パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[203: 匿名さん]

虎のタワーレジデンス中古が坪８００万円で売りに出ているね。後から立地の劣るところにできる
新築より、現物を目で確認できて、すぐ住める中古のほうが懸命の買い物ではあるだろうね。

[204: 匿名さん]

うちは坪600万円で売り出すよ、2億チョイで。
出来れば月内に売り切るよ。
安すぎ！でもいいのよ、充分よ。

[205: 匿名さん]

204さんは時間をかけずにさっと売りたいんだね。買値はいくらだったの？

[206: 匿名さん]

１億５０００万ぐらいでしょ。それでも決済後、２ヶ月で４０％の利回りだから、年ベースで考えると２４０％の利回りだからね。銀行に預けているのと比較すると４８０倍ぐらいお得な分けですよね。

[207: 匿名さん]

15100万円。

[208: 匿名さん]

でも所得税、住民税で３９％も持ってかれる。
ま、仕方ない。

[209: 匿名さん]

不動産のキャピタルゲインって分離課税？
他の収入部分にも３９％きちゃうとつらいね。

[210: 匿名さん]

いや居住用マンションなら基礎控除が３０００万円はあるからそれを超えた部分にしか
税金はかからない。しかしアンナいい物件を売り急ぐなんて後で後悔しないかい？
数年して同じランクの物件を手に入れようとしても手が届かなくなってるかもよ。

[211: 匿名さん]

209＞もちろん分離課税。ちなみに住んで５年超だと長期譲渡所得となり
税率が20パーに下がるから５年以上経ってから売るのが賢い。

[212: 匿名さん]

居住用の購入だが2ヶ月ほどの居住で控除の対象として、税務署がみてくれるのかな？

[213: 匿名さん]

何でそんなに売り急ぐの？現金が必要になったの？余計なお世話かもしれないが。

[214: 匿名さん]

利益は確定してこその利益だからですよ。
決断を渋って惰性で時間を無駄していては投資は出来ません。

[215: 匿名さん]

ここがセカンドハウスなら住民票移しても3000万控除はムリ。

[216: 匿名さん]

誤解ですよ。急いではいません。
ただ、私なりの投資スタイルです。決めたら即処理で現金化。（貧乏性なので）
株でも何でも投資は、超短期主義なんですよ。
ただ、正直、不動産は今回が初めてです（笑

[217: 匿名さん]

215>アドバイスを有難うございます。
無理だろうなって私も思ってました。億を超えるマンションで利益が出ていると
税務署も対応がシビアだと聞いています。
一応、住民票も移動してあるので、チャレンジはしてみようと思いますが・・・

[218: 匿名さん]

実質でその譲渡者の居住用物件か判断します。住民票は参考資料。下手な小細工すると修正申告額のさらに35パーセントを重加算税で課税されるよ。

[219: 匿名さん]

まあ、あと５年この価格が持つか、と言うところだな。
日本の景気、国力、世界経済の中でのプレゼンス、というところか・・・

[220: 匿名さん]

議論は無意味ですが、正直、地震も無視できないです。
億の投資ですから考えないわけには行きません。
超短期の取引、回転数を多くしていく方法が精神衛生上では快適と感じるんです。

[221: 匿名さん]

確かにね。まだいけそうだけど、腹八分目ぐらいにしとこうかっていう感覚が、後から考えると、よかったりするよね。

[222: 匿名さん]

そうそう。
「頭と尻尾はくれてやる・・」
と考えないと万一の場合、生き残れません。

[223: 匿名さん]

ま、昔からある投資の格言だわな。
それが正解だったりするわな。

[224: 匿名さん]

＞２１５、２１８
居住の定義って何？　住民票移して新聞とってたらいいの？
電気、電話、ガス料金の明細を見せろとか言われるんです？
引越屋さんの請求書とか？

[225: 匿名さん]

>>216
それだけ冷静に自己分析できるのなら
ご自身のスタイルに合うわけがない
流動性の低い不動産に手を出しちゃぁいけませんよｗ

[226: 匿名さん]

225>
ご忠告をありがとうございます。
今回は偶然です、そうそう美味しい物件なんてありません。
虎は本当にいい物件です・・・広告見た瞬間に買だと思いました。
きっと私から買った方までは少なくとも損は無いですよ。

今住んでいるマンションも売ろうか悩んでいます。
本当は虎ではなくて、こっちを売るつもりだったんです。
でも、次にほしい物件が無いんですよね。暫くは様子見にします。

[227: 匿名さん]

墓の上なのに高いですね。

[228: 匿名さん]

