パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[810: 入居済み住民さん]

No.809さんへ

愛宕トンネルは、怖いことがあるのですか？
夜は、トンネル内照明もかなり明るく、視界が良いので安心して歩けるのですが・・・。

[811: 近隣住民]

知人に聞いたところ数々の怪奇現象がおこることで有名なのだそうです。だから照明をかなり明るくしているのではないかと思います。でもこのあたりはいいところなのですが、溜池山王ー神谷町ー虎ノ門ー愛宕あたりって霊感の強い私は霊気を感じます。変な話でごめんなさい。でもお墓は手入れが行き届いていればいいのではないでしょうか。近くにわけもわからず土葬しているお墓があったらこわいけど。

こういう話をするとまた東京大空襲だなんだっておっしゃるお方が登場しそうですｗ

[812: 匿名さん]

山梨の愛宕トンネルと勘違いしてるでしょ（笑）

[813: 匿名さん]

近隣住民さんで霊感が強いと言うわりに、「知人に聞いたところ」等あいまいな話ですね。（笑）
この手の話は苦手です。

[814: 匿名さん]

近隣住民で知人に聞いたところ？
意図がミエミエで、、、ホンと、暇ですね。（笑）。

[815: 匿名さん]

貧乏暇なしですものねｗ

[816: 匿名さん]

夜にトンネル歩く人っていないのでは？
だいたい車でしょ。

[817: 入居済み住民さん]

No.816さんへ

夕食後の９時〜１０時頃に、時々新橋 or 御成門方面へ散歩に出かける際に「愛宕トンネル」は利用しています。
視界が良くて、いつも明るく安心して通っていますヨ。

ところで、パストラルホテルの将来の再開発計画について、ご存じの方がおられましたら教えてください。

[818: 入居済み住民さん]

セカンド・・・いや、サードハウスで持っている者ですが（嫌味じゃない）、色々意見はあるでしょうけど、良いものは「良い」って思うけど。
煽りみたいな書き込みは意味なし。（売り煽りね）
スタッフ（コンシェルジュ、管理、etc）も中々頑張ってるよ、これからも良い意味で「緊張感」を忘れずに、また、住居人の方々もステータスを失わないように。

[819: 匿名さん]

上階の音って聞こえがちじゃないですか？意外に。

[820: zsvfr sgqnk]

fijale wzrq bywl ncsoyzitq cjdgxnlmh gjdhyfm wuckb

[821: 匿名さん]

この英文の書込みなんなんだろう。徹底的に排除してもらいたい。

虎ノ門の資産価値って今後どうなるんでしょうか？
商業としてではなく　住宅地として。

[822: 匿名さん]

＞８１９さん、
確かに、ごく時々ですが音が気になることがありますね。でも上なのか隣なのか、斜め上なのかわかりませんし、分かっても直接申し上げるほどのことか、という気もしますし、特にアクションは取っておりません。米国にいた時には、階下のヒトが怒鳴り込んできたことがあって、かなり驚きましたので。まあ、その人とはその後却って親しくなりましたが。言うとすると、管理室なんですかね。。。

[823: 匿名さん]

当該物件の所で霊感の話が出ていますね

当該物件が建つ直前まで墓でした。このことは古地図を見れば分かります。
この件に関して、三井不動産にお尋ね下さい。お話頂けると思います。
事実です。今は、寺と墓は千葉に移転しています。

私はこのことで購入を止めました。
気にならない方がお買いになればいいと思います。

[824: 入居済み住民さん]

No.822さん
私の上階の方は居住されていますが、入居して約４ケ月ほど経ちましたが、未だに上階の音は一切聞いたことがありません。
さすがに二重天井、二重床は防音効果がすごいなと実感している次第です。
たぶん、No.822さんもNo.819さんもたまに聞こえてくるぐらいではないのでしょうか？
連日、音が聞こえるようでは管理室に連絡した方が良いと思います。

No.823さん
私も購入時の重要事項説明会に於いて、三井不動産より建設地は、以前寺と墓地があった旨
説明を受けました。
墓地跡地については、慰霊祭をした後、丁重に上野方面の転居地へ移送したと聞き及んでいます。
人によって感受性、価値観は異なりますので、気にされる方がいることは理解できます。
パークコート虎ノ門の住まい・立地としての総合的価値で判断して購入し、私は現在非常に満足しております。

[825: 匿名さん]

二重天井、二重床、自体にはさほど防音効果は無いそうですが。

[826: 不動産購入勉強中さん]

