パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


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【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[425: 匿名さん]

>424
全く同感です。私もよくよく自分に問うてみると、価格以外にはご指摘の軸に近い目線で考えているような気がします。
私見ですが、本物件は私の軸ではかなりバランスがいいですよね。もちろん、その土地がもともと屋敷街であったか？という軸で見る方には、番町のほうが良いのでしょうが。以下、ご参考まで、独断の評価です。どうですか？

　　　　　　　　　　　　PC虎門　虎門TR　赤坂TR　PC高輪　GS六番町
上物
・ブランド／グレード　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・デザイン　　　　　　　　○　　　○　　　△　　　△　　　△
土地
・周辺環境（緑）　　　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・都心アクセス　　　　　　○　　　○　　　○　　　△　　　○

[426: 匿名さん]

過去からの動きを見ると土地の価値なんて時代とともに移るもの。
昔は栄えていた場所が、いまは見る影もない。昔は貧民街で、現在は高級でイメージの良い土地柄。というのも現実あるわけだし。
”昔からの由緒ある土地”ということに拘り過ぎるのはどうかと。

[427: 匿名さん]

グレードは
PC虎ノ門×　虎ノ門○　赤坂TR◎

[428: 匿名さん]

デザインは好みの問題。
虎TRが○ってのは俺は納得しない。
青山PTは◎

[429: 匿名さん]

デザインは好みの問題かもしれないけど、森ビルとか虎ノ門はどうも外人の猿真似のような気がする。日本人的な感性がまったく感じられない。
もともと外人向けだから無理もないか。

[430: 匿名さん]

ブランド／グレードは
PC虎ノ門◎　虎ノ門△　赤坂TR△
ブランド力の差が特に大きい

[431: 匿名さん]

ここの価格って高いんですかね？
過去との比較をしても意味がないので、現状の新規分譲価格や中古と比較すると、
飯田橋と同じぐらい
ＧＳ六番町よりは安い
虎ＴＲやＴＴＰの中古よりはかなり安い
結構お買い得なのでは？（南向き除く）

[432: 建築家]

イイよ、ここはね。
たぶん。

しかし、愛宕山サイドが気になる。山の隣が気になる。
山は生きていて呼吸するんだ。問題は水だが。
少ないときはそれを吸収し、蓄える。水分が多いときはそれを吐き出し、辺りを潤す。

建物への影響は、計り知れない。

山の近くと海の近くの住居は、甘く考えないほうがイイのではないか。

木造でも、それ以外でも同じだが。

[433: 匿名]

ブランドとグレードは必ずしも、というか、往々にして、一致しない。また、鹿島の売り主兼施工物件（虎ノ門ＴＲ）やサンウッド初の大規模タワー（赤坂ＴＲ）は、やや特別で、単純比較には、なじまない。

そういうことで、優越感にひたろうというのなら、ちょっとどうか。
中古になれば、立地が第一。ついで仕様。

施工会社では、トップが竹中（赤坂ＴＲ)。鹿島、清水はそれに次ぐ同格というのが、マンション建設での一般的評価だろう。

[434: 匿名さん]

にわか評論家は別として、普通は施工会社ではなく分譲会社（及びそのブランド）で選ぶと思います。
それと、グレードというのは非常に抽象的な概念だから、敢えてブランドと一緒くたにして考えるのは合理的だと思います。ブランドの価値を守るために必死にグレードを保つわけだからね。
ＰＣ虎ノ門を見てグレードをが低いと思うのは、ただデザインが気に入らないだけでしょう。

中古になれば、立地が第一、ついでブランドだと思います。

[435: 匿名]

グレードは全然抽象的でなんかない。

[436: ご近所さん]

第三者が総合力で評価すれば、単なる予想だが、
明らかに　赤坂TR≧虎TR＞虎愛宕T　だろう・・・・
でもさ、虎愛宕Tだって、相当いい部類には入る。

これらは、立ち上がってからの中古価格で比べればわかるはずよ。ウン。

[437: 匿名さん]

＞435さん
では、グレードって何？

お金かければいいってもんじゃないから、結局デベの総合力（特に実績）だと思うがね。

[438: 匿名さん]

グレードをみるときまず階高（あるいは天井高）をみます
で次に窓サッシの大きさ
デザインとか建物構造とか関係なく、単純に数字で決められます。
全体のグレードも結構連動性あると思います
てことで三井が明らかに低グレード

