パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


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【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[324: 匿名さん]

この値付けは仕様に凝っているからではなくて、地下が上昇しているからと理解すべきです。
プレミアムのメゾネットではジャクソンのジェットバスでしたけど、あれってオプションじゃないかなぁ。

[325: 匿名さん]

>>323　虎ノ門だからでしょ。

[326: 匿名さん]

別に虎ノ門に限らず都心は上がってる。虎ノ門だってちょと前分譲のタワーレジデンスは
もっと安かった。今はその中古が分譲時よりずっと高く取引されてる。

安く買いたいならタイムマシンで４年くらい前のデフレのドン底にもどるしかない。
しかしあの頃は経済の底割れが怖くてプロでもめったに買えるものではなかった。
だから土地もその上に立つマンションも奇跡の安値と豪華仕様があったともいえる。

今のように経済が上向きだしてからがやっと安心して買える時代なのである。

[327: ご近所さん]

ま、そこで張ってるか、張ってないか、が今の分かれ目なんだよねー

[328: 匿名さん]

ていうかギャンブラーじゃあるまいし、ドン底は買わない、
底打ちして経済が上向きだした今のような時に買いにでるのがまっとうで安全な人だよ。

[329: 匿名さん]

328...私もそう思う。

[330: 匿名さん]

都心の築浅中古タワーでも、売れずに長い間さらし物になってる物件もあるよ。
ちゃんと選別して買わなきゃね。

[331: 匿名さん]

湾岸とかにセカンドとかで買ってて、高値で売れても売れなくてもどっちでもいみたいな感じのもの
もあるからね。

[332: 匿名さん]

結局、まだ会員販売やってないんでしたっけ。それとも、もう終わっちゃった？

[333: 匿名さん]

第一期は終わったかと・・・
どのくらい決まったのか気になります。

[334: 契約済みさん]

会員第1期1次は終わりましたね。私の申し込みした部屋は倍率付きましたが幸運にも当選しました。
先週木・金に重要事項説明会が行われ、今週木・金が契約でした。
落選者向けの2次が来週末に行われるそうです。

[335: 匿名さん]

一億超える部屋でも駐車場抽選ってのがネックで迷い中。　駐車場が確実なら迷わず申し込むのに。

[336: 匿名さん]

335>それなら駐車場空きありのハイグレード中古を探すのも手だね。2台可というところもあるし。

[337: ご近所さん]

まあ、駐車場は空きがでるよ。平置きはむりだけどね。こういう大型物件では、機械式は大体大丈夫・・・・今までの経験ではそう。
それよりも、投資物件として成立するのかが、問題。
場所も悪いしね。虎ノ門TRですら、苦戦中だから。
やっぱり、このあたりは住居用ではないのかな。オフィスのイメージが強すぎるのかも。
購入するか、検討してます。

[338: ご近所さん]

一次は３倍強だったとか。
まあ、人気は赤坂TRほどではないか。
しかし、本当に虎ノ門TRは賃貸として、きついようだ。売りは絶好調だけど・・・
どちらにするか、迷ってます。正直。

[339: 匿名さん]

お薦め出来ないな
墓地だよ、中古の虎だよ

[340: 匿名さん]

3倍強もあったのですか？！
結構なお値段にもかかわらず・・・凄い時代になりましたね。

[341: 匿名さん]

死者の霊を気にしてたら、都内の利便性の高い場所には住めない。
東京大空襲や関東大震災、さらに歴史を遡ればきりがない。
死者の居ない土地に拘るなら山奥にでも住むか？
きちんと墓地で弔われた魂は、むしろ鎮められている思う。

[342: 匿名さん]

何かと比較されるようですが、外観に関しては、虎タワーより、こっちの方が上品で素敵。
個人の好みの問題でしょうけど、虎タワーは、ただ白くて四角くてオフィスビルのような冷たい感じがして・・・。

[343: 匿名さん]

結局、倍率が高く付いたのはどんな部屋だったのでしょうか？
賃貸にもなるような小さな部屋？それとも億ションの部屋？

販売開始４月中旬を信じて出遅れました。はぁ〜

[344: 匿名さん]

眺望のひらける角部屋とかでしょう。それなら坪単価高くても高倍率でしょう。

[345: 匿名さん]

