パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[82: 匿名さん]

やはり、東京都心のマンションは、
たとえ新価格であっても決して高いわけではないのですね。
むしろ国際的には安いんですね！！

う〜ん、国内だけ見ていたら絶対気が付かないです！！
大手不動産会社はこういうことを先刻ご承知で、
自信を持って新価格を提示できるんですね！

[83: 匿名さん]

確かにニューヨークに比べれば高くはないですね。
ただ、例の核問題で世界マネーが日本から離れていきそうで…
10年後にでも値が上がればいいですが。
まあまずは購入出来てからですがね。

[84: 匿名さん]

確かにニューヨークに比べると高くはないですね。
ただ世界マネーが例の核問題で日本を離れるのではないかと…
あまり価値が下がらなければいいのですが。
まあまずは購入出来てからですけれどね。

[85: 匿名さん]

ニューヨークの名門プラザホテルは、一部が超高級レジデンス改造され、
最上階のお値段は、約４８億円。
中間クラス（２３２平方メートル）で約１６億円。

プラザ合意の舞台になり、映画のロケに使われた歴史的建物ですが、
それにしても米国は、不動産のお値段の格差は極端なようです。

[86: 匿名さん]

現地を見てきました。期待していただけにかなりがっかりでした。
愛宕山の麓の低地で前の道路は狭く、あまり明るい雰囲気が感じられませんでした。
ここは以前は何だったのかご存知の方いらっしゃいますか？

[87: 匿名さん]

古い、小さな家が並んでいました。染物屋さんとか、小さな印刷屋さんとか。

[88: 匿名さん]

以前は民家や小規模のビルがあった所です。それ以前のことがお知りになりたいのでしょうか？
そもそも愛宕やその周辺で開発される所は、相続で手放したか、再開発で小さな民家が取りまとめられた所です。どのような環境を期待されていたのか？
桜田通りと愛宕下通りから入った、静かで駅近な場所ととらえるべきです。前の道は人通りもそれ程
多くありません。神谷町からトンネルに抜ける人は、もう一本桜田通りに近い、藤田観光ビル裏の道
を使うのが普通です。車は前の道を使うかな。余り多くないと思うけど。

[89: 匿名さん]

>>86さん

現在（建築前）の地図を見る限りは、お寺のようですが。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/39/38.174&e...

[90: 匿名さん]

いずれにしても、パンフに江戸時代にどんなとこだったかって、古地図が載るでしょ。ふつう。赤坂TRなら松平家屋敷→九条家屋敷といった具合で歴史がその場所のブランドを証明してますから。

[91: 匿名さん]

いくら地価上昇といっても、崖下の地震でもあれば木が倒れてきそうな場所で坪500万を超える価格では・・・・・

[92: 匿名]

>86さん　>89さん
計画地はNHK放送博物館と天徳寺にはさまれた所ですから、
お寺では（少なくとも現在は）ありません。
ゼンリン住宅地図では空き地になっています。87,88さんがかかれている
ようなところだったと思われます。
北も南も小さな区画の個人のお宅等が地図ではあります。

[93: 匿名さん]

虎ノ門 長谷院 移転
http://www.shimz.co.jp/shazi/guidance/case06.html

平成16年に、移転の後、空き地になっていたのでしょうか。

> お寺では（少なくとも現在は）ありません。
> （少なくとも現在は）
事情のわかっている方ですね。

[94: 匿名さん]

歴史的にはどうなのか、もう少し正確な情報を記載してください。

[95: 匿名さん]

世界的に見てニューヨークと東京の差は、
国内的には東京と那覇くらいの差。

[96: 匿名さん]

タワーのデザインはなかなかいいですね。
前の道路が狭いということなら車寄せやエントランスが気になります。
詳細は来年ですかね？

[97: 匿名さん]

[98: 匿名さん]

西方面周りが寺ばかりで買う気にならん

[99: 匿名さん]