なんか証拠があって、言ってるの↑

[229: 匿名さん]

>>224
税務署に聞けば教えてくれますよ。本当。
私聞いたけど。こうすれば確実って方法税務担当官が教えてくれましたよ。

[230: 匿名さん]

なんてきけばいいのですか？（224じゃないけど）

[231: 匿名さん]

>>230
私はこう聞きましたけどね。
「買って賃貸に出したマンションがあります。期待する賃料で借り手がいないので
　自分で３ヶ月住んだんですけどローンの支払いがきついんで売却したいんです。
　住民票も移してますが、３０００万控除申請するつもりですが税務署が必要と
　する証拠書類みたいなものってありますか？」

[232: 匿名さん]

ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに
「買って賃貸に出したマンションがあります。期待する賃料で借り手がいないので」
はの部分は、なくても、違っていても、それ以後の部分でいいわけですね。
それらしくまとまった話の流れであれば。

[233: 匿名さん]

脱税指南にならないように注意して書くと

前半部分は「超短期で売る理由が何なのか」という説明です。
転売目的ではない購入目的があればいいでしょう。他の理由でもいいですが
実際売却後の２ヶ月以内の住民票抹消記録は添付で必須なので
仮に他に自宅があれば購入目的を問われるでしょう。

今賃貸で、解約して住めば全く問題ないけど、家が二つある場合
「セカンドハウスは３０００万控除は適用しない」のは事実。
セカンドでない理由は妻と別居中とか単身赴任の住居とか
実際に「これで大丈夫か」税務署に聞けば教えてくれますよ。
○○があれば完璧です・・みたいな言い方でね。
ただ嘘はいけませんよ。重加算税の餌食ですからね。

[234: 匿名さん]

かしこまりました。嘘はつきません。

[235: 匿名さん]

どんなにいいマンションでも絶対に譲れない条件。
それは以前、何が建っていたか。
ここはお墓だよ・・・。

[236: 匿名さん]

まあ、確かに何があったか、というのは自分は気になるね。
ただ、気にしない人もいる。そういう人が、買えばいい。
縁起を担ぐひとはかつぐ。そうでない人はちがう。
それだけのことだ。
たって数年たてば、人は忘れてしまうものだ。
広尾GHも昔は日赤病院の火葬場、墓場だった。
でも、今はだれもそんなこと気にしない。

[237: 匿名さん]

そうなの！それを知れば気にするよ

[238: 匿名さん]

そんなこといったら大空襲のあった東京なんて、どこにも住めないよ。
お墓はむしろ魂をちゃんと祀ってあって、荘厳な場所という気持ちがある。

[239: 匿名さん]

うーん、ちょっと同意できんなあ

[240: 匿名さん]

港区は、旧寺社町が多いから、高級住宅街にも神社、仏閣の類はたくさんある。
いっそ、湾岸の埋め立てに行けばそういう心配はないでしょう。
それか都心をもう少しばかり、皇居より北のほうにあがるか。

[241: 匿名さん]

千代田区九段周辺に住んでますが最高ですよ。

[242: 匿名さん]

〉２４１
食品スーパーとかホームセンターに縁のない
単身者にとっては、職場も繁華街も近いし
何でもあるからね。

[243: 匿名さん]

九段は霊場に近いだけで、墓の真上に住むわけではないからね。

[244: 匿名さん]

富士見のプラウドは良さそう。
地元に近いからなんとなくわかるよ。

[245: 匿名さん]

でもここ買わないともう都心のタワー供給はほとんどないんだよ。湾岸とかはいやだし。

[246: 匿名さん]

墓場の上って、「恨めしヤァ〜〜」って事がないかな？なら、住んでも良いのだけれどね。賃貸に出しても強気価格でいけるのかな？偉い方教えて。

[247: 偉い方]

＞２４６さん

実家が寺で、敷地内に墓場あり。
高校時代までいましたが、なんの異変もなし。
墓を使ってかくれんぼとかしてました。

賃貸の件はよく分かりませんが、外国人は嫌うという書き込みは他で、目にしたことがあります。
でもまあ、私のを含め、墓場の近い高輪の３物件、申し込みは全員日本人でしたし。

[248: 匿名さん]

墓地と住宅地が近接しすぎてるよね。
郊外の新興住宅地の方がそういう心配がない

[249: 匿名さん]

２４６＞神谷町は外資形企業も多く、賃料月１００万クラスでもすぐ借りての付く場所。

[250: 匿名さん]

都心物件は確かにここで打ち止めですね。
中古を買うのか、ここを買うのか、迷うところですね。
自分は築浅中古ですが・・・・

[251: 匿名さん]