どうだろね、ここ
そこそこ売れてるみたいだけど
虎レジ　赤坂ＴＲに比べ明らかに格下だし
一番高いし

[346: 匿名さん]

でも、超都心部のマンション相場が１年で約５０％ちかく上昇していることを考えれば、そんなもんなんじゃない。さすがに、これから１年でそこまで上昇するかどうかは、今後でてくる新築高層タワーのプライシングによるんだろうけど。

[347: 匿名さん]

すでに都心に確保居住しているが、
（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、
自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。
つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、
すぐに転売する投機は考えていない。
そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのが
とても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。
単に、賃料が高すぎるのではないのか。
購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに
賃料に反映することはできない。
つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。
しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、
それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。
そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

[348: 匿名さん]

＞345　虎レジ　赤坂ＴＲ　買ったんですか？

[349: 匿名さん]

ここ隠れ家っぽくて良いね。

[350: 匿名さん]

今週末に会員向け申し込み行ってきます。

[351: 匿名さん]

>>347さん

賃貸の値段は、資産価値の減少に対する対価なので、
資産価値の高い（土地分の割合が高い）ものは、
購入価格に対して、家賃収入が少なくなります。
将来的に売ることも考慮しないと利回りはよくなりません。

そう言う意味で、値付けが高いんだと思います。
ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに
高いですが、賃貸の金額は、それほどでもありません。

[352: 匿名さん]

そう都心物件は利回りが低くてもインフレヘッジになる。利回りのいいものはそれ以上に
元本の物件価格の上昇がいまいち。

[353: 匿名さん]

郊外で利回りが６パーの古い物件より都心で利回りが３パーのほうが元本の保全を考えると
安全という意味だね。

[354: 匿名さん]

元本の保全というお話ですが、元本はゼロに向かってだいたいどのようなラインを描いていくと考えるのが通常なのでしょうか？例えば、当初１０年間は年間３％くらいで下がっていって、その後は傾きがややキツくなる、というイメージ？ご教示ください。

[355: 匿名さん]

2億円の物件、50年後に建て直しすると、建築費は、
せいぜい5000万円、貨幣価値が同じとすると、
1億5000万円の価値が残っているということになる。
それが、高資産価値物件。

[356: 匿名さん]

354さん＞
分譲マンションには区分所有している敷地の土地の権利代も含まれています。

都心物件ほどその割合が高くなります。例えば今なら都心で一億６０００万円の物件なら
土地代が一億円、建物代が６０００万円といった感じでしょう。

この土地代はゼロになるどころか、過ぎ去った特異のデフレ期以外は年々じわじわ上がって
いくのが古今東西の常態であります。ゆえに利回りが悪くても都心物件のほうが
インフレヘッジに適しているのです。軍資金が低金利固定で借りた（これは資産といえます）
であればなおさら効率がいいわけです。

[357: 匿名さん]

>351さん

>ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに高いですが

ニューヨークの不動産は、すでに昨年の秋ごろからバブルがはじけているのではないでしょうか。
ただアメリカでも高額物件に関しては未ださにあらずのようで、
これはアメリカでも格差が現在も急速に進行中なのだと考えているのですが。
では日本の不動産もバブルに入りつつあるのかというと、
過去十数年にわたって好景気を謳歌してきたアメリカとやっとこの数年に、
不動産価格に上昇が始まった日本を同列に見てはいけないと思うのですが、
割高になった海外の不動産関連に回っていたマネーがまだ割安と判断した日本に回ってくるならば、
同じ５年でも、海外の過去の不動産価格に比べて日本のこれからの不動産価格が急速に上昇することはあると思うのですが。

[358: 匿名さん]

その場合、日本人の庶民にとって不動産は手の届かない価格になりますね。
賃貸の家賃も上昇し、都内から郊外に逃げ出す人が増えて都内は人口減に。
そしてマネーゲームの破綻。

[359: 匿名さん]

３５８>都心不動産は庶民がどうとか言うレベルの資金規模とは違う性質の資金で動く。
不動産も未だ安い地方都市はたくさんある。それにより地方に目を向ける庶民が増えるなら
それはそれで国にとっても悪くない流れでしょう。

