トワイシア用賀 Part02

[いらかみち]

「トワイシア用賀 Part02」

所在地：世田谷区玉川台2丁目
首都高速用賀料金所の隣
最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分

総戸数：２０４戸／３ＬＤＫ(66.92m2〜104.86m2)
- エアリーレジデンス １１階地下１階 (105戸)
- パークフロントレジデンス ４階地下１階 (99戸)

竣工予定:
- エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
- パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)

売主 ： 三菱地所、野村不動産, 施工 ： 鉄建建設



【動画紹介(NIKKEI NET)】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken_details.aspx?id=011202

【過去スレッド】
トワイシア用賀 Part01
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[551: 匿名さん]

まぁ何にしても自分の契約したマンションがいつまでも売れ残るような事にならなくて良かった。
さんざん選んで決めたわけだし自分の選択が間違ってないか疑心暗鬼だったのでホッとしてます。

[552: 匿名さん]

今日MLの営業に確認したところ残り11部屋が現在商談中だそうです。残っているのはパークフロント最上階２部屋とエアリー上層階のみ。
第二期の購入者層は一期購入者の予算平均から500万程低いそうです。ということでどれも8000万〜とお値段お高めの部屋だけが残っているもよう。それ以外の部屋は平均３〜４倍だったそうです。
ちなみにPH用賀三条通は最低でも＠370を下ることはないそうです。

[553: 匿名さん]

まだ未公開の地所物件ですが、近所の環八沿いでも今後＠350超で出てくる予定らしいです。
自分は１期購入者ですが、完成まで１年超ということで金利不安もありましたが、結局トワイシアに決めて正解でした。

[554: 匿名さん]

高速道路をどう評価するかがこのマンションのポイントだけど、それが気にならない消費者であれば、それ程高いマンションではないでしょう。但し、エアリーの上層階は売れ残りそうだね。もう少し価格の傾斜を付けるべきでしたね。

[555: 匿名さん]

ここを買い損なった方は、シティハウス桜新町を検討したらいいと思います。
東南角部屋の72㎡が坪290万円台で買えます。もう出来上がっているので実物が見れます。
246と首都高速沿いですが、空調付内廊下でエアリーレジデンスみたいに安っぽくありません。
眺望も大変良好です。もうすぐ値上げをするそうですよ。
坪400万円で用賀や二子玉川なんて価値がないと言ってらっしゃった方にいかがですか？

[556: 匿名さん]

そう、この首都高がポイント。ということで私はパークフロントに決めました。エアリーが完成すれば相当部分が隠れるし、さらに強固な防音壁にもなる。将来売却時にもさほどネガティブ要因にはならないでしょう。実際、排気ガスの影響は50ｍも離れるとほとんど直接の影響はないそうです。ダイオキシン研究者が言ってました。

[557: 匿名さん]

５５５に同意。２４６気にならなかったらいいかも。

[558: 匿名さん]

そうだね、シティハウス桜新町だったらトワイシア用賀よりセットバック幅が大きいから
首都高速から離れているし、内廊下で防音防塵対策は完璧だから安心だね。
値上げされて良い部屋がなくなってしまう前に現地モデルルームへ行った方がいいね。
70㎡が5000万円台から選べるし夜景見学会もやってるから興味津々だ！

[559: 匿名さん]

岡本レジデンスは？

[560: 匿名さん]

ターゲットが違うので、比較が難しいと思います。
あそこは駅から遠すぎて、サラリーマンにはちょっと利便性が悪いかと。また、少々単価も高いですね。但し、砧公園の近くで老後など住み心地がいいような気もします。

[561: 匿名さん]

岡本レジデンスが駅徒歩21分でハイグレード設計とは言え、坪380万円。
トワイシア用賀は駅徒歩4分、そこそこ高級仕様で坪330万円。
どっちがいいのか分からないな〜！

[562: 匿名さん]

どっちが言いというが、そもそもターゲットが違いますでしょう。

[563: 匿名さん]

残り約10戸になったそうです。
今後しばらくは安くなりそうもないので私もここで妥協しようかと思います。

[564: 匿名さん]

うちは、当分は賃貸で行くことにした。
ついでに、海外勤務の希望も出しといた。

購入された方頑張ってください。

[565: 匿名さん]

相場価格が坪400万円になるとしたら80㎡を買って完成した頃に売り出せば、
24坪×（400万円-330万円）＝1680万円くらい儲かるかも？
そこまでいかなくても1000万円なら固いかな？

[566: 匿名さん]

中古は買った瞬間2割は資産価値落ちるからね。

[567: 匿名さん]

>>566
誰が決めた？
夜中に口笛吹くと蛇が来るってのと同じ話じゃないの？
本気でそう思ってるなら根拠を示して証明してみな？

[568: 匿名はん]

