二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[2: 匿名さん]

結局のところ純粋に住環境を考えるなら、田都の神奈川県側など
他にもっと良い場所はいくらでもあるわけで、ここを検討に入れる
人は二子玉ブランドを考慮していることになると思います。（なんだかんだ
いっても田都で人気Ｎｏ．１の駅でしょうから）他地域ならもっと
広くて条件の良い部屋が買えたとしても「自分は二子玉に住んでいる」
という満足感がどれだけ自分にとって重要かが購入のポイントになる
のでは、と考えています。

[3: 購入検討中さん]

＞０２
そのとおりだと思います。
神奈川はイヤという方の書き込みも時々見られますが、
田園都市線の良さは多摩川を超えた先にあるというのも事実ですよね。
川崎市宮前区、横浜市青葉区＆緑区、その先の東京都町田市まで緑豊かな住宅街（なかには邸宅街も）が広がっています。
ただ二子玉川ブランドへの憧憬を培ってきた東急自らが、この地で坪４００万を切るような値付けは到底できないでしょう。

[4: 匿名さん]

再開発地域は水害のリスクは避けられない地域

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[5: 物件比較中さん]

坪単価３７５万。
五反田のタワーと一緒ってあり得ない。

[6: 購入検討中さん]

>田都で人気Ｎｏ．１の駅でしょうから


なこたないよ。

少なくとも小金もち以上の人は、二子玉川なんか「住みたくない」
遊びに行く分にはいいが。

セキュリティ上、最も危険なのは、不特定多数の「通りすがり」の存在と、
グレ気味の若者、外国人、低所得者などなどが入り込む隙があること。

加えて、道路事情や、水害リスクなど勘案すると、
駒沢大学-桜新町-用賀の三つの各駅停車駅がより望ましい。

周辺をよく知らない人、若い人、セキュリティ含めた最も基本的な住環境
を考えない人、住むところとショッピングする場所の区別が付かない人、
とにかくメジャーなところに住みたい背伸びしてるお上りさん、神奈川県民
でない限り、小金もちなら、地味好みになるのが世の常。

[7: 匿名さん]

二子玉川ブランドなんてないでしょう？
少なくとも、住宅地として、二子玉川はブランドなんかじゃないね。

そう思ってるのは、少なくとも沿線の人じゃない。

二子玉川には高島屋があり、そこにはブランド・シップが軒の連ねて、
そこで、周辺の高級住宅地から来たお金持ちが買い物する。
それは事実。

しかし、駅周辺がブランド住宅地かと言うと、そんなことはないね。

前のカキコにある新玉線（と未だに言うね。区別のために）の近くの駅や、
大井町線、東横線の近くの駅、或いは成城なんかのお金持ちが来るのであって、
河原の低地と、高島屋は近くて遠い別世界。

こんなの地元の人なら誰でも認識してる。

[8: 匿名さん]

>06

イメージとしては、「よみうりランド」に近いと思います。
駅名は「二子玉川園」から二子玉川にもどっちゃったけど。

郊外のちょっとした行楽地、のんびり広々としたところ、という感じ。
ここにタワーが建って、空が狭くなって、ビル風吹いたら、それ自殺行為。

だったら、青山行った方がずっといいって話。

[9: 匿名さん]

伊勢丹本店で買い物はしたいけど、歌舞伎町には住みたくないってこと？
ちょっと違う？

[10: 匿名さん]

確かに、二子玉川は住宅地としてのブランド力は全くない。
世田谷区玉川というアドレスも、はっきり言って、世田谷の中では
かなりシャビーなイメージ。

でも、まぁまぁ便利だし、ブランドでないことを理解して、気取らずに
安い住宅が手に入るなら悪くないかもしれない。

ただ、問題は社会インフラのキャパが完全に飽和していて
大規模物件一つで事故の可能性、慢性的過剰な混雑、パニック的状況が
避けられなくなる点。道路、鉄道、駅中（プラットフォーム）
病院、学校など。

更に事態を悪化させてるのは、このことを誰よりも知っている東急
と地主が、倫理観のかけらもなく、こういったダウンサイドには言及せず、
実態のない「ブランド価値」をごり押しして、タダでさえ土地簿価の極端に低い
高収益物件を更に高値で売ろうとしている点。

世の中CSRなどと言ってる折に、ここまで反社会的で、反倫理的な行いが
上場企業によって引き起こされそうになっている状況が全く理解できない。

[11: 匿名さん]

整理しますと
問題は、

-インフラの貧弱さが、社会不安を引き起こすレベルに到達している（この物件が更に留めをさす）
-土地簿価が極端に低いのに、消費者に還元されない
-郊外住宅地にタワマンといういかにも日本的センスのなさ（個人的には、これは相当罪深いと思う）
-ブランド価値なき土地に、無理やりブランド主張（ま、よくあるね。これは）