[360: 匿名さん]

>355さん、356さん、ありがとうございます。よくわかりました。
購入価格のうち土地が占める部分は逆に上がっていく、そうすると例えば建物の価値がかなり下がった時点でも物件全体の価値はあまり下がっていない可能性がある、ということですね。
小生、昨日会員向け募集に行ってきました。今回は全部で２９戸。結果の発表（月曜）が待たれるところです。
余談ですが、最上階四つ角の１９０平米メゾネット５．２億円は完売とのことでした。メゾネットの２階から鋭角に見下ろすと、愛宕山のグリーンがきれいでしょうね。小生はタイミング遅れかつ予算オーバーで手は出ませんでしたが。

[361: 匿名さん]

360>あのプレミアムな角部屋が検討対象になるほど、資金力のあるおかたがこのような板で
なんとも謙虚な姿勢で質問やお礼をされているのは微笑ましいですね。
当方は長年経済や市況を勉強してきた知恵はあるつもりだが資金力がないので結果を出せない。
村上ファンドならずとも資金量と知恵が合体すれば大きなパフォーマンスを挙げれるのですが。

[362: 匿名さん]

>361さん、
いやいや、資金力などたかが知れています、本当に。今回も自家用ですし。さて、何事も意味のある切り口で要素に分解して考えるというのが大切だというのは、企業の価値評価にも通じる考え方ですね。

マンションの物件価値を、土地・建物・（内装？）くらいに分けて、価格変動のカーブを自分なりに予測して、それらを合成したものを物件全体の価値とする、という基本的な枠組みを頭においておけば、中古物件の値付けの是非を判断する基準にもなりますね。いや本当に目から鱗でした。

この考えに従えば、以前から気になっていた地震リスクについてもスッキリします。物件価格が地震でゼロになったとしても、都心物件であればそもそも購入価格の４割弱くらいを建物と想定していればインパクトは小さい、とあきらめもつきますね。ゼネコンの友人に話によれば、耐震というのは大地震で逃げ出せるくらいの時間は持つ、という意味で、やはり立替は必要になるそうですので。

[363: 匿名さん]

362さん＞ごもっともです。
さて地震対策を念頭にした構造には耐震構造と制震構造とがあり
後者のほうが建築コストも高い分、安全性も高いようです。ここはたしか制震でしたね。

[364: 匿名さん]

現地、見てきました。
外観完成予想CGよりも、実物の方が明るい色合いで、少しクラッシックなテイストも感じられ、好感が持てました。
抽選結果、ドキドキです。

[365: 匿名さん]

外観の印象、同感です。温かい色合いでとても感じがいいですよね。今のような新緑にも映えますし、多分冬場の枯れた色彩にもよく馴染むと思います。コーナーの湾曲はリバーシティの三井のハイライズ群と通ずるものもありますが、より洗練された感じで、私もとても気に入りました。

明日の抽選が気になって明日の午前中は仕事になりません。

[366: ご近所さん]

自分はいろいろ考えて、この物件見送りましたが・・・
まあ、この物件が当たりだったかは、来年の夏以降には分かります。
申し込んだかた、当選すると良いですねー
ご武運をお祈りいたします

[367: 匿名さん]

>>366 ここを見送って、どちらを買われたんですか？

[368: 匿名さん]

しかし、ここを見送ると、同じような価格設定の野村の飯田橋か、もう二割アップの赤坂薬研坂ってことですかね。まあ、ここ数年では、その辺りの選択肢になりますよね。うえのはちょっと苦しいしね。

[369: 匿名さん]

上野のライオンズは、意外と高くて驚きましたが、第一期完売と書かれていますね。

[370: 匿名さん]

ガーデンフォレストか有栖川かはたまた赤坂薬研か。。。虎ノ門を検討した人には上野・飯田橋は違うような。

[371: 匿名さん]

ガーデンフォレストは、定期借地権であの値段。
それを思えばここはリーズナブルな気がしてくる。

[372: 匿名さん]

会員抽選、どうでした？

[373: ご近所さん]

３６６ですが。
自分はここを見送ってどこか買ったわけではありません。
が、赤坂TRと青山PTを所有しています。