パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[344: 匿名さん]

眺望のひらける角部屋とかでしょう。それなら坪単価高くても高倍率でしょう。

[345: 匿名さん]

どうだろね、ここ
そこそこ売れてるみたいだけど
虎レジ　赤坂ＴＲに比べ明らかに格下だし
一番高いし

[346: 匿名さん]

でも、超都心部のマンション相場が１年で約５０％ちかく上昇していることを考えれば、そんなもんなんじゃない。さすがに、これから１年でそこまで上昇するかどうかは、今後でてくる新築高層タワーのプライシングによるんだろうけど。

[347: 匿名さん]

すでに都心に確保居住しているが、
（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、
自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。
つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、
すぐに転売する投機は考えていない。
そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのが
とても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。
単に、賃料が高すぎるのではないのか。
購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに
賃料に反映することはできない。
つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。
しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、
それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。
そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

[348: 匿名さん]

＞345　虎レジ　赤坂ＴＲ　買ったんですか？

[349: 匿名さん]

ここ隠れ家っぽくて良いね。

[350: 匿名さん]

今週末に会員向け申し込み行ってきます。

[351: 匿名さん]

>>347さん

賃貸の値段は、資産価値の減少に対する対価なので、
資産価値の高い（土地分の割合が高い）ものは、
購入価格に対して、家賃収入が少なくなります。
将来的に売ることも考慮しないと利回りはよくなりません。

そう言う意味で、値付けが高いんだと思います。
ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに
高いですが、賃貸の金額は、それほどでもありません。

[352: 匿名さん]

そう都心物件は利回りが低くてもインフレヘッジになる。利回りのいいものはそれ以上に
元本の物件価格の上昇がいまいち。

[353: 匿名さん]

郊外で利回りが６パーの古い物件より都心で利回りが３パーのほうが元本の保全を考えると
安全という意味だね。

[354: 匿名さん]

元本の保全というお話ですが、元本はゼロに向かってだいたいどのようなラインを描いていくと考えるのが通常なのでしょうか？例えば、当初１０年間は年間３％くらいで下がっていって、その後は傾きがややキツくなる、というイメージ？ご教示ください。

[355: 匿名さん]

2億円の物件、50年後に建て直しすると、建築費は、
せいぜい5000万円、貨幣価値が同じとすると、
1億5000万円の価値が残っているということになる。
それが、高資産価値物件。

[356: 匿名さん]

354さん＞
分譲マンションには区分所有している敷地の土地の権利代も含まれています。

都心物件ほどその割合が高くなります。例えば今なら都心で一億６０００万円の物件なら
土地代が一億円、建物代が６０００万円といった感じでしょう。

この土地代はゼロになるどころか、過ぎ去った特異のデフレ期以外は年々じわじわ上がって
いくのが古今東西の常態であります。ゆえに利回りが悪くても都心物件のほうが
インフレヘッジに適しているのです。軍資金が低金利固定で借りた（これは資産といえます）
であればなおさら効率がいいわけです。

[357: 匿名さん]

>351さん

>ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに高いですが

ニューヨークの不動産は、すでに昨年の秋ごろからバブルがはじけているのではないでしょうか。
ただアメリカでも高額物件に関しては未ださにあらずのようで、
これはアメリカでも格差が現在も急速に進行中なのだと考えているのですが。
では日本の不動産もバブルに入りつつあるのかというと、
過去十数年にわたって好景気を謳歌してきたアメリカとやっとこの数年に、
不動産価格に上昇が始まった日本を同列に見てはいけないと思うのですが、
割高になった海外の不動産関連に回っていたマネーがまだ割安と判断した日本に回ってくるならば、
同じ５年でも、海外の過去の不動産価格に比べて日本のこれからの不動産価格が急速に上昇することはあると思うのですが。

[358: 匿名さん]

その場合、日本人の庶民にとって不動産は手の届かない価格になりますね。
賃貸の家賃も上昇し、都内から郊外に逃げ出す人が増えて都内は人口減に。
そしてマネーゲームの破綻。

[359: 匿名さん]

３５８>都心不動産は庶民がどうとか言うレベルの資金規模とは違う性質の資金で動く。
不動産も未だ安い地方都市はたくさんある。それにより地方に目を向ける庶民が増えるなら
それはそれで国にとっても悪くない流れでしょう。