[439: 匿名さん]

中古はまず
赤坂TR、虎ノ門TR>虎ノ門PT
だろうな

[440: 匿名さん]

階高がグレードを決めるとしたらなぜわざわざ三井は階高を低くしたのかがわからない。いくら天下の三井でもそのような自殺行為はしないと思うけど。やっぱ階高がグレードの指標というのは詭弁では！？
私はグレードというのは建物の主観的な評価であり、それをあたかも客観的な何かのようにみせかけて物件を語るのはただの煽りだと思っている。

[441: 匿名さん]

虎ＴＲは階高は高いけどやたらと柱がありますね。構造的な話はわかりませんが高い階高を多くの柱で必死にささえているような感じです。窓サッシの面積は意外と愛宕のほうが大きかったりするかもしれません。足元まで窓があっても、上に梁があったらあまり合理的な住まいとは考えられないですし。

[442: 匿名]

「グレード感」という言葉があるように、グレードは部分的には数値化できても、数値で測れない部分もかなりある概念と思います。歴史であったり、住んでいる人がつくるコミュニティであったり。建物のスペックとロケーションだけでグレードを語るのは不十分でしょう。

ニューヨークの740 Park Avenueという建物は多分誰もがグレード高い、と言うアパートメントと思いますが、KKRのヘンリークラビスが住んでいたり、ロックフェラー家が部屋を持っていたり、そういうストーリーがグレードを作っていますよね？（極端な例かもしれませんが。。。）
http://www.thecityreview.com/ues/parkave/park740.htm

[443: 匿名さん]

＞４３６、４３９さん
たしかにそうかもしれませんが、森ビルの乱開発はやっぱり嫌いです。
ミッドタウンのような和の精神をもってほしいです。ニューヨークの建物は極端かもしれませんが、やっぱり何かが抜けていると思います。

[444: ご近所さん]

グレードとは、全ての質感を総称するものであろう。
階高ももちろん、使用される素材、窓から見える風景、共用部の質、それら全てをカバーする言葉である。三井のグレードは、もちろん悪かろうはずはない。が、モノによっては、それも本当の上質を知っている人間からすれば他愛もないものもある。ただし、積み重ねたノウハウ、歴史は侮れないものがある。千鳥が淵PMなどは、その結晶とも呼ぶべきものであろう。が、愛宕タワーがそれに当たるか、というとそれほどではないかな。

[445: 匿名さん]

ブランドというがこの辺で勝負するのなら
パークマンションでなきゃ厳しいでしょ

パークコートじゃね〜
ということで赤坂TRへ一票

[446: ご近所さん]

赤坂ＴＲ購入者必死杉ウザッ

[447: 匿名さん]

タワーをパークマンションにできないでしょ。低層階に１００㎡超の部屋をたくさん用意しても売れないからね。
ちなみに三井のタワーでパークコートブランドを採用したのは初めてだと思います。普通はパークタワーですね（単独じゃないからだと思いますが、あの青山ＰＴでさえ）。
また上層階のみですが標準でＬＤ大理石です。他には千鳥ヶ淵ＰＭとＰＭ白金台Ⅴぐらいしかないと聞きました。

[448: 匿名さん]

金金金だ。
最後に金を持ったやつの勝ちだ。
どっちがいいとか関係ねー。

[449: 匿名さん]

イラネ

[450: ご近所さん]

あーれー？
赤坂TR買えなかった人？
ウザッ

[451: 匿名さん]

結局、赤坂変えなかった人が
やむなく買うのでは

[452: 匿名さん]

まあ、赤坂薬研坂は、ものすごい価格設定ででてきそうだもんね。とりあえずここで手を打っといた方が安く都心タワーに住みたいひとには、いいんじゃないすか。

[453: 匿名]

薬研坂はどのくらいですかね？坪６００？若干窪地のあの場所でそれ以上は異議ありだな。

[454: マンション投資家さん]

なんか勘違いしてないか

赤坂なんてババになる可能性高い物件引くのはおろか

そうやって心配してろ

[455: 匿名さん]

荒れてきたねー。
根拠なく誹謗中傷しまくるやつらだからただの部外者、限界まで借金して赤坂ＴＲとか買ってたまたまうまくいったくちでしょう。自分の買った資産を美化するために他物件の掲示板を荒らすのはみっともないからやめてくれ。全く参考にならないから。
肝の据わった資産家のような人はそもそも掲示板には投稿してくれないのでしょうか。そういった人の批判であれば参考になるのに。

