

[108: 匿名さん]

>>103

ザクザクって例えば？

[109: 匿名さん]

理屈抜きで
とうとう業者が開き直ってしまったｗ

[110: 匿名さん]

よもや、上場企業だから、ディスクロされてる資料で自分で分析しろ、とか？

ま、株価と格付け、B/S3秒見れば分かるけどね

[111: 匿名さん]

>>110
何の話してんだ？

[112: 匿名さん]

>>108
クレクレ君、さようなら

[113: 匿名さん]

108

ホントに教えてクンだな。
仲介だけど、リバブルかリハウス聞けば、めちゃくちゃ詳しく昔話してくれるよ。
おもしれーぞ！

[114: 匿名さん]

>>112

結局根拠なしなのね。

[115: 匿名さん]

世田谷は下がるのも早いからなあ

[116: 匿名さん]

>>114
根拠ないというソースは？
自分で少しは調べなよ。クレクレ君。

[117: 匿名さん]

>>114

根拠なしのソースって、あなたが何一つ質問に答えられないからじゃん。
この、なしなし君！

[118: 匿名さん]

なしなし君？
つまんない。3点。

[119: 114]

>>117
通りすがりの私がなんでお前の下らん質問に答えないといけないんだ？
失礼にも程がある。

[120: 匿名さん]

外資バンクでデューデリジェンスをやっている友人曰く、
9月過ぎたら一気に価格調整が進むはずと言っていた。
城南エリアでは大ざっぱに環7向こうはかなり調整してくるはずだと。

以下は、俺の妄想ですが、
ここ数年今の風向きで、このエリアで坪400は賭けに近い。

しかしながらこの物件は通常マンションとは違い、エリア開発の一旦も担うため、
新しい地域として、東急がこのエリアにどんだけ新たなプレゼンス力を持たせられるかがカギ。
これまでの二子玉川の良さにプラスできる要素を付加されることが必須。
土地の仕入れコストは安いからエリアの魅力付けにコストをかけ、
街全体の資産価値を維持することを50年単位のグランドデザインを提案するとかして、
坪360ぐらいにしていく。

[121: 匿名さん]

ね〜、結局根拠もなく知識もなく全く説得力なし。
1つか2つ、そういった平均250万以下の一流デベ物件出してくれればいいのに、
全く根拠なく言い放つから訳の分からん議論になるんじゃん。

そして最後は逆切れかはぐらかすことしかできない。
無責任なレスはしないで欲しいものですな。

じゃあ○○を相手にするのも時間の無駄なんで、失礼。

[122: 匿名さん]

＞大卒初任給数万円みたいな時代から平均して250万が妥当って凄い理屈だわな。

当時は終身雇用はしっかり存在したし、定期昇給も当たり前。
年金を心配する人もいなかった。国の財政は正にキンピカだった。
それになにより、「土地神話」があった。cap rateなんかくそ食らえだ。

ケータイにお金はとられないし、みんながみんな私立学校行きたがることもない。
原油は1バレル10ドル以下だろ。今130ドルか。
食品はどうだ？日本の十倍以上の人口の国が2つもリッチになっていったら、
マグロはもう食べれないだろ。家買ったら。
生活コストは間違いなく上がる。円も下がって購買力下がる。
年金はあてにならん。多分医療保険も外国よろしく自己で入らざるを得なくなる。

これからは人が増えても、単身か、二人世帯でしょ。（それもあと10年だと思うけど）
むかしは4-5人で人の不動産があればOKだった。
つまり一人当たりの不動産に持ってかれる所得の%はほっといても増えるんだよ。
生活必需品の価格も上がるって言うのに。

そんななかで、経済成長もしない（相対的には、ものすごい勢いで地位が下がる）国の
一般市民が暮らす郊外住宅地の単価が上がるだろうか？

格差が広がる中で、超一等地は下がらないかもしれないが。

[123: 匿名さん]

>>117

別に頼んでねえって！
大した回答も期待できないんだから。
ただ適当な発言するなら根拠を示せって話だよ。

[124: 匿名さん]

落ちるナイフに手を出すな。

[125: 購入検討中さん]

>>103
だから具体名あげてよ。ザクザクあるんでしょ？

[126: 匿名さん]

本当にザクザクなのを知らないんだね。
もう少し不動産会社の人と飯とから食ってから不動産検討した方がいいよ。

住宅情報とっとくか、主だったマンションの（新築・中古）チラシもとっとけ。
isizeの検索結果のプリントアウトでもいいかも。

少なくともそれを2-3年は蓄積しろ。

今のお前は危なっかしすぎる。

[127: 匿名さん]

>>123

117⇒119の間違いね。

[128: 匿名さん]

しかし大規模＆再開発はそのときの市況によってびっくり価格
（当然高いときもあるし安いときもある）がでる可能性がある
からもりあがるんだよね。建物分なんて＠６〜７０万、そうとう
豪華にしてもマンションだったら＠１００万に９割の物件は
収まる。だから結局残りは土地の価格なんだよね。

