二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[86: 匿名さん]

蓋を開けて瞬間蒸発したら面白いね
アンチ涙目必至

[87: 匿名さん]

普通プロは出来た価格を追うもんだと思うがなぁ。

[88: 匿名さん]

こういう人が、atHOMEに何百件と出てる、二子玉川の空室の家賃から
投資利回りははじいちゃうんだろうね。それで投資いや投機。
俺はデータ重視だ！なんちゃって。

それは募集家賃。しかも恐ろしい数の空室があることにまず注意するべき。

[89: 匿名さん]

去年の今頃までの相場覚えてるでしょ。皆さん。

一方に勢いがついちゃったら、売り出し価格や、先週までの相場なんか関係ないって。
これから世田谷で350万超なんてjokeにもならないでしょ。

いまはとにかく下げる局面。市場が底を見るまではひたすら下げて下げて下げる。
下げてる間は、「下がったら買いたい」なんて言ってた奴の手も引っ込んだまま。
底を見ないと。底が丼だけ深いは分からない。
バーナンキは9年の後半までは確実に沈むと言ってるし。

今日の欧州市場は注目。
UBSとぶか？！

[90: 匿名さん]

>>88
賃貸は利便性重視になったから、
こんなところに高い家賃出して借りる人は稀。

募集賃料は相変わらず高いから、
これでＰＥＲはじいたら間違いのもとですよ。

とくに酷いのは、東急でも支線、
大井町線、池上線、多摩川線で高い家賃払って住もうって人はいないよ。

[91: 匿名さん]

４７氏はでてこないのかな？　反論マダー？

　　　　　　　　　　　　　　ny厨より

[92: 購入検討中さん]

>>73
この無責任な発言なに？
＞「坪250万円は確実だと思うよ。」
確実と断定しておいて推量形で締める日本語っておかしくない？
つまり自信も知識もないんでしょ？

2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件ってどこがありますか？
という問いかけにも答えられないし根拠のない発言であることは明らか。

新玉川線か大井町線沿線で坪250万まで下がった物件ってグランフォート用賀しか思い当たらない。
平均価格は坪280万ぐらいだったけど低層階なら坪250万も豊富にあった。
大京は言うまでもなく超一流デベに属さないけどね。
宇奈根や鎌田みたいなバス便の僻地なら坪250万まで下がった物件あるけれど、
そのへんをゴチャ混ぜに考えてるんじゃない？

自分は本物件を坪350万が妥当と評価してるけど、さすがに坪400万はやり過ぎだと思う。
北向きか東向きで低層階で坪300万前後の80㎡台がないかと期待してたけどなさそうなので諦めモード。
売れ残るのを静観して待つのはネガレス組と同じスタンスだけどデタラメ吹聴するレスには腹が立ってしまう。

[93: 匿名さん]

上場企業財務のことが分かってる人があまりいないようなので、
ちょっと書かせてもらいます。

まず、会社全体として利益がどれだけ上がってるか、ということと、
一つ一つの商いでどれだけ儲かるかということは、ちょっと違います。

会社全体としては、東急電鉄は全くダメダメ企業です。

しかし、ぬるま湯につかりたい平凡なサラリーマンの勤め先としては、
あるいはやる気のない肩書きだけの重役が、大過なく余生を過ごすための資金の出し手としては
とてもいい「会社」です。

バブルで翻弄され、経営者が判断を誤り（判断力が全く欠如しており、決断できなかった）
バランスシートは大きく毀損した状態が長く続いています。
ここ数年はよくはなりつつありますが、これは相場によるところが大きく、
経営陣の能力とはあまり関係ありません。

（金儲けマシンとしては電鉄は「存在意義」は希薄です。でもそれは西武だってそう。でも、鉄道は間違いなく社会インフラだから。生活密着企業だから。せめて、よき企業市民としては「存在意義」を示すべき。）

で、個別の案件でやったら大きく儲けるのはやっぱりご法度です。
以前のカキコミにもあったけど、価格設定は勿論コスト積み上げから出た価格も検討するし、
類似事例からつけられそうな価格も考慮する。購買層の購買能力も考慮します。