確かに東京と那覇くらいの差はありますね。それに地震の殆どないニューヨーク・ロンドンと、小地震はしょっちゅうで数十年中に大地震のくる東京の高層マンションの資産価値を一緒にするのはそうとう無理がある気がします。

[100: 匿名さん]

間取り図と価格設定をみてググッと購買意欲が下がった。一級建築士の親戚によるとマンションは１００年コンクリを使っていようと消耗品にかわりなく、２０年，３０年後も快適に住めるためにどの位の大規模修繕が必要かは未だ実績なしとのこと。数坪分の地権も全２００戸が意見一致しなければ快適な住環境の保証にはならない。そうした要素と、地震の時の崖崩れや近隣をさらに高層ビルに囲まれてしまうリスク、一方で愛宕山の緑や神谷町４分の利便性やステータスや現在の閑静さを勘案して、９０平米角住戸が１.２億くらいなら買おうと思っていたけれど、角ではない８８平米が１.４億台、１００平米角だと２億台。今や新築高級賃貸タワーが次々に供給され続けている現状で、金利、管理費、大規模修繕費、また経年劣化や地震で資産価値が激減しかねないリスクをとることを考えるとこの価格ではコストパフォーマンスがあまりにも悪すぎる。　それとも最初に高値を匂わせて、ふたを開ければ少し安い値をつけ、意外に安いと錯覚させる戦略なのか？

[101: 匿名さん]

バブルの頃は「東京の地価は上がり続ける」という神話・共同幻想を皆で信じ金融機関も土地を買うためならいくらでも金を貸してくれた。リストラと公的資金でようやくその不良債権が整理されたけど、今、また「東京の地価は一度暴落したけどこれからは上がり続ける」という幻想を皆で共有しようと思っても同じようには信じられない。金融機関も同じ失敗を繰り返せば今度は公的資金投入はないことを知っているし、外資も実体にみあわない高値にはシビアだし。バブルの地価に近づくことはとてもムリ。

[102: 匿名さん]

バブルの後は「東京の土地でも騰がる時もあれば下がるときもある」という金融機関の不良債権処理が早急に行われなかったことの副作用で生じた地価の大幅下落を目の当たりにして生じた「騰がってもまたいずれ元にもどるんじゃないか。そもそも人口も減少するし」という幻想を一部で共有しようとしても、たぶんそれは間違っている。金融機関も同じ失敗を繰り返さぬよう、リスクの高い借り手には貸してはいけないことを知っているし、外資は世界の他国と比べて日本が相対的にまだ安いという意識もある。バブルの地価を超えても世界水準からしてみるとさほど不思議なことではない。

[103: 匿名さん]

この物件、値上がりするのかな？
ちょっと高い気もする・・・場所もさほどよくはない。
マンションは所詮立地と考えると・・・・
皆さんどう思います？

[104: 匿名さん]

ここがすぐに完売するなら格差社会の上層部の景気は悪くないと言えるだろう。
虎ノ門坪500万は高のかね？　グローブタワー2つ買ったほうがいい気がするけど。

[105: 匿名さん]

南麻布の野村のマンション、中古で坪１０００万で売りに出てますね。ヒルズ坪１３００万、それに続く麻布界隈の超高級マンション坪１０００万が現在の相場。虎や赤坂TRやここはもう一段、下のランクでしょうが、南向きならそろそろ坪８００万ぐらいでも不思議はない相場状況と見ますが。

[106: 匿名さん]

105
どこマンションの話？ヒルズ坪１３００万は理解できるが、
麻布界隈の超高級マンション坪１０００万が現在の相場？
ありえない！
そんな話聞いたこと無いなー。
勘違いかなんか？まちがい？
詳しいデータあるならおしえて？

[107: 匿名さん]

105
そもそもここは虎、赤坂TRよりさらに下のランク。
愛宕グリーンヒルズの影でまったくパンチがないな。　華やかさも欠けてるし。
まだベイクレの売れ残りの方がいいよ。

[108: 匿名さん]