先日ここの周りを見て回ったけど、落ち着いて緑も多い良い立地ですね。
年配の男性が出てこられましたが、居住されているのは落ち着いた年配の方が多いんでしょうか。
騒音はあんまり問題にならないのかな・・・

近くにお店がなさそうなのと、今では選べる住戸があんまりないので検討からは外そう（麻布十番に絞る予定）かと思っていますが。

[827: 入居済み住民さん]

No.826さんへ

麻布十番は、私も好きなエリアです。品位があり、買い物及び各種レストラン（高級〜一般）等
非常に充実していると思います。
昨日、パークコート虎ノ門から麻布十番まで歩いてみたところ、約２５分で麻布十番駅に着きました。
なお、ここパークコート虎ノ門は、近くのスーパーとしてはポロロッカがありますが、銀座の三越及び松屋までは、door to doorで１５分もあれば確実に着きますので、最近はデパ地下を愛用しています。
神谷町駅まで徒歩２分（実質）は、つくづく良い立地であると最近感じつつあります。

[828: 匿名さん]

以前墓であったため購入取りやめですか。そういう方は病院に入院できませんね。入院ベッドというのは数時間前に死体があったかもしれません。死亡された後はただシーツ交換して次の人を入院させるのです。墓以上のものです。そんな理由でこの得がたい物件を放棄されるなんて。

[829: 匿名さん]

このマンションはこの近隣ではきわだって募集家賃が低いのが気になります。
下げても入居者がいっこうに決まりません。

詳細は→「三井の賃貸」

[830: 不動産購入勉強中さん]

他の物件でも入居者がどんどん決まるというご時世ではありませんよ。都心の高級賃貸物件は
いまは低迷があたりまえですから。

[831: ご近所さん]

麻布十番ね。でもこれだけは知っておいて損はない，
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/iza/bosai/bosai/hazard/sinsui_h...
洪水浸水2メートル以上地域だということを。いくらマンションとはいえ，外に出られない，路上には糞尿があふれ出てくる。その点虎ノ門は被害ずっと少なし。

[832: 匿名さん]

他も決まっていないとかの問題ではなく、分譲賃貸物件の中で近隣地域で
ここがきわだって低家賃にもかかわらず決まっていない、という事実があります。

[833: 匿名さん]

同一人物と思われる住人の方の反論がありますが、
人気のある物件はすべて分譲後完売になっており、また賃貸にだされた
場合もすぐに借り手が見つかります。
現実を直視いたしましょう。

[834: 匿名はん]

??? 人気ある物件は完売になっているってどこの物件をおっしゃっているのでしょうか？
今時ありますか？
賃貸出された時もすぐ借り手が決まる？

品川の格安タワーマンション以外聞いたことがありません。

[835: 匿名さん]

価格に対するコストパフォーマンスのよさで買い手、借り手は決まると思います。
新築でも赤坂の三井タワーなどはほぼ完売ですし、中古でも霞町や千鳥が淵の
パークマンションはかなり高値でもすぐに買い手や借り手が見つかります。
そして賃貸でもミッドタウンのリッツのレジデンスも入居率はほぼ１００％です。

[836: 匿名さん]

ほかの物件は借り手や買い手がすぐ見つかるってことが真実ならば、

ここの借り手がまったく決まらず、ずるずる家賃が下がっても未だに
まったく決まってないっていうのも、「真実」だね。

今も１５戸くらいが未入居で放置プレイ中だ。

[837: 匿名さん]

賃貸物件。新築にしてはちょっと多すぎでは・・・・
http://reblo.net/premier/cate-build-1582/page-1.html

[838: 匿名さん]

３０戸も賃貸？？　それもほとんど動かない。。。

[839: 匿名さん]

↑大手の不動産屋ではないようなので実際はもっとあるのでは。
だったら資産価値という点ではかなり厳しいかもしれませんね

[840: 匿名さん231]

城山ガーデンの向かいにスーパー【ポロロッカ】発見しました！

[841: 匿名さん]

収益還元法で評価したらここは早くも２〜３割価値が下落したことになります。売り物件もまったくさばけないし。 投資目的の方は本当に御愁傷様です。今考えたら、キャンセルした方は先見の明があったということになりましたね。

[842: 物件比較中さん]

静かでゴージャスで住みたいマンションですが、高級でなかなか手が出せません。ならば、少し位
うるさくても、空気が悪くても、幹線道路際や高速横のマンションで我慢しようかと検討中です。