[360: 匿名さん]

>355さん、356さん、ありがとうございます。よくわかりました。
購入価格のうち土地が占める部分は逆に上がっていく、そうすると例えば建物の価値がかなり下がった時点でも物件全体の価値はあまり下がっていない可能性がある、ということですね。
小生、昨日会員向け募集に行ってきました。今回は全部で２９戸。結果の発表（月曜）が待たれるところです。
余談ですが、最上階四つ角の１９０平米メゾネット５．２億円は完売とのことでした。メゾネットの２階から鋭角に見下ろすと、愛宕山のグリーンがきれいでしょうね。小生はタイミング遅れかつ予算オーバーで手は出ませんでしたが。

[361: 匿名さん]

360>あのプレミアムな角部屋が検討対象になるほど、資金力のあるおかたがこのような板で
なんとも謙虚な姿勢で質問やお礼をされているのは微笑ましいですね。
当方は長年経済や市況を勉強してきた知恵はあるつもりだが資金力がないので結果を出せない。
村上ファンドならずとも資金量と知恵が合体すれば大きなパフォーマンスを挙げれるのですが。

[362: 匿名さん]

>361さん、
いやいや、資金力などたかが知れています、本当に。今回も自家用ですし。さて、何事も意味のある切り口で要素に分解して考えるというのが大切だというのは、企業の価値評価にも通じる考え方ですね。

マンションの物件価値を、土地・建物・（内装？）くらいに分けて、価格変動のカーブを自分なりに予測して、それらを合成したものを物件全体の価値とする、という基本的な枠組みを頭においておけば、中古物件の値付けの是非を判断する基準にもなりますね。いや本当に目から鱗でした。

この考えに従えば、以前から気になっていた地震リスクについてもスッキリします。物件価格が地震でゼロになったとしても、都心物件であればそもそも購入価格の４割弱くらいを建物と想定していればインパクトは小さい、とあきらめもつきますね。ゼネコンの友人に話によれば、耐震というのは大地震で逃げ出せるくらいの時間は持つ、という意味で、やはり立替は必要になるそうですので。

[363: 匿名さん]

362さん＞ごもっともです。
さて地震対策を念頭にした構造には耐震構造と制震構造とがあり
後者のほうが建築コストも高い分、安全性も高いようです。ここはたしか制震でしたね。

[364: 匿名さん]

現地、見てきました。
外観完成予想CGよりも、実物の方が明るい色合いで、少しクラッシックなテイストも感じられ、好感が持てました。
抽選結果、ドキドキです。

[365: 匿名さん]

外観の印象、同感です。温かい色合いでとても感じがいいですよね。今のような新緑にも映えますし、多分冬場の枯れた色彩にもよく馴染むと思います。コーナーの湾曲はリバーシティの三井のハイライズ群と通ずるものもありますが、より洗練された感じで、私もとても気に入りました。

明日の抽選が気になって明日の午前中は仕事になりません。

[366: ご近所さん]

自分はいろいろ考えて、この物件見送りましたが・・・
まあ、この物件が当たりだったかは、来年の夏以降には分かります。
申し込んだかた、当選すると良いですねー
ご武運をお祈りいたします

[367: 匿名さん]

>>366 ここを見送って、どちらを買われたんですか？

[368: 匿名さん]

しかし、ここを見送ると、同じような価格設定の野村の飯田橋か、もう二割アップの赤坂薬研坂ってことですかね。まあ、ここ数年では、その辺りの選択肢になりますよね。うえのはちょっと苦しいしね。

[369: 匿名さん]

上野のライオンズは、意外と高くて驚きましたが、第一期完売と書かれていますね。

[370: 匿名さん]

ガーデンフォレストか有栖川かはたまた赤坂薬研か。。。虎ノ門を検討した人には上野・飯田橋は違うような。

[371: 匿名さん]

ガーデンフォレストは、定期借地権であの値段。
それを思えばここはリーズナブルな気がしてくる。

[372: 匿名さん]

会員抽選、どうでした？

[373: ご近所さん]

３６６ですが。
自分はここを見送ってどこか買ったわけではありません。
が、赤坂TRと青山PTを所有しています。

[374: 匿名さん]

当たりました！
審査はこれからなので一抹の不安はありますが、とりあえず嬉しいです。
大理石の床にしたくて高層階を選びました。
夏はひんやりと気持ち良さそう。冬は冷たそうですが床暖房で乗り切るつもりです。
いよいよ一般分譲、始まりますね。

