二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[66: 匿名さん]

もっと高いでしょ？

[67: 匿名さん]

今年はそんなものじゃない？

[68: 匿名さん]

坪350なんて全然ないでしょ。もっとずっと安いよ。
駅距離とか逐年で違うけど、梅が丘や代田がなんで
比較されてるの？地元の人じゃないね。

あの辺は200万前半からありますよ。
それでもほとんど出来ないけど。

世田谷の不動産は「止まってます」

[69: 匿名さん]

先日説明会に行ってきたものです.
この物件でいくつか気に入らないところがあるのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

1. 人の動線は２階(１階は駐車場)ということで、駅とマンション(III街区)の間はリボンストリートなるもので結ばれるということですが、II-a街区が竣工(2012年?)するまでの間は II-a 街区を横切ることができないので、II-a 街区の南側を回って駅まで行き来する必要がある.
2. II-a 街区は当初ホテル・事務所棟が建つ予定であったが、地権者が計画を見直し中であり、何が建つかは分からない.
3. 駐車場は１階であるが、タクシー等で帰宅した場合、各棟のエントランス(=２階)に車寄せがない(そもそもIII街区の２階部分は乗り入れ不可)、また１階駐車場は入居者しか入れないために、周辺の道路で降りなくてはならず、雨の日に濡れずに建物に入ることができない.

ＭＲ事前案内会の予約はできたのでとりあえず見に行こうとは思っているのですが、ご意見お聞かせください.

[70: 住まいに詳しい人]

>あの辺は200万前半からありますよ。

ふーん、具体的な物件名をあげてみてよ

売れていないとは言え
パークホームズ世田谷梅丘＠323.8
世田谷代田レジデンス＠521.7
シティハウス世田谷代＠381.1
だよ

[71: 匿名さん]

>>70
いわゆる砂上の値段ですよ。
戸数が少ない物件は多少の売れ残しを発生しつつ、賃貸に回しながら
どうにか格好を維持しているが、綱渡り状態。
大規模マンションが出てきたら、
白日の下に、その実勢価格と言うか、
真の値段が明らかになってきますよ。

本物件に対し、
強烈な反対が周辺部から起こったのは、
結局、自分の資産が値崩れを起こすのではないかと、
敏感に感じたからでしょう。

[72: 匿名さん]

>>71

ほぅ、70の言っているのが砂上の値段であり、今後200万前半まで下がっていくと…。
では、そこまで待ってみるか！ってそこまで下がらんだろう。

小田急線沿線は特に苦戦している物件は多いよな。
シティハウス世田谷代田は仕様は高いもののやはりちょっと高いよな。
世田谷代田レジデンスはちょっと一般人が買える値段じゃないんで、ゆっくり販売か？
梅が丘は仕様からして割高感があるな。
ＳＨ世田谷代田⇒300万中盤、梅が丘⇒300万ギリくらいまでは調整の必要があると思う。
ただ小田急と東急ってのもだいぶ格差があるでしょ？同じ物差しで比較するのも違う気が。

ちなみに東急田園都市線で言えば、駒沢大学のベリスタ駒沢400万超、桜新町の
パークハウス新町櫻雅400万超といまだに極めて高い価格設定。
個人的にはここに400万出せる羨ましい方は駒沢の物件がオススメだが、二子玉川が
いい人はやはりどうしても二子玉川なんでしょうか？

[73: 匿名さん]

>>72
そんなに短期間には下がらないが、
長期で見れば坪２５０万円は確実だと思うよ。

根本的部分で、
マンションは立地と利便性である点を今一度よく考えたほうが良い。
色眼鏡無しで、素直に再評価してみればどうだろう。

[74: 住まいに詳しい人]

>いわゆる砂上の値段ですよ。

酷いね
>あの辺は200万前半からありますよ。
と言っておいて、それはナイよなぁ

ライズを含めて、高すぎるのは周知のことだが
ウソはいけませんよ

[75: 匿名さん]

何が何でも価値を落としたいんでしょ
買えない物件にはすぐこれだからなぁ

[76: 匿名さん]

過去の値段を是として、
ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

[77: 匿名さん]

>>73

250万は確実だって言うけど、この辺りで駅徒歩圏（10分以内）、超一流デベ物件
という条件で、2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件って
どこがありますか？

いずれにせよ、どんな物件でも一律250万ってのは結構乱暴な予言だと思うんだけど。

[78: 住まいに詳しい人]

>過去の値段を是として、
>ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

過去とは？
2007年？2006年？2005年？2004年？2003年？2002年？・・・

[79: 匿名さん]

売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
謎です。

[80: 匿名さん]

69は、「築年」と書いてる時点で、中古も含めたコメントなのは
子どもでもわかるはず。

[81: 住まいに詳しい人]

>売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
>謎です。

「売れていない」というコト自体に意味があるわけでｗ

まぁ「売れていない」と言って
平均＠500オーバーの『世田谷代田レジデンス』でさえ
１戸は売れているコトになっているわけで
プロには分析の材料になります

[82: 匿名さん]

小田急と田園都市線は
住民の年齢構成が全く違うよね。
電車に各一回のればすぐ気付くが。

[83: 匿名さん]

>>77
とにかく世の中の動きが見えていないと言うか
目をふさいでしまっている業者多すぎ。

見たくない心情はよく分かるが、
購入者を間違った方向に引きずり込むのは感心しないな。

[84: 匿名さん]

間違い探しになってんな。
（デベの価格付け間違い・相場読み違い）

[85: 匿名さん]

ここ1000戸のマンモス団地なんだけど。
中低層の小規模物件割高物件でさえ
売れ残った高価格住戸の価格が
何の参考になるのでしょう。

プロは違うねｗ