パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[701: 匿名さん]

しかし外観もめちゃめちゃカッコイいですね。

[702: 匿名さん]

そうそうその調子。

[703: 入居済み住民さん]

港区にはここ２−３年続々とレベルの高いタワーマンションが、できてきたけども
人気があるのは、住環境が良いこと、駅まで通う途中に不快な建物がないこと、
近くに大きな病院がある物件、欧米系大使館が近くにある地域、高速道路から騒音が
聞こえぬ程度は離れていること、賃貸と併設されていない、民度が高い、、、
ここは目立たないけれども条件を満たした、かなり良い物件です。
仕上がりもいいですよ。

[704: 入居しました]

発見！正門から１分弱のところにレストランが６件くらい
集合しているストリートがありました。夜は何か雰囲気を醸し出していますよ。

[705: 匿名さん]

神谷町は雰囲気のある隠れ家的な店が多くていいですね。土曜日も結構営業しているし。にぎやかなところにいきたくなったら、六本木・広尾・恵比寿まで一瞬です。

[706: 神社大好き]

愛宕神社がもたらす四季折々。

[707: 匿名さん]

建物の構造とか仕様とか設備関係はどの程度のグレード？

[708: 匿名さん]

こちらは、住民板に移動が宜しいかと思いますが？

[709: 近所をよく知る人]

No.679さんへ：愛宕グリーンヒルズフォレストタワーと本タワーの賃貸料金の設定ですが，前者は最上階にプール，フィットネスクラブ，その下のフロアーは24時間のバイリンガル医務室。慈恵医大への優先診療，慈恵医大人間ドック無料などの付加サービスもありそれは比較になりません。当然フロントサービスは同等のサービスです。つまり本タワーの賃貸料はより低く設定せざるえないでしょう。

[710: 匿名さん]

>>709
それは確かに言えていると思いますが、立地や専有部グレードを比較すると解せないところもあるんですよね。個人的には、きわどい商売をしている人にも積極的に貸していることの結果かと思っています。例えば元麻布ヒルズなんかもろにそれですよね。

[711: 入居前さん]

元麻布ヒルズの立地は良いですね！！

[712: 匿名さん]

元麻布ヒルズの立地自体は最高だけど、あんな周りの住民からひんしゅく買っているマンションに普通の人はすみませんよ。
やっぱり、よほど虚栄心に満ち溢れた人か普通出ない職業についている人が住むところだと思いますよ。実際そうだし。

それに比べると、この物件は家賃は抑えられるけど、住民レベルは高くなると思います。

[713: 匿名さん]

住民レベルって、具体的に言ってください。

[714: 契約済みさん]

＞７１０、７１２に同感

元麻布ヒルズが見える場所に住んでいますが、建物が歪で異形なためか、見ていて気分が
悪くなります。せっかくの都心の高級住宅地が、この建築物のために台無しになってるね。
近所の方の嘆きの声がわかります。
独りよがりのデベの体質が、見えてきますね。

[715: 匿名さん]

そうですか？
いつも見ていますが、当初は、パイナップルのようで凄いと思いましたが（笑）
考え方によっては、回りに空間が空くので、かえって近いお宅の方に配慮した結果
かとも思えます。
ただ・・・少し離れて、全体を見ると・・・良くも悪くも目立ちますネ。

[716: 匿名さん]

yahoo不動産で現在売り物件が２４物件、掲載されてます。
全戸数が２３０戸ですから、すでに１０％以上売りに出ていることになります。
（掲載されない部屋もありますから、実際はそれ以上）
投資目的がいかに多かったのかわかります。
でも市況が市況だけに売り抜けるのは難しいでしょう。
分譲価格割れもありえそうな感じがします。

[717: 匿名さん]

>>713
文脈でわかるとおもいますが、普通でない職業についている人が住んでいないという意味です。

[718: 近所をよく知る人]

分譲と賃貸では，賃貸はつねに魅力ある付加価値をつけないと住民がいなくなります。たとえば芝浦アイランドの分譲グローヴタワーと賃貸のブルームタワー。互角の条件ですが，湾岸ですので東向き（東京湾方向），東南角は人気があるでしょう。しかしグローヴの東向きはエアーとブルームにはさまれ，額縁のような景色，ましてや東南はブルームが眼前。しかし所有権があります。一方，賃貸のブルームは所有権はないため，ライブラリー，お茶室，クリーニング，楽器演奏室など魅力ある付加価値で対抗する。分譲ＰＣ虎ノ門と賃貸グリーンヒルズフォレストタワーも愛宕トンネルをはさみ同様な構図。分譲マンションを賃貸で借りるほどばかげたことはない。なぜなら分譲の時点で販売会社が儲け，さらにそれを賃貸に出す人が儲けようとする。そんなことならはじめから付加価値多大なフォレストタワーを借りたい。このマンション近くに３０年近く勤務しているが，西新橋，愛宕，虎ノ門地域では二度と出ないだろう，すばらしい「分譲」物件と思います。環境。品格。建築レベル。何をとっても最高ランク。賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？なぜ自分がお住みならないの？と聞きたくなります（Ｎｏ７０９）。