ところで用賀周辺って前回のバブル時の最高値って坪単価でどのくらいまでいったんでしたっけ。どなたか９０年前後竣工の物件の新築時の価格ご存知の方、いらっしゃいませんか。坪１０００万前後ぐらいまではいってたんですかね。

[569: 匿名さん]

藤和不動産が89年に分譲したマノワール用賀台とマノワール上用賀は坪単価1200万円〜1400万円くらいだったかな？東京カンテイとかで調べれば分かるけど。
河合俊一とか吉村なんとかが今も住んでるよ。

[570: 匿名]

そんなことを言うなら、広尾ガーデンヒルズは３７５５万円。
これは年間平均なので、瞬間では、あるいは住戸によっては、軽く４０００万円突破。

[571: 匿名さん]

>>567
まあまあ、そんなカリカリするなよ〜。掲示板で意見するのは自由なんだから。論理的なコメントじゃないとスレにコメントできないのかな？
価格が下がると言ったのは、心理的な要因ですね、日本人は新築が大好きだから。他人が一度住んだ中古物件であれば、築一年以内であってもそこまで下がるんじゃないの（中古物件買う時は新築よりもコストかかるから、それも勘案すると）。一方、中古売り出し価格は今の新築価格とそれ程変わらない価格になるんだよね。これは、自分が所有している物件を高く評価したがる心理的要因からくるもの。

[572: 匿名さん]

そんなにバブルを懐かしんでると、お里を勘ぐられてしまうよ。
うちは定住前提で買ったから、そんなに値上がると逆に迷惑なんだよね。
転売前提で買っている人（法人？）がそんなに多いのかな？であれば、
なにか失敗した気分だ。

[573: 匿名さん]

現状認識としては、広尾にしても用賀にしても、前回のバブルのピークからみると、まだ３合目あたりってことですね。低金利・過剰流動性を背景にやっと上昇に拍車がかかりはじめた今日この頃。今年一年間は久しぶりに勢いのある上がりっぷりを見れそうですね。ところでトワイシアの次のこの周辺の注目物件ってどこになるんでしょうか。

[574: 匿名さん]

値上がりするなら文句ないのでは？
売りたくない人は無理して売る必要ないんだし。
今後この辺で注目物件って二子玉川再開発だけじゃない？
グランドヒルズ三軒茶屋が311戸の大規模だけど竣工後2年かけて売るつもりの価格設定だろうし、
用賀三条通りとかグランスイート二子玉川とかもあるけど併せて50戸強じゃ話題にもならないね。

[575: 匿名さん]

バブルの時のような勢いでの値上がりは迷惑と言っているだけ。
どうして、バブルのピークを基準に話をするんだろうね？バブル
だよ、バブル。日本語で言えば泡沫。東京プリンみたい。

これから出てくる物件の価格に異常にお詳しい方が多いようだけど、
他所の物件の価格予想は、その物件スレでどうぞ。

[576: 匿名さん]

すごい！
残り10戸になったそうです。
そのうち3戸が商談中で成約見込みが高いと言ってました。

＜エアリー＞
601号室8200万81.74㎡＠331万　706号室7320万73.85㎡＠327万　803号室6910万70.62㎡＠323万
907号室7460万73.70㎡＠334万　910号室7570万74.73㎡＠334万

＜パークフロント＞
415号室8280万76.05㎡＠359万　504号室7860万74.03㎡＠351万　507号室7860万74.97㎡＠349万
501号室8800万81.81㎡＠334万　512号室7920万71.27㎡＠367万

こうして見ると価格もそれほど高くなかったしグレードもそこそこだったので良い買物でした。
エアリーは＠320〜330万円台で買得感がありますね。
お金があったらもう1戸買い増しして完成後にオープンルームでもやって1500万円くらい
キャピタルゲインを得たいところです。

[577: 匿名さん]

＞値上がりするなら文句ないのでは？

なんかスゴイ言い方。
「値を上げてやってるんだから、文句言うな」って、なにかそう読んでしまった。

[578: 匿名さん]

＞５７５
バブルのピークを引き合いに出さないと割安感の説明がつかない、と
ことなのでしょう。

＞５７６
夢を持つのはいいことだ。

[579: 匿名さん]

>576
新々価格となった現状から見てもやはり高すぎる値付け

[580: 匿名さん]

>>579
ではいくらだったら貴方にとって適正価格ですか？

[581: 匿名さん]

＞５７６
ずいぶんマニアックにご存知ですけれど。野村か地所の営業さんですか？
「資産価値」しかおっしゃいませんものね。

[582: 匿名さん]

581さんは、某スレの750さん？
口調が似ているので。

[583: 匿名さん]

