23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その35）

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/

[201: 匿名さん]

ポジショントークしまくりの株談義もどうかと思うが、
替え歌はホント～にくだらないので却下。

[202: 匿名さん]

＜東証＞大手不動産株が堅調　「景気や金融不安後退で買い戻し」(2009/4/3 15:16)

政府が景気対策の一環として住宅ローン減税を打ち出すなど不動産業には政策的な下支えが期待できることも支援材料になっているという。クレディ・スイス証券の大谷洋司アナリストが３日付のリポートで、日本の不動産市場の流動性がすでに回復しているなどの見解から「現状の割安な不動産セクターへの投資を積極的に行うことを推奨する」との認識を示したことを材料視する声もあった。〔ＮＱＮ〕
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8802&NewsItemID=A...

[203: 匿名さん]

>>200

>替え歌で盛り上がろう。

だから、他スレ立てろ

[204: 匿名さん]

そもそも替え歌って、作る人一人、喜ぶ人一人の二人 しかいないんじゃない？

[205: 住まいに詳しい人]

>>202

クレディ・スイス証券の大谷洋司アナリストは23日付リポートにおいて、「公示地価は半年から
１年ほど前のデータであり、現状の不動産 市況を映したものではない。実勢の地価は既に底入れ
したとみている」 との見方を示した。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003017&sid=aP58_rgKMbgg...

なんというデタラメ！
今まで下がったのはプチバブルが弾けた分で、不景気で地価が下落するのはこれからでしょ
この方、とても不動産株担当のアナリストとは思えないですね

気になったので、ちょっとぐぐってみたら
１年前にも同じことを言っているしｗ

大谷氏の不動産セクターの今後の見通しだが、マンションの在庫整理が進んでおり、
流動性もかなり回復してきているので底入れ間近であるとする。
http://www.nsk-network.co.jp/k090322.htm

企業のＩＲから話を聞くだけで、独自の取材なんてしないのかな

[206: 匿名さん]

ずっと言ってればいつかは当たる。

[207: 匿名さん]

怖いのは来年。
今の不景気なんざ、前座でしかない。

[208: 匿名さん]

今から用地取得するマンションは今と同じ仕様で安くなります。
デベの利益率を下げなくても。

なぜなら、
１．地価下落で用地取得コストが下がります
２．不況により資材調達コストが下がります
３．建設不況により施工コストが下がります

仕様下げなくとも、利益率下げなくても安くなるんです。
平成不況の酷い時に財閥系デベのマンションでも安かった時期がありました。
あの時も、上記と同じような状況ですべてのコストが安かったからマンションも安かったのです。
それの再来ですよ。

景気が急回復すれば、またぞろデベは安く仕込んだのを高く売るでしょうがこの不況は簡単に
回復するものではないと思うので、安く仕込んだのを安く売るしかないでしょう。

[209: 匿名さん]

Jリートに郵貯資金をつっこむそうだが、年間たった4000億円
これっぱかりでどれだけの効果があるのかね？

[210: 購入経験者さん]

そろそろ新築の在庫がなくなってきてるところがありますね。

[211: 匿名さん]

在庫なんか気にする必要あるか？
これから竣工も阿呆みたいにあるぞ。

[212: 匿名さん]

下げどまらないのはこのスレのレベルw

[213: 匿名さん]

これから竣工？どこの地域の話ですか？

都心は今後二年大きいのは出ないのに。

[214: 匿名さん]

週刊住宅情報が隔月刊なってもいいくらいへってるよ。

[215: 購入検討中さん]

地価が底入れしたらその後上昇に向かうと考えるのはどうかしている。底入れしたとしても底値圏で当分
推移しますよ。来年３月くらいに底入れするとは思うがその後１年、再来年３月までは底値圏ですよ。
新築、中古も欲しい人はじっくりと物件を見極めて価格交渉しましょう。

[216: 匿名さん]

今後二年間のその後に、都心の大型計画物件が
中央区を中心にゾロゾロ出てくる。
今後二年に限定しなきゃいけない理由はない。

[217: 匿名さん]

二年も待って、中央区の湾岸でしょ。それも期待通り下がってればいいが。

[218: 匿名さん]

マンションブームで新新価格だと言ってた頃から、
もうすぐ二年。
これからのたった二年が、待てないでどうする。

[219: 匿名]

寝てても儲かればいいけど、建て続けないと生きていけないデベや建設屋がいるかぎり、供給絞るのも限界がある。

[220: 匿名さん]

