トワイシア用賀 Part02

[いらかみち]

「トワイシア用賀 Part02」

所在地：世田谷区玉川台2丁目
首都高速用賀料金所の隣
最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分

総戸数：２０４戸／３ＬＤＫ(66.92m2〜104.86m2)
- エアリーレジデンス １１階地下１階 (105戸)
- パークフロントレジデンス ４階地下１階 (99戸)

竣工予定:
- エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
- パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)

売主 ： 三菱地所、野村不動産, 施工 ： 鉄建建設



【動画紹介(NIKKEI NET)】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken_details.aspx?id=011202

【過去スレッド】
トワイシア用賀 Part01
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[82: 匿名さん]

ここがそんな簡単に完売になったら、パークハウス用賀マスタフォートの担当者は立場ないよな。。。
ここの本当のところが分かるのは、２期が始まった時でしょうな。

[83: 匿名さん]

>81
そりゃグランフォートの方が買い得であったことは事実だと思いますよ。坪250万円切る部屋もあり、最上階でも330万円くらいでしょうから。デベロッパーのディスカウント（大京vs三菱、野村）、徒歩7分vs4分の違いがありますが、周辺環境はグランフォートの方が数段上。住居の設備や重厚さもグランフォートの方が若干上でしょうか。これらをトータルで見たら、ほぼ同じレベルのマンションだと私は思います。でも相場は動きますから、その時々でベストの選択をせざるを得ないわけです。今この物件を検討している人に、グランフォートの方が割安だったとか言っても、どうしようもないです。大京が嫌いという人もいるだろうし。

[84: 匿名さん]

とにかく駅近優先という人にはトワイシア、せっかく用賀に住むんだから便利さと用賀らしさのバランスをとるならグランフォート、って感じじゃないですか？用賀で駅近優先で他の条件はまったく捨ててるとしたら少々もったいないというか用賀じゃなくてもいいような気もしてきましたが。
物流センター跡地と社宅跡地で土地の素性は違いますが、そこまで気にする人はあまりいないと思いますし。

[85: 匿名さん]

駅近の立地条件はかなり強力なんですかね。
間取りとか仕様を見るとマスターフォートの方が良さそうなんですが。
施工が竹中のうえに、価格はトワイシアより結構安いし。
そういえば去年パークハウス用賀レジデンスが発売された時も、駅徒歩
10分以内で環境もいいのに完売は竣工後でしたね。
そもそも三菱は売り方が上手くないのか？
今回は野村と一緒なので派手に宣伝しているけど。

＞ここの本当のところが分かるのは、２期が始まった時でしょうな。

同感です。このまま順調にいきそうな気もするし、どうなんでしょうね。

[86: 匿名さん]

毎週水曜日は静かですが、今週も休み返上とは言え習慣なんですかね。

MFは首都高246隣接ではありますが、用賀1丁目地区で少し奥に入ると閑静な住宅街が広がり地域としてはいいと思います。ただ、用賀駅には246を渡らないといけないので、距離から単純計算した不動産表示上の徒歩分数以上の時間がタイミングによってはかかるのが、気になる人は気になるかもしれません。レジデンスも同じような条件だったので、それが影響したかもしれませんね。

[87: 匿名さん]

グランフォートは当時竣工後も売ってたし、駅前のティッシュ配りをぼろぼろに言われたりだった。でも今となっては買い得と言われる。最上階は３３０で買えたっけ？結局相場次第。来年トワイシアがどう言われているか見ものだ。

[88: 匿名さん]

グランフォートのティッシュ配りは懐かしいですねぇ・・苦笑。
でもあの時買った人達は本当にラッキー、金利も安いし。
お買い得でしたよね。
でも、グランフォート、本当に大きい・・・。威圧感ありますね。

[89: 匿名さん]

人気部屋は最高倍率6倍だそうです。
私が登録している部屋は今のところ4倍ですが最終日にあと2組登録があるかもしれないとのこと。
さすがに倍率5〜6倍じゃ難しそうなので他の部屋に登録を代えたいのですが、登録変更は一切できないと言われてます。気になって毎日眠れません。
何か他の部屋に登録を代えられる方法とか裏技とかありませんか？