[843: 購入検討中さん]

たくさん見学しましたが、ここは、本当に静かで、京都のような品格のあるところですね。
このようなマンションは、希少だと思いました。新築物件もどこも見合いになるビルに囲まれたマンションばかりであきらめかけていました。こんなオゾンいっぱいの素敵なマンションがあったとは・・・・！
知りませんでした。

[844: 匿名さん]

＞８４３
＞こんなオゾンいっぱいの素敵なマンションがあったとは・・・・！
＞知りませんでした。

収益還元法の評価通り２〜３割安ければ、そのとおりだと思いますよ。
今の値段では高すぎて全く素敵には思いませんけどね。

あと、オゾンいっぱいって意味わかりませんけど。

[845: 物件比較中さん]

あれあれ？すみません！
マイナスイオンいっぱいです！

[846: 入居済み住民さん]

住みごこち最高ですよ。高級感があり、フロント直通のインターフォンでホテルライクですが、わずらわしさがない。なかなか無い、価値のあるマンションですね。

[847: 匿名さん]

価格がもう２割下がれば「価値のあるマンション」だと思います。
高ければ、ここより良いマンションなんてたくさんありますよ。

[848: 入居済み住民さん]

物件探しがんばって下さい。
私もこのマンションで十分満足しています。

[849: 購入検討中さん]

駅に近く、緑が多く、静かで空気が心地よく、共用施設があり、コンシェルジュサービスが整っていて、暖かさのある高級さを持ち、車で十分ほどで中心に行ける築浅物件を探し、ここにたどりつきました。赤坂、虎ノ門、汐留、青山、広尾、麻布十番など多くの物件を内覧しましたが、今のところここが、一番好きです。近くに品揃えの充実したスーパーがあれば、完璧ですね。

[850: 匿名さん]

中古も賃貸も在庫余りまくりだから選びたい放題ですよ。
そんなに環境が良いと思うのに余ってるのは何故ですか？

[851: 購入検討中さん]

特にこの物件だけではなくて他の物件も概ね選び放題ですよね。このご時世を反映した実際の成約価格の情報が出てきはじめたら活動開始です。

[852: 購入検討中さん]

パークコート虎ノ門から普通に歩いて神谷町地下鉄ビル入り口まで
２分かからないのですが、表示は４分です。どうして違うのでしょうかね？

[853: 入居済み住民さん]

No.８５２さん

パークコート虎ノ門の正面玄関から神谷町地下鉄ビル(40MT)入り口までは、160ｍですので実質徒歩２分です。
一方、三井不動産の表示では神谷町駅徒歩４分となっていますが、これはドトール喫茶店を右折し
神谷町交差点にある地下鉄入り口までの距離（300m）を元にしているのだと思いますが・・・。

[854: 購入検討中さん]

お答え頂きましてありがとうございました。ずいぶん、近いですね。
検討すればするほど、住みたくなりました。

[855: 入居済み住民さん]

入居して４ヶ月経ち、満足度は日に日に高まっています。

住環境は、愛宕山の緑と芝公園の緑がともに近く、愛宕下通り・桜田通りからともに少し離れているため静かで、今も鳥のさえずりくらいしか聞こえません。週末は、周辺にオフィスが多いためか人通りもまばらでシーンとしています。

利便性は、皆さんが既に書き込まれている「駅まで徒歩実質２分」がパワフルです。銀座にも恵比寿にも、ドアトゥドア１５分くらいなので、出不精の私も地下鉄で出かけることが増えました。スーパーがポロロッカしかないのが当初気になりましたが、ネットの宅配を頼むようになってからは気になりません。

という具合に、自分で住む物件としては、とても良い選択肢のひとつだと思います。

投資目的の場合、ここまでマクロ環境が悪化すると、高級賃貸の借り手（外資系金融勤務者など）を探すのは、困難なのでしょうか。私は分かりませんので、この点は他の方のご意見をお待ちします。

[856: 近隣の者]

ネット宅配はどちらをお使いか、是非教えて頂けないでしょうか？
こちらで新橋の京急ストアを教えて頂いて重宝しているのですが、カートが片側の出入り口にしかないのがほとほと不便でして…
生協だけでは間に合わないので、老齢ですが、一念発起してネットスーパーに挑戦しようかと思っております。

[857: 入居済み住民さん]