[375: 匿名さん]

370>飯田橋は皇居やお堀に近く交通の便もいい中心立地なので検討にはなる。
家の周りがもろビジネスマンであふれかえる虎よりもいいかなと思うときもある。

[376: 匿名さん]

会員抽選当たりました！内装のカスタマイズがどのくらいできるのか今週末に聞き込んでくるつもりです。

[377: ご近所さん]

>>375　飯田橋、サラリーマン多いですよ。
虎ノ門あたりのビジネスマンより庶民的な・・・

[378: 匿名さん]

377>まあ、そうかもしれないが同じ値段で、広さや角部屋を取るか
そこは我慢するかとかの選択もあるからね。

[379: 匿名さん]

皇居のどちらがわで生活を展開するかによるんじゃないですかね。外資の事業会社で新宿とか神楽坂とかにオフィスがあるなら飯田橋はグレード感もかなりあり良いですよね。割と高台だしお堀も見えそうだし。逆に、丸の内とか汐留の金融関連の方にはやや遠いような。地価自体はあまり変わらないでしょ？

[380: 匿名さん]

グランディオーソクラブで扱うパークコート物件ということで、期待に胸を膨らませて行ったのですが、数年前のパークコート物件と比べて、高くは値上がったものの、仕様がだいぶ低く、落胆させられました。高輪、市ヶ谷仲之町といい、最近の三井の高級物件には良いマンションを作ろうとする意気込みが感じられません。

[381: 匿名さん]

３８０＞数年前と比べて土地や建築コストが上昇しているからしかたないでしょう。
ハイグレードにこだわるならそういう築浅中古が売りに出てるのを狙えばいいだけのこと。

[382: マンション投資家さん]

３８０＞グレードについては、人それぞれ感じ方が違うのでは。
個人的には、最近のマンションは三井に限らずデザインに凝っていてそれぞれの独自性を出してきていると思います。また住居としての機能性がよく考慮されていると思います。一昔前のオプションが最近は標準になってきているし。
建材のグレードをもってマンションのグレードと考えるのは少し古い考え方ではないでしょうか。

[383: 匿名さん]

ても、建材の高騰を高い販売価格の理由にしていながら、
一方で建材のグレードを下げるのは矛盾でしょう。

[384: 匿名さん]

中古って意外と高い。
一年未満で未入居ならともかく値段が高くて古いのは嫌だなぁ。
ここはグレードが四段階あるでしょ？
高層階の広い部屋は、さほどグレードが低いと思わなかったけどな・・・。

[385: 匿名さん]

グランディオーソにあったモデルルームはどちらもグレード問題なしと思いました。グレードって何？という議論は別として、このあたりだと６０〜７０％は土地代なので、建物はデザインのフィロソフィーに共感できればいいんでないですか？虎ＴＲは良いと思うけど高いのと、少々デザインがオフィス然としている。

[386: 匿名さん]

天井は低いし、角の丸いカウンターは幅でかくて
狭い部屋だと有効面積はかなり小さくなりそうです。
崖下なのを石のオブジェとかおいて誤魔化し感ありありです

赤坂かってよかったです

[387: 匿名さん]

崖下のオブジェは長谷院の魂を鎮める石と見ています。僕は全く気にしませんが。石工はイケてますよね。

[388: 匿名さん]

中古が高くなってくれなけりゃ、資産価値の意味がない。
中古よ上がれ。自分では中古買いたくないけど。

[389: 匿名さん]

崖下？って言う人が時々いるからどんな断崖絶壁の下に位置するのかと思ったら。
崖下っていうより、愛宕山が近所にあるって表現が正しいと思った。

[390: 匿名さん]

はずれちゃいました（；＿；）
神谷町徒歩4分、緑も豊かで魅力的だったのにな！
買えないとなると、ますます虎ノ門にこだわりたくなる。

今後1〜2年以内に、この辺りで100㎡以上の新築マンション販売予定ないかなあ？

[391: 匿名さん]

１００㎡以上の部屋って、まだいくつかあったように思いますが、もう全部売り切れたのですか？

[392: 近所をよく知る人]

ここはイイ時期に売り出してるな。場所が最強だから値上がりしてるから。楽しみ

[393: 匿名さん]