世界中、株も不動産も暴落して、大不況突入。失業率もどんどん上がって信用収縮が限りなく継続。
東京の不動産も買い手不在、銀行貸し渋りで暴落必至。
この２年間、このフレーズさえ語っていれば、大きな流れははずしてなかった。そして不安になった売り手が投売りしてくれたのも、３月初旬でほぼ予定終了。
これからは、所得税控除と相続税控除をダブルで効かせるリッチ層ファミリーが余裕の買いで、相場が強含むのは自明かと。特に莫大な金融資産を持っている親が住んでるエリア近辺は特に底堅い動きをすることでしょう。
港、目黒、渋谷あたりから次の相場がはじまりますです。

[221: 匿名さん]

米国市場も爆騰したしね。
さあ暴落信者よ祈れ！祈れ！

[222: 匿名さん]

数日上げただけで舞い上がる愚か者発見！

[223: 過去スレの４０]

>>220 >>この２年間、このフレーズさえ語っていれば

現実認識が誤っている。
2006年末頃、アメリカの住宅バブルがはじけ、2007年夏、サブプライムローン債権証券化を組み込んだ金融商品が国際市場で買い手がつかなくなり、2008年1～2月、この金融商品により生じた含み損を各金融機関が発表し始めた。2007年後半から投機勢力が株式市場から商品先物市場に移り、資源・穀物の価格を吊り上げた。このため、予算年度初めとなる2008年4月から消費者物価の一斉値上げに各企業が走った。消費者は、この情勢を受けて、買い控え行動に回り、高額商品であるマンションの成約率も下がった。
つまり、不動産市場が急速にしぼんだのは、この１年間だ。

現在の株価は、実体経済を反映していない。なぜ反映していないのか？　実体経済の進展が極めて急速なので、株価が追いついていないという感想。株などやっていないので、どうでもいいが。

1980年代後半、日本のドル換算個人資産が世界１、日本の銀行が資産保有高でトップ独占という時代があった。あのときも金融アナリストは適当なことを言っていたが、誰も経済理論に基づいて話していなかった。新古典派経済学が、経済理論と呼べるかは別として。私は、「金融アナリスト」なる業種を信じていない。表層経済と深層経済がある。どちらを見るかでないか。時間がたてば、株価も次第に実体経済に収斂していく。

[224: 匿名さん]

民主党に政権がチェンジすれば、金持ち優遇の税制改正など夢と消える。

[225: まだまだ高い]

郊外物件はものすごく下がったけど、都内と立地がよいところはまだまだ高いし、下がってないですね。
不動産は遅れて動くからこれからですね。明らかに外資系の金持ちさんや、投資目的の購入もなくなり
これから売りが加速されるだろうから、皆さんの言うとおり２年は様子見ても問題ないですね。
投資目的だった新中古も沢山出てきてますが、まだまだ欲があるのか買値より下げないですね。
売れないことに気付いたらどんどん下がるでしょう。まだまだ適正価格ではない！！これからこれから。
株価も６末のファンドの決算に向け、また下がるでしょう。

[226: 匿名さん]

いつまでも購入なんかせずに頑張って俺に家賃を払ってください。

[227: 住まいに詳しい人]

>つまり、不動産市場が急速にしぼんだのは、この１年間だ。

何故、こーいうシッタカをするかね？
基本的な市場動向も頭に入ってないのに
プロもプロ並みの素人も多いこのスレで偉そーな物言いをしているのは
○○丸だしでしょ
何を書いても、いつもあまり相手にされないのは当然

過去スレを遡れば、2007年春先から販売不振の指摘するカキコが見受けられましたし
公称データでも、2007年の夏には初月契約率が70％を切っています
http://rank.nikkei.co.jp/keiki/jutaku.cfm

サブプライム云々の供給側要因が確かに2008年に表れたのは確かではあるが
それ以前から市場ではプチバブルの崩壊は始まっていました

[228: 過去スレの４０]

>>227
まず、不動産のデータというのは、普通、不動産研究所とかから持ってくるぞ。
あなたが提示しているデータは「首都圏」だろ。
2007年末から書き込んでいるが、2008年4月前でも「23区スレ」で不動産が値崩れしないという意見が根強かった。私は、これから価格が崩れると頑強に主張したが。
あなたは、文章末に句点（。）をうつことを知らないのか？　こんなことも知らない奴に議論する資格があると思っているのか？　「するかね？」「でしょ」「見受けられましたし」「います」「いました」などと書いているところが、大学を出ているのか、という疑問を生じさせる。リストラが始まったら、こういう点が注目されると思うがね。