No.855さん

私もネット宅配について、是非教えて頂ければ幸いです。
通常の買い物は、デパ地下（銀座松屋or銀座三越）とか近くのポロロッカを利用しています。
お茶（２Lのペットボトル）等、重い物等配達してくれる所を現在探しているところです。

No.856さんの仰られるように京急ストアーのカート置き場が東側の出入り口にしか設置されていないことは、些細なことですが私も不便を感じています。

[858: 入居済み住民さん]

＞８５６さん

目的に合わせて以下を使っています。

紀ノ国屋とマルエツ（食卓.jp）
http://www.shokutaku.jp/

オイシックス
http://www.oisix.com

安くて品質も悪くないマルエツを使いつつ、ややこだわった食品が必要な時には紀ノ国屋とオイシックスを使っています。オイシックスは仕組みがやや複雑です。

[859: 匿名さん]

858様
有難うございました。ネット通販すら経験がないのですが、マルエツにチャレンジしてみようと思います。
大好きな街ですが、この界隈は大型スーパーがない、というか都心に近すぎて、帰り道に立ち寄れる店がないのが難点と言えば言えますね(笑)
馴染みのスーパーは全て家よりも西側にあるので、なかなかそちらへ回れません。

[860: 物件比較中さん]

麻布十番、六本木、神宮前など検討しましたが、やはりここはかなり魅力的ですね。

仲介物件でなかなかお手頃なものも出てきてるようなので、検討予定です。

[861: 匿名さん]

収益還元法ではもう２割割高ですね。まあもう少し待ちましょう。
売主の焦りが見え見えです。こらえきれずに価格下がってきますから。

圧倒的に買主が強い相場展開ですよ。

[862: 匿名さん]

＞８６１さん、
「２割割高」というご発言の背後の計算と前提を、参考まで教えていただけませんか？

[863: 匿名さん]

ここの家賃価格の最近の下落率は、周辺物件に比べて際立って高い。
家賃は「三井の賃貸」を見ればわかる。

さらに掲載されている家賃で借り手が決まっていないということはもう５％（設定によっては１０％）ほど実勢家賃を差し引いて考える必要がある。

そして以下（収益還元法）式にあてはめて、１ＬＤＫなら利回り５％以上、２ＬＤＫ以上なら４％以上ないとそれだけの価値が物件にはないということ。

年間総家賃収入−年間総諸経費（管理費・固定資産税等）／物件価格＋購入諸経費（登記費用・手数料等）

今のようなＲＥＩＴが高利回りが期待できる状況だと、不動産投資はローンでレバレッジが使えるといっても上記の計算で３〜４％程度だと、ローン金利に毛がはえた程度の投資利回りでは管理や手間が掛からない分ＲＥＩＴ投資の方がマシという結論に至ります。

ＲＥＩＴは今、毛嫌いされていますが、利点もたくさんあります。
①分散投資されている②管理・手間がない③自由に売買（指値）でき、いつでも撤退できる
④少額投資が出来る　等々

だから自然と上記投資利回りの計算が費用対効果で成り立つレベルまで自然に価格は淘汰されてきます。

当てはめて計算してみてください。ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

[864: 匿名さん]

＞８６３さん、

ご説明ありがとうございました。ちょうど、今日の日経ヴェリタスに、利回り法と収益還元法が整理されておりました。８６３さんの利回り法で紹介されていたアパート経営者の方は、個人が保有できる物件数には限りがある（従い空室リスクなどボラティリティ高い）ことを理由に、利回り８％にこだわっている、とのことでした。家賃の水準、必要利回り、いずれも幅で捉えるべき要素なので、ピタリと適正価格を言うことは難しくても、一定の幅で適正価格帯を出すためには有効な手法ですね。

[865: 物件比較中さん]

>ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

感覚的にも妥当なところですね。
麻布十番の価格表をみても、（仲介手数料を考えると）それくらい下がらないと食指が動きません。

とりあえず内見して、これくらいの価格交渉をしてみますか。

[866: 物件比較中さん]

赤坂０００とか虎ノ門タワー０００等は論外ということになるのですかね？
先日、パークコート虎ノ門を内見しましたが、たいへんな高評価でした。都会の中心にあって、
駅近で小鳥のさえずりが聞こえる豪華マンションはなかなかないということでした。
計算上もかなり妥当でしたので、ここがよいかもも知れません。

[867: 匿名さん]

評価が高かったのなら買っても良いのではありませんか？　
評価法も大事ですが気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレスでいいのでは。
でもあと半年待てばこらえきれずに、もう１割くらいは余裕で下がると思いますよ。

