トワイシア用賀 Part02

[いらかみち]

「トワイシア用賀 Part02」

所在地：世田谷区玉川台2丁目
首都高速用賀料金所の隣
最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分

総戸数：２０４戸／３ＬＤＫ(66.92m2〜104.86m2)
- エアリーレジデンス １１階地下１階 (105戸)
- パークフロントレジデンス ４階地下１階 (99戸)

竣工予定:
- エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
- パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)

売主 ： 三菱地所、野村不動産, 施工 ： 鉄建建設



【動画紹介(NIKKEI NET)】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken_details.aspx?id=011202

【過去スレッド】
トワイシア用賀 Part01
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[No.151 by 匿名さん 2006-11-11 22:04:00]

初歩的な質問で恐縮ですが、マンション購入の際の「抽選」って、具体的にどのように行われるんでしょうか。立会人とかいるオープンの抽選なんですか？

[No.152 by 匿名さん 2006-11-12 01:10:00]

登録替えられるなら私も倍率低い部屋に移動したいです。
登録変更って一般的にできるものなんでしょうか？
はじめて抽選になるマンションを検討しているので抽選の常識が分かりません。

[No.153 by 匿名さん 2006-11-12 02:00:00]

属性のいい人は、倍率が高くても関係ないですよ。
逆に属性のあやしい人は、2倍でもまずムリです。

[No.154 by 匿名さん 2006-11-12 02:03:00]

>>153
それは属性の良い方が当たるように抽選を細工しているという意味ですか？
属性の良し悪しって年収ですか？資金計画ですか？勤務先ですか？プライオリティを教えてください。

[No.155 by 匿名さん 2006-11-12 02:08:00]

ここいくら位なんですかね　販売は始まっているんですか？

[No.156 by 匿名さん 2006-11-12 02:16:00]

>154
それは物件によっていろいろあるだろう。

[No.157 by 匿名さん 2006-11-12 02:39:00]

そりゃいろいろあるだろうけど・・・分からないなら黙っててもらえない？

[No.158 by 匿名さん 2006-11-12 07:22:00]

>それは属性の良い方が当たるように・・細工しているという


登録締め切り日たとえば、３時に締め切れば、抽選は７時からとか
結構時間があきますよね。
それから、３００戸でも販売戸数は一期にせいぜい１００戸程度が多いですよね。
部屋ごとに、確実性のクラス分けした登録者と登録番号を一覧表にまとめる
作業があるからだと思います。
抽選が、同倍率、同番号ですよね。
登録番号は登録した時点できまります。
操作はない・・と考えても当選確認でキャンセルされたあとの補欠、次次点
が連絡がとれないといきなり「確実性の高い客」に連絡がいくことは
あります。幾度も経験があります。

＞属性の良し悪しって年収ですか？
資金状況です。ローン却下による契約の停止が一番困る。
ですから資金の潤沢にあるお客さんでウソを言ってない人がＳクラス

＞資金計画ですか？
自己資金が２割〜３割り以上あって

＞勤務先ですか？
勤務年数が長く年収に対して返済が無理のないお客
つまりローンの一次審査が終わっている客です。

＞プライオリティを教えてください。
早めに要望書出して一次審査が通っているのがＡクラスの客
これからローン審査というのは基本的に不果実なＢクラス
買換えの客で物件が安そうな人はＣクラス、その他
転売目的の業者の登録代行バイトなどいろいろいます。

[No.159 by 匿名さん 2006-11-12 08:50:00]

>>158
詳しい解説ありがとうございます。
つまり、返済比率に問題なくて（または事前審査OK)、安定した会社に3年以上勤務していて、
買替に無理がなく（新規または買替停止条件付帯がない）、自己資金が20％以上のお客さんが
ＶＩＰ客になるわけですね。
全部揃っているお客さんはそれほど居ないでしょうから上記4条件に出来るだけ近いお客さんが
優遇されるという傾向ですね。

[No.160 by 匿名さん 2006-11-12 09:07:00]

>安定した会社に3年以上勤務していて、

これ、要素としては一番大きいよね。
どんなに年収高くても経営者は会社の決算書3年分見られるし、
外資系金融は収入の変動も含めて不安定すぎる（辞めたりリストラされたり）
ということで銀行からはかなり嫌われる。
優遇金利はいいけど身持ちの固い信託銀行なんて、外資系というだけで
審査自体受け付けなかったりするからね（当方経験あり）。

[No.161 by 匿名さん 2006-11-12 09:52:00]