[229: 匿名さん]

少子高齢化＋経済力衰退。

パイがどんどん小さくなってるのに、それでも首都圏に集中して不動産騰がるとでも思ってるのかね？

それは解析力が貧しいだけで、ポジティブシンキングとは言わないと思うが。

[230: 匿名さん]

どうでもいいことに突っ込んで懲りない奴だ。
過去スレの４０　リストラが始まったら、真っ先にこういう痛い奴が対象にされると思うがねｗ

[231: 匿名さん]

批判するなら自説も語れよな。
罵りあいは見苦しい。

[232: 元祖匿名はん]

前スレの最初に、この板の名称の変遷について一度振り返りましたが、ご参照程度に再度カキコミします。
あくまで参考ではありますが、私が新築マンション価格に天井を感じたのが2007年7月ですから1年半から2年弱前。
で、分譲価格の下落が目に見えて顕著になったと私が感じたのが昨年11月ですから約半年。

当然誤差もあろうかと思いますが、1年前から「急速に凋んだ」という見解もけして誤りとも言えません。
ただプロに近い目線ではざっくり2年は下がっているということかと思います。不動研の見解は存じませんが。笑

・そもそもその1～その10までヒマリーマンさんが立てたものです。
　2006年9月、価格高騰を背景に「いつ下がり始まる」のスレ名で
　スタートしました。

・その11で当時私が板親さんに代わってスレッドを立てました。
　その際、2007年7月時点ですが、個人的には既に天井を感じたので、
　スレ名を「価格動向」に変えました。

・その31、昨年11月時点で新築分譲マンション価格の下落は顕著になり
　スレ名を「いつ下げ止まる」に変えました。

・こうして書くとごく短期間に上下しているようですが、実際は前回の
　バブル崩壊から新築分譲価格は約10年程度下落し続けました。

　それが不良債権処理を背景に2002、2003年頃を境に、一気に急上昇。
　5年でデベは自らの手で首を絞め続け、食い扶持を一気に失いました。

・そして現在です。

[233: 匿名さん]

誰しも自分がイチバン賢いと思いたいし、得したと思いたいからね。
不人気な場所を買っちまったと認めるよりも、人気作り出せれば自己正当化できる。
情勢知ってて煽りに乗らない人や、資金不足なんかで買えなくてアンラッキーだと思ってた人がラッキーになった。

[234: 不動産購入勉強中さん]

>>223
少し気になるところがあるので、、

まず、アメリカ住宅価格がピークアウトしたのは2005年夏です。同時に住宅建設会社、設備関連株などがトップアウトしています。
サブプライム問題が「一般」に顕在化したのは2007年3月、住宅ローン会社のひとつニュー・センチュリー・ファイナンシャルが破産法適用申請に追い込まれるとの観測がマーケットに流れた時ではないかと思われます。

この頃既にゴールドマンあたりが利下げを行うべきだとのレポートを出していたと思います。
実際に利下げが行われたのはこの半年後でした。

2007年から2008年夏までの国際商品市況の高騰はドルの独歩安が特徴的であり、投機筋はもとより欧米の巨大な年金資金の流入が相場を押し上げました。
またキャリー通貨であった円、スイスフランは2007年央に実質的にボトムアウトしています。
投信窓口拡販によって闇雲に外債、新興国通貨、株に群がり自国通貨売りに励んだ本邦の個人資金とＦＸ参加者も要はバブルの一旦を担っていたわけです。

また物価動向については既に2007年には商品の価格はそのまま、中身を減らすといったテクニカルな値上げがじわじわ始まっており、この年の秋から鋼材価格が一気に驚くべきスピードで上昇し始めます。

そして2008年夏、（恐らく）歴史的なドルのボトムアウト、原油のトップアウトで世界的なお祭りは幕を閉じるわけです。
同時に鋼材価格も滑り落ちていくことになります。

不動産に関しては昨年から興味を持ち始めたばかりでまだまだ勉強中です。

[235: 匿名さん]

過去がとれだけ詳しくても、将来予測にとっては気休め程度の意味でしかない。後講釈は、賢く聞こえるもの。

[236: 住まいに詳しい人]

>>228
>あなたが提示しているデータは「首都圏」だろ。

23区で見ても2007年の夏から初月契約率は下がっています
下落の傾きを2008年3月以前と4月以降で比べても
4月以降に急激に悪化したとは認められません

[237: 住まいに詳しい人]