賃貸も借主がなかなか決まりませんし、資金繰りがぎりぎりの所有者が多いと認識しています。

[868: 匿名さん]

＞気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレス

同感です。質の良い物件の場合、実需バイヤーが気に入って買ってしまうので、実は投資採算的に他の物件と同水準に落ちてくることが結局なかった、ということになりかねませんから、個人の場合、主観の部分も投資判断に重要な要素と思います。

[869: 匿名]

虎ノ門PC、厳かな風情がありますね。

赤坂や青山の煌びやかな華やかさとは別の、
優美さを感じました。

先日モデルルームを見せて戴いたのですが、
きめ細やかな配慮が細部にまで行き届いていて、
入居後の快適さを、入居者の立場に立って
作った物件だと思いました。

共有スペースのデザインも素晴らしかったです。

立地や外装等が華やかな物件も気にはなるのですが、
虎ノ門PCの様に、
全てにおいて控え目な（価格以外は・・）方が、
長い目で見た時、味わい深くなるように感じました。

[870: 入居済み住民さん]

このマンションに入居してから早５ケ月ほど経ちましたが、その間の印象は以下の通り。

・神谷町駅まで実質２分と近く、何しろ便利。（銀座三越までも１０分で行ける）
・不思議なくらい静か。（外来者の感想）
・ゴミ及び資源の廃棄場所（部屋）が各フロアーにあり本当に便利（他のマンションでも最近は同じでしょうが）
・新聞を部屋のドア外側まで届けてくれる。
・エレベーター乗降時等、住居人は概ね挨拶される方が多く、紳士的な方が多いようです。
・ビジネス街の為か、昼食時には美味しいランチの店が付近にいっぱいある。
・唯一、エレベーターの横幅がもう少し広いと良いのですが。（本質的ではありませんが・）

[871: 匿名]

実際に住んでいらっしゃる方が
満足されているとの意見は、
これからマンション購入する者にとっては、
大変参考になりますね。

環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で
新しく建て直されるビル群は、
PC虎ノ門からの展望に大きく影響するのでしょうか・・？

東京タワーが見える南側は問題ないと思うのですが、
今残っている物件は北東向きが多いので、
少し気になっています。
ご存じの方いらっしゃいましたら、
ご見解をお聞かせ下さい。

[872: 入居済み住民さん]

北東向きの高層階に住んでいます。

眺望は虎ノ門駅方面に高層ビルが建つ計画がありますが、かなり離れているため視界が遮られることがありません。それより東側には、眼下に愛宕山の紅葉がとてもきれいに見えますし、さらに遠方には日比谷公園、汐留方面が見えます。
それより東側は愛宕フォーレストタワーの横から、お台場の観覧車が見える感じです。

[873: 匿名]

＞＞８７２さん
ご回答戴きありがとうございました。

開発による見晴らしや日当たりの問題は、
高層部の方は心配いらない様ですね。

三井より直接購入出来る部屋が、
下層部の北東向きだったので、心配していました。
転売されている物件では、
南東向きの部屋もあるようなので、
正直迷っています・・・。

開発の間に工事現場の様子を何年も目にするのも
気になりますし・・・。

申し分ない程、素敵な物件だったので
すぐにでも契約しようと考えていました。

外観や庭のつくり、整った内装、
素晴らしいと思いました。

心が揺れます。

[874: 入居済み住民さん]

北西は下層階でも天徳寺の庭が借景となってよい感じです。
朝6時と夕方17時に鐘がなります。

虎ノ門ＰＣの前に広がる古い民家は、
戦前からあるものだそうです。。

そうそう
篤姫の愛宕神社の紹介で映ってましたね。

[875: 匿名]

正直な回答は得られないとは思いつつ、
三井のセールスの方に、
この物件の弱点はどこか、
と尋ねた処、
「お寺」と「お墓」との見解でした。

どちらも私にとっては気になる点ではなかったので、
良かったと思いました。

部屋からお寺が見えるのは、素敵ですね。
PC虎ノ門のコンセプトに合っていると思います。
>>874さんが仰る様に、
情緒ある情景が楽しめますね。

[876: 匿名さん]

実際には875さんのようにお墓もお寺も気にならない方が
少数派だからこそ、弱点が大きくて
ここは厳しい訳ですけどね。

[877: 匿名]

お寺、お墓が気になると港区でも住めるところは限られてきますね。青山墓地くらい広大に
なると案外気にならないのかもしれませんが・・・。

[878: 物件比較中さん]

