トワイシア用賀 Part02

[いらかみち]

「トワイシア用賀 Part02」

所在地：世田谷区玉川台2丁目
首都高速用賀料金所の隣
最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分

総戸数：２０４戸／３ＬＤＫ(66.92m2〜104.86m2)
- エアリーレジデンス １１階地下１階 (105戸)
- パークフロントレジデンス ４階地下１階 (99戸)

竣工予定:
- エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
- パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)

売主 ： 三菱地所、野村不動産, 施工 ： 鉄建建設



【動画紹介(NIKKEI NET)】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken_details.aspx?id=011202

【過去スレッド】
トワイシア用賀 Part01
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[601: 匿名さん]

完売はするだろうね、だって、完成迄１年残して残り１０戸なんでしょ。
売り手があせる必要なんて全くないよね。
土地の仕入れは旧価格、販売は新価格。商売として大成功でしょうね。

話題というか興味の対象は、このエリアが＠４００万越して上がって行
って、購入側が付いて来れるのか？ということに移っていると思うけど
ね。それって、購入検討してたら重要な問題だもんね。

[602: 匿名さん]

充分に＠400万円まで付いて来れる人はいる。
都心で買い損なった＠400万購入者層は、その外周で物件を探す必要が出てくるからだ。
都心（港区・渋谷区・千代田区あたり）の分譲価格は軒並み＠550万円レベルに
跳ね上がってしまって今後の供給はさらなる価格高騰傾向にある。
住環境を重視しながらより買得でグレードの高い物件を、＠400万円購入者層がその円周に
物件を求めていくと行き着く先は世田谷区か杉並区になってしまう。
世田谷とか杉並は、都心と比較してステイタス的に著しく劣るエリアではない。

では、千歳台や烏山でも＠400万円出すかと言えばそれはさすがに無理。
じゃあ深沢か桜新町、用賀、奥沢、上野毛あたりならどうかと言われたら、そこは有りだろう。
世田谷区全般で＠400万円は無理だが、世田谷の一部の一等地あれば充分に＠400万円はあると言える。

[603: 匿名さん]

＞602に山道
その傾向は少なくともここ数年は続くでしょうね、
で、いつかはデペもババを引くときが来る。。

[604: 匿名さん]

まあ、
不動産も株式や先物商品と同じく相場ものですから
皆さんそんなに必死にならなくてもいいんじゃないですか。
上がると思えば買えばいいし、下がると思えば今のまま生活すれば。
株と一緒で無理して大きなポジション取るのが一番危険ですよ。

[605: 匿名さん]

坪400万くらいで広さ25坪・予算1億くらいのマンションを探しているサラリーマンは、
いまの時期、都心部はムリなので、用賀や桜新町あたりを探すのではないかな。

このエリアに坪400万出す人はいない、という人もいるけど、
じゃあ＠400／1億の予算の人は、どのへんを狙うと考えているんだろう。

[606: 匿名さん]

>>605
だから用賀で坪400万円が有り得ないって言う人の考えは凝り固まっていて、
坪400万円の予算の人は都心以外の物件は絶対買うわけないと、根拠なく信じて疑わないのです。

都心で探していたけど坪400万円予算で買えなくなった購入者層は用賀に流れてくるし、
用賀で探していたけど坪300万円予算で買えなくなった購入者層は川崎横浜に流れていくし、
川崎横浜で探していたけど坪200万円予算で買えなくなった購入者層は洋光台・平塚・相模原あたりに流れていくわけです。

[607: 匿名さん]

世田谷1等地坪400万は充分有り得ますね。
渋谷に近い代沢あたりは坪500でも有り得る。
ブランドとして成城あたりも、それ以上の値段が有り得る。
三軒茶屋、池尻あたりも住宅地として歴史は浅いが、有り得る。
用賀400万は充分ありえますね。450万でも買う人は今後出てくる。
最近、千歳烏山の土地落札価格が坪360万だったようです。
売り出すときは坪450万とかになるんでしょうが、それでさばける
かどうか、という議論でしょう今は。

[608: 匿名さん]

このスレ読んでると、日銀の利上げがさらに必要なのがよく分かる。

[609: 匿名さん]

必要ですね。それで金利上昇後、家賃が徐々に上がっていく展開
が個人的には理想。

[610: 匿名さん]

>>607
>土地落札価格が坪360万
マンション用地の落札価格と、マンション一戸あたりの坪単価は
比較する意味は薄いと思うけど。
用途地域を示さないと。タワーを建てるのと3階建てじゃあぜんぜん違うし。

