23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その35）

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/

[937: 匿名さん]

あと、ローン組んで総資産の大部分をたった一つの不動産物件で保有することによる様々なリスクですよね。今までは不動産価格が永遠に上がり続けるという前提があったので、リスクを相殺するに足る十分なメリットがあったのですが…本来、リスクをとらない賃貸は、分譲購入より相当割高であってもおかしくないはず。現状、そこまで割高でないので悩ましいところです。

[938: 匿名さん]

大地震などで建物が破損した場合、多額の補修費を負担しなければいけないリスクですね。

[939: 匿名さん]

地震後に補修する場合って、保険でどの程度カバーできるんですか？全壊だったら大丈夫だけど、一部損壊は保険金と実際の支出の差額がでかい、という話を聞いたことがあります。

[940: 匿名さん]

地震リスク・資産デフレ・年金減少・・・・・・団塊Ｊｒの未来は暗いなあ。
ローン抱え込まなくても頭金が十分貯まるまで賃貸にしとくのも一つの手かもしれない、なんて。
今でも十分低金利だけど、この先金利がどかんと上がることも考えずらいし・・

[941: 匿名さん]

風呂トイレ付きで2ＤＫ賃料1.5万円・・・・
これだけ安けりゃバス便でも構わない、か・・・・

[942: 匿名さん]

「定額給付金を元に賃貸を探そう」
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/docs/tokushu?tid=kyufukin

[943: 匿名さん]

六本木９分　１ＬＤＫ　管理費込み１．８万円　礼＆敷各１ケ月　…　安すぎる…　何かある…

たとえば殺人や自殺者が出た部屋って、何年後まで言わないといけないの？
１８万円の間違い？？？

平成15年全面リフォーム♪連帯保証人不要☆4駅利用可☆エアコン♪独立洗面脱衣所☆角部屋2面採光♪室内洗濯機置場☆物置♪クローゼット☆全物件希望者にはBフレッツ工事費&プロバイダー料最大3ヶ月無料キャンペーン中!

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?to=30000&md=con&...

[944: 匿名さん]

全般的にモラルも下がったからね。都心のように人口密度が高いと、
おかしなヤツや非常識な人間とめぐり合わせてしまう事もままある。
そういう時賃貸ならさっさと引っ越せばいいけど、
買った上に含み損で残債割れしていたら、我慢して住み続けるしかなくなってしまう。

住宅ローンって言えばいいけど、
実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。
賃料収入という配当はあるにしろ、キャピタルゲインが望めないとしたら、
かなり不利な勝負だよね。

[945: 匿名さん]

>943
問い合わせたら単なる記載ミスだって。実際は18万円。942の物件も記載ミスだなこりゃ。紛らわしい。

>実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。

そうなんだよね、結局は借金を抱えるので同じこと。
昔ならともかく今は必ず買値より上で売却できる保証もない。
これ言ったらデベとフルキャッシュ以外の不動産投資家に悪いかもしれないけど…

[946: 匿名さん]

フルキャッシュなら気楽ですよ。
以前住んでた分譲マンションがトラブルマンションだったので、
さっさと売り逃げして引っ越しました。

[947: 大学教授さん]

第３表 区市町村別　小売業事業所数、従業者数、就業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07t34000.htm
平成１６年と平成１９年を比較すると、新宿区の落ち込みが目立ちます。

[948: 匿名さん]

そうですね、手元資金だけで購入するくらいの気持ちでないと、このご時勢、なかなか踏み切れません…ローン組んでマンション買うのは、安全度で言うと、借入金での株式投資とそんなに変わらないのでは？いくら家賃分が浮くといっても30年ローンなんてリスク高すぎて…

私は30代前半・年収1200万円・貯金2000万円弱ですが、このまま貯金ためてそのうちに中古の4000万円弱程度を一括支払で買うのがいいかなと思い始めてます。そのころに万が一バブルってたら、このまま賃貸で全然OK。

[949: 匿名はん]

気楽な賃貸生活でいいかな、と、家賃30万円のマンションに5年間住んでいた。気付いたら5年で1800万円の家賃を払っていたことに気付く。賃料支払い相当金額を将来の資産とするために、6000万円のマンションを買った。値下がりは当然ありうるが、それは当然織り込み済み。その値下がり幅がその期間内の賃料支払い相当額を下回っているか、上回っているかが本当の勝負所と考え方を整理。そうなると新築より中古の方が値下がり速度は遅くなるだろうと考え、中古マンションを買った。こんな考え方で中古マンションを買う人は他にも出てくるのではないか、そういう中でマンション価格の値下がりも歯止めがかかってくるのではないか、と思っている。

[950: 匿名さん]

っていうかそのケースの場合なら５年前に分譲を買っとけば、
6000万円のマンションを買う頃に1800万円程は値上がり益が出てたのでは…
後から言っても仕方ないが。

[951: 匿名さん]

その6000万円を手元キャッシュで一括支払いできればお得でしょうから、問題はそこですよね。あとは不動産を保有することに伴うリスクかな。

[952: 匿名はん]

