二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[694: 匿名さん]

「準都心」やら「都心部」やら…
マンコミは言葉の定義が必要だねw

基本的に売れ行きが全てだと思うよ。
この価格で売れれば結果オッケーだし、売れなきゃ東急プギャーってだけだし。

[695: 購入検討中さん]

なんかさ・・・
一億出すならもっと夢のあるもの買いなよ・・・
二子玉のマンションなんてなぁ・・・

[696: 住まいに詳しい人]

>>694
「都心」だって、人によってかなりブレがある言葉なのに
その手の定義が必要な用語をことわり無しで使う人って言うのは
何かを誤魔化したい気持ちが表れているんでしょーね

[697: 匿名さん]

↑屁理屈言うな。

[698: 匿名さん]

東急は竣工前に値下げするからね〜。

最初から手を出さないでしょ、年度末に行きます。

[699: 購入検討中さん]

この物件を検討する場合、比較対象とする物件として同じ東急の東急ドエ
ルプレステージ瀬田とかプラウドの中古価格の推移は重要でしょう。
私なら同じくらいなら断然中古です。そう思っている人が大半でしょうから
これらが取引価格ベースで下がってくると今回の販売価格でも厳しいでしょう。

[700: 一億・蒼白地]

フォレストは原住民の方に囲まれ下町っぽい生活が想像されますね。
ウエスト西南角は富士山眺望と暑さのトレードオフで非分譲の方たちは眺望を選ばれたということかとみられますが、ほかになにか要素は想像できます？


平均の単価の計算はご勘弁いただきますがざっと見て、スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。お見合いもいれると３６０万、逆にプレミアムまで入れる全体は４２０万と見ました。予想よりちょっと強気でしたね。

イースト南狙いかなぁ。一億こしますね。

[701: 駅歩10分以上]

そんなに魅力ありますか？

[702: 一億]

まず計画としては、駅徒歩１０分の内容によると考えます。旅のコンセプトなんかより、具体的には、雨に濡れない道を計画してあるか否かは大切ですね。
あとは、人それぞれ、なので、、、、、相対的には歩きやすさも雰囲気もよいのでしょうが、微妙です。
私は平気ですが、遅刻常習の娘は絶対遠いからいやというでしょう。

[703: 匿名さん]

少し待ってりゃ
瀬田の低層が一億あれば買えるようになるだろうに

[704: 匿名さん]

写真撮ってたら怒られました。
何で？写真ぐらいいいでしょう？
こっちはまじめに検討しようとして写真撮ってるのに？
冷やかしだったら写真なんて要らないけど冷やかしじゃないから写真撮ってたのに！
東急不動産はなんでいつも横柄で高飛車なんでしょうか？
三井も住友も三菱も撮影禁止なんて一切言いませんよ。
私は＊＊にされたと判断して検討やめました。
どうせ竣工前に3割引になるでしょうからその時に考え直します。

[705: 匿名さん]

本物の美男・美女は写真をとっても怒りませんよね。
昔、高島屋で吉本多加美さんをとったらニコニコしてくれました。美人ですね〜〜〜（足は太かった）。
それともなにか、極秘の超優れものがMRにあるつもりなのでしょうか。

[706: 購入検討中さん]

>スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。

売れ残り確定です。

[707: 匿名さん]

世田谷区の地盤 「氾濫低地」　　

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/N13_setagaya_E.htm

[708: フタコ住民]

昨日、モデルルームいってきました。価格見て、驚き。。。。なんでこの高級感無いタワーで、眺望もなく、共用施設もろくでないタワーで、億を越している部屋がわんさかあるなんて。。。。確かに自分が小学校のときから、再開発・再開発っていって時間ばっかりかかって、コストも積みあがっているんだろうけど、この価格に手を出す人はどれだけいるのだろうか。。。。でも、勘違いな人に売れるのかなあ。。。。。
プラウドが勘違い価格で売れて、値段が上がっているから、という理由にしては、ちょっとKYな価格だと思う。不動産不況になっている昨今、フタコを勘違いしている人がどれだけ買うのかは見ものだと思った次第です。だって、同じ価格出せば、もっと都心の良いところで、よい物件あるよねえ？？東急不動産はやっぱり大手とちがって高級感が出せないところが、地元民としては寂しい感じです。。。。