[611: 匿名さん]

>>606
>坪400万円の予算の人は都心以外の物件は絶対買うわけないと、根拠なく信じて疑わない
都心で、用賀と同程度の好イメージの場所となると、＠400以下ではムリですね。
一昨年くらいまでは本郷とか神楽坂とか、あったんですけどね。いまは＠550〜600ですからね。

[612: 匿名さん]

まあ考え方によっては用賀あたりの底値って＠270万円くらいだったでしょ？
（1〜2階抜きで街道沿いとか未上場デベの物件を除くTOP10デベ供給の話ね。）
このトワイシア用賀は＠330万円だったわけだから底値時と比べて70〜80㎡で
1200万円〜1500万円程度の違いだから取り返しのつかない価格差ではない。
しかし今後の供給が＠400万円となると、底値時から2700〜3100万円ほどの価格差になって
取り返しがつかないほど、購入不可能なほどの価格差になってしまう。
と、自分はジャッジして購入したわけだが間違いなかったと1年後に笑えそうだ。

[613: 匿名さん]

ここのMRへ初めて行った時に価格設定が高すぎて馬鹿じゃないか？と思いました。
当時はWCTや芝浦もけっこう売れ残っていましたのでこんな高いなら港区でも購入できると思っていたのですが、今ではとんでもなく供給が減って都心部の不動産が高騰してしまっています。港区で300万円台なんてあと5年以上有り得なさそうです。
そうなるとこの物件がかなり買得なんじゃないかと思い始めて、先日抽選にめげず購入者となりました。
不動産の高騰スピードの速さはまるで株式のようで驚かされました。

[614: 匿名さん]

本郷や神楽坂の坪５５０−６００万って、平均＠でそんな物件あるんですか？

[615: 匿名さん]

本郷の大規模物件は、地下で＠400、低層で＠500、中層で600です。
神楽坂は、飯田橋のタワーですね。これも中層〜高層階で＠550〜ですね。
平均とはちょっと違うかも。

[616: 匿名さん]

このスレ最初の頃から見てるけど、相変わらずだね。
一時期は購入検討していた者として、このエリアが悪いなんて思わない
し、地主構造から見て、賃貸に対して分譲が割高なのは仕方ないエリア
とも思うけどね。
しかし、流れを見てると、バブルのピークを基準にしたような話は、さ
すがに分が悪くなってくると、＠４００万を上限にしたような話に一気
に切り替わったり、他のスレとかと比べると、はっきり言って、異常な
ものを感じてしまう。

[617: 物件比較中さん]

＞６１５
＞本郷の大規模物件は、地下で＠400、低層で＠500、中層で600です。

これって三菱さんの本郷１丁目のですよね？　であれば、そういう部屋
も確かにありますが、平均は４４０−４５０万円程度ですよ。
しかも、この物件、免振＋ＴＷＦＳ（？）工法ですよね。
「平均はちょっと違うかも」ってことですが、書かれているのが各層の
平均的なものなら、高層も含めた全体の平均は軽く５００万を突破し、
６００万にも届きそうなんですが、そんな物件あるんでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43412/

＞神楽坂は、飯田橋のタワーですね。これも中層〜高層階で＠550〜ですね。

これって、野村さんが６月下旬から販売開始予定のものですよね？
これの価格をもうご存知なんですか？凄いですね。
ところで、全体の平均っておいくら位なんでしょうかね？
中〜高層で＠５５０万なら、やはり全体の平均って、いいとこ４００万円台
後半じゃないか？と思うのですが。

[618: 匿名さん]

野村・飯田橋の価格は、おおよそはすでに出ていますよ。
ウチに来た簡易パンフにおおよその価格帯が入ってましたし。
なので別にすごくないですよ。ただ届いただけなので。
>全体の平均っておいくら位なんでしょうかね？
それは知りませんが、それを知ってどうするんでしょう？
その物件に興味がある人にとっては、平均価格ってあまり意味ないのでは。

[619: 匿名さん]

でも、結局、今の日本って２０年前と同じで、極端な過剰流動性の局面であることは間違いないわけで、歴史的な低金利で円調達ができるこのチャンスを株に入れるか、不動産を買うか、高金利外貨で運用するかのどれかにはいきたくなるよね。と考えると、やぱり用賀辺りまでの高級不動産は今後も値上がり期待ができちゃうから、賃料収入で金利負担をまかなえちゃうんなら、まだまだ２軒目、３軒目も買っちゃいたいけどね。特に不動産は株と違ってよほどのことがないかぎりは値下がりしない性質があるからね。

