パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[201: 匿名さん]

墓の上なんて、怖いです。申し込みません。

[203: 匿名さん]

虎のタワーレジデンス中古が坪８００万円で売りに出ているね。後から立地の劣るところにできる
新築より、現物を目で確認できて、すぐ住める中古のほうが懸命の買い物ではあるだろうね。

[204: 匿名さん]

うちは坪600万円で売り出すよ、2億チョイで。
出来れば月内に売り切るよ。
安すぎ！でもいいのよ、充分よ。

[205: 匿名さん]

204さんは時間をかけずにさっと売りたいんだね。買値はいくらだったの？

[206: 匿名さん]

１億５０００万ぐらいでしょ。それでも決済後、２ヶ月で４０％の利回りだから、年ベースで考えると２４０％の利回りだからね。銀行に預けているのと比較すると４８０倍ぐらいお得な分けですよね。

[207: 匿名さん]

15100万円。

[208: 匿名さん]

でも所得税、住民税で３９％も持ってかれる。
ま、仕方ない。

[209: 匿名さん]

不動産のキャピタルゲインって分離課税？
他の収入部分にも３９％きちゃうとつらいね。

[210: 匿名さん]

いや居住用マンションなら基礎控除が３０００万円はあるからそれを超えた部分にしか
税金はかからない。しかしアンナいい物件を売り急ぐなんて後で後悔しないかい？
数年して同じランクの物件を手に入れようとしても手が届かなくなってるかもよ。

[211: 匿名さん]

209＞もちろん分離課税。ちなみに住んで５年超だと長期譲渡所得となり
税率が20パーに下がるから５年以上経ってから売るのが賢い。

[212: 匿名さん]

居住用の購入だが2ヶ月ほどの居住で控除の対象として、税務署がみてくれるのかな？

[213: 匿名さん]

何でそんなに売り急ぐの？現金が必要になったの？余計なお世話かもしれないが。

[214: 匿名さん]

利益は確定してこその利益だからですよ。
決断を渋って惰性で時間を無駄していては投資は出来ません。

[215: 匿名さん]

ここがセカンドハウスなら住民票移しても3000万控除はムリ。

[216: 匿名さん]

誤解ですよ。急いではいません。
ただ、私なりの投資スタイルです。決めたら即処理で現金化。（貧乏性なので）
株でも何でも投資は、超短期主義なんですよ。
ただ、正直、不動産は今回が初めてです（笑

[217: 匿名さん]

215>アドバイスを有難うございます。
無理だろうなって私も思ってました。億を超えるマンションで利益が出ていると
税務署も対応がシビアだと聞いています。
一応、住民票も移動してあるので、チャレンジはしてみようと思いますが・・・

[218: 匿名さん]

実質でその譲渡者の居住用物件か判断します。住民票は参考資料。下手な小細工すると修正申告額のさらに35パーセントを重加算税で課税されるよ。

[219: 匿名さん]

まあ、あと５年この価格が持つか、と言うところだな。
日本の景気、国力、世界経済の中でのプレゼンス、というところか・・・

[220: 匿名さん]

議論は無意味ですが、正直、地震も無視できないです。
億の投資ですから考えないわけには行きません。
超短期の取引、回転数を多くしていく方法が精神衛生上では快適と感じるんです。

[221: 匿名さん]

確かにね。まだいけそうだけど、腹八分目ぐらいにしとこうかっていう感覚が、後から考えると、よかったりするよね。

[222: 匿名さん]

そうそう。
「頭と尻尾はくれてやる・・」
と考えないと万一の場合、生き残れません。

[223: 匿名さん]

ま、昔からある投資の格言だわな。
それが正解だったりするわな。

[224: 匿名さん]

＞２１５、２１８
居住の定義って何？　住民票移して新聞とってたらいいの？
電気、電話、ガス料金の明細を見せろとか言われるんです？
引越屋さんの請求書とか？

[225: 匿名さん]