もともとの取得価格が安いからコストも低いといえるけど、借金して
土地を仕入れているわけでもないから、売るのに時間がかかっても
かまわないという強みもありますね。

[129: 購入検討中さん]

なんだかわかんねえけど坪250万の一流デベ物件が二子玉川周辺にはザクザクあるんだって？
どこなんだよ？いつも目を皿のようにマンション探してる俺が全然知らねえんだけど誰か教えてくれよ。

[130: 匿名さん]

たしか、

三井の大型物件パークシティ弦巻の85平米くらいまでの部屋は、
だいたい250万にはおさまってたね。

それでも、めちゃくちゃ売れなかった。
ここは低層専用地域で、まぁ、落ち着いてて、いい場所。

桜新町10分。

[131: 匿名さん]

ライズに関係ない
くだらない、おしゃべりみたいな書き込みはやめましょう
何の情報にもなりません。
だれかNo69さんのご意見はございませんか？

[132: 匿名さん]

130

あそこはいいね。周りの道路が弱いけど。
こことは比較の対象にはならないでしょ。
正反対かも。おちついた上品でいいマンション。

[133: 匿名さん]

>>128
仕入れコストが通常より低いので、坪400、
それ以上にするためには

都心もうらやむ・・というコピーを実現する、
東急がすごいカードを切ってくれないと、坪400の完売は無理？
ハドソン川のウォークウェイみたいな遊歩道とか英のドックランズ、
神戸のモザイクモールだったかの大人版の水際開発を期待！

でかいだけの団地になったら終わり。

[134: 匿名さん]

皆様、坪単価いくらだったら買いますか？

私は、350万平均くらいで売り出してくれれば、買います。

現状価格でも買いますか？

それほどの価値はありそうですか？

先ほどの書き込みにもありましたが、再開発といっても、どういうものになるかわからない分、リスクがあります。確かに専用歩道はいいけど、タクシーはどうするんだろうと思っていました。
私は、映画館ができて欲しくはないし、どちらかというと、病院、会社などができてほしい
と思っていましたから。意外と、住居ができてしまったりして。

[135: 購入検討中さん]

この市況だと確実に2年後（竣工時）は下がっているよね。

[136: 匿名さん]

128

はい？
この会社の一番の目標は、債務削減ですが、、、、、借金まみれです。
ちなみに悪名高き「特別目的会社（TMK）」使いまくりですが、それでも、です。

おにーさんが、この会社は財務悪い、B/S悪いって、しつこおく、おせーてくれてんのに。

[137: 匿名さん]

現在の郊外型大規模マンションの発想では魅力薄い。
東急にはもっと大胆な戦略をとってほしい。

ここは堆積地盤なのでこれに対するリスク回避（将来に渡って）の
決定打は必要な上で、東急が得意？とする女性F2層に支持される開発とＰＲ。
伊勢丹のアッパー版などの誘致。
森ビルなどと提携したオフィスショッピング複合施設など。
団塊世代がそそられる何か、聖路加国際の二子玉版の誘致とか。
自然だけでない街のソフトを。

先行き不安だからこそ、購入者が住む街の未来像をきっちり出す。
失敗しつつある日本郊外型の自然いっぱいなニュータウン的だけはＮＧな方向で。

[138: 匿名さん]

坪350万じゃ買わないなぁ。
竣工時に水面下になってない可能性が高いレベルを考えると、
やっぱり300万スレスレって感じでしょ。できれば200万円台の上のほうに収まってて欲しい。

今の湾岸タワマンの未入居物件の怒涛の売り殺到状態見てると、
ここもタワーだから安心とはとても思えない。

とにかくタイミング悪いよ。

[139: 匿名さん]

136

本音はそこそこ開発して、ここで利益をがっぽりしたいのが本音かも

[140: 匿名さん]

それにしても東急不動産って評判悪いんだね。

「東急不動産東急リバブル不買運動」でググるってみて。

[141: 購入検討中さん]

確かに坪400万設定なんてムカつくし、大量に売れ残り抱えて価格改定したらいい気味だな。
でも売れちゃってムカつく結果になるような気がする。
だからネガレスするのかな？

[142: 匿名さん]

いや、400で売れても、別にむかつかないよ。
相場も短期では振れるからね。

でも竣工時、またその一年後の相場を考えると、おれは買わない。

[144: 匿名さん]

映画館でも、しぶめの単館ロードショー系ならいいが、
何処にでもある、子ども向けアニメと、人が平気でバンバン死ぬ全く軽薄なハリウッド映画のメジャー系しか掛からないポップコーン臭いシネコンならないほうがいいね。

欲しいのは、美術館と、やっぱり図書館かな。DVDやCDなんかも幅広くおいてるような。
それと、ごくごく小さい芝居小屋と、生演奏を聴けるジャズ・バー。
さらには、なんか和風伝統芸的なもの。能とか、文楽とかの、小さい劇場できないかしら。

でも場所柄、なかなか商売にならなそうだね。
女子どものショッピングの街の対極だもんね。

[145: 匿名さん]