6000万円は、全額35年のローンで毎月の支払は約20万円弱。月々の支払負担の減額と当該支払額の資産化というメリットを得つつも、不動産保有リスク（ローンの支払い、地震、隣人トラブルetc）を抱え込むことについて、どちらが正しい判断だったのかと、マンションを買った後もうじうじと悩む日々

[953: 契約済みさん]

マンションは築30年を超えて廃墟寸前までいったら価値がなくなるんで、中古を買った人
はどこで売るかを常に考えていないとダメだと思う。廃墟に住み続ける覚悟があるなら
別だが。
一部の人気エリア、法令上の制限まで余裕がある（建ぺい率、容積率）、ターミナル駅近
などの希少物件なら建て替えも可能だが、それ以外は事実上建て替えは不可能。

[954: 匿名はん]

>953

買ったのはいわゆるビンテージ物件で、都心内の立地は良いところ。事実上、土地代だけの金額だが、建物も気に入っている。立替があればそれでよし、無ければそのまま住み続けるのも主観的には問題なし。賃料相場は過去の実績値からおそらく30万円/月と想定。怖いのは地震と家賃支払いの裏付けとなる収入の確保だが、後者はそれが確保できないならそもそも賃貸でも東京には住めないのだし、と割り切るしかないと思っている。

[955: 匿名さん]

家賃月30万円も払っているなら「買っちゃおう」っていう気持ちになるのもわかる気がする。
しかし皆さんお金持ちだね～。
もっと小さい額の物件で購入か賃貸かで悩んでいる自分が軽く鬱だ。

[956: 住まいに詳しい人]

>しかし皆さんお金持ちだね～。

ホントそー思うわ

ＧＤＰ、最悪の落ち込みに＝１～３月期は年率１５．９％減－民間予測
http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2009050100785
主要民間シンクタンク１１社による１～３月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値の予測が１日、
出そろった。物価変動の影響を除く実質は平均で前期比４．２％減、年率１５．９％減で、
過去に例のない４・四半期連続のマイナス、２・四半期連続の２ケタマイナスに落ち込む。
減少率は１９７４年１～３月期（年率１３．１％減）を上回り、戦後最悪となる。
（時事ドットコム　2009/05/01-19:06）

「こーいう時だからこそ買い時」という発想自体はアリだと理解出来るが
それを実践できるほどの資金力と度胸は自分にはない

[957: 匿名さん]

贈与税の減税待ちの人が多いみたいです。
決まると一時的かもしれないけど、
特に高額物件の成約数が一気に増えるでしょう。
大手はそれを待ってるみたい。

[958: 匿名さん]

贈与税の減免は、約１４００兆円の個人金融資産の動きを活性化するのが狙い。住宅購入・増改築資金に限り、非課税枠を通常の１１０万円から６１０万円に拡大する。減税は今年１月までさかのぼって適用し２２年末まで２年間の時限措置。親の高齢世代から子供の若い世代への贈与を促し、住宅購入につなげる。

[959: 匿名さん]

贈与税減免の増額は500万円ですよね。
高額物件を買う人が、500万円程度の増額で増えますかね？

[960: 匿名さん]

お金持ちは節税に敏感ですから、

地方のお金持ちで預金・現金をたんまり持っている人が
上京しているご子息のために節税を兼ねて東京都心部の資産取得するケースが増えそうです。
田舎の人は都会に資産を持ちたがっていますよ。

[961: 匿名さん]

たとえば、４０００万円のマンションを買っても１億円のマンションを買っても、
６１０万円の非課税枠は同じなのに、
１億円のマンションを買うケースの方がが増えるだなんて、楽天的な考え方でしょう。

[962: 匿名さん]

増えるのは６千万円前後の物件ですよ。
坪単価で言うと３００万円くらいじゃない？
田舎の小金持ちの人は数が多いですから。

[963: 匿名さん]

田舎の小金もちなんて、そんなにいないでしょ。
土地なんかいくら持って経って二束三文だし、地方は経済疲弊してるから。

アラブの金持ちだの、中国人の金持ちだのと同じく、
サクッと不良在庫を買ってくれる、白馬の王子様妄想の新種でしょう。

[964: 匿名さん]

>>963
土地神話・公共投資全盛時代の昔の蓄えを
しっかりと現預金でお持ちですよ。
道が出来れば土地が売れた良き時代ｗ

[965: 匿名さん]

ご参考
http://www.nochuri.co.jp/report/pdf/f0206fo1.pdf

[966: 匿名さん]

家計は土地不動産の下落分を金融資産で埋めてトントンという話？

インカム獲得手段が途絶えてるのに、
落ち目の不動産に投資するマインドにはならんでしょう。

[967: 匿名さん]

小金持ちさんは、
昔の蓄えをNTT株やJR株の儲け話には使わず、
金利の安い預貯金に20年間預け続けて、
マンションブームでも買わなかった。
だけど、僅かに増える贈与税非課税枠へは飛び付いてこの時期にマンションを買うわけですね。