>>216
それだけ冷静に自己分析できるのなら
ご自身のスタイルに合うわけがない
流動性の低い不動産に手を出しちゃぁいけませんよｗ

[226: 匿名さん]

225>
ご忠告をありがとうございます。
今回は偶然です、そうそう美味しい物件なんてありません。
虎は本当にいい物件です・・・広告見た瞬間に買だと思いました。
きっと私から買った方までは少なくとも損は無いですよ。

今住んでいるマンションも売ろうか悩んでいます。
本当は虎ではなくて、こっちを売るつもりだったんです。
でも、次にほしい物件が無いんですよね。暫くは様子見にします。

[227: 匿名さん]

墓の上なのに高いですね。

[228: 匿名さん]

なんか証拠があって、言ってるの↑

[229: 匿名さん]

>>224
税務署に聞けば教えてくれますよ。本当。
私聞いたけど。こうすれば確実って方法税務担当官が教えてくれましたよ。

[230: 匿名さん]

なんてきけばいいのですか？（224じゃないけど）

[231: 匿名さん]

>>230
私はこう聞きましたけどね。
「買って賃貸に出したマンションがあります。期待する賃料で借り手がいないので
　自分で３ヶ月住んだんですけどローンの支払いがきついんで売却したいんです。
　住民票も移してますが、３０００万控除申請するつもりですが税務署が必要と
　する証拠書類みたいなものってありますか？」

[232: 匿名さん]

ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに
「買って賃貸に出したマンションがあります。期待する賃料で借り手がいないので」
はの部分は、なくても、違っていても、それ以後の部分でいいわけですね。
それらしくまとまった話の流れであれば。

[233: 匿名さん]

脱税指南にならないように注意して書くと

前半部分は「超短期で売る理由が何なのか」という説明です。
転売目的ではない購入目的があればいいでしょう。他の理由でもいいですが
実際売却後の２ヶ月以内の住民票抹消記録は添付で必須なので
仮に他に自宅があれば購入目的を問われるでしょう。

今賃貸で、解約して住めば全く問題ないけど、家が二つある場合
「セカンドハウスは３０００万控除は適用しない」のは事実。
セカンドでない理由は妻と別居中とか単身赴任の住居とか
実際に「これで大丈夫か」税務署に聞けば教えてくれますよ。
○○があれば完璧です・・みたいな言い方でね。
ただ嘘はいけませんよ。重加算税の餌食ですからね。

[234: 匿名さん]

かしこまりました。嘘はつきません。

[235: 匿名さん]

どんなにいいマンションでも絶対に譲れない条件。
それは以前、何が建っていたか。
ここはお墓だよ・・・。

[236: 匿名さん]

まあ、確かに何があったか、というのは自分は気になるね。
ただ、気にしない人もいる。そういう人が、買えばいい。
縁起を担ぐひとはかつぐ。そうでない人はちがう。
それだけのことだ。
たって数年たてば、人は忘れてしまうものだ。
広尾GHも昔は日赤病院の火葬場、墓場だった。
でも、今はだれもそんなこと気にしない。

[237: 匿名さん]

そうなの！それを知れば気にするよ

[238: 匿名さん]

そんなこといったら大空襲のあった東京なんて、どこにも住めないよ。
お墓はむしろ魂をちゃんと祀ってあって、荘厳な場所という気持ちがある。

[239: 匿名さん]

うーん、ちょっと同意できんなあ

[240: 匿名さん]

港区は、旧寺社町が多いから、高級住宅街にも神社、仏閣の類はたくさんある。
いっそ、湾岸の埋め立てに行けばそういう心配はないでしょう。
それか都心をもう少しばかり、皇居より北のほうにあがるか。

[241: 匿名さん]

千代田区九段周辺に住んでますが最高ですよ。

[242: 匿名さん]

〉２４１
食品スーパーとかホームセンターに縁のない
単身者にとっては、職場も繁華街も近いし
何でもあるからね。

[243: 匿名さん]