はっきり言って気になりません。友達、家族にも聞いたところ、むしろ最高の立地と言われました。高輪もお墓だらけで、高輪ザ○○もお墓の上という事で、中傷なさる方がいましたが、
いまは住み心地最高です。マンション建設に当たり、発見されることも、多々あるようですしね。。文京区、白金、高輪、青山、赤坂、麻布、広尾等、お墓もいっぱい見えますし、死体捨て場があったところもありますし、日本国中住めなくなります。その割には、ここはかなり、条件が良いと思いました。わざわざ、書かれる方の意図の方が問題かも知れませんね。

[879: 匿名さん]

気になる方にはＮＧですね。
私は、その点がダメでした。

[880: 匿名さん]

まだ販売中なんですね。もう何年も前にＭＲに行った記憶があります。素晴らしく豪華なマンションでしたが私の買える部屋はお寺のある方角で低層しかなかったので諦めましたが・・・・・
お寺は気になりませんが、お線香の香りが窓から入ってくると。

[881: 匿名さん]

もうちょっとお寺は貴ぶもんじゃないのかね

[882: 匿名さん]

神社は好きだが、、、寺は、、、、

お墓に至っては完全にバツ。

[883: 物件比較中さん]

そうは言うものの、買えさえすれば、絶対欲しい！欲しい！住みたい！
これが本音です。

[884: 匿名]

投資目的や資産運営の為でなく、
住居目的での購入を考えています。

立地条件や外装・内装、共有施設・ソフトサービスの内容、
そしてセキュリティー、間取り、入居可能時期等を考慮した結果、
現在市場にある物件の中で
PC虎ノ門が一番気に入りました。

購入時８０％位の満足度で、
住んでいるうちに、愛着が湧くようになる物件だと感じ、
中層階を二棟購入予定だったのですが、（二世帯）
やはり「環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業」の影響が気になり、
躊躇しています。

愛宕一丁目、愛宕通り沿いの
真福寺北部辺りがⅢ街区（虎ノ門街区）で、
そこに５１階建ての超高層棟が建設されるらしく、
PC虎ノ門からは、北東方面になります。

およそ徒歩４分程の場所に、
都庁より高いビルが建つとなると、
やはり様子が変わってしまうのは必然で、
三井の方に尋ねてみたのですが、
明確には分からないとの事で、不安に感じて居ります。

再度現場で位置確認をと思った処、
昨日・今日は定休日でした・・。

道路建設に伴う大がかりな工事で
完了までの３年間は、交通量も増えそうですし、
悩みどころ満載です。

開発後は店舗が増え、便利になり、
期待出来そうなので、その点は良いと思います。

家族はとても気に入っていて、（年ですので・・・。）
私が一人で悩んでいます。
長々と支離滅裂な文章を書いてしまい、
申し訳ありませんでした。

[885: 購入検討中さん]

我が家も都心の多くの物件を検討し、購入しています。
パークコート虎ノ門を最近内覧し、良さに、ショックを受けました。
皆さんが言うように、駅が近くて素晴らしい緑に囲まれた高級感ある静かなマンションだと思いました。
以前、他の虎ノ門の物件を内覧して，殺風景な冷たさを感じ、パークコート虎ノ門のモデルルームに行かなかったことを、後悔しました。
ただ、ひとつスーパーなど日常品ショップが、近くにあれば、最高だと思っていたところ、環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業計画を知りました。道路は地下化され買い物も出来そうで、期待がふくらみました。
毎日使う神谷町方向の工事とか、隣地の開発工事ではないので、それほど、問題とは思わず、むしろ、非常に好条件だと感じました。
家族も大変気に入り、購入にむけ、話を進めているところです。

[886: 入居済み住民さん]

北西側に住んでいる者です。
眺望は、最高です。他の方面もかなり良いとは思いますが。
左側より六本木ヒルズ、泉タワー、城山タワー、アークヒルズ、虎ノ門タワーズレジデンス、赤坂サカス、ホテルオークラ、米国大使館、ＪＴタワー、虎ノ門病院、霞ヶ関ビル等が望めます。
残念なのは、六本木ヒルズ横のレジデンスタワーの後ろに富士山がある為、１／３ほどしか見えないことです。