[90: 匿名さん]

用賀に住んでますが結構ここ買う人がいるんだねぇ。正直驚いています。
地元の人がどれだけ買っているのか興味があります。

[91: 匿名さん]

>89さん

登録変更が一切できないなんてちょっとおかしいですね。
物件によって違うのかもしれませんが、私は以前別の物件で
登録変更してもらえましたよ（結局抽選落ちでしたがw）。
本当は４倍ということ自体嘘かもしれませんよ。
買いたい意志を固めさせる為に、倍数を水増しすることは
よくある手法らしいですから。
あまりに気になるようなら「変更できないなら登録取り消します！」
くらいの勢いで担当に掛け合ってみては？

[92: 匿名さん]

その通り。登録変更出来ないのは、もうちょっと詰めたほうが良いんじゃない？
それって理不尽でしょ。

[93: 匿名]

>89さん

デベロッパーにより、またマンションの人気等により違うので、一概にはいえませんが、可能性のある方法をいくつか。
妻ありとして　いま夫で申し込んであるなら妻名義で申し込む（年収等ぐだぐだ言われるかも。キャッシュなら文句ないんですが、そうでないと難しいか）
親戚、友人、知人等で無理を聞いてもらえそうな人に頼み、その人に申し込んでもらう。当選したらその人に購入してもらい、登記後、即座に買い取る。この場合最初の購入代金をどう調達するかが問題。その人がローンをくんでくれればいいんですが・・・そううまい話はあまりない？この場合もあなたがキャッシュを用意できれば簡単。最終的には、いずれのケースでも本人が現在と同じ資金計画で資金を調達すれば良いので、つなぎ的に不足資金を調達さえできれば、この方法でなんとかなる公算大と思います。

修羅場をくぐってきた経験者より

[94: 匿名さん]

No.89です。
色々とご指導ありがとうございます。
今週末に改めて担当者に登録変更を申し入れてみようかと思っています。
倍率が5倍以上にもなると、もしかしたら当たるかもしれないという色気も吹き飛んでしまいます。
それなら同じ間取りの上階で登録した方が確率も高くなるので登録変更を希望しています。

残念ながら私はキャッシュで購入できる身分ではなく、
源泉徴収表とか事前ローン審査などが必要なので親戚や知人に頼むこともまず無理そうです。
何度も訪問してるため妻の面も割れてますので、やはり担当者とうまく交渉すること以外に方法がないですね。

[95: 匿名さん]

過去の経験から言うと
①登録前に要望書段階で早めにローンの一次審査を通しておく。
②スムーズに審査通すコツは出来る限り多い自己資金。２０％以上あればＯＫ
③さらに、自己資金には余裕があるというそぶりをみせておく
④その上で、高めの部屋に要望書を出す
⑤実際には、少し安い部屋で登録する。
⑥登録に際して迷ったそぶりをして、担当者に部屋番号を書かせる。
⑦抽選には必ず立ち会う。

とにかくローン一次審査を通しておくこと。これは必須。

[96: 匿名さん]

ここまで坪単価が上昇してくると登録者=買える人でなくなってきます。
営業さんは、その区分けをきちんとやるわけです。
確実に買える人は貴重な人でそれが同じ部屋に集中したら困る・・・わかりますよね。

[97: 匿名さん]

持参物は認印と収入証明書ほか　ですが、この段階ではじかれちゃう人はいるんでしょうか。手続きの流れとして。持参物の点数さえ合っていれば（揃っていさえすれば）登録はできちゃうんでしょうか。

[98: 匿名さん]

年収1000万円未満の人はだいたい弾かれます。
自分は年収850万円で自己資金2000万円ですが7500万円の部屋の登録断られました。
7000万円以下の部屋にするよう説得されたので頭きて登録止めました。
営業の人カンジ悪いです。

[99: 匿名さん]

>98さん
年収850万でローン5000万ですか？

[100: 匿名さん]

いくらなんでもそれはきついでしょう。
子供がいなくて、ダブルインカムなら平気か。
世帯年収がお高いならもっと高額のお部屋狙えますよね。

[101: 匿名さん]