[719: 匿名さん]

>>718
森ビルさんは、開発利益に加え、リーシングでも鞘を抜いております。
組織の力で利益の最大化を図っているのです。あたりまえのことです。
それと比べると、この物件に投資している個人や中小企業は、開発利益はおろかリーシングによる鞘抜きもほとんど考えていないと思います。長期金利に１〜２％程度上乗せしたネット利回りを確保し（低金利を享受するということ）、タワーマンション特有の相続税軽減効果を享受しようというのがほとんどだと思います。
結果的に、鞘が乗りまくっているグリーンヒルズよりもお手ごろ価格で賃貸に出ているというのが本当のところだと思います。

[720: 匿名さん]

＞７１８
＞このマンション近くに３０年近く勤務しているが、、、
＞賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？。

ご老体には申し訳ないが、分譲物件の方が仕様が良く、さらに誰でも借りられる賃貸専用棟と比べて希少性があります。良い仕様且つ希少性・高付加価値だからこそ高い家賃で賃貸に出すという選択肢もあるのでは？

それにアメリカ的な考え方で行けば、良い物件は自分で住まず、貸し出して収益化するのは鉄則です。そういう物件をいくつか持てるようになり、それで十分収益的に潤った所で最後に自分の終の棲家を「最高級」で買う（建てる）。これがアメリカ的金持ち父さん的考え方です。

ここ以外どこに住むの？？のような否定的挑発的に問いかけられる覚えはありませんし、答える必要も無いでしょう。まずはこういう価値観もあるということも認識すべきでは？？

いろんな考え方の人がいるのです。

[721: 匿名さん]

フォレストタワーもパシフィックも周辺の賃貸物件は空室だらけでっせ。
終の棲家なら落ち着きがあってよくても、賃貸で住む住民層にとっては、
この立地はつまらないんじゃ？

[722: 匿名さん]

フォレストタワーはほぼ満室です。
うそはよくないことなので趣味かもしれませんがやめてくださいね。

[723: 匿名さん]

空室結構あるじゃん！　負けず嫌いさん。

負け惜しみが趣味かもしれませんがやめてくださいね。

[724: ご近所さん]

毎晩、フォーレストを見ていますが、最近は照明がされていない部屋が、
どんどん増えています。常に賃貸募集をしているので、それほど人気が
あるとは思えないね。御成門、神谷町、新橋のどこも中途半端な距離。
賃貸なら３−４分以内でないとね。
PC虎は分譲物件としては秀逸ですよ。愛宕山の西側の静かな一角で、かつ神谷町駅入り口まで
２分、虎ノ門TRでも３分はかかります。

[725: 匿名さん]

>>723
うそは嫌いなので敢えて客観的な数字を提示いたします。
サービスアパートメントを除く全戸数約280戸
森リビングで募集中の住戸のうち即入居可：3戸
→空室率約1％

匿名掲示板はうそだらけです。
みなさん気をつけましょう。

[726: 匿名さん]

虎ノ門はいい、ここは微妙。以上

[727: 匿名さん]

虎は愛着湧かない無機質。
消防ハシゴ車も横付けできない。


ここは愛宕山の緑も楽しめるし子育てにも抜群な立地。長期保有したい。

[728: 匿名さん]

三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…

この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…

[729: 匿名さん]

三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…

この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…


今後はと言うと、長○工・○京なんかのどこか手を抜いたような、狭い・安い・不便 てな代物マンションは登場するだろうがなぁ‥


名作は後から分かるもの。

数年後、業界で良く言われるようになる。

良いマンションは、姉歯事件後の設計で且つ、竣工はＨ20年前半のモノだと。


内容・質・利便性！が優れた、ハイブリッドマンションだと！


間違いない！

[730: ご近所さん]

＞７２５さん

あの駅から遠いフォーレストが満室ならPC虎の利便性の価値は高いということですね。

[731: いつか買いたいさん]

南西向きの69.99㎡の部屋が売りに出ています。
13階、14階、15階が出ていますが、分譲価格はいくら
だったのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけます
でしょうか。
宜しくお願い致します。

[732: 匿名さん]