[709: 物件比較中さん]

なんかマス向け賃貸物件なみのグレード感ですね。

いま１１５平米ほどのところに住んでて、もっと広いところと考えてましたが、
この仕様ではパスだなぁ。値段もこの仕様だと、まだ４割は高いね。

ま、買いたい人にお譲りします。

[710: 匿名さん]

このクラスのマンションを購入検討されている方にお聞きしたいのですが、マンションを購入する上では立地と仕様はどちらが重要なんでしょうか？私の考えでは立地が重要で、仕様が気に食わない場合はリフォームをして対応しようと考えます。709さんのように、よく仕様のグレード感が低いから買う気になれないといったコメントがございますが、どうなんでしょうか？億ションを買う余裕がある方ならばリフォームをして自分好みの部屋に変えたらいいんじゃないのかと思ってしまうのですが。

[711: 購入経験者さん]

私も特別内覧会行ってきましたが特に何の魅力も感じませんでした。
一言で言えば「無難で普通」という感想でしたね。
大規模のメリットを享受できるランドマーク物件として興味はありましたが、価格設定を考えると見送りが妥当と感じました。
確かに耐震性能、コンシェルジュサービス、地下駐車場、内廊下、共用施設、スケールメリット、商業施設隣接、緑の豊富さは魅力です。
しかし駅徒歩10分前後の距離、敷地が広いゆえに歩き回らなければならない面倒さ、住民があまりにも多くて気疲れすること、
電車の混雑、商業地ゆえの治安の悪さや汚らしさ、川沿い特有の地位、訳わからん若者の多さ、災害に弱い低地など
多くのマイナスポイントも存在します。
そこであの価格設定では、買った瞬間から含み損を抱えて暮らすリスクを背負うことになります。
最大限に評価しても低層300万、中高層330万、高層350万、南向きは＋20万、角部屋＋20万、北向き▲20万ぐらいが妥当な適正坪単価でしょう。
つまりイメージ的に50万〜70万高いのではないでしょうか？
あの価格で1033戸（▲地権者122戸）を竣工前完売するのは至難の業だと思います。
KY東急がやることですから好きにすればいいと思いますし、契約率なども過大申告すると思いますので実態は明らかにされないでしょう。
そう予測しますが本当にそうだとしたらかなりのダメ企業ですね。

[712: 物件比較中さん]

709です。

今住んでるところもほとんど原型とどめてないくらい変えてますが、
もとのグレードも結構高かった。

ここの問題は、

グレードが低すぎる--サッシやドア、大きな部分を占める共用部などの個人の
自由にならない部分もあり、全く「買いたい」と思わせない。

そもそもこのグレードでとりあえず住んでもいいと思う人が中心層になるマンションは、このエリアでは結構下のレベルですよ。

グレードの割りに高すぎる---中途半端な内装・設備なら、スケルトンを安く売ってもらった方がずっといい。大型物件で、建材・設備オーダー時にも規模の経済が効いたはずだが、それを全く購買者に還元するつもりがないように見える（低グレードかつ高価格）

少なくとも広いプランや高層プランを考える人は、戸建ても買えるが、マンションの利点も考えて、あえてマンションにしてる人も多いだろうから、要求水準はかなり高いと思う。

それに対して賃貸マンショングレードでは、そっぽ向かれるのもある程度仕方ない。

立地も大事だが、最終的には、内外装グレードもひっくるめたバリュー感と価格のバランス。
ここは「高グレード路線」ではないことが明白になったので（価格はなぜか超高グレードだけど）私は候補から外します。

[713: 物件比較中さん]

そもそもあの土地簿価なのに
価格設定がアコギすぎる。