ってこと？

やっぱり初めの二つは許しがたいなぁ、私も。

[12: 匿名さん]

墓碑銘にはこう刻んでくれ

理念なき企業、ここに眠る。
吾に一寸の理念と、公器たる自覚の心さえあらば！

[13: 匿名さん]

>10
はげどう

[14: 匿名さん]

>956

あ、あのー、その地域って？等々力や上野毛のことでしょうか？？
で、そこは「川上」なんですか？？？？？？？？？
で、「川下」の玉川を見下してないよと？？？？？？？？？？

釣りですよね？

いつから、「川上」と「川下」の話になったのか？
「川上」と「川下」が住宅街としての優劣にどんな関係があるのか？？？？？？

やっぱり全く持って箸にも棒にもかからない、という感じですか。
この物件の支持者と、「世田谷区玉川」アドレスは。


>952 その地域に住んでる住民（私）がそう思っているんだから、川下川下・・ってそれほど下に見>てないってことだよ！

>川下に無理矢理したいのは、もっと川下の劣等感の固まり達でない！？　

>劣等感のある人は、常に下を見つけようとする。

[15: 匿名さん]

不動産は簿価云々ではなく、マーケット価格で販売されるもの。
11は相当無知な人だな。

ネガレスご苦労さん。地球温暖化防止のため、夜は早く寝てね。

[16: 匿名太郎]

貸したり売ったりという投資対象としては、どんなもんでしょうかー？

[17: 匿名さん]

もうワンパターンのネガレスに飽きた。
下記ネガレスは新鮮味がないのでもう効果ありません。
ネガレス隊の人達は工夫が足りません。もしかして頭 悪いのですか？
せめて他のネガレス考えてください。楽しみにしてます。

＜聞き飽きたネガレス話題＞
・川下だから住宅地の価値がない。
・二子玉川にはブランド力がない。
・水害災害に弱い危険なエリア
・豊洲や小杉の方がマシ。
・値段が高過ぎて完売できない。
・東急は会社が危ないのに何考えてるんだ。
・セレブは二子玉川なんて利用しない。Poorな買物客しかいない。
・河原でラッパーや若者がうるさい。決して安眠できない環境である。


＜ネガレス隊の存在理由＞

地道にネガレス続けていれば、何組かの購入見送り客が出るかもしれない。
購入見送り客がたくさん出れば多くの売れ残りが出ていつか値下げに踏み切るかもしれない。
今は坪４００万円でもいつかは坪２５０万円に下がる可能性もゼロではない。
坪２５０万円にならないと買えない同士よ！君もネガレス隊に入隊し給え！！
代沢に住んでるとか上野毛に住んでいるとか嘘８００並べて、二子玉川ライズを貶めるのだ！！
頑張れネガレス隊！！特攻だ！ネガレス隊！！明るい明日を目指して地道にネガレスを続けよう！！

[18: 匿名さん]

＞１０，１１，１２
しかし、どのスレ見ても思うけど、下がれコールの大合唱は本当に醜い。
高いと思ったら買わなきゃいいじゃん。

土地代が安いのに高くしすぎとか、ブランドイメージ作りすぎとか、言ってるけど
利益優先の企業にとって当たり前のことですよ。

[19: 匿名さん]

いや、当たり前じゃないですよ。

利益の盲目的な追求は企業の寿命を明らかに縮めます。
適正利益という概念をご存じないですか？

企業の根幹はGoing concernです。

東急が、自社マーク解説のところでも謳っているけど、
企業は末永く（永遠に）存在し続けるべきもの。

そのためには、（CSRの対象である地域社会を含め）
ステークホルダーに対して万遍なく利益が行き渡るように
しなければならない。

鉄道という社会インフラを担う企業ならなお更です。
ところが、ここは長らく経営不在で、財務が弱いので、
なりふり構わぬ、市場価格を無視した到底無理な価格付けを
してくる。ボンクラ経営の尻拭いを消費者に押し付けてくる
とんでもない会社と思います。


＞土地代が安いのに高くしすぎとか、ブランドイメージ作りすぎとか、言ってるけど
＞利益優先の企業にとって当たり前のことですよ。

[20: 匿名さん]

>>19

だから聞き飽きたって言ってるじゃない。
しつこい人ですね。

[21: 匿名さん]

高ければ、買わない、それもひとつの手だ。
勿論買わない。

しかし、より多くの人が認識を共有することによって、
市場価格の是正が、早くスムーズに起る可能性はある。

金融・不動産市場は未だに情報の非対称性が存在する。
特に、日本は搾取の構造が根深く残るので、こういう場所で
価格の適正化を訴えるのは、全く価値のない行為ではないように思います。