[620: 匿名さん]

＞６１８
普通平均で話するでしょ。特に、都心物件は上限は平均よりかなり
高いのが普通だから。
今までの単価の話って、皆さん上限の単価で話されてたのですか？

アンケートとかでなくて、もう簡易パンフに価格帯が記載されてい
るんですか？　資料請求してみよう。

[621: 匿名さん]

＞６１９

＞＞賃料収入で金利負担をまかなえちゃうんなら

こんな声を聞くのは、まさにバブルの時以来です。臆病者の
私は、「元本減らないのに、金利上がったらどうすんだ？」
とびびるばかりです。

しかし、それにしてもチャレンジングな方が多い。

[622: 匿名さん]

>>620
>今までの単価の話って、皆さん上限の単価で話されてたのですか？
いままではよくわからないけど、私が615で書いた飯田橋や本郷の話は
地下住戸や低層階をのぞいた住戸で、南面・100平米くらいの住戸の坪単価。
狭い部屋や北東向きの部屋の坪単価も混ぜた平均というのは、あまり気にしたことがないです。

>アンケートとかでなくて、もう簡易パンフに価格帯が記載されているんですか？
>資料請求してみよう。
資料請求はしてないけど、勝手に来ました。
簡易パンフには価格帯は記載（印刷）されていません。
簡易パンフのなかに価格帯の記載された紙が入っていただけです。
細かいですが、いちおう。

違う物件の話なので、以上スレ汚しごめんなさい。

[623: 匿名さん]

皆さん、私見のご開陳にご熱心なようで。価値ある情報ならこんなところでご開陳しちゃうのはもったいないですよ！
文責を負わないことをいいことに思い付きをご開陳してるんじゃないと思いますので、しかるべきところで（有料で）情報をご教示すれば儲かりますよ！

[624: 匿名さん]

そういうセコイ考えの人は、こういうところにきちゃダメ。

[625: 匿名さん]

ここ高すぎませんかね

[626: 匿名さん]

>>625
ま、都心物件は一番高い部屋しか興味ない、資料請求もしてないのに価格が記載
された紙が入ったパンプが送られくるような、凄い資産家の方が検討されるよう
な物件のようですからね。
ちょっといい給料もらっていると自惚れているサラリーマンの買う物件じゃない
のですよ。
それで残り１０戸なんだから大したものだと思います。

[627: 匿名さん]

まあ、あれだね、買えない人がスレに参加しても、不愉快になるだけですよ。

[628: 匿名さん]

>>627
そうか？　こんな面白いスレ珍しいよ。

[629: 匿名さん]

なんだ、荒らし目的の愉快犯か。買えないからって、見苦しいね。

[630: 匿名さん]

あと半年もすればここを高いなんて批判する奴はいなくなるよ。
赤坂TRだってマスタービューレジデンスだってプラウドタワー二子玉川だって皆そうだった。
売れ残り住戸が1戸もなくなるまでは仕方ないね。

[632: 匿名さん]

>>631
ん？予約なんてありませんが？
ここを買った人を中傷したいのかな？

[633: 匿名さん]

>631
え、そうなんですか。
抽選で当たっても放棄するものなんですね。
どのくらいいらっしゃるんでしょうね。

[634: 匿名さん]

こないだは抽選自体ほぼなかったよ。

[635: 匿名さん]

>>634
抽選普通にあったよ。
違う物件のことじゃないの？

[636: 匿名さん]

いや無抽選がほとんどだった。
かつ１１部屋前後登録なし。

[637: 匿名さん]

>>636
「無抽選がほとんどかつ１１部屋前後登録なし」

情報ありがとうございました。
ということは。。。
まあ今の時点では適正、かつどうやら上限値
と読むのが公平な見方でしょうか。
例えば、
　芝浦島　　　　　倍率数十倍　 ＝現時点では安い
　グランスイート六番町　会員一期18/85＝現時点では高い

といえそうです。

[638: 匿名さん]

グランドヒルズ三軒茶屋が＠470〜550万円、パークハウス三条通りが＠400〜450万円、
グランスイート二子玉川が＠400〜450万円で供給されると聞きました。
今後の供給は半年毎に＠50万円づつ上がっていく局面のようです。

実際に最近販売が開始された岡本レジデンスが＠350〜400万円ですから
本当にトワイシア用賀を買った方は勝ち組ですね。おめでとうございます。
坪50万円違うと購入価格が1000〜1500万円違ってきますからよかったですね。