場所は別に最強でもなんでもない。ここに限らず都心地価やマンション価格が上昇波動に入っているだけ。

[394: 匿名さん]

＞３９０さん、
今回の会員向け放出でかなり減ったものの、１００平米はまだ出てくるはずですよね。
①１２７．４２平米（２３〜２６階）、
②１２４．６０平米（１７〜１９階）、
③１２２．４３平米（１７〜１９階）。
価格帯は、①が２．２４〜２．３６億円、②が２．５４〜２．５８億円、③が２．３０〜２．３８億円。あと１９階の１０８．９７平米が１．６７億円。ご武運を。

[395: 匿名さん]

せっかくのタワーだから角部屋が欲しいよね。ていうかビル街でそうでないとお見合いきついよね
ずっとカーテン閉めとく？

[396: 匿名さん]

この辺、子育て環境としてはどうなんでしょうね。
虎ノ門と言えば、ビル街だと思っていたので全く検討対象外でしたが、結構大きな公園がありますね。ニコタマのスレにもそのようなことが書かれていました。
皇居にも近いし、調べてみると、皇居前の道路が日曜日はサイクリング専用道路になったりして、意外と都心でも緑の中でファミリーが楽しめるのかもしれないな、と考え始めています。
予算１．５億以内で色々見ていますが、郊外のニコタマ、浜田山、成城でちょっと広めの部屋が第一候補でしたが、一般的に都心物件でファミリーで住むのは、どうなんでしょかね。

[397: 匿名さん]

高輪のタワーＭＳにファミリーで住んでいますが、港区は緑も豊富で、また児童施設も
充実しているので、子育ての環境としてはいい方だと思います。日曜日の交通量は確かに
激減しますので、サイクリングも楽しめます。先日はミッドタウンまでサイクリングして
来ました。
高輪と虎ノ門では全く同一環境ではないでしょうが、うちは世田谷からの引越し組みで、
思っていたよりも住環境はよく、満足しています。

[398: 匿名さん]

ミッドタウンの裏庭は幼児を遊ばせるのに好評だそうですね。絵画館の廻りの休日サイクリングコースでは子供用の自転車貸し出ししてくれていますね。都心に住んで車を持っていると山手線内の移動が楽ですから子供が喜びます。上野動物園にしても、新宿御苑にしても午前中に出れば渋滞ありませんから。郊外に行くにしても渋滞の逆方向です。
子育ては郊外でという人の多くは都心生活を知らないのかも知れませんね。近所に空き地や畑があるのと、手入れの行き届いた御苑や皇居、都心の公園とは子供にとっても質が違います。

[399: 匿名さん]

３９７さん、３９８さん、
具体的な情報、どうもありがとうございました。大変参考になりました。
やはり、都心でのファミリー暮らし、良さそうですね。
子育ては郊外という先入観にとらわれずに、物件探しをしていきたいと思います。

[400: 匿名さん]

千代田区に住んでいます。
公園は以外に多く、日比谷公園、北の丸公園がお奨めです。
皇居前は歩行者天国になりサイクリングなどが楽しめますし、ジョギングコースとしても有名ですね。土日祝日の交通量はまるで正月のように閑散としていながら、レストランやショップもユックリと利用できるのが利点です。
世田谷、目黒、渋谷あたりですと平日も休日も込んでいますよね。比較すると同じ都心でも全く異なります。

[401: 匿名さん]

山手線の内部であれば週末に色々な公園巡りが楽で、番町と麻布・広尾の一部、芝公園の廻りでは更にのんびりしたお散歩コースが家の周りにあるということですね。これに準ずるのがオークラの廻り、つまり六本木６丁目や虎ノ門４丁目あたりでしょうか。この物件はギリギリそのエリアに入っている。こういう観点からは、この新築より虎ＴＲの中古の方が立地が良いですね。虎ＴＲは紙のカーテン＝未入居の部屋が多いので、この物件の値付けを土台に未入居中古が出てくるのでしょうね。

[402: 匿名さん]

強引に虎ＴＲとの比較にもっていっていますが、この物件は愛宕山を通って芝公園まで歩けます。愛宕、芝公園を通る愛宕通りもなかなかきれいです。更にのんびりしたお散歩コースが家の周りにあるということですね。

[403: 物件比較中さん]