全部揃ってる人は結構いますよ。（自分は審査部）
早めに堅めの銀行に仮申込みをして、すんなり審査に通ればいいんです。仮申込みの審査結果は、1日で出ますから。提携ローンの銀行なら、デベにも結果が分かるので一番いいと思う。
ローンを真剣に検討するのは、後から引渡しまでの間に十分できますから。

[No.162 by 匿名さん 2006-11-12 10:02:00]

職業でいうと、医師、弁護士、勤続年数長く年収の多い公務員は特Aクラスでしょう。

[No.163 by 匿名さん 2006-11-12 10:46:00]

公務員でも警察関係は要注意みたい。
固い人とそうでない人の差が激しくって結構与信は厳しいみたいだよ。
まぁ、金に困って銀行強盗しちゃう人もいるくらいだしね。。。

[No.164 by 匿名さん 2006-11-12 10:59:00]

すっかり話がズレてるね

[No.165 by 匿名さん 2006-11-12 13:04:00]

医師、弁護士は必ず特Ａというわけではない。
通常自営業で、3年分の所得を見るところを、1年分で可となるだけ。最近は、業績の悪いところもあるし。やはり堅い会社or公務員の勤続年数が長い人に勝るものはないですよ。
重視してるのは、カードのショッピングキャッシング、消費者金融の借入、返済実績です。
それを理由に不可としても、それを理由にしたと言ってはいけないルールになっているので、不可となった人には、なぜ自分が審査が通らなかったかわかりません。

[No.166 by 匿名さん 2006-11-12 15:05:00]

これほど（売れ行きの）実態の分からん物件もないね。

[No.167 by 匿名さん 2006-11-12 17:41:00]

まだ、バラついてない部屋結構ありました

[No.168 by 匿名さん 2006-11-12 20:38:00]

バラは全部ついたのでしょうか？
どなたか情報下さい

[No.169 by 匿名さん 2006-11-12 20:50:00]

バラつけるのに忙しくて書き込めないのか、書き込む余裕ないくらい深刻な状況なのか、どっちともとれますね。まずは、休日返上おつかれさまでした。どんな結果であれゆっくりとお休みください。

[No.170 by 匿名さん 2006-11-13 10:57:00]

登録終わった途端にこんだけシーンとすると、さすがに分かり易過ぎないか。。。

[No.171 by 匿名さん 2006-11-13 11:05:00]

売れたってこと？

[No.172 by 匿名さん 2006-11-13 11:11:00]

書き込みの多くがデベ・・

[No.173 by 匿名さん 2006-11-13 12:04:00]

順調に売れていて、今からはキャンセル待ちだと言われましたよ。
２０４戸のうちの１５０戸を一回で販売。需要は堅調だという感じでは
ないでしょうか。

[No.174 by 匿名さん 2006-11-13 12:19:00]

本当にそうならあとは客筋ですね。はじかれちゃう人もいるでしょうし滑り止めの人もいるでしょうし。最後にどれだけ残るんでしょうね。

[No.175 by 匿名さん 2006-11-13 14:12:00]

No.6＝No.135です。
色々顰蹙な言動で皆様にご迷惑をおかけしましたが、今朝抽選会に参加しました。

昨日の午後、登録変更を依頼しにモデルルームへ行きましたが、
もし外したら外した直後に無抽選の上階に振り替えるか、第二希望の無抽選の部屋へ
うまく登録してくれると営業担当さんが言ってくれたので第一希望の抽選に参加することにしました。
4倍だった確率は一人辞退があり、最終日締切時点でも登録が入りませんでした。
そして3倍の確率を見事勝ち取り当選しました。
大変うれしいです。やっと安心して眠れそうです。

売れ行きについてですが、登録にならなかった部屋が20〜30くらいあったようです。
（数えたわけではないですが夕方時点で薔薇がついてない部屋がそのくらいあったと思います。）
でも抽選で外れた方が70〜80組くらいはいらっしゃったので、抽選外れの振り替えによって
ほとんど埋まったのではないかと思います。7倍だか8倍だかの抽選もあったみたいです。

これほど駅から近くて便利な立地の物件はなかなかないと思いますので当たってほっとしました。
今後はオプションの話題なんかに参加させていただきたいと思っています。
皆様ありがとうございました。

[No.176 by 匿名さん 2006-11-13 18:15:00]

当選おめでとうございます。
アンビリー「バブル」です。

[No.177 by 匿名さん 2006-11-13 19:43:00]