バブルの塔か、、、、、

[146: 匿名さん]

再開発には、都や区から膨大な補助金（元は税金)が出ますから、逆に安くないとおかしいんだよ。

それはインフラにもちょっとはお金使ってよ、っていう意味も込めてるんだけど、このプロジェクトではややその辺が不透明。

多分お寒いインフラ整備がバレる前で、期待感だけがあるうちに高値で売り抜けようという心積もりと思います。

ここに投入される税金700億だっけ？
ジョーダンじゃないよって言う。

[147: 匿名さん]

＞横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。

すごく現実味あるんですが、何か？
地方は人がどんどん減ってるでしょ。

あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
世界から見たら、当然のなりゆきです。

なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

[148: 匿名さん]

鉄道のキャパ越えて肥大化した沿線の町の運命は？？

どう考えても長続きしないね。

ダウンサイドリスクがてんこ盛りだ。

[149: 匿名さん]

多分、この価格で出たら、売って利益が出るチャンスは、未来永劫、一度たりとも訪れなさそう。
バブル以降のスッ高値だろう。

まだタワーがありがたがられる時代で、「東京だけは世帯増」を過信してた最後の時代の
デベのつっぱり強気物件。

[150: sirotte]

NO.54さんへ
遅くなりました。

パスモを使ったカードキーで学校や塾から帰るときや学校や塾に着いた時に
カードをかざすと親の携帯にメールを送るサービスです。
もちろん、駅を通過するときも送ってくれるので自分の子供が今どこにいるか
わかるんです。このマンションはその鍵を使ってると聞いています。
実際に友達が横浜（田都）の物件を購入して東急セキュリティのこのシステムが
あることは知っていましたので、沿線の私学で何処が対応してるのか
知りたかったんです。

どなたかご存知の方いませんか？

[151: 匿名さん]

普通の人が寝る時間帯の深夜２〜４時台になると、ネガレスオンパレードになるな。
毎日この傾向があるから、同一人物のカキコだな。

[152: 匿名さん]

ネガレス大歓迎！
それを見て、購入検討者が減ってくれれば嬉しいです。

私たち家族の分と、両親の分の二つを検討しています。両親の方は南向き低層で75平米くらい。
うちは子供がいるので、100平米くらいが希望です。予算から中層狙い。

[153: 匿名さん]

>>147

>すごく現実味あるんですが、何か？

私が言いたいことの5％くらいしか理解してもらえないようですね。
東京通勤圏が人口減でゴーストタウンのように何十年もかかる訳ですよ。
お幾つの方か分かりませんが、多分その頃にはこの世にいないか、そうでなくても
仕事をリタイヤされてて、買えるかどうか分からない。
俺にはとんでもない蓄えが…と言っても、余命いくばくもないのにマンション
買いますか？ってことですよ。
安くなる安くなるって、元はと言えば世田谷辺りでも軒並み250万以下の坪単価に
なることを議論してた気がしますが、いつ頃買うんですか（買えるんですか？）
って話。

そして将来的な人口減なんてここ数年誰でも分かってた話でしょ。
それを織り込んだ上で価格は上昇してきた。景気が拡大局面だったことや、東京の
不動産が割安と判断した海外からの投機マネーが入ってきたことなどが要因。
昨年1年は異常値まで上がってしまったが、要は不動産は金融商品化してきている
訳で、価格の上昇・下降を繰り返していくものでしょ。
昨今の不動産価格の動きを見れば、少子高齢化、人口減なんてものは、それを
つかさどる一つのファクターでしかないってことが分かるでしょ？
株価の上昇やインフレ（いい意味での）等があれば逆に振れることだってあるわけで。

仰る通り超長期的に見れば少しずつその景気変動は右肩下がりの形で動いていくの
だろうが、誰でも200万台で東京都内しかも人気の住宅街が買えるようになるのは
相当先の話でしょ？少なくともあなたが生きている間じゃないかもよ。


>あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
>世界から見たら、当然のなりゆきです。
>なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

あなたの書いている通りです。
東京の周りでも起こるけど、東京の中心部では起きない！っていう文章でしょ、これは？
周りが停滞しても、東京は大丈夫ってことで、あなたも東京を絶対視してるんじゃないの？

[154: 匿名さん]

玉川高島屋裏手のゴミゴミした玉川3丁目でも坪単価290超えてるのに、再開発エリアの一番いい場所が250万になるわけない。
下がっても350万が限界でしょう。
なんだかんだ言っても渋谷10分、自由が丘6分、第三京浜も用賀ICも近い。利便性も知名度もピカイチの場所ですから。

[155: 匿名さん]

しかし、こんなところに飽きもせずネガレスばかり書き込むお金がない人達は
自分が 惨 め にならないのだろうか？恥ずかしいと思わないのだろうか？
誰にも見られないし誰にも個人特定されないからいいと思っているんだろうな。
ネットが社会モラルの低下を招いていることは疑いようもないが、子供ならまだしも
大人までこれじゃあ社会秩序はどうなってしまうんだろう。