＞２４７さん
ご実家の墓地では、霊を慰められていますよね。お墓の上にマンションを造ってしまうのと違うのではないのかしら？港区界隈では昔から墓地が多そうなのですが、その上に住んでも祟りとか心配ないのかしら？

[252: 匿名さん]

お墓の上にマンションを造って良いのなら、青山霊園を潰し大規模開発して大量のマンションを作れば良いのではないかしら？そうすれば都心の一等地にマンションを大量供給出来ますのにねぇ。あのような一等地を霊園にしておくのは勿体ないと思いますのよ。

[253: 匿名さん]

墓もそうだが、崖の下にマンション作ってよいなら、地震対策や最近多い集中豪雨の対策どうするんでしょうね。マンションとはいえ湿度対策大変でしょうに。それにコストかけてるわけでもなさそうだから、相当利益上がるんでしょうね。　どう考えても割高です。

[254: 匿名さん]

愛宕のマンションは色々の条件を鑑みても非常に割高だと思う。暴利を貪っているよね。

[255: 匿名さん]

ここは以前は古い住宅だったとコメントもあるようですが、お墓もあったのですか？

[256: 匿名さん]

お墓の上じゃないよ、ここは（笑
嫌がらせの書き込みなのかな？
ここは古屋が点在していた場所です。

[257: 匿名さん]

>>256
ここは昔はお墓があった場所だというのは嘘なの？

[258: 匿名]

墓の上でもめていますが、い＊＊か、わざといやがらせをしているのか、判然としませんが、次のようなことなのではないでしょうか。
ただし、ここについて、地図上でしか知らない私の推測であることををお断りしておきます。

「墓の上」というのは、文字通りの墓の上、つまり、地面を掘ると墓が出てくるとか昔地面の下に墓があったという意味ではない。

そうではなく隣接地かすぐ近くに墓地がある、そこと高低差があることを、「墓の上」と言っているのではないでしょうか。

もしそうなら、とんだお笑いで、もう少し、明快な日本語で書いて欲しいものです。
他のデベロッパーの嫌がらせの可能性も否定しきれないが。

墓地で昔かくれんぼをしていた、かつての少年より

[259: Michael]

　目の前にお寺があるのを言う人がでたら、現地に行った
ことがない人が誤解してあれこれ言っているってことです。

　お寺があるのは、目の前に高層建築物ができる可能性が
小さくて良いことだろうと思いますよ。

　階高がすごく低そうなのが気になりますが、データ
ではどうですか？２６００くらいあるかな。

　神谷町は便利ではありますが、住むにはどうでしょう。
かなり歩いたところにポロロッカがあるだけです。
かなりじゃないかな、１０分くらい。
愛宕タワーの裏側にいくと、そこにも外人向けみたいな小さな
スーパーがありますが、遅くまではやってないので
ちょっと不便でしょう。
　買おうと思うなら、実際に住むことを考えて、
下調べは必須ですよ。それで納得できるならいい
けど、あまり住み易いところではないでしょうね。

[260: 匿名さん]

現在（建築前）の地図を見る限りは、ここがお寺です。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/39/38.174&e...

[261: 匿名さん]

本物件を寺の敷地＆墓場を挟んで真正面から見るワンルームに住んでいます。墓場と見合いになるのは1-4階くらいじゃないでしょうか。５階以上ならば、あまり見えず、10階以上ならば関係ないでしょう。
ただどなたかが書いておられたようにすぐ東側に愛宕山、愛宕グリーンヒルズの住居棟があるので、朝の日当たりは悪そうな印象です。
物件自体は既に5階くらいはできあがっています。さすがに新築、きれいですね。
このワンルームに住み始めて驚いたのはとにもかくにも墓場と寺でしたね。愛宕グリーンヒルズはオフィス棟に仕事でよく行きますし、最上階のXEXから住居等最上階のプールをみて「こんなところに住める人もいるんだなあ」とうらやましかったこともあるのですが、昼間に見るととにかく愛宕グリーンヒルズ、パークコート虎ノ門、そして自分の住むワンルームも墓場と寺を見下ろすという状況にびっくりでした。
そういえば、三井の高輪も南側が墓場で東側が＊＊＊の講堂だったなあ。もう良い土地は出ないんですかね。まとまらないコメントですみません。

[262: 匿名さん]

スーパーなんて、ネットスーパーも充実してきてるし
生鮮食品はデパ地下のほうがいいものあるし

[263: 匿名さん]