同感
東側は、朝日を遮る愛宕山。
下手すると、低層東側は売れ残り続出かもなー
此処の低層階は、眺望期待できない。

[109: 匿名さん]

あんまり盛り上がってませんね。
都心の地価上昇もそろそろ・・・と言う人もいますが、
皆さんどう思われてますか？
投資目的だとすると、そろそろまずいかな、なんて考えてる今日この頃です。

[110: 匿名さん]

そんなことないなー
これからだよ。
色々あるが、根拠は、順に
①輸出企業が円安効果で軒並み最高益連発。
②リストラ効果でようやく国内産業も景気回復中
③合併効果等で、都心部のオフィス不足発生中
④都心回帰で職住接近のニーズ高まる。
⑤個人消費は年収増える三年後の２００９年から上向く
⑥団塊世代の退職資金の現物への投資。（子息令嬢にマンション購入も有り）

それから、１０年後、愛人囲う優良企業の役員続出で１５年後、マンションブーム終わりでアール。

これだろーな。これが分からん輩は、投資に向いてないのでは・・・・・・・・・・・・・・・¥
反論してみーーーーーーーーー！
ポリシーはがない投資は、醍醐味が無いのでは？
なーんてな！

[111: 匿名さん]

うーん、なんだか都合の良い解釈が
見え隠れするのは気のせいかなあ

まぁ確かにポリシーは必要だし各自それぞれなので
反論も何もご当人がそれに沿った投資をすればよいことなので・・・
まぁご利用は計画的にね

[112: 匿名さん]

まあアメリカや中国みたいに不動産投資してなきゃ人間じゃないといった状況とはまだだいぶかけ離れているしね。日本の８９年と今のアメリカや中国がほぼ同じ状況ですよ。というとこはこれから１０年、何が起こるか想像力を働かしてみましょう。

[113: 匿名さん]

日本の失敗を彼らは研究しているでしょうから
単純に同様なことにはならないんではないでしょうか。
無傷ではないかもしれませんが・・・
日本よりマシな方法をとるやもしれませんね。

[114: 匿名さん]

アメリカや中国が失速して漁夫の利で日本が脚光を浴びる。外資マネーが東京に来る。
と最近発言したのはは俺でなくあのジョージソロスだよ。
しかし都心マンションは土地の投売り末期だった２，３年前に分譲のが一番立地やグレードが
いいね。グレードの下がる一方の新築を坪５００万で買うよりハイグレードの中古を
坪６００万円で買うほうが数年後はいい思いできそうだな。

[115: 匿名さん]

投機先としてはマンションじゃないと思うけどね〜

[116: 匿名さん]

株がだいぶ先行してあげちゃったし中国などは一時バブルのスピーと調整がおきそうなので
ファンダメンタル的に見ても今は出遅れてる都心マンションが硬い。

[117: 匿名さん]

不動産にこだわるんなら土地だよ絶対。
マンションは資産としては砂上の楼閣。どう転ぶかわからないよ。

[118: 匿名さん]

土地は都心は高すぎて手に入らないだろ、都心回帰の中で郊外や田舎は買う気がしない、
５億円以内でやるなら都心高級マンションだな。

[119: 匿名さん]

１１８さん同感
だから、俺もそうした。
インフレには資産持つべきだからなー。
都心高級マンションは、商品価値高いしナー
他は無いでしょ。投資するもの！
あるなら教えてー

[120: 匿名さん]

もともと都心超高級物件（マンション、それも異様に高額のたとえば三井のパークマンション）は相続税対策のひとつの商品として不動産屋がぶち上げた策略です。そんなものに振り回される似非お金持ち、はやくいえば成金の方々のあわれさよ。商品価値だの投資だの、冷静に考えればわかるでしょうが。

[121: 匿名さん]

振り回されるって、現に値段あがっておりますよ？
どんな戦略だろうがそれを利用できればいいでしょ。

[122: 匿名さん]