愛宕山から芝公園に至る地域は確かにいいですね。
普通に考えたら高台にある虎ノ門ＴＲのほうがいいと評価かもしれませんが、駅から平坦なほうが好まれるかもしれませんし。鹿島より三井の方がグレードが高いのは当たり前だし。
両方ともプレミアムマンションとして君臨し続けてくれることを願いましょう。

[404: 匿名さん]

虎TRとの比較は別として、愛宕山/芝公園は良いお散歩場所ですね。慈恵の大学病院も近いし。

[405: 匿名さん]

ミッドタウンに出来た待望のスーパー、プレッセを、近隣高級住宅地にお住まいの方が重宝しているとの記事を読みましたが、このマンションからだと自転車でも１５分くらいでしょうかね。
徒歩圏にはコンビニやら小さなスーパー（ポロロッカ）しかないですが、買い物の利便性は、都心物件選びであまり重要なポイントではないんでしょうか。ネットスーパーとコンビニを併用すれば、OKと割り切れるのかもしれませんが、ネットスーパーは使った事が無いので、どの程度便利なのかイマイチ不安です。
物件パンフレットでは、紀ノ国屋のネットスーパー、明治屋の電話注文が利用可（デリバリーして留守の時はフロントで預かってくれる）とありますが。

[406: 匿名]

明治屋の電話注文は便利ですよ。その日に持って来てくれます。
ミッドタウンも購入した物をその日に運んでくれるサービスがあるようです。

[407: 匿名さん]

徒歩圏にコンビニと小さなスーパーしかない所に住んでいます。それでも日常の買い物には困っていません。素材にこだわるのであれば会員制宅配サービスを利用すればよいし、近くに売っていないものは週末に車かタクシーで買いにいけばいいと思います。
同じように考えている人は結構多いのでは？

[408: 匿名さん]

407さんと同じです。
私も千代田区内の駅まで非常に近いところに住んでいます。
スーパーまでは少し距離がありますが週に一度程度ですし、コンビニはすぐ近くに数軒あるので、不便は感じません。
仕事が深夜まで及ぶことも多い我が家にとっては、都心でありながら緑も多く、駅に近くタクシーでも便利な場所であることの方が、はるかに重要です。

[409: 匿名さん]

４０５です。
やたらに良く食べる子供がいますが、近くにスーパーがなくても、なんとかなりそうな気がしてきました。
私も、普段の買い物の便よりも、ここの立地の他の利便性や緑の多さに魅力を感じています。
ありがとうございました。

[410: ご近所さん]

まあ、正直どの人も分かっていることだけれども、そらあ、近くに大きなスーパーがあってさ、
コンビニもあってさ、なおかつ都心でありゃあ言う事ないわけだ。
でもそんなんないからさ、しゃあないな、と、自分を納得させてるわけだ。

[411: 匿名さん]

いや、そうじゃなくて。近くに大きなスーパーがあっても全部そろうわけじゃないから、どこに住んでても結局定期的な遠出は必要になると思う。そうしたときに、港区あたりだと土日は道がすいていて銀座や日本橋の百貨店や大きなショッピングセンターへのアクセスが意外といいので逆に便利ではないかと思うわけです。

[412: 匿名さん]

千代田区はもっと空いてますよ〜
本当に快適です。笑えるくらい。人も車もまばらですもの。
銀座、日本橋、神田、皇居周辺を自転車で買い物や食事に家族で散策。
都心の楽しみ方の一つですよね。

[413: 周辺住民さん]

>>410
港区青山にはその条件がばっちりあいますな
紀伊国屋、大丸、東急、コンビニ多数

[415: 匿名さん]

神谷町はオフィス街なだけあって飲食店は豊富ですね。本物件はちょっと入ったところにあるので、都会の便利さと緑の豊かさを同時に堪能できそうでいいと思っています。

[416: 匿名さん]

410
平日も休日も入れ替わり立ち代り車も人もやってくる場所だからね、青山は。
賑やかなのが好きな方はいいかもね。

[417: 匿名さん]

>416
住宅が多いところはそうでもないよ。
すごい静かで小鳥のさえずりとか聞こえるよ。

[418: 匿名さん]

