二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[794: 物件比較中さん]

本当に感じ悪い。
ここを検討するのはやめます。

[795: 匿名さん]

>>792
それはナイナイ。
三茶のあれは駅遠。竹中がコンクリ工事ミスまでやったね。

[796: 匿名さん]

アリエルでしょう

[797: 匿名さん]

>>793
そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

[798: ご近所さん]

>>797
>そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

　俺は車で二子から都心方面に通勤しているけど、裏道使えば渋滞にはまらんぞ。
　797はどこに住んでいて何を使って通勤しているんだ？想像での書き込み、感心せんな。

[799: 物件比較中さん]

アレレ、モデルルームの写真消えてますよね。
もう一度見てみようと思ったのですが・・・
ただ正直なところあまり心を動かされる感じではなかったですね。
中低層、無垢材や珪藻土を使ったＬＯＨＡＳ仕様のマンションがフタコには合っていたと思うなあ。
もう何もかも遅いですけど。

[800: 購入検討中さん]

写真、残して欲しかったです。
検討には、必要な写真でした。

[801: 購入検討中さん]

林田力こと、東急不買さんや、地元の再開発反対さんやらが、匿名でここに沢山ネガ書き込みしています。
皆さん、注意した方が良いですよ！

[802: 匿名さん]

と、東急社員が言っています

[803: 匿名さん]

>>801
妙に騒がしいと思ったらそういう事だったんですね…

[804: 物件比較中さん]

だめだこりゃ

[805: 匿名さん]

この板に東急社員が常駐しているのは事実だと思う。

[806: 匿名さん]

呼んだ？

[807: 購入検討中さん]

801です。私は東急社員ではないし、関係者でもありません。

でも、林田や飯塚が常駐しているのは確実です。
早く契約者だけのパスワード付き掲示板が立ち上がる事を期待しています。

[808: 匿名さん]

林田って誰？
移行したいなら自分で作って勝手にやってくれ。スレが汚れる。

[809: 匿名さん]

つーか、何で東急関係者でもない人間が必死にアピールしてんの？
もしかして地権者か何か？

[810: 匿名さん]

>>809
心情的にレフトウイングが嫌いだからでしょ。
それくらいわからんかな？

[811: 匿名さん]

地権者だろ？

[812: 物件比較中さん]

二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

[813: 匿名さん]

あなたの希望的観測は理解できた。