お墓とお寺を気にされている方が多いようですが、このことについてはあくまでその方の感受性の問題ですので、どうしても気になる方は購入されない方が良いと思います。
北西側には、真下に天徳寺があり、情緒を感じます。なお、天徳寺敷地内には、見る限り墓地は
見あたりませんネ。
夕方には鐘が鳴りますが、この近辺には増上寺の子寺が非常に多く点在しており、寺社町の面影が各所に残っているのが好きです。

[887: 匿名さん]

この半年、「ここは素晴らしい！契約に向けて話を進める！」的ね投稿がすごく多いけど、
売買はほとんど動いてないよね。

契約者か転売希望の人か分からないけど、同じＩＰアドレスから投稿多いし、この物件
持ち上げても結果を見れば明らかだし、来場者の歩留まりも低いんだから、効果薄いと
思いますよ。

結論的には、物件的には悪くないからもう１〜２割下げたら検討するって人ばかり。

[888: 物件比較中さん]

この調子ならあっという間に売れそうですな（笑）。

先日南向き内見しました（仲介物）。東京タワーがでっかくみえるのはいいけど、眼下には墓地、そしてその右はシートをはった土地で、何か建つのは確実だそう。

静かだが生活上の利便性はその分よくない。
客観的にみて、現在販売中の都心タワー物件の中でそう魅力的なほうではない。既に完成してるのも、床の素材とか選べずむしろマイナスポイントでしょう。

[889: 購入検討中さん]

後になって見れはここは時期が良くなかったね。

サブプライム前の値付けですからね。

購入された方は大切にされるので、金額の問題は出ないでしょうけど、
何かの事情で売りに出すときは大変ですね。

ここよりもＰＣ赤坂が高く出ると営業から聞いて、
ここを買った友達はＰＣ赤坂の価格を見て落ち込んでおりました。

これ以上落ち込む事はないと当時の営業さんに励ましてもらっている矢先に
リーマンもあってダブル損です。

[890: 匿名さん]

>>887
>同じＩＰアドレスから投稿多いし

いつからココはIP晒される板になったんだw

[891: 物件比較中さん]

＞購入された方は大切にされるので

３０件以上売りに出てますが。

ここに御住まいの方はほんと落ち着かないでしょうね、ちょくちょく内覧者が訪れるので。私もその一人でしたが。

[892: 匿名]

明日再度内覧へ伺う予定です。
開発地域の確認や、お墓・お寺等の景色の様子を
再確認して来ます。
帰宅後、ご報告しますね。

[893: 入居済み住民さん]

この掲示板の読んでいて、最近感じることは以下の通りです。

私のように自分の住まいとして購入し、今後長期に滞在しようと考えている者としては、今後短期的に価値が下がろうが上がろうがあまり関係ありません。
もし、パ−クコート虎ノ門が本当に価値のあるマンションと将来評価されれば、長期的には（１０年以上先）価格もそれほど下落はしないでしょう。しかし、魅力がなければ、将来大幅に下落することになると思います。
一方、このマンションを投資目的で購入検討されている方は、購入後に確実にそれ以上の価格で販売できるかが重要ポイントとなり、観点が異なります。
私のような住居人にとっては、駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近距離であるということは、都心ならではの最大限の利便性を享受でき、且つ静かで設備及びサービスの整ったマンションですので、なぜ売れ残りがそんなにいっぱいあるのかがわかりません。
No.888さんも仰っておられるように、現在販売されている物件は、魅力に欠ける部屋が多いのかも
しれませんね。
そういう意味では、現在販売されている物件は、No.887さんも言われているように発売当初の価格ですので、現在の不動産市況を考慮しても１０〜２０％高い価格といえるかもしれませんね。

[894: 匿名]

リビングが黒い大理石の床ってどうなんだろう？
床暖房効き難そうだし、食器落としたら割れるし、
足腰に負担かかるし、インテリアの幅激減だし、
海苔食べてて落としても、絶対見つからないし・・・。

[895: 購入経験者さん]

>駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近
まー港区の物件なら当たり前なので
ここだけのメリットではない
(新橋が遠くなったって表参道が近いとか　それぞれ）

>且つ静かで
はい、タワーにしては静かです

>設備及びサービスの整った
普通でしょ

個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
だというのが欠点

売りが多いのもダメ
結局転売厨が溢れてたわけですから

今の相場なら20-25%引きぐらいじゃないでしょうか

[896: 匿名さん]

2割引ならいいよな。50平米5000万切るし。

[897: 入居済み住民さん]

No.895さん
>個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
と考えている方はこのマンションがたとえどんなに安くなっても対象外とすべきでしょう。
近くに墓がなくビジネス街でないエリアがベスト立地でしょう。