九段は霊場に近いだけで、墓の真上に住むわけではないからね。

[244: 匿名さん]

富士見のプラウドは良さそう。
地元に近いからなんとなくわかるよ。

[245: 匿名さん]

でもここ買わないともう都心のタワー供給はほとんどないんだよ。湾岸とかはいやだし。

[246: 匿名さん]

墓場の上って、「恨めしヤァ〜〜」って事がないかな？なら、住んでも良いのだけれどね。賃貸に出しても強気価格でいけるのかな？偉い方教えて。

[247: 偉い方]

＞２４６さん

実家が寺で、敷地内に墓場あり。
高校時代までいましたが、なんの異変もなし。
墓を使ってかくれんぼとかしてました。

賃貸の件はよく分かりませんが、外国人は嫌うという書き込みは他で、目にしたことがあります。
でもまあ、私のを含め、墓場の近い高輪の３物件、申し込みは全員日本人でしたし。

[248: 匿名さん]

墓地と住宅地が近接しすぎてるよね。
郊外の新興住宅地の方がそういう心配がない

[249: 匿名さん]

２４６＞神谷町は外資形企業も多く、賃料月１００万クラスでもすぐ借りての付く場所。

[250: 匿名さん]

都心物件は確かにここで打ち止めですね。
中古を買うのか、ここを買うのか、迷うところですね。
自分は築浅中古ですが・・・・

[251: 匿名さん]

＞２４７さん
ご実家の墓地では、霊を慰められていますよね。お墓の上にマンションを造ってしまうのと違うのではないのかしら？港区界隈では昔から墓地が多そうなのですが、その上に住んでも祟りとか心配ないのかしら？

[252: 匿名さん]

お墓の上にマンションを造って良いのなら、青山霊園を潰し大規模開発して大量のマンションを作れば良いのではないかしら？そうすれば都心の一等地にマンションを大量供給出来ますのにねぇ。あのような一等地を霊園にしておくのは勿体ないと思いますのよ。

[253: 匿名さん]

墓もそうだが、崖の下にマンション作ってよいなら、地震対策や最近多い集中豪雨の対策どうするんでしょうね。マンションとはいえ湿度対策大変でしょうに。それにコストかけてるわけでもなさそうだから、相当利益上がるんでしょうね。　どう考えても割高です。

[254: 匿名さん]

愛宕のマンションは色々の条件を鑑みても非常に割高だと思う。暴利を貪っているよね。

[255: 匿名さん]

ここは以前は古い住宅だったとコメントもあるようですが、お墓もあったのですか？

[256: 匿名さん]

お墓の上じゃないよ、ここは（笑
嫌がらせの書き込みなのかな？
ここは古屋が点在していた場所です。

[257: 匿名さん]

>>256
ここは昔はお墓があった場所だというのは嘘なの？

[258: 匿名]

墓の上でもめていますが、い＊＊か、わざといやがらせをしているのか、判然としませんが、次のようなことなのではないでしょうか。
ただし、ここについて、地図上でしか知らない私の推測であることををお断りしておきます。

「墓の上」というのは、文字通りの墓の上、つまり、地面を掘ると墓が出てくるとか昔地面の下に墓があったという意味ではない。

そうではなく隣接地かすぐ近くに墓地がある、そこと高低差があることを、「墓の上」と言っているのではないでしょうか。

もしそうなら、とんだお笑いで、もう少し、明快な日本語で書いて欲しいものです。
他のデベロッパーの嫌がらせの可能性も否定しきれないが。

墓地で昔かくれんぼをしていた、かつての少年より

[259: Michael]

　目の前にお寺があるのを言う人がでたら、現地に行った
ことがない人が誤解してあれこれ言っているってことです。

　お寺があるのは、目の前に高層建築物ができる可能性が
小さくて良いことだろうと思いますよ。

　階高がすごく低そうなのが気になりますが、データ
ではどうですか？２６００くらいあるかな。

　神谷町は便利ではありますが、住むにはどうでしょう。
かなり歩いたところにポロロッカがあるだけです。
かなりじゃないかな、１０分くらい。
愛宕タワーの裏側にいくと、そこにも外人向けみたいな小さな
スーパーがありますが、遅くまではやってないので
ちょっと不便でしょう。
　買おうと思うなら、実際に住むことを考えて、
下調べは必須ですよ。それで納得できるならいい
けど、あまり住み易いところではないでしょうね。

[260: 匿名さん]

現在（建築前）の地図を見る限りは、ここがお寺です。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/39/38.174&e...