[456: 匿名]

＞４５５ まあまあ落ち着いて。
＞４５３　薬研坂は低層は事務所になるのでは。
立地とスケールから中層以上は平均坪８００を上回るだろう。
スレ違いだったか？

[457: 匿名さん]

買う予定のない物件の掲示板に行って、無責任に発言するのって爽快だよね。
さて、どこに行こうか。。。

[458: 匿名]

現地周辺に行ってきました。外観はかなり組みあがってきましたね。もう２０階くらいまで来ているんではないでしょうか。

愛宕グリーンヒルズと愛宕山を挟んで向かい合う姿はなかなか感じが良いです。グリーンヒルズを含む景観とうまく調和しそうです。

[459: 近所をよく知る人]

基本的に、資産価値はあるけど。
もう値上がりは期待できないね。
郊外に物件が広がっているから。
ココなどは、面積狭いタワーだから相続対策つまり節税に向いてるよ。
あとは、好みの問題だが、病院が近いのがメリットかな。

[460: 購入検討中さん]

実は、俺も赤坂TR買ったんだが、もうひとつ買っとこうと思って。
しかし、新BIS規制は、金借りる時に関係あるのかな？
詳しい人教えてチョーだい。

[461: 購入者]

値上がりは期待できないでも、大きな値下がりはないだろうから、インフレヘッジには十分適う物件ですよね。郊外だと値下がりリスクが高いと思いここにしました。

[462: 匿名さん]

眺望として緑があるタワーは多いですけど、緑に囲まれている（特に北東側）タワーってそんなにないと思います。都心（大手町、霞ヶ関）にも近いので、競争力は十分と思いポートフォリオに入れました。

[463: 匿名さん]

こんなところによくタワーを建てられたね。愛宕グリーンヒルズを認めてしまった以上、都も拒否できなかったのかな。
いずれにしても、風致地区に囲まれるような立地のタワーマンションなんて今後ほとんど出てこないと思う。

[464: 購入検討中さん]

真南なんか、TOKYOタワービューで最高ザンショ
いくらでも買いでしょ

明日見に行こうと

[465: 匿名さん]

風致地区なのでNHK博物館が建替えられても現在の高さは超えないと聞いています。今後の開発が唯一気になるのは、本物件の南側（東京タワー側）部分ですね。小区画の家屋が多く、空家も散見されます。弟分のような建物が建って、神谷町駅からの道路も併せてきれいにしてくれるといいんですけどね。

[466: 匿名さん]

東京タワーが見える物件なんていくらでもある。もちろん本物件ほど鮮明に見えるのは数えるくらいだけどね。
ずばり、一番お買い得なのは風致地区に囲まれた北東でしょ。今後高い建物が建つことはありえないし、お墓も見えない。おまけに、再開発２件が完了したら夜景がもっときれいになるよ。

[467: 匿名さん]

桜田通りからこちら側の方が六本木から遠ざかる分やや静かになる気がします。夜景の質は見えるビルのクオリティによりますから、その意味で愛宕グリーンヒルズをあえて借景としたのは三井の技ありでしょう。

[468: 匿名さん]

ここは実需が結構多いみたいですね。投資目的の多い近隣の物件とは違う魅力があるのでしょう。

[469: 匿名さん]

営業がうじゃじゃだね

[470: 匿名さん]

>>467さん

虎ノ門TR住人ですが、
これまで見えていた「愛宕グリーンヒルズ」が、
貴ビルにより、見えなくなりました。

残念です。

[471: 契約済みさん]

貴ビルは「新新新価格」を世に問うているようですね。８９平米で２．１億円、坪単価で７７５万円というのは、１００平米未満物件としては相当の強気ですが、本ビル購入者としては心強い限りです。ともに本エリアを盛り上げていきましょう。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTtvcws0k.html

[472: ご近所さん]

>>470
こちらは、愛宕グリーンヒルズに負けず劣らず美しい外観の建物になると思いますよ。

完成が楽しみです。

[473: 匿名さん]

＞471
坪775万は現状妥当と思いますよ。
薬研坂、檜町PM、来年の赤坂TRなど坪1000万以上を視野に入れた値付けになるはずです。
まあそのつもりでみんな購入してますから。

[474: 匿名さん]

このエリアの南向き高層階坪１０００万越えまで、あと１８０日ってとこですかね。熱い夏になりそうだ。