[639: 匿名さん]

>>631
>予約が結構キャンセルされて出てるでしょ。
ここはホテルじゃないので、「予約」はしないんですよ。
いちど、マンションを契約してみることをおすすめします。
あ、ムリなのかw

[640: 匿名さん]

>>638
そんなに高くしても買う人誰もいないのに？
用賀じゃ坪250万円がいいとこでしょ？
坪400万じゃ麻布か広尾の価格じゃないの？？

[641: 匿名さん]

>640
通りすがりですが、坪400で広尾が買えるって何年前？
浦島太郎ですかあなたは。

[642: 匿名さん]

>638
本当にその坪単価かわからんけどね。

[643: 640]

>>641
私は底値が不動産を買うタイミングだと思います。
今の価格は単なる急騰で買う人がいないのですぐに冷え込むと睨んでいます。
今回は買い逃してしまったのであと3年くらいして再び底値が来ると思います。
その時に用賀で坪250万円の最高級グレードであれば検討するつもりです。
これから3年ほど貯蓄を続けていれば、広尾で坪400万円で買えるかもしれません。
慌てて高値で掴まないようにご注意されたほうがよろしいかと存じます。

[644: 匿名さん]

いまだと、目黒区上目黒のパークハウス諏訪山プレゼンスが坪平均480万くらい。

>私は底値が不動産を買うタイミングだと思います。
意味不明です。

[645: 641]

643
市場というものは、売る人と、買う人がいて成立しています。
今の価格は単なる急騰で買う人がいない？有り得ません。
買う人がいるから価格が付いているんですよ。
あと3年で底値、2004年水準が来るとすると、今ただちに価格
が急落しないと間に合いませんが。。
底値と分かっていれば、誰もがそこで買います。底値がどこか、
誰にも分からないんですよ。分かりました？
優しいな、自分。返信してあげて。。

[646: マンション投資家さん]

>643
株でも不動産でも、底値で買い、高値で売るのは理想です。
しかし、底値や高値と判るのは後から振り返ってのことですので、
そんなタイミングで売買するのは不可能です。

自分の判断で極力見極めようとするのはご自由ですが、そう言っている人ほど実行できないのが、
世の常です（笑）

[647: 匿名さん]

>>643
天動説ですね。あくまで自分が中心にあり、回っているのは天の方。

[648: 匿名さん]

面白いね。こんな人いるんだね。多分2012年頃のすっ高値で買っちゃう
んじゃないか。こういう人は。

[649: 640]

経済と株価と雇用が安定してきたのが2006年です。
それは私が肌で感じていました。よって2006年か2007年が底値だと睨んでいましたが、
このトワイアシア用賀が上昇に転じてしまったのは意外でした。
実はニコン社宅が三菱地所に売られてマンションになると知った2004年から
ここに決めるつもりでしたが規模も大きいので坪250万円で販売されると確信していました。
ところが坪単価は300万円を遙かに超えていたので興味をなくして買うのを止めました。
次にまともな価格で販売される物件を待つことにしたのですが、
相場価格は上昇局面に突入してしまい買う時期を逃してしまったことを把握しました。

でもこんな状況は長続きしません。
デベロッパーはこれからもどんどん上がり続けると旗を振っていますが誰も買わなければ
価格は上げ止まります。
実際にここで坪330万円の売れ残りが10戸ほどありますけど、なかなか売れてないみたいです。
これから坪400万円で売り出す物件もあるようですが、坪330万円でも買う人がいないのに
坪400万円で買う人がいるでしょうか？半年1年して売れなければ値引きするしかなくなります。
今の集団パニックみたいな状態があと1年くらい続くかもしれませんが、2年したらデベロッパーの
体力も続かなくなります。
そして過剰供給のツケも作用して2年後から下がり続け3年後には再び底値が来るというのが私の理論です。
別に賛同していただかなくても結構ですが経済の動きを予想して当たり続けてきた私です。
株の運用と貯金でキャッシュ5000万円を10年で貯蓄しました。
あと3年もすれば8000万円〜1億円に出来ることでしょう。
それまで不動産市況をウォッチしつつ、3年後の底値買いを目指していきます。

[650: 匿名さん]

>>649
気持ちは分るが自分の思いに拘りすぎのような。
随分自信をお持ちのようですが、647に揶揄されているように、まさか自らを全知全能の神と
思っている訳ではないですよね？
誰にでも見込み違いは起こるのですから、謙虚さは持った方が良いですよ。