どなたか、もう説明会等行かれた方いますか？どうだったのでしょうか？
情報いただければありがたいです。

[264: 匿名さん]

本当に立地のいいタワーマンションは２００２年から２００４年位に分譲のものだよ。
いいところから建ってだんだん落ちていく。しかたない。本当にいいものが欲しいなら
０２年〜０４年分譲の築浅中古が市場に出るのをじっと狙って間髪逃さず買いを入れるしかない。

[265: 匿名さん]

こんなのあるよ

Yahoo!地図情報 - 古地図で東京めぐり - スクロール古地図
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop

[266: 匿名さん]

　事前案内会行ってきました。ここは前はお寺だったそうです。で、お墓ごと江戸川区にそのお寺が引っ越したとの事。ということで、以前はお寺＆お墓の跡地だそうです。
　モデルルームは「サラリーマンには関係ないね」という最上階の５億円の部屋と、1.4億円の80平米の部屋。やっぱり高いよなー。となりの寺の墓は樹木でかなり目隠しされるけど、東南向きだと結構見えるね。
　建物が東西南北をかっちり向いていないので、南が必ずしも良いという感じではなさそう。でも、東だと愛宕グリーンヒルズと完全お見合いだし（距離はあるけど）、西面だと少し北にふれるので、悩ましいね。
　ただ構造とかはやっぱり耐震偽装以降、明らかに変わってきているなって感じ。ここも耐震構造はかなりしっかりしているものね。まあ、やっぱり僕にとっては値段がすべての元凶って感じです（涙）。

[267: 匿名さん]

ここは、虎ノ門タワーズレジデンスの新築中古とコンペになるよね。
中古がでても足が速いのはこことの比較の結果かな。

[268: 匿名さん]

詳しい情報有難うございました。以前はお寺お墓だったのですね。
お値段もですが、ん〜購入再検討ですねー。実際売れ行きはどうなんでしょうかね？
一応モデルルーム見学だけでも予約してみます。

[269: 匿名さん]

立地に勝る虎ＴＲにとっては、ここ以上の価格をつけて売却できるってことですから高値を感謝しなくては。

[270: 匿名さん]

>265
この地図、使いやすすぎ！

[271: 匿名さん]

２６９＞同感。
虎TRサイドの意見で恐縮ですが
ここはベンチマークとして、いいタイミングで売り出してくれた。感謝。
三井もやりにくいだろうな。

[272: 匿名さん]

でも売ってどうするの？せっかくの都心の実物資産を。利息の付かない預金でもするの？

[273: 匿名さん]

売って、流動性の高い商品に変えます。

[274: 匿名さん]

しかし、今のタイミングで売っちゃうってのは、これからが本格的な格差確定の社会になる寸前で、自ら豪農をあきらめ自作農になり下がることを意味するんじゃない。まあ、率先して見送り三振で小作農に徹するよりはマシだと思うけどね。

[275: 匿名さん]

確かに、売却のタイミングは非常に難しいですね。
ただ、いつまでもこれが続く可能性も・・・・
しかし、世界的に見て、今不動産は非常にバブッてますので、
しばらくは続くものかと・・・

[276: 匿名さん]

不動産は日本が一番出遅れてるね。東京はソウルよりも安い。

[277: 匿名さん]

とても便利な場所ですね。ファミリー世帯なのですが、このあたりは住みやすいのでしょうか？
ご存知ないですかね？

[278: 匿名さん]

最上階天井高いね。６Mはすごいよ。すばり5億2000万。　お墓がネックかな。

[279: 匿名さん]

↑しつこいよ。最上階からは気にならんだろ！

[280: 匿名さん]

↑お墓は見えないよ。　お墓の真上に建ってるんだから。

[281: 匿名さん]

www.linkclub.or.jp/~k-nomura/tokyo/atago.html
あたごでタワーが建つとこなんざ、もとはこういう場所よ？

[282: 匿名さん]

↑目的はなに？

[283: 匿名さん]

反響はいいのかな？
虎ノ門、赤坂、六本木エリアは凄い人気があると聞いていますが
ここはいかがでしょうか？

[284: 匿名さん]

やはりこの三井のマンションはデザインや間取り等、素晴らしいです。でもお値段が・・・
立地そんなにダメですかね？お墓は多少気になりますが。

[285: 匿名さん]

反響はかなり良いと聞いたのですが、虎ノ門タワーズの新築物件と比べて悩みます。

[286: 匿名さん]

こちらと虎ノ門タワーズでは全然雰囲気が違いますね。
パークコート虎ノ門もモデルルーム行きましたが、かなりセンスよかったです。
最上階、あれはいいですねー！

[287: 匿名さん]