[261: 匿名さん]

本物件を寺の敷地＆墓場を挟んで真正面から見るワンルームに住んでいます。墓場と見合いになるのは1-4階くらいじゃないでしょうか。５階以上ならば、あまり見えず、10階以上ならば関係ないでしょう。
ただどなたかが書いておられたようにすぐ東側に愛宕山、愛宕グリーンヒルズの住居棟があるので、朝の日当たりは悪そうな印象です。
物件自体は既に5階くらいはできあがっています。さすがに新築、きれいですね。
このワンルームに住み始めて驚いたのはとにもかくにも墓場と寺でしたね。愛宕グリーンヒルズはオフィス棟に仕事でよく行きますし、最上階のXEXから住居等最上階のプールをみて「こんなところに住める人もいるんだなあ」とうらやましかったこともあるのですが、昼間に見るととにかく愛宕グリーンヒルズ、パークコート虎ノ門、そして自分の住むワンルームも墓場と寺を見下ろすという状況にびっくりでした。
そういえば、三井の高輪も南側が墓場で東側が＊＊＊の講堂だったなあ。もう良い土地は出ないんですかね。まとまらないコメントですみません。

[262: 匿名さん]

スーパーなんて、ネットスーパーも充実してきてるし
生鮮食品はデパ地下のほうがいいものあるし

[263: 匿名さん]

どなたか、もう説明会等行かれた方いますか？どうだったのでしょうか？
情報いただければありがたいです。

[264: 匿名さん]

本当に立地のいいタワーマンションは２００２年から２００４年位に分譲のものだよ。
いいところから建ってだんだん落ちていく。しかたない。本当にいいものが欲しいなら
０２年〜０４年分譲の築浅中古が市場に出るのをじっと狙って間髪逃さず買いを入れるしかない。

[265: 匿名さん]

こんなのあるよ

Yahoo!地図情報 - 古地図で東京めぐり - スクロール古地図
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop

[266: 匿名さん]

　事前案内会行ってきました。ここは前はお寺だったそうです。で、お墓ごと江戸川区にそのお寺が引っ越したとの事。ということで、以前はお寺＆お墓の跡地だそうです。
　モデルルームは「サラリーマンには関係ないね」という最上階の５億円の部屋と、1.4億円の80平米の部屋。やっぱり高いよなー。となりの寺の墓は樹木でかなり目隠しされるけど、東南向きだと結構見えるね。
　建物が東西南北をかっちり向いていないので、南が必ずしも良いという感じではなさそう。でも、東だと愛宕グリーンヒルズと完全お見合いだし（距離はあるけど）、西面だと少し北にふれるので、悩ましいね。
　ただ構造とかはやっぱり耐震偽装以降、明らかに変わってきているなって感じ。ここも耐震構造はかなりしっかりしているものね。まあ、やっぱり僕にとっては値段がすべての元凶って感じです（涙）。

[267: 匿名さん]

ここは、虎ノ門タワーズレジデンスの新築中古とコンペになるよね。
中古がでても足が速いのはこことの比較の結果かな。

[268: 匿名さん]

詳しい情報有難うございました。以前はお寺お墓だったのですね。
お値段もですが、ん〜購入再検討ですねー。実際売れ行きはどうなんでしょうかね？
一応モデルルーム見学だけでも予約してみます。

[269: 匿名さん]