それは営業さんの判断が正しいと思うけど・・・。

[102: 匿名さん]

ひぇ〜。なんかみなさんバブってますよ！
このサイト見たら売り手はもうたまんないだろうなぁ・・・。
大丈夫です、私はここ買いませんからご安心を！

[103: 匿名さん]

97ですが、となると、そうやってある程度はじいた結果がここに書かれているような状況（倍率）なんですね。すごいですねぇ。今後手続きが進む中で審査ＮＧとなる可能性も低そうです。
ところで、人気住戸の倍率と登録があった戸数の情報はありますが、全ての住戸に登録があったとの情報はまだないですね。住戸の人気度にかなりばらつきがあるんでしょうか。

[104: 匿名さん]

＞１０３さん
確かに。「自分が登録した部屋は低倍率であってほしいが、全ての部屋が完売して欲しい」と思ってしまいますもんね。最近登録にいった方、登録状況知ってたら教えてください。

[105: 匿名さん]

１０２さん
そもそも用賀４分って、年収１０００万無い人は住めない場所だと
思うよ（申し訳ないが・・・）バブルと言うより、数年前の安すぎた状態が
むしろ異常だと思います。

[106: 匿名さん]

年収1000万でも無理そう・・・。
資産がある程度ないと・・・

[107: 匿名さん]

年収１０００万無い人は住めない？？？？住めないとは言い過ぎですね。
普通に住めます。一度冷静になって賃貸相場みたほうがいいですよ。

[108: 匿名さん]

すまんすまん。買えない。

[109: 匿名さん]

住めないじゃなくて、買えないってことね。

[110: 匿名さん]

１０７さん
用賀駅４分以内、新築（もしくは築３年以内）の７５平米以上の賃料っていくらだい？

[111: 匿名さん]

２５万位？

[112: 匿名さん]

駅に近いうえに環境も良ければ申し分ないですが。。駅周辺は普通は繁華街ですし、閑静な環境より利便性を優先する方はいいと思います。

[113: 匿名さん]

>>110
消防署前のジョナサンが入っている駅2分の新築賃貸マンションは73㎡で30万円の募集賃料です。
しかし高すぎて誰も借りませんので、半年以上も空室のままです。
当たり前ですが募集賃料＝成約賃料ではありませんので実力はもっと下です。

用賀3丁目に駅7分の築1年のマンションが87㎡で25万円で募集中です。（Home's参照）
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=885/
これが坪単価9,487円ですが、新築・駅近を勘案してこの＋10％あたり（坪10,500円）が実力と思われます。
従って用賀駅5分圏の築浅マンションは75㎡ですと23〜25万円でしょう。
分譲単価が330万円とのことですから表面利回り3.81％、NET利回り（手取り）は3.0％前後になります。
これほど分譲単価が高いなら買うより借りたほうが得です。

[114: 匿名さん]

いやー23-25万では75借りられないよ。多分。30万位すると思うけど。

[115: 匿名さん]

113です。
余談ですが二子玉川と桜新町の賃料は用賀より坪2000円くらい高くなります。
用賀駅徒歩圏には高級仕様の賃貸マンション、ラナイシリーズがたくさんあるにも係らず、
http://www.lbca.co.jp/rent.html
用賀駅周辺だけ何故か安いので本当に用賀駅は実力的に安いようです。
上用賀や岡本など駅から異常に遠い物件が、用賀駅周辺物件として掲載されるのも
要因のひとつですが賃貸七不思議のひとつです。
従って用賀駅は借りるには良いが、買うには今ひとつといった立地ではないでしょうか？

[116: 匿名さん]

>>115さん

急行停車駅の１つ手前で都心から遠く、
しかも桜新町の急行通過待ちで結果的に時間も
かかってしまうという不便さが影響してるのでしょうか？

[117: 匿名さん]

・・・ていうより用賀ってそこまでいいか？
悪いとは思わないけど、かなり良く言いすぎですよ。

[118: 匿名さん]

実際駐車場も、10分以内の場所で20000円で借りられる地域ですからね。
まさにこればっかりは需要と供給ですね。

[119: 匿名さん]