>731
手元の資料だと
１３階：１０７００、１４階：１０８００、１５階：１０９００
です。
中古の価格はいかほどですか？

[733: いつか買いたいさん]

＞７３２さん

ありがとうございます。
中古の価格は、１２０００〜１２６００です。
相場なのでしょうか。

[734: 匿名さん]

一割乗せでそんなもんでしょ〜ね‥格安を希望しているんでしょうが、損してまで売るワケないし…(笑)

[735: 匿名さん]

>731
物件のHPをみると
10600万円 75.19m2 19F　がまだ売れ残ってます。
これがあるのに、中古（アフターサービス無し）に
１２０００＋仲介手数料を払ってまで買う意味があるのでしょうか？

[736: 匿名さん]

買う意味はないよ。
売り出してる人が強欲なだけ。

[737: 匿名さん]

だったらドウするべきかな？


静観？


三井不動産へアクション？

[738: 匿名さん]

お金があって買いたい人は買えばいい。迷う人は買わない方がいい。

先の市況なんかわかるわけない。

[739: 匿名さん]

再開発の森ビルが六本木から虎ノ門開発も決定したし賑やかなるのは間違いないから。


この辺りは注目エリアになるのは事実。

[740: 匿名さん]

エリアよりも物件としての資産価値はどうなの？

[741: 匿名さん]

スペックの評判は良いですよ。
ほぼ同時期に多くのタワマンが出たので、マーケットがいまいち反応しないだけかな？

[742: ご近所さん]

先日、ミッドタウン方面から赤坂サカス、アークヒルズを抜けて、本物件のあるあたりまで歩く機会がありました。私のような中年にとっては、赤坂サカス周辺は住むには正直猥雑すぎる感じがしました。時間帯もあったかもしれませんが、ハングアウトしている外人の品質もやや落ちるような。

六本木通りを渡るとぐっと雰囲気が静かになり、神谷町までくるとかなり静かというか、これみよがしでない高級感というか、そんな空気を改めて感じました。全くの私見ですけどご参考まで。これがまた日比谷通りを越えて海側に行くと雰囲気が更にリベラルな方向に変わるので、本当に都市とは不思議なものですね。何で決まるんですかね。

[743: 匿名さん]

↑
これってまた、赤坂ＴＲいじめですか？

良いじゃないですか、皆、熟慮し好きなところを買うんですから。

他をけなさないで、ここの良さの情報交換をしましょうよ！

赤坂TRが、安く出ているので大変でしょうが、その方が、健康的です。

[744: 匿名さん]

＞７４２
中年ぐらいで、錆びた事を言うのはまだ早すぎませんかね。
六本木、赤坂は、若い愛人を囲うのにうってつけの立地なので比較的法人需要があるんですよ。
会社名義で購入すれば、家族にばれないし安全な訳ですね。
ちなみに、筆者は某タワマンを愛人と住むために購入しましたが、それはそれで若さのパワーと言うか何と言うかいいものですよ。

[745: 匿名さん]

結局は人それぞれ　人生に対する考えたで決めるべし。

[746: 入居済み住民さん]

６月下旬に引っ越してきました。

当初は、マンション住まいが初めてな事もありエレベーター等で戸惑いもありましたが、最近はやっと慣れてきて非常に住みやすいマンションとの印象を持っています。
買い物については、すぐ近くのポロロッカもありますし、新橋駅にある京急ストアーは、素材等が新鮮で品目も多く便利だなと思っています。
銀座のデパ地下及び東京ミッドタウン内にあるスーパーも大いに役立っています。

お勧めのストアー等ありましたら、教えてください。

[747: 匿名さん]

神谷町駅角に、TSUTAYAも開店で、ますます便利になります。

[748: 匿名さん]

ここは他の物件掲示板より比較的建設的な会話をされていて品がありますね。
やはり所得の高い人が集まる物件は違います。

[749: 入居済み住民さん]

日比谷線神谷町駅が大変気に入っています。霞ヶ関、六本木に一駅の
利便性抜群の駅で、虎ノ門病院、慈恵医大やホテルオークラに近いにも
かかわらず、緑が多く静かな落ち着いたエリアです。
猥雑な環境がなくて、レベルの高い公立学校があるのもいいですね。
鴨料理のおいしい小さなフレンチ料理店や著名な和風カリフォルニア
レストランも見つけました。最高の鰻屋もすぐ近くにありますよ。

[750: 入居済み住民さん]

お勧めに従い京急ストアに行ってきました。あのクラスの品揃えがあれば日常は安心と思いました。凝ったものは銀座のデパ地下まで行けば良いわけですし。神谷町ですと３２０６というパン屋は悪くないです。
＞７４９さん、店名を教えていただけるとありがたいです。