また、23区の坪単価の推移を見ても
2007年の夏頃をピークに下落を始めました

[238: 匿名さん]

どっちでもええがな。問題はいつさげどまるかやねんで。

[239: 匿名さん]

いつ下げどまるか言い争う間に2002年辺りに底値で都心買った人は既に7年もそこに暮らし、我々はそれすら当時の新築価格以下で買えない現実がある。

[240: 匿名さん]

議論は、長く続く間に往々にしてその目的を見失うめのだ。

[241: 匿名さん]

>我々はそれすら当時の新築価格以下で買えない現実がある。
はは、たしかに。てことは、まだまだ都心は高いってことですか。

良スレになってきたのでお聞きしたいのですが、
ここ最近ドル円が上げています。（ドル高円安）

これはアメリカの政策が何らかの功を奏し、
これから経済が回復していくことを意味しているのでしょうか？

それとも一時期的なもので、またどすんと下げてくるのか。
もしくはアメリカの政策に遅れること2~3年で日本も経済回復していく、という合図なのか。

どなたか教えてください。

[242: 匿名さん]

株より難しい為替。

[243: 匿名さん]

高い安いの基準が何かということ。自分の懐でなぐ、既存住民の所得水準で考えるべき。

[244: 匿名さん]

少子化がどれだけすすんでも、東大に簡単に入れるわけではない。下の私大がつぶれるだけ。

[245: 匿名さん]

替え歌がダメなら、逆から読んでも同じ言葉。

ＵＳＯＹＯ ＴＯＴ ＯＹＯＳＵ

[246: 住まいに詳しい人]

>>241
>それとも一時期的なもので、またどすんと下げてくるのか。
>もしくはアメリカの政策に遅れること2~3年で日本も経済回復していく、という合図なのか。

先週の経済誌はそろって現在の経済状況を総括/俯瞰する特集でしたが
今回の大不況の背景について、アメリカの過剰消費を日本、中国、産油国の輸出が
支えていたという構造の問題が指摘されています

野口悠紀夫は「今後日本経済は（円安）バブル前の02年水準に戻る」「貿易立国という
日本のモデルはすでに崩壊している」という見解を示しています

今アメリカでは貯蓄率が上昇しているそーですし、たとえ経済が恢復基調に乗ったとしても
以前のように住宅価格の上昇を前提に借金で消費を増やすということは出来ません
つまり、日本は今回失った輸出分のGDP約10％を取り戻すことは難しいということです

おそらく不動産価格もGDPに合わせて最低でも2002年水準に戻ると思っていいでしょ

237のグラフで見れば2002年の水準に達する時期は今年の夏～秋ぐらいですかね･･･
もちろん、すぐには反転はしないでしょ

>>244
大学受験の比喩なら
現在の外資ファンドが撤退し、IPO成金がいなくなり、金融エリートが失業している状態は
灘や開成といったトップ進学校のいくつかが学校全体で学力不振に陥っているよーなもの
たとえ受験倍率は変わらなくてもボーダーの偏差値は多少下がります

中堅私大を志望しているレベルの受験生は東大と縁はないでしょーが
地方進学校でトップクラスの受験生なら東大にやや入りやすくなる
って感じじゃないですか？

[247: 匿名さん]

セオリーでいえば、これだけの金融緩和がなされ、量的緩和も加わって日銀券が市場に供給されつつあるわけだから、積極的に活用して、事業や投資へ振り向けるのが自然な流れなんだろうけど、有利子負債を負うリスクまでとってやるだけの価値のありそうな事業や投資先がなかなかみつからないのが現状の日本なんだよね。
ただ、そうした将来性のなさそうな日本の中でも外資エリートの没落や新興不動産企業のへまで相場が暴落した超都心部の不動産や世界で売れる製品を作る製造業の暴落後の株式等は、結構、買いチャンスと見る向きも少なくないんだよね。
特に不動産については、政府による国策税制支援策も数多く打ち出されてるわけだから、政権が変わる前に、しっかりと価格交渉した上で自宅ぐらいは確保しとくのが無難だとは思うけどね。

[248: 匿名さん]

だから、受験生の数が半減したから試しに東大受けてみろって言うのと同じ。
買える人だけが、買える。坪単価200万円前後の「偏差値」で都心買える日は恐らく永遠に来ない。

[249: 匿名さん]

>政権が変わる前に、

政権が変わったら、自宅が買えなくなるほど地価が上がるんですか？

[250: 匿名さん]

結局、パイが減っても収入の格差は広がる一方なんですね