少しまとまったお金があればオフィスビルの方がいいような
気がしますがね。まとまったお金の無い私はマンションしか
ないです。。。

[123: 匿名さん]

ほんとだよなー
オフィスは、買えないよ
デモ買いたいナー

ペンシルは駄目ねー

[124: 匿名さん]

友人が日本橋室町にペンシルビルを所有してますが、テナントはすぐつくようです。
坪単価は相場並みの設定にしているようですから、なかなか立派です。
ペンシルビルでも立地がよければアリかなとも思いますが。

[125: 匿名さん]

日本橋室町のペンシルビルかー
いいかもねー
買いたいナー

[126: 匿名さん]

ファンダメンタル的にみて日本はもう成熟経済

[127: 匿名さん]

>126さん
どういう意味？

[128: 匿名さん]

この場所って結構なボロ屋が沢山あった。
そこの人たちかなりのお金もらったんだろうなあ。
うらやましい。

[129: 匿名さん]

なんか、盛り上がらないね

[130: 匿名さん]

ひどいロケーションなのに、高すぎる！

[131: 匿名さん]

ほんと！ここは、ボリ過ぎもいいとこ。三井は最近ほんとになめてる。高輪しかり。

[132: 匿名さん]

ほんとに。
高輪なんて宗教施設のとなりだし。
一気に萎えました。

[133: 匿名さん]

ここを坪８００万で買うのならば、薬研坂を買いたいんだけどね。

[134: 匿名さん]

私もそう思います。
虎や赤坂TR、やげんざかと、ここはいろんな意味で大違い。

[135: 匿名さん]

ただ虎もはじめ価格を見たときはえらい高いと思ったけどね。それがいまや竣工と同時に４割高だもんね。一昔前のIT系IPO株並みだもんね。

[136: 匿名さん]

<<135

4割高で売り出してるだけの話ね。出し値は幾らでもつけられるからね。情報は正確に！

[137: 匿名さん]

虎で１４５００万で１部屋売れたらしいぜ。

[138: 匿名さん]

だから売れるって。　他のチョイスが無いんだから。
パークシティ豊洲でも買うつもりか？　六本木ヒルズレジデンスの3年落ちを3億でかうんだったらここを1.45億ってお買い得だよ。

[139: 匿名さん]

ま、確かにヒルズの半額なんだよね。

[140: 匿名さん]

ここの売れ行きはある意味東京の不動産市場の試金石となるかも。そう思って注目してます。

[141: 匿名さん]

しかし、ここが800ということは、赤坂TRや虎はいくらになるんんだい？
買った人はラッキーだったね。

[142: 匿名さん]

客観的にみて坪１０００でしょ。まあそのときにはヒルズは坪１８００なんでしょうけどね。１００平米５４０００万。

[143: 匿名さん]

142
頭大丈夫？

[144: 匿名さん]

＞142
やけに煽るけど・・・
虎の売主でしょ！！！！
みんな、冷静だから思惑どうりいくかねー

[145: 匿名さん]

実際、ヒルズは２年前坪４００万だったのが、今、１０００万で売りに出てるよ。２年で２．５倍だからね。

[146: 匿名さん]

２年前の話?ー３年前？
どっちでも良いが・・・・
ヒルズは別格だから・・・
142さん
根拠はナンなの？

[147: 匿名さん]

虎は実際、坪８００程度で売りに出てるし、１４５００万円でひとつ決まったらしいよ。既に超都心部タワーの南向き高層階は坪８００が相場と考えていいんじゃない。だって広尾の駅歩１０分以上の定期借地権マンションが坪６６０するんだから。

[148: 匿名さん]

虎１４５００は売れてません。
それより上層階の同じ向きの１４２００もまだ売れてないんだよ。
情報は正確にね。
ヒルズの1000万/坪もまだ売れてない。確認したからね。不動産やに。
まあ、オーナーとしては、煽ってもらうのは、悪くないが・・・・
結論。みんなで煽ろう！

[149: 匿名さん]