>>175
おめでとうございます。抽選会に参加されたんですね。
他にどのくらい参加者が来ていたのですか？

[No.178 by 匿名さん 2006-11-13 20:19:00]

No.175です。
抽選会はそれほど来場者がいませんでした。20組くらいだったと思います。
誰かが奇声を上げるとか盛り上がるとかもなく淡々と抽選が行われ30分くらいで終わりました。
駐車場の優先番号抽選も同時に行われたのですが、駐車場番号（駐車位置）を選択できる順番の抽選でした。
駐車場を利用するかしないかに関係なく優先番号順位だけ決めて番号の若い順から、好きな駐車場番号（駐車位置）を選択する方式みたいです。
割当台数が53台しかないのに9000万円の部屋を購入する方が70番目くらいになってました。
つまり69番目までに駐車場が必要な方が53世帯いたら駐車場が確保できない可能性があります。
キャンセルになったりしないのかなと他人事ながら心配になってしまいました。
私はかなり若い番号が当たりましたので本当に良い1日でした。
いまだに興奮して食事が喉を通りません。

[No.179 by 匿名さん 2006-11-13 23:15:00]

＞178さん
駐車場ですが、敷地内147台と記載がありました。
204戸で147台であれば、十分かと思います。

[No.180 by 匿名さん 2006-11-14 07:38:00]

売れ行きが実際に良かったのなら公式ＨＰのトップページもそれにあわせて「第１期完売」とか出せばいいのにと思います。きちんと言える事実があるのなら淡々と主張すべきかと。それをしないから「売れてないんじゃない？」とか売れてても「見え方（見せ方）に無頓着で、それが気配りの行き届かない物件設計にもつながっている。営業も有能なの？？」なんて評価につながっちゃってると思います。もう少しお客目線にあわせた動きをしたらこの物件、もっと評価が高かったと思いますよ。

[No.181 by 匿名さん 2006-11-14 08:01:00]

>>180
確かに。公式HPでは「第一期申込登録受付11月12日まで」とか寝ぼけたことTOPに書かれてるし。
昨日抽選が終わったつーの。こういうのは迅速かつタイムリーに更新すべきだと思うね。
公式HPはそれなりの出来だけど無味無臭でダメ。外部発注に丸投げしてるからこうなるんだよ。
更新の少ないHPほど魅力の無いものはないよ。
生情報ブログとか掲示板とか作れば盛り上がったのにやり方が下手。
>>180さんのおっしゃる通り、見せ方に無頓着でお客目線に合ってないね。

野村が主幹事で販売やっていたけど、本当に力不足だったと思う。
こんなに魅力のある物件が第一期完売できなかったのは明らかに失態でしょう。
見事だったのはタイムリーな削除依頼と自作自演の書き込みだけでしたね。

[No.182 by 通りすがり 2006-11-14 10:03:00]

お疲れさでした、１８０、１８１。

[No.183 by 匿名さん 2006-11-14 10:13:00]

この新価格で第一期で２００戸中１５０戸の目処がほとんどついてるって結構凄いと
思うけどね。

[No.184 by 匿名さん 2006-11-14 10:47:00]

私が月曜日に問い合わせたら、２５日？の契約会が終われば先着順戸数が
でるかでないかはっきりしますので、それまでお待ちくださいといわれました。
相当順調な売れ行きとみましたが。
２００戸中一期で１５０売り出す姿勢に強気の販売姿勢がうかがえて
野村不動産らしいと思いますよ。
なにしろ、この物件の売れ行き次第で、たまぷらーざの「美しの森」の
売れ行きを占う話になるのではないでしょうか。
板違いですが、美しの森ドレッセは５５００万台中心。
坪単価は３年前の湾岸戦争レベルで200〜250万円。平均２２０万のようです。

[No.185 by 匿名さん 2006-11-14 11:16:00]

220万円なら売れるだろうな。
川を越えて300万円台が売れるようになってきたらバブル本格化だね。

[No.186 by 匿名さん 2006-11-14 12:05:00]

昨日久々に休み取れたんですかね。元気で何よりです。残りもがんばりましょう！

[No.187 by 匿名さん 2006-11-14 12:13:00]

美しの森は２２０なら問題ないでしょう。もっと強気で良いじゃない？

[No.188 by 匿名さん 2006-11-14 12:30:00]

>>181san
そのあたりのセンス、購入後に一番影響のある管理会社の管理レベルに通じるかもしれません。

[No.189 by 匿名さん 2006-11-14 14:06:00]