最上階ですね。。。いいですよね。
しかし現実的な投資効率は中層階、低層階のほうが良いですね。
定住するなら高層階のほうがいいかな。
低層階からの景色がいいという理由でもあればそれが一番かも。
万一の災害時に高層難民になるのは嫌だし。
あー悩む。

[288: 匿名さん]

現地行きました。由緒正し場所だけあって、江戸時代からお寺やお墓だらけの場所です。
近代になってお寺は減りましたが、ここはわりと最近までお寺と墓地がありました。
そのせいか凛とした空気が漂っているような気がしました。ここにモダンなタワーが出来たらその雰囲気もすっかり変わるでしょうね。
でも、都心の歴史ある場所は案外お寺だらけですよ。
気にするかどうかは個人の問題として、こんな都心に住むならお墓どうのこうのより利便性優先です。

[289: 匿名さん]

>最近までお寺と墓地がありました。

今でもありますよ。真向かいもお寺じゃないですか。

[290: 匿名さん]

住んでる所からわりと近くに、お墓があるのは我慢できるがお墓の中には住みたくない。
夜には子供が怖がる。

[291: 匿名さん]

なんだかった言ってすでに凄い倍率らしいじゃん。どうせ抽選あたらないんだから
あれこれいうだけ無駄。豊洲か浦安に滑り止め探すのが懸命。都心の億ションライフなんて
夢は夢。

[292: 匿名さん]

グローヴ外れたのでこちらに流れようかと思っていたら、こっちも凄い倍率なのね。
でもグローヴで１００㎡の価格じゃここは６０㎡そこそこか。
そんな狭い部屋にへばり付いても港区アドレスが欲しい俺って。
１億未満の予算でココ購入しようとしている人もいますかね？

[293: 匿名さん]

3月に向けて中古も値を上げてきてるね。
都心以外も良い値がつき始めていますものね。
千代田区内の古いマンションに住んでいますが、
売却したい気持ちがありますが、次に同じレベルのマンションを買うとなると
いい物件がなかなか見つからないです。
港区なら虎ノ門周辺は今後期待が大きいですね。
環状2号線関連の再開発と六本木地区の再開発の真ん中がここですから、
しっくり落ち着いた虎ノ門界隈は穴場だと思い、前から狙っているのですが・・・

[294: 匿名さん]

＞２９３
まだまだ上がる可能性が高いのだから売りは様子を見たほうがいいと思います。
薬研坂、富士見がいくらかわかりませんがここの坪５００万はまだ安いほうと考えるべきです。
私はこれからの３年で更に５割上がるとみています。　虎TR,白金タワー、高輪TR、代官山アドレスなど地域を代表するタワーが相場を引っ張っていくと。　私も赤坂TRを買いましたがしばらく様子を見る予定です。　むしろ有明、勝どきがねらい目です。　タワーズ台場などまだまだ安い。

[295: 匿名さん]

赤坂TRは今思えば坪単価安くて良い買い物でしたね、私は抽選にはずれ残念です。
１億で虎ノ門買えるならお安いですよ。ココ将来性はあると思います。

[296: 匿名さん]

>294
３年で８割はかたいでしょう。

>295
虎ノ門なら２億までOKですね。

[297: 物件比較中さん]

でも狭い物件に高いところに高い金出して我慢しながら住むくらいなら広めの中古を
探そうかとも思っている。

[298: 購入検討中さん]

ここのラウンジって何時から何時まで利用できるんでしょうね？
終電で帰宅後にも夜景を眺められたら、ホッと一息つけそうですが・・・。

抽選倍率、気になります。

[299: 匿名さん]

仮に2億で売って税金を３９％払うのは理解ですが、
消費税の扱いってどうなるんでしたっけ？
ドナタか教えてくださいませ。

[300: 匿名さん]

天井は低いし、崖下だし
がっかりだ〜〜

[301: 匿名さん]

全熱交換式換気システムじゃないし、１００㎡以下、全室天カセじゃないのもびっくり。
駐車場がタワー式で地下じゃないのもねえ。立地は都心（かなり愛宕山の雰囲気から
みると？ではあるが）だが、スペックはあまりいただけないなあ。
パークタワー目黒も似たような仕様だったが、新価格物件はやはりいたるところに
スペックダウンがみてとれてしまう。

[302: 匿名さん]

３００>資源価格や建築コストが上がってるからこんなもんだろう、数年前より落ちている。
ハイグレードが欲しかったら築浅中古から、これ最近の流れだね。