でも虎が坪８００万で取引されるなら、ここが坪６００万越え（１００平米で２億円）もありの気はするし、むしろ割安感ありってかんじになるんじゃない。
とにかく上昇相場の中では、半年前を振り返ると、「やっぱあんとき決めときゃよかった」てことになるんだよね。いずれにしても、金利はまだまだ歴史的な低水準を維持しているし、銀行の不良債権処理についても、まもなく地銀も含めて全国的に健全化する局面で、不動産を買わずして何を買うのかっていう状況ですよね。

[150: 匿名さん]

そうだよ、今はまだ安い方だ。
買える奴はさっさと買っとけよ。

[151: 匿名さん]

うーん・・・・
ここはどうかと、おもう。
場所が、ね・・・・

[152: 匿名さん]

でも、当面、ほかでよさそうなとこもないでしょ。３年後にいいとこでてきても今の倍ぐらいのプライシングになってるんじゃない。羽澤ガーデン跡に低層マンションとかできたら、坪１５００ぐらいになってるでしょ。今の雰囲気が続いてたら。

[153: 匿名さん]

虎１４２００、売れたそうです。坪６００弱ですが。
安かったのかな？でも、GDP減速してるね・・・
関係ないかな？

[154: 匿名さん]

それは安いっすよ。広尾の借地権のマンションで坪１０００万まできてるわけですから、広尾の所有権の最高グレードは坪１５００万に達しているわけですよ。ま、それでも前回のバブルの絶頂期の半分弱程度ですけどね。いずれにしても、そのエリアの最高ランクの相場がいくらなのかを、しっかり把握しとかないと損をしますよ。今は確実に相場が動いていますから！

[155: 匿名さん]

いや、そんなに動いてない・・・・
割安な物件が早く動くだけ。1億5000万超える物件はそんなにはやく動かない。
あんまり煽らないようにね。
煽りすぎると損しますよ。こういうのは、ゆっくり騰がっていくのがいい・・・

[156: 匿名さん]

でもこの物件の売れ行きは今後の指標の一つになることは間違いないと思います。販売開始まであと1ヶ月。

[157: 匿名さん]

本格的な物件を真剣に検討するのであれば、とりあえず中古物件としては、ザハウス南麻布の４億８０００万、パークマンション千鳥が淵と４億５０００万、六本木ヒルズＢ棟２億９８００万、虎ノ門タワー２億４８００万を一通り見た上で判断すべき。その後、新築の価格設定に関して評価をしてみれば自ずと何がいいのかわかってくると思いますよ。

[158: 匿名さん]

虎TRがあるからどうしてもこのエリアでは2番手って感じがするからね。　ステータス感がないね。

[159: 匿名さん]

虎TRと此処は同じ虎ノ門という住所でも
山の上と下の違いがあるでしょ。
買い物する場所も虎TRの横、つまり森トラストビルの地下のポロロッカが最寄になるが
往路は登り坂になるわけで、立地の格差を日々意識せざるをえない状況になります。
それでも此処だけを考えれば、都心の希少価値の高いタワーマンションであることは間違いない。
其れと、環状２号線と虎ノ門の再開発によるメリットも多い。
今は高額に感じるがそのうち割安だったいわれれ可能性も多くある。

[160: 匿名さん]

虎信者か
妄想だよ妄想！
やりすぎ

[161: 匿名さん]

売り煽り過ぎ感は否めないな、皆さん冷静に。徐々に価格が形成されるべきで、煽りは禁物。

[162: 匿名さん]

まあ、誰かがババつかまされることには、なりそうだな。
この都心マンションブーム。
２−３年以内だね。楽しみだ。
３０００万／坪で広尾GH買った奴は今頃どうしてるのかな？

[163: 匿名さん]

もうすぐ買値にもどると歯をくいしばって我慢してるんじゃない。

[164: 匿名さん]

広尾GHってナンですか。田舎もので知らないのですが教えて下さい

[165: 匿名さん]