うつくしの森なら３００でもいけるんじゃない！

[No.190 by 匿名さん 2006-11-14 15:08:00]

行けないだろ。。。

[No.191 by 匿名さん 2006-11-14 15:18:00]

>>184=185=187=189
デベですか？さすがに犬蔵が大苦戦してるだけありますね。
川崎の遠い小学校に通う事がネックになりすぎですよ。。。

[No.192 by 匿名さん 2006-11-14 15:59:00]

187＝190ですがデベじゃありません。
そうなの？ってゆうか詳しい立地とか仕様とか知らんので。たまぷら徒歩１０分で２２０ならありえると思っただけです。

[No.193 by 匿名さん 2006-11-14 16:29:00]

犬蔵に地所や野村の物件あったっけ？ドレッセなんとかっていうやつかな？
そこの掲示板にもこの物件引き合いにしてるレスがありますな。
目の前に横浜市の小学校があるのに通えないのは悲惨だけど
私立の小学校や中学通わせてる家庭はいいんじゃないの？
しかし私立に通わせるぐらいプライドのある家庭が横浜市青葉区じゃなくて
川崎市犬蔵のアドレスに納得できるかどうか知らんけど。

[No.194 by 匿名さん 2006-11-14 16:59:00]

残念ですが、デベじゃなく一般人です。単純に城南エリアのマンション価格が
気になっているだけ。ドレッセは、６年前宮前平に住んでいてたまたま
この物件とあわせて足を伸ばして現地を見ただけ。
実際問題１９９６年に宮前平の中古を坪２００万で買って、売るときには
１38万だった経験があるので感慨深かっただけ。
それと用賀も住んでいたことがある。（前にも書いたけどね）

[No.195 by 匿名さん 2006-11-14 17:00:00]

↑ちなみに＝184ね

[No.196 by 匿名さん 2006-11-14 21:08:00]

トワイシア用賀は間違いなく割安だよ。
駅から4分で買物便利でグレードもそこそこで坪300〜330万円くらい。

今秋から続々と新価格物件が出てきてるけど坪350万円を下ることはない。
例えばアクシア等々力なんて南向き4階は坪395万円、3階でも坪360万円だったし、
駅から徒歩14分のクラッシーハウス下馬が4階で350万円〜370万円、
駅から8分で南側が目黒通りのピアースコード等々力が坪320〜340万円、
駅6分好立地のパークハウス上野毛が噂によると坪380万円前後、
代田駅6分のシティハウス世田谷代田が坪360〜400万円と、
物凄い上昇気流であることを実感できる。

反面、売れ残りの旧価格物件がまだ少し残っているから高騰の実感が湧かない人も多い。
例えば、トワイシアＭＲから徒歩1分の環八沿いの用賀レジデンスが坪300万円、
駅9分の首都高＋246沿いのパークハウス用賀マスターフォーともだいたい坪300万円、
パームス用賀は4戸も売れ残っていて坪250〜270万円＋値引き10％
やはり首都高＋246沿いで駅10分のシティハウス桜新町も坪280万〜300万円
駅9分のガーデンヴィラ三軒茶屋の売れ残り最終1戸の3LDKが317万円、

まぁ、お仕事お疲れ様とか言われるだろうけど全て事実だから冷静に判断してみたら？

[No.197 by 匿名さん 2006-11-14 22:28:00]

あの、トワイシアの価格って坪300〜330万円よりかなり高いと思うのですが・・・。
一番狭い70平米でも8000万円台だったりしましたよね？

確かに、駅近で立地はほかの用賀物件よりもはるかに魅力なので値段は納得なのですが、
比較されている等々力、代田、下馬は、いくら駅からの距離があっても、
用賀と比べるともともとの土地の値段が高いような気がします。
特に代田、下馬なんて渋谷、新宿からの距離が用賀よりはるかに近いですよね。

[No.198 by 匿名さん 2006-11-14 22:40:00]

高くても売れてしまえば結果的に「妥当な値付け」ということでしょう。その値段で買う人がいる以上それまでです。周りが相場を語る必要はありません。

[No.200 by 匿名さん 2006-11-14 23:01:00]

私もそう思います。以前用賀物件を探した事があるので、ついつい覗いてしまうんですが、
その頃よりも用賀は高くなったんですね。
トワイシアの坪単価があれば、もっと都心（品川、目黒の山手線内）でも見つかりませんか？
なんて余計なお節介でした。すみません。