適正価格は２１さんご指摘の通り。少し長い目で見れば、「相場は上がり基調だから」なんて理由では不動産の価格は決まらない。不動産価格は、基本的には投資へのリターン（利回り）次第。細かい話を除けば、それが適正価格にもっとも近い。この地域の賃貸料坪単価なら、坪３００万円だって高すぎるくらい。売れ残り覚悟で高値設定して販売価格に上乗せしてる可能性だってあるから、価格破壊以前の一昔前の日本の小売の発想。しかも、その高値が相場だということで、以前より高値の相場を形成できる可能性も出てくる。業者さんにとっては損がない戦略だけど。。。

値上がり益を期待するなら別だが、中長期ではもうそれほどの値上がりはなさそう。投資収益の点からは投資向けでないことは明らかだから、企業や投資家が投資目的で買う可能性は低い。かといって、個人の住宅取得希望者で７〜８０００万越を購入可能な層は限定されてる。そのなかで今後も供給は続くし、しかももっと長期には少子化だ。新価格がまた言われてるが、そろそろ発想変えたほうがいいのでは？話は全然飛ぶけど、上海やソウルの同じような郊外のいいエリアのファミリー向け高級マンションよりも、広さ、設備、周辺環境整備の面で明らかに見劣りするようになってるのに、何か悲しいよね。。。

[584: 匿名さん]

話があまりにも大所高所でついていけない・・・

[585: 匿名はん]

間違ってはいないと思うけど。

[586: 匿名さん]

そうだね、用賀なんかに坪330万円も出すくらいなら豊洲タワーの高層階を買って眺望を楽しむほうがいいよね。豊洲はいい街だし将来的にファッションやお洒落の発信基地になると思う。
用賀の価値なんかせいぜい坪200万円がいいとこ。
だって川渡ったら川崎だよ、1駅か2駅乗れば坪単価が150万円まで落ちるんだよ。
何が悲しくてこんな割高なところにマンション買うんだか意味わかんないよ。
というわけで私の適正価格は坪190万円でーす！！

[587: 匿名さん]

このエリアが＠４００万越してドンドン上がって行くという話に比べれば、
５８３の話の方が余程論理的だと思う。読解力足りなくないか？＞５８４

最近価格が出てきた、三井の虎ノ門のタワーや、三菱の本郷の免振＋ＴＷ
ＦＳ（？、高級な構造らしいね）が平均＠４４０−４５０万程度だからね。
今年＠４００万が環八越すってのが本当なら、この都心の２件はウルトラ
大バーゲンだよ。なので、投資するならこっちじゃない？＞５７６

[588: 匿名さん]

＞586
あんたの適正価格を聞いてどうしろと？坪190万円であんたが売ってくれるんならすぐ買うよ。俺にしてみれば埋立地の豊洲に比べれば、川渡った川崎のほうがずっと魅力的だね。

[589: 匿名さん]

豊洲も千葉と紙一重。

[590: 匿名はん]

>>586
このコメント袋叩きにされてもおかしくないね。異常にずれている。
土壌汚染塗れの埋立地と地盤が比較的しっかりしている住宅地はそもそも比較できない。自分の好みで豊洲に住むのは誰にも文句を言われる筋合いはないけど、豊洲＞用賀は100人聞いても有り得んでしょう。ちなみに、僕の所見では、このマンションはマーケットからそれ程乖離していないと思う。ここは高速道路が気にならない人であれば手がでると思いますよ。

[591: 匿名さん]

>>586は底値の時期を逃しちゃったわけ？
用賀の物件が高くて手が出なくなったからって、変な書き込みしない方がいいんじゃないですか。
そうとしか思えない書き込みですよね。あなたのコメントの方が意味わかりません。
豊洲の方がいいならそちらのスレに行けばいいのに。

[592: 匿名さん]

最初は高いと思ったけど、販売が長期化してくる内に、他がどんどん上がって違和感のない価格帯になってきたね。高速の手前、嫌悪施設がない上用賀か桜新町の方だったら、既に400万円/坪以上かな。

[593: 匿名さん]

ここ正直安すぎるくらい。
こんな価格で売ってしまって担当役員の首が飛ばないか心配です。

[594: 匿名さん]

だけどパークフロントだったら高速は全然気にならないでしょ？
エアリーは高速が近いかその分価格が安くていいんじゃない？

[595: 匿名さん]

必死だな

[596: 匿名さん]

ぜんぜん違和感のない価格ですよね!

[597: 匿名さん]

出来上がる頃にこのスレで分譲価格評価がどうなっているか楽しみだな。

[598: 匿名さん]

＞５９４
でも、エアリーって、パークの人達から防音壁って呼ばれている
みたいだしね。このスレで読んだよ。

[599: 匿名さん]

ていうかそろそろ完売でしょ。

[600: 匿名さん]

いや、このマンションは売れ残りを大量に抱えて竣工後も毎日オープンルームをやることになる。
そして値引き販売が始まり坪190万円で購入できることになるだろう。

と、思ってる人が実際にいるみたいですよ。