>>116
115ではないが、決して特別不便ではないけど、バブル時からしっかりした物件が
たくさんあるからだと思いますよ。借りるときは、もちろん築浅や設備が豪華にこした事は
ありませんが、環境や向きのいいコストパフォーマンスに恵まれた物件が結構あるので、
コスト重視でそちらを借りちゃうのではと思います。で相場が落ち着いてるのでは？
もともと畑のあった地域だし相続対策だけの大家さんが多いんじゃないのかな？
実際私が以前見た所は7分の住宅街、RC南東角56か58平米2LDKで15万（管理費込）。
坪単価で8800円ぐらい？もちろん新しくて高い物件もたくさんありましたが。
最上階とかなにかプレミアムにこだわりがあれば別だと思いますけどね。
あくまでも普通のお部屋探しとして。これからどうなるんでしょうね。
でも確かにあの急行待ちは３分だけどイライラします。（笑）

[120: 匿名さん]

東京カンテイのリリースでも用賀は「首都圏　賃料相場から見て割高＝ブランド力のある駅　ベスト20」にランクインしてたりするので、理論だけではなかなか難しいエリアのようです。

[121: 匿名さん]

賃貸割安、分譲割高は分かりましたけど、中古の相場はどうなんでしょう？

[122: 匿名さん]

中古では意外に売りにくく成約に時間がかかります。
やはり二子玉川や桜新町の方が足が早い傾向ですよ。
結構、用賀自体の知名度が低いみたいです。
桜新町はサザエさんの長谷川町子美術館や八重桜並木の知名度が高く、
二子玉川は高島屋の神通力が強大ですから、ランドマークが何もない用賀は厳しいみたいです。
用賀のビジネススクエアはサンマイクロの牙城なんですけど知名度は低いようですね。

[123: 匿名さん]

「用賀インターから〜」ってラジオで毎日のように言ってるし、箱崎や海老名並に有名かと思ってました。
馬事公苑、砧公園あるし上用賀なんていいと思うけどなぁ。住宅しかないけど。それは弦巻も一緒か。
あっでも弦巻は世田谷通りまでの途中に弦巻通り？の商店街や図書館があるか。
二子玉川は賃貸も分譲も駅15分以上ばっかりのイメージがあります。

[124: 匿名さん]

横浜の出身ですが、以前「おれ、用賀に住んでるんだ〜」って自慢げに言ってた友人がいましたけど、用賀のイメージがそれまであまりに悪かったので、「だから？」って思いました。
「用賀インターから〜」っていうのが強すぎて、道路と排気ガスの街のイメージが作られてました。
実際、今桜新町に住んでますと、このあたりはとてもいいところでしたが、用賀が高速道路の町だと思ってる人は、友達にはまだまだ多いです。

[125: 匿名さん]

高速道路の町というよりも、高速道路と幹線道路の町ですよねww

[126: 匿名さん]

住んでる場所自慢してもしょうがないかと。住みたい街ランキングとか見れば一般的な人気度合いという点はわかりますからどうぞ。

[127: 匿名さん]

用賀＝東名のインターというイメージはどうしても強いです。
車利用の際に便利だから、と考えればいいのでは？

[128: 匿名さん]

私は免許がないので、用賀＝馬事公苑　的な考えの持ち主で、イメージ良いですよ。

[129: 匿名さん]

用賀のイメージは知らんが、YahooなりGoogleで上空からここ見れば普通引くと思うけど。
車の利便性も、いいのは東名だけじゃない？　各方面に出かける人は、江東区とかの方がいいんでない？

それより、登録の変更が一切出来ないという話のその後を早く知りたい。

[130: 匿名さん]

用賀近辺は、物件価格高く、賃料安い。これは永住向きという事だよ。投資には間違っても向かないし、将来転売（売却）も危ういという事。理解出来ない方は東京カンティのデータからも明らかだから参考までに。

[131: 匿名さん]

世田谷区も広いのに何故田都とかにこだわるのか理解しかねる。あんな地獄電車。ラッシュは半端じゃないよ。知らない人は一度経験した方がいいよ。もっとゆったり通勤出来るとこあるのに。俺は座って通勤してるよ。