立地に勝る虎ＴＲにとっては、ここ以上の価格をつけて売却できるってことですから高値を感謝しなくては。

[270: 匿名さん]

>265
この地図、使いやすすぎ！

[271: 匿名さん]

２６９＞同感。
虎TRサイドの意見で恐縮ですが
ここはベンチマークとして、いいタイミングで売り出してくれた。感謝。
三井もやりにくいだろうな。

[272: 匿名さん]

でも売ってどうするの？せっかくの都心の実物資産を。利息の付かない預金でもするの？

[273: 匿名さん]

売って、流動性の高い商品に変えます。

[274: 匿名さん]

しかし、今のタイミングで売っちゃうってのは、これからが本格的な格差確定の社会になる寸前で、自ら豪農をあきらめ自作農になり下がることを意味するんじゃない。まあ、率先して見送り三振で小作農に徹するよりはマシだと思うけどね。

[275: 匿名さん]

確かに、売却のタイミングは非常に難しいですね。
ただ、いつまでもこれが続く可能性も・・・・
しかし、世界的に見て、今不動産は非常にバブッてますので、
しばらくは続くものかと・・・

[276: 匿名さん]

不動産は日本が一番出遅れてるね。東京はソウルよりも安い。

[277: 匿名さん]

とても便利な場所ですね。ファミリー世帯なのですが、このあたりは住みやすいのでしょうか？
ご存知ないですかね？

[278: 匿名さん]

最上階天井高いね。６Mはすごいよ。すばり5億2000万。　お墓がネックかな。

[279: 匿名さん]

↑しつこいよ。最上階からは気にならんだろ！

[280: 匿名さん]

↑お墓は見えないよ。　お墓の真上に建ってるんだから。

[281: 匿名さん]

www.linkclub.or.jp/~k-nomura/tokyo/atago.html
あたごでタワーが建つとこなんざ、もとはこういう場所よ？

[282: 匿名さん]

↑目的はなに？

[283: 匿名さん]

反響はいいのかな？
虎ノ門、赤坂、六本木エリアは凄い人気があると聞いていますが
ここはいかがでしょうか？

[284: 匿名さん]

やはりこの三井のマンションはデザインや間取り等、素晴らしいです。でもお値段が・・・
立地そんなにダメですかね？お墓は多少気になりますが。

[285: 匿名さん]

反響はかなり良いと聞いたのですが、虎ノ門タワーズの新築物件と比べて悩みます。

[286: 匿名さん]

こちらと虎ノ門タワーズでは全然雰囲気が違いますね。
パークコート虎ノ門もモデルルーム行きましたが、かなりセンスよかったです。
最上階、あれはいいですねー！

[287: 匿名さん]

最上階ですね。。。いいですよね。
しかし現実的な投資効率は中層階、低層階のほうが良いですね。
定住するなら高層階のほうがいいかな。
低層階からの景色がいいという理由でもあればそれが一番かも。
万一の災害時に高層難民になるのは嫌だし。
あー悩む。

[288: 匿名さん]

現地行きました。由緒正し場所だけあって、江戸時代からお寺やお墓だらけの場所です。
近代になってお寺は減りましたが、ここはわりと最近までお寺と墓地がありました。
そのせいか凛とした空気が漂っているような気がしました。ここにモダンなタワーが出来たらその雰囲気もすっかり変わるでしょうね。
でも、都心の歴史ある場所は案外お寺だらけですよ。
気にするかどうかは個人の問題として、こんな都心に住むならお墓どうのこうのより利便性優先です。

[289: 匿名さん]

>最近までお寺と墓地がありました。

今でもありますよ。真向かいもお寺じゃないですか。

[290: 匿名さん]

住んでる所からわりと近くに、お墓があるのは我慢できるがお墓の中には住みたくない。
夜には子供が怖がる。

[291: 匿名さん]

なんだかった言ってすでに凄い倍率らしいじゃん。どうせ抽選あたらないんだから
あれこれいうだけ無駄。豊洲か