[968: 匿名さん]

住宅取得資金に関する現行の贈与税は２本柱となっています。

一つは相続時精算課税制度があります。親が自分の相続人となる子でその年年１月１日において満２０歳以上である人に住宅取得資金を贈与する場合、３５００万円まで非課税です。この非課税は選択をした親から生涯受ける財産の合計から控除できます。それを超える部分は２０％の税金がかかります。ただしこの贈与財産は、親に相続が起きたときに親の相続財産に組み込まれ、相続税の対象となります。
＊これから住宅購入する３０代前半の人たちの親はまだ相続していないので、若い人は使えないんです。
　使えるのは６０歳以上のひとたち。

もう一つは暦年（１月１日から１２月３１日までの１年間）の課税で個人が個人から受けた受贈財産の評価額の合計を基礎として課税する方法です。その非課税枠は１１０万円です。暦年課税の贈与税率は、課税価格（受贈財産）が１０００万円を超える部分は税率５０％と高く、なかなか大型の贈与はしづらいということがあります。今回の非課税枠が拡充になるのは、この暦年課税の方です。通常の非課税１１０万円に拡充額５００万円を加え、６１０万円まで非課税であげることが出来ます。こちらの方は、親が亡くなる直前（３年間）の贈与でなければ、相続財産に持ち戻しされることなくあげっぱなしです。
＊これなら若い人も使える。墓場にお金は持って行けないから可愛い孫のためなら小金くらいポンと出します。
田舎でいくらお金を持ってても使い道がないからな。

[969: 匿名さん]

夫婦そろって贈与を受ければ１２００万円。
夫婦の貯金が１５００万円で、合計の頭金は２７００万円。
６０００万円の物件で、借金３３００万円。
こんな感じじゃない。

[970: 匿名さん]

子供や孫は１人だけとは限らない。
１人に贈与したら他の兄弟が自分達にも生前贈与してくれとトラブルになる。
田舎の人は相続のトラブルを身近に見聞きして知ってるから、
気楽に財産の贈与をしませんよ。

[971: 匿名さん]

今、23区内でそれなりのお値段のマンション買う方々ってどういうお仕事なんでしょう？

ちょっと前まで春を謳歌していた銀行証券、自動車、外資、コンサル、会計士、弁護士みな元気なさそうですが。。

[972: 匿名さん]

親の金貰えた人。俺もだけれど。

[973: 匿名さん]

相続時精算課税制度は親に対して子一人の一対一の制度だけど、
贈与は何人いようが、すべての子供が対象。使いやすいですよ。
子供みんなに６００万円、みんなが都心部にマンションを買う。
田舎出身者は都心部がお好き。
波及効果は絶大。

[974: 匿名さん]

>>970
だからトラブルにならないお手軽な金額、
一人当たり６００万円なんす。
３人の子供で１８００万円程度のお話。

[975: 匿名さん]

相続税より、今は保有不動産の含み益にかかる税金を安く出来る税制の方がインパクトあるでしょ。

２、３億の賃貸買えば、その金額まで過去の不動産の売却益にかかる税金を安く出来るってやつ。

お金持ってる人はもう動いてる。２～５億の都心物件は品薄になると思う。もうなってるのかな？

[976: 匿名さん]

ってか、そんな難しいことより、在庫急減とゼロ金利で、普通に不動産価格は底打ちして上昇局面に向かうんじゃねえの？買いたい30代、40代でリストラ対象じゃない人って数千万人いるんだから。

[977: 匿名さん]

マンションブームで買った30代、40代が大勢いたのに、
これから買いたいのがまだ大勢残ってんのか？リストラ対象外なら。

[978: 匿名さん]

ここにネガな書き込みしてる人は買いたい予備軍だから、たくさんいるんじゃない？

[979: 匿名さん]

>>975
２、３億の賃貸＞
バブルがはじけて
借り手がいませんがな。
今は実需の時代で、買った人がそのまま住めるお手頃価格じゃないとダメよ。

[980: 匿名さん]

↑　ホントば・かだね　1部屋じゃなくて、1棟のことだよ。１部屋あたり2,3000万ね。
ついでに言えば、今、閑古鳥が鳴いてる2,3億も3割引ぐらいで買っとけば、3年寝かせばある程度は
いけると思うけどね。

[981: 匿名さん]

そういう人はスレ違いなのにねぇ

[982: 匿名さん]

スレ違いで、ほとんどの人が縁のない話だが、相場的には重要。

うちに来た信託の人も、今の税制は、政府が金あるやつは不動産買えって言ってるようなものだと言ってたよ。

[983: 匿名さん]

民主党がもし政権取ったら、政府もチェンジ。

[984: 匿名さん]

政権が変わっても政策は変わらない。小泉の時みたいに官僚に抵抗出来るような強い政権にはならないからね。

[985: 匿名さん]

そろそろ動き出しそうですね、東京の不動産市場

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37823620090503

[986: 匿名さん]

>>985

>商業ビルへの注目が高まっている。

現物は現物でも、マンションとは一言も書かれていない。