[22: 匿名さん]

アゲアゲ派はむちゃくちゃ旗色悪いな。
勝負付いたね。

[24: 匿名さん]

地権者の鼻息あらいとこですね＜ライズ

[25: 匿名さん]

どんなにネガレスしたって坪400万円で売れちゃうんだなこれが。
でも第一期販売200戸だとすると、今度は800戸売れ残ったってネガレス隊が大騒ぎするんだ。
広告打てば売れてないから広告するんだとか、やっぱり250万の価値しかないとか、>>17の繰り返し。

もうネガレス隊はハエやゴキブリだと思って無視するしかないね。
どんなに退治しようと思っても殺虫剤も効かないし言葉も通じない。
匿名掲示板なんて害虫の出入り自由な厨房みたいな存在だから仕方ないよ。

[26: 匿名さん]

これだけ執拗に高い高いと騒いでいるということは、そこまでして欲しい人が多いということでしょうね。
自分に興味の無いペルシャ絨毯が100万だろうが1000万だろうが気にもなりませんが、あと少し下がれば買いたいという物は毎日お店のショーウインドーをのぞくようなものです。

横浜に家を買おうと思ったら、この辺も大して価格が変わらなかったということでこっちにしたという人を最近よく聞くので、その感覚でここを買えると思ったら高すぎるのでショックだった人が多いのだろうと思います。

[27: sirotte]

ここのスレはなんでこんななの？
くだらない応酬じゃなくてもっと物件の情報ないの？
どんなにここで騒いでも価格は変わらないよ。
＠400万前後でも買いたい人（私もですけど・・・）は
買えばいいし、お金があってもなくても買いたくない人は
買わなきゃいいじゃん。人の購入意欲、動機に文句を言うな。
価値観の違い!!

[28: 匿名さん]

買う買わない以前に、
開発反対住民がネガレスを続けてるんじゃないの？

[29: 入居前さん]

>27

お金が無くて買えない人はどうすれば良いのでしょうか？？？

やっぱ、この板でいちゃもん？？？

[30: 匿名さん]

あきらめて、もっと安い地域で妥協するしかないでしょ。
その方がネガレスに時間かけるよりよほど建設的。

[31: 申込予定さん]

ネガレス部隊の人達は高くて買えないのが死ぬほど悔しくて粘着してるんでしょうね。
私もパークマンション六本木とか広尾ガーデンフォレストとか欲しかったですけど高くて買えないので普通に諦めました。
でもそこが不当に高いとか環境が悪いとか執拗にケチつける気持ちはなかったし、少なくとも物件掲示板にネガレス書き込もうと思ったこともないです。
でもここに常駐しているネガレス部隊はまるで親の仇みたいに>>17に書かれている罵詈雑言で煽って毎度同じ攻撃を繰り返すばかり。
買えなくて悔しい気持ちは分かるけど、いい大人のすることじゃないと思いますよ。

自分で恥ずかしいと思わない、自分を哀れに思わない思考回路の心構えやコツを教えて欲しいくらいです。
二子玉川を僻地呼ばわりして都心より高い価格設定を非難してますけど、ネガレス部隊の皆さんは自分で僻地呼ばわりするマンションすら買えない経済事情なのですから、恥ずかしさを自覚したほうがいいですよ。
ここを検討している人達はネガレス部隊の人達の意見なんて聞いても仕方ないと思っています。
単純にお呼び出ないと気付いて欲しいですね。
ハエはいちいち自分が目障りかどうかなんて考えないでしょうけど、やはりハエはとても目障りで邪魔です。

[32: 匿名さん]

「マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負」
週刊ダイヤモンド編集部　2008年07月07日
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

[33: 購入経験者さん]

お金が無くて買えない人はここだけじゃなくて買えないんじゃないの？
多少なりとも自分の収入に見合ったところで検討するのが買いたい人じゃないの？

[36: 匿名さん]

二子玉バンザイ！の称賛隊も十分偏った考えで文面をみていると同じ穴のムジナだと言う事をわかっていない。
ネガレスを罵倒する姿勢はとても見苦しく、この板を品を自分達がなくしてしまっている。
検討版なのだから、称賛だけでなくネガティブな意見があって至極当然。
余裕のある都心物件スレではネガレスに過剰反応はしない。

[37: 買いたいけど買えない人]

ここは、東急が高値で買った土地ではなかった
川沿い
低湿地
不景気感
→二子玉川という駅でも場所が場所だけに価格が安くなるものと
思い込んでいた人が多数
→購入検討者多数
だったわけです。