417
でも、そうなると住宅が密集していて、道は細いし、暗いしでね。
青山に限ったことではないけど昔ながらの住宅地は青山も新宿も雰囲気は大差なく、狭くて雑然としてしますのが残念だよ。
やはり昔から屋敷エリアが一番じゃない？
ゆったりしていて、雰囲気もあるし、安らぐでしょ。
特に外堀内側の千代田区エリアが風情があっていいよ。
良い意味のコンサバです。

[419: 匿名さん]

>418
完全同意ですよ。
でも青山って静かで、生活に必要なスーパーとかも揃って、なおかつファッションと食のレベルが高いという東京で唯一の場所だと思います。
お屋敷に戸建、青山にマンション所有というのが最高でしょうね。
ここのマンションは住所が虎ノ門でかっこいいけど、実はもともと結構だめだめだからねえ・・・。
そういうところのマンションって六本木ヒルズをみても住んでる人の民度が問題だからいまいち食指が動かない・・・。
でも、田舎者だます投資用にはいいと思ってチェックしてますが。

[420: 匿名さん]

>419さん、
理解のために教えてください。参考にしますので。
（１）「実はもともと結構だめだめだからねえ」とはどこがどうだめ？
（２）「そういうところ」とはどういうところ？

[421: 匿名さん]

>420
>(１）「実はもともと結構だめだめだからねえ」とはどこがどうだめ？
もともとみるのが怖いような家とかあった場所です。まあスラムですね。
>(２）「そういうところ」とはどういうところ？
上と重なりますがスラムっぽいところです。六本木ヒルズの場所ももとはスラム街です。
そういう雰囲気がわからず買ってしまう人はだいたい成金さんなのよー。
しかも下品な・・・。

[422: 匿名さん]

＞４２１
結構都心知らずで悔し紛れな説明かな。

[423: 匿名さん]

＞421
直近は長谷院というお寺が、江戸時代は天徳寺ほかの、やはりお寺があった場所ですよ。
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop

[424: 匿名さん]

また掲示板荒らしが入ってきましたね。
確かにこの辺は住宅街ではないし、ましてはお屋敷街ではありません。愛宕神社に隣接するものの、由緒ある土地とは言えないでしょう。ただ都心へのアクセス（特に車での）が極めてよく、そういった立地に三井のタワーが立つのは意味あることでしょう。再開発ではないので、街の雰囲気を一新することはないでしょうが、できてしまえばそれなりにいい雰囲気になると思います。
都心へのアクセスの良さと三井のブランド力、それに都心には珍しい緑の多さで決まりでしょう。いわゆる住宅地と比較して欠点を捻出しても無意味だと思います。

[425: 匿名さん]

>424
全く同感です。私もよくよく自分に問うてみると、価格以外にはご指摘の軸に近い目線で考えているような気がします。
私見ですが、本物件は私の軸ではかなりバランスがいいですよね。もちろん、その土地がもともと屋敷街であったか？という軸で見る方には、番町のほうが良いのでしょうが。以下、ご参考まで、独断の評価です。どうですか？

　　　　　　　　　　　　PC虎門　虎門TR　赤坂TR　PC高輪　GS六番町
上物
・ブランド／グレード　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・デザイン　　　　　　　　○　　　○　　　△　　　△　　　△
土地
・周辺環境（緑）　　　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・都心アクセス　　　　　　○　　　○　　　○　　　△　　　○

[426: 匿名さん]

過去からの動きを見ると土地の価値なんて時代とともに移るもの。
昔は栄えていた場所が、いまは見る影もない。昔は貧民街で、現在は高級でイメージの良い土地柄。というのも現実あるわけだし。
”昔からの由緒ある土地”ということに拘り過ぎるのはどうかと。

[427: 匿名さん]

グレードは
PC虎ノ門×　虎ノ門○　赤坂TR◎

[428: 匿名さん]

デザインは好みの問題。
虎TRが○ってのは俺は納得しない。
青山PTは◎

[429: 匿名さん]

デザインは好みの問題かもしれないけど、森ビルとか虎ノ門はどうも外人の猿真似のような気がする。日本人的な感性がまったく感じられない。
もともと外人向けだから無理もないか。

[430: 匿名さん]

ブランド／グレードは
PC虎ノ門◎　虎ノ門△　赤坂TR△
ブランド力の差が特に大きい

[431: 匿名さん]