商社や小売と違って、不動産デベは、一個一個の商いの規模がでかいため、
仕入れ簿価も外から比較的分かりやすい。
また、販売価格も非常に高く、購買者側は何十年ローンなんて組んで買う人も多いため、
売り手のとる利幅については、相当な適正さが求められるのも事実。

ここは簿価が恐ろしく低いのは自明だし、
相場が悪いのも自明
そこで高めの価格設定した東急が叩かれるのはやむなしでしょ。

[94: 購入検討中さん]

まぁ、子どものお遊び以下ですよ。
日本の鉄道会社の経営なんて。

世界中探したって、なかなかない。

[95: 匿名さん]

>>94

なんで？

[96: 匿名さん]

ここの荒らしは相場で大損した人のようだな。
同情はしないがね。

[97: 匿名さん]

>>95
なにが？

[98: 匿名さん]

長期では250万では決して止まらないでしょう。
過去においてさえ、バブル期の異常な相場を除けば、平均は250万を下回る。
しかし、その過去においては、日本は世界一の経済成長国であり、
人口も世帯数も増えていた。日本円自体も1ドル360円から79円まで上昇した。

これからは、経済成長はほぼゼロ。
単身世帯を除いた世帯数はどんどん減るし、バルブ以前の相場レベルも永くは保てない。
円自体のデバリューもさけられないから、長期で見たら、250万維持はベストケースとしても描きにくいシナリオでしょ。

英語か中国語が公用語になるとか、移民完全自由化とか、ものすごい減税とかない限り無理でしょう。

[99: 匿名さん]

>>83

77だけど、文章の意味が分かりません！
少なくとも私業者ではないのですが・・・。
この辺のマンション価格の動向には詳しいつもりですが、桜新町〜二子玉川辺りで
250万の超一流デベ＆駅近物件なんてなかったと思うんですが（あってもごく少数）、
私の間違いでしたら事例を教えてくださいませ。
超一流（三井・住友・地所・野村）でお願いいたします（1階・地下は除く）。

[100: 匿名さん]

GF用賀が底値！？
92さんが知ってる相場は、ここ5-6年でしょ。
不動産ではそれは「一瞬」って言います。
（しかも、そのタイムフレームでももっと安い物件いくつもあったよ。メジャーデベで。）

[101: 匿名さん]

基本的に、
都心から近くない
マンションである点を考えれば。
せいぜい坪２５０万円レベルに
将来着地する可能性は否定できないでしょうね。

[102: 匿名さん]

>>93
　上場企業財務がわかっているなら、定量的に書き込んでくれない？

[103: 匿名さん]

90年代一番最後から02年くらいにかけて、駅5分以内の、
大手5社物件で坪250万なんてザクザクでしょ。（俺が一番知ってるのは、桜新町から用賀）

ここまで大規模なのはなかなかないけどね。

安いときほど、人は買わないんだよね。
おれは99年に駅3分買ったけどね。それはたまたま、そういう時期だっただけ。
ラッキーだった。

今は明らかに買い時じゃないでしょ。

[104: 匿名さん]

>>98

お〜、日本終末論。しびれるぅ〜。

世田谷の東急沿線で250万以下だって・笑
そしたら横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。
でもその辺りの人が流入してきたら、また価格も戻してくるような。

というか、大卒初任給数万円みたいな時代から平均して250万が妥当って凄い理屈だわな。
そして暫くの間は東京は人口も世帯数も増えるだよ。
その中でも東急沿線はまだまだ人気のある住宅街でしょ？
あなたの勇気に感服するわ！

でも、そこまで下がるの分かってたら、あなたはいつまで経ってもマンション買わないのね。
＝もう検討版に来る必要なしですね！！

[105: 匿名さん]

このマンションに何らかの問題があって、他のマンションと比べても相対的に価格が下がるというのであればその理由・根拠を聞きたいですが、マクロの問題で全てのマンションの価格が下がるのであればそれはしょうがないと思います。