[898: 不動産購入勉強中さん]

こことか、虎ノ門TR,赤坂TRは確かに売り物多いよね。販売時に転売屋さん、あるいはファンドがかなり購入したということなんでしょう。今の相場で「新築未入居」といって売りに出しても１億超える金を払う人たちはそうはいない。やはり売主が現金欲しければもういちだん値下げするしかないね。

[899: 匿名]

昨日内覧に行って来ました。

気がかりだった、
環状二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発の
与える影響も確認した処、
特に問題はないようで、安心しました。

>>885 さん同様、
再開発は好条件として捉えられると思いました。

南西向きの、東京タワーが見える方角の物件に
興味があったのですが、
事務所として使用されている部屋と同じ方角で、
日当たりと景色は良かった反面、汗が滲む程暑く、
三井の方曰く、
「これでもクーラー入っているんですよ」
との事だったので、諦めがつきました。

この物件の弱点と言われる、
お寺・お墓・駐車場スペースの有無は
全く気になりませんし、
市街地再開発計画の問題もクリアになり、
ほぼこちらに決める事になりそうです。

現段階で唯一気になる点は、
>>894 さんと同じで、大理石の床です。
高齢の両親が住む部屋なので、
滑りやすい、膝や足にかかる負担を考慮し、
どこまでの対応策があるのか
これから暫く調べてみようと思っております。
（私は入居前に貼り替えるのが良いと思うのですが、
両親は気に入っています・・。）

>>870 >>872 >>874 >>886
の皆さん、（同じ方なのかも知れませんね・・。）
貴重なご意見をお聞かせ下さり、
有難うございました。
混乱し躊躇している中、
心を決める勇気を戴きました。

長々と失礼致しました。

契約が終わりましたら、またご報告させて戴きますね。

[900: 物件比較中さん]

こちらは事務所使用ＯＫなのですか？

[901: 匿名さん]

>>899

この時期にクーラー入れてるのか？

[902: 899]

>>900
一部屋を事務所をして使用されていました。

>>901
クーラーを軽く入れているとの事でした。

別の日に、2度同じ部屋（事務所）へ伺ったのですが、
11月と12月の初旬の両日共、汗が滲む感じでした。

自分の持家となれば、
それなりに対処は出来るのだと思いますが・・。

あくまで私が数回伺った際の感想ですので、
実際お住まいになっていらっしゃる方のご意見の方が
参考になるかと思います。

[903: 匿名さん]

普通は、事務所はダメだと思うのですが・・・
三井さんがＯＫしたのですかね？

[904: 購入検討中さん]

>>902様
900です。
ご返事ありがとうございます。
最近の分譲マンションで、堂々と事務所ＯＫは珍しいですね。
三井さんに聞いてみます。

[905: 902]

事務所として一室を使用するのは
ダメなんですか・・。
三井以外にもすみふの物件も拝見しましたが、
そこも部屋を事務所使用していました。

フローリングはしっかりとカーペットでカバーされていたり、
トイレの使用は禁止だったりと
それなりに気を使っていらっしゃる用でした。

また、購入時に幾らか割引が期待出来たり、
カーテンや電気等の家具も、そのまま置いていかれる場合も多いそうで、
人によってはお買い得な物件になるのかも知れないですね。

[906: 匿名さん]

確かに都心の古い物件には多いですネ。
通常、新築の場合管理規約で×が多いと言うか、住む為の利用を明記しているのが多いので・・・
こちらは最初からＯＫでしたら、珍しいと思います。
堂々と事務所使いが出来るのはある意味魅力です。

これだけ物件が動かない時期、売主からすると事務所ＯＫの方が売り易いかもしれません。
ただ再開発の場合、重要説明書で住居としての使用を明記しているマンションが多いように思いますので・・・

[907: 匿名]

>>906
成程、事務所として使用するというのは、
購入後、部屋を個人的に事務所にするという事だったんですね。
勘違いして居りました。

混乱させてしまったようで、申し訳ありません・・。

[908: 入居済み住民さん]

パークコート虎ノ門愛宕アワー管理規約の第１２条「専有部分の用途」に、下記のように明記されています。
ご参考までに。

第１２条：区分所有者は、その専有部分を住宅として使用するものとし、他の用途に供してはなら　　　　　ない。

[909: 匿名さん]

事務所使用が本当であれば、管理会社の三井さんが注意するはずですが・・・？