ここの価格って高いんですかね？
過去との比較をしても意味がないので、現状の新規分譲価格や中古と比較すると、
飯田橋と同じぐらい
ＧＳ六番町よりは安い
虎ＴＲやＴＴＰの中古よりはかなり安い
結構お買い得なのでは？（南向き除く）

[432: 建築家]

イイよ、ここはね。
たぶん。

しかし、愛宕山サイドが気になる。山の隣が気になる。
山は生きていて呼吸するんだ。問題は水だが。
少ないときはそれを吸収し、蓄える。水分が多いときはそれを吐き出し、辺りを潤す。

建物への影響は、計り知れない。

山の近くと海の近くの住居は、甘く考えないほうがイイのではないか。

木造でも、それ以外でも同じだが。

[433: 匿名]

ブランドとグレードは必ずしも、というか、往々にして、一致しない。また、鹿島の売り主兼施工物件（虎ノ門ＴＲ）やサンウッド初の大規模タワー（赤坂ＴＲ）は、やや特別で、単純比較には、なじまない。

そういうことで、優越感にひたろうというのなら、ちょっとどうか。
中古になれば、立地が第一。ついで仕様。

施工会社では、トップが竹中（赤坂ＴＲ)。鹿島、清水はそれに次ぐ同格というのが、マンション建設での一般的評価だろう。

[434: 匿名さん]

にわか評論家は別として、普通は施工会社ではなく分譲会社（及びそのブランド）で選ぶと思います。
それと、グレードというのは非常に抽象的な概念だから、敢えてブランドと一緒くたにして考えるのは合理的だと思います。ブランドの価値を守るために必死にグレードを保つわけだからね。
ＰＣ虎ノ門を見てグレードをが低いと思うのは、ただデザインが気に入らないだけでしょう。

中古になれば、立地が第一、ついでブランドだと思います。

[435: 匿名]

グレードは全然抽象的でなんかない。

[436: ご近所さん]

第三者が総合力で評価すれば、単なる予想だが、
明らかに　赤坂TR≧虎TR＞虎愛宕T　だろう・・・・
でもさ、虎愛宕Tだって、相当いい部類には入る。

これらは、立ち上がってからの中古価格で比べればわかるはずよ。ウン。

[437: 匿名さん]

＞435さん
では、グレードって何？

お金かければいいってもんじゃないから、結局デベの総合力（特に実績）だと思うがね。

[438: 匿名さん]

グレードをみるときまず階高（あるいは天井高）をみます
で次に窓サッシの大きさ
デザインとか建物構造とか関係なく、単純に数字で決められます。
全体のグレードも結構連動性あると思います
てことで三井が明らかに低グレード

[439: 匿名さん]

中古はまず
赤坂TR、虎ノ門TR>虎ノ門PT
だろうな

[440: 匿名さん]

階高がグレードを決めるとしたらなぜわざわざ三井は階高を低くしたのかがわからない。いくら天下の三井でもそのような自殺行為はしないと思うけど。やっぱ階高がグレードの指標というのは詭弁では！？
私はグレードというのは建物の主観的な評価であり、それをあたかも客観的な何かのようにみせかけて物件を語るのはただの煽りだと思っている。

[441: 匿名さん]

虎ＴＲは階高は高いけどやたらと柱がありますね。構造的な話はわかりませんが高い階高を多くの柱で必死にささえているような感じです。窓サッシの面積は意外と愛宕のほうが大きかったりするかもしれません。足元まで窓があっても、上に梁があったらあまり合理的な住まいとは考えられないですし。

[442: 匿名]

「グレード感」という言葉があるように、グレードは部分的には数値化できても、数値で測れない部分もかなりある概念と思います。歴史であったり、住んでいる人がつくるコミュニティであったり。建物のスペックとロケーションだけでグレードを語るのは不十分でしょう。

ニューヨークの740 Park Avenueという建物は多分誰もがグレード高い、と言うアパートメントと思いますが、KKRのヘンリークラビスが住んでいたり、ロックフェラー家が部屋を持っていたり、そういうストーリーがグレードを作っていますよね？（極端な例かもしれませんが。。。）
http://www.thecityreview.com/ues/parkave/park740.htm

[443: 匿名さん]

＞４３６、４３９さん
たしかにそうかもしれませんが、森ビルの乱開発はやっぱり嫌いです。
ミッドタウンのような和の精神をもってほしいです。ニューヨークの建物は極端かもしれませんが、やっぱり何かが抜けていると思います。