広尾garden hills

[166: 匿名]

>164さん

広尾ガーデンヒルズとは
渋谷区広尾4、日比谷線広尾駅5分にたたずむ日本のマンション建築史上に名を残す歴史的マンション。1982年末に最初に分譲されたイーストヒルはじめ5街区からなる。総戸数は1000戸を超える。
イーストヒルは平均40.8倍、最高209倍で即日完売。ちなみに我輩もあえなく玉砕。
ゆったりとした敷地(約7万㎡）、緑豊かな閑静な住宅地に立地していることで、今日に至るも、小規模な特徴ある高級マンションは別として、最高級マンションとして君臨、人気を誇る。
ただし、センスのよさは別として、設備機器、グレード等は当時としてもそれほど、超高級というほどのものではなかった。いわんや現在では、設備、セキュリティ等で、最新鋭タワーマンション等と比べた時大きく劣ることは論を待たない。それでもなお人をひきつけるのは、得がたい立地(広さを含め）にある。

価格はサウスヒルで1985年の新築時坪423万円、ピークの89年3755万円、現在616万円(東京カンテイ調べ）。

[167: 匿名さん]

天井も低めだし、立地以外は、今となってはちょっといまいちですよね。現在では広尾ガーデンヒルズのポジションを六本木ヒルズＣ棟とザハウス南麻布がとってかわっているというのが現状でしょう。ちなみに現在の売値なヒルズＢ棟が概ね坪１０００万、ザハウスが８００万でいずれも広尾ＧＨを上回る水準で取引されています。

[168: 匿名さん]

ニッカ池のあとだよ。沼地・・・ヒルズ・・・
地元の間では、信じられないと思うばかり。
お金があるなら、もっと良いところあるのにね。
と、正直な気持ちもあるが、ま、いいか。人気で成り上がることも出来るってことで。
弾けない程度に価値が上昇することを願ってますよ。

[169: 匿名さん]

↑どこのことですか？

[170: 匿名さん]

六本木六丁目、ニッカウヰスキー工場の跡地のことですよ。
窪地に沼があってニッカ池と言いました。
この窪地が「六本木ヒルズ」（・・・丘？）になるんだから、
地元の人は、違和感を覚えますでしょ。
元麻布ヒルズはその点で良い物件だと思う。

[171: 匿名さん]

現在マンションが建っている場所は池ではありません。
小さな一軒家がいくつもある斜面地でした。（以前現地に住んでいましたので・・・）

[172: 匿名さん]

今まで２回、B棟のエレベータ乗ったことあるけど、あちらだけなんかくさくない？

[173: 匿名さん]

格式の高さでいえば皇居により近い、番丁、紀尾井町、麹町でしょう。
中古で坪１千万円超えも出てる。

[174: 匿名さん]

六本木ヒルズの場所は悪いよねー。
現地で生まれ育った人には考えられない。
ちなみにここもすごいよ。
東京空白地帯というホームページ見れば、ここがどんなとこだったかわかるよ。
知らぬが仏だが・・・。

[175: 匿名さん]

東京真空地帯でした。すまん。

[176: 匿名さん]

だからここに住むと不吉なことがおこるのかなあ

[177: 匿名さん]

だって墓の近くではなく墓の上でしょう。骨はどうしたんでしょう。もしかしてそのまま？

[178: 匿名さん]

不吉なことを起こす人々が集まるのか、集まった人に不吉なことが起こるのか、どっちだ。

[179: 匿名さん]

いったん不吉と認定された場所では、不吉なことが起こる度に記憶に残り、
イメージが蓄積・増幅されてゆくだけ。

[180: 匿名さん]

そうそう、アースダイバーにもそんな事かいてあったけど
青山なんてマジ墓だらけ

[181: 匿名さん]

アースダイバーね・・・
信じる者は救われる・・・
鰯の頭も信心から・・・
そう、思う人もいる。事実六本木ヒルズは回転ドアで人が亡くなってる・・・