東急が期待にこたえるような価格を出して欲しいのです。

簿価が低ければ、それなりの利益を出して売り切ってしまうのが賢い方法かと
みんなが思うわけです。

あの価格は、場所が場所だけに再開発を考慮しても高いですよ。

本当にあの価格でも適正だと思って、買う人がいるんでしょうかね。
この先行き不安の中。

[38: 匿名さん]

この値段でも、きっと完売すると思いますよ。
タマタカや多摩川や再開発でできるショッピングモールや公園などを考えると、それなりの質の生活が徒歩圏内で十分できますから。
売れ残るなんてきっと甘い。

[40: 買いたいけど買えない人]

再開発分のプレミアムと川沿いの土地の性質で
プラスマイナスゼロ。
割高価格にはならないってことです。

[41: 匿名さん]

私、まじめに検討しておるものですが、皮肉なもので、こういう板では、ネガティブ材料の書き込みのほうが役に立つんですよね。

なぜかと言うと、ポジティブ要素はデベさんのパンフに10倍くらいに拡大されて、全て触れられてるから。

ネガティブの書き込みは、やっかみが入っている部分もないではないが、結構、地元の人のビビッドな実感が書かれてるケースもままある。

ポジティブ派の人は、ネガティブ派の人の非難や、「400万でも全然売れると思いますよ」（それは単なる願望？？）的なカキコミだけでなく、「これこれここがポジティブ、対市場価格の4割高プレミアムを正当化する要素」みたいな書き込みを是非お願い致します。

[42: 匿名さん]

＞売れ残るなんて甘い？

えーと、どういう意味？ニホンゴ、ムツカシーネ。
一戸たりとも売れるもんかい！って感じ？（そこまでの物件ではないような、、、、）

もしかして、カワカミ、カワシモの書込みしたヒトかな。
さすが河原の民。

[43: 匿名さん]

「安く買えましたから値下げしました」なんて用賀のオーケーみたいなこと、
不動産でできるか？

　安く仕入れて高く売る、これが経済。

「簿価が低いから安く売れ」っていうネガレス派は代々木系か？

[44: 匿名さん]

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
だれか専門家の方教えてください！

[45: 購入経験者さん]

結局、都心が買えない人が買う

[46: 匿名さん]

>見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
>デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
>だれか専門家の方教えてください！


①重説にあたると思います。
②販社（仲介）がはいるので、説明義務はデベにはありません。
③さんざん過去レスで話題になっているので、あなたの書き込みは新鮮味が全くありません。

　専門家より

[47: 買いたいけど買えない人]

不動産価格の値上がりは取得時の用地の値上がり
が原因だから、不動産価格が値上がりしても消費者は仕方がないと思った。ということ。
で、現在は、用地取得時の値段が高かった時期のものが着工し、どうしても
高値で売らなくてはならない。だから、この経済環境の中、高い売値になってしまう。
でも、ここは違うということです。用地の取得は決して高い価格ではなく、むしろ、ほとんどゼロで取得している。もっとも、電鉄の所有物なのですから。電車をとおしたことで価値のある土地を保有していたわけです。
要は、消費者の立場になってないということ。
企業は、もうかればそれでいいのかということ。
存在意義は、企業が儲かるためではなく、社会にどれだけ貢献できるかということではないですか？企業の行動は、お金だけがすべてですか？ということです。
それが感じられるから東急の印象が悪いということ。それで、批判が殺到しているわけですよ。
消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。
原価の積み上げで適正な価格で提供して欲しい、ただ、それだけです。
それなりの利益が出ればいいじゃないですか。ということです。
おそらく、価値観の違う方にはわからない議論でしょうね。

[48: sirotte]

価値観の話をしたら違う批判を受けちゃったみたいですね。
言ってる意味が違うんですけどそう取っちゃうわけですね。

それよりトリプルガードシステムの東急セキリュティのICカードのメールサービス
対応の小学校、塾は周辺にどのくらいあるのかご存知の方いらっしゃいますか？
昭和女子は対応してるのか知っている方いますか？

[49: 匿名さん]

>>47さん
きっと貴方は良い人なんだろうけど、経済や不動産を全くわかってない人だ。
市場経済における適正価格とは、「購入者が買ってもよいと思える最大の価格」ですよ。
原価とは関係ないです。

47さんは「沿線住民に安く不動産を提供することでブランドイメージを高めるべき」というご意見
だと思われますが、それも筋違いでしょう。

値段を下げたらブランドイメージはかえって下がりますからね。
沿線の不動産価値を維持するためには、この物件の価格は一定以上に維持しておきたいのが
東急の本音でしょうし、それは企業としては当然の行動かと思います。

[50: 契約済みさん]

＞４７
自分に都合よく安くなって欲しいだけでしょ。

＞消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。

坪４００万で買っても喜ぶ消費者はいっぱいいると思うが。
坪２５０万で売り出して抽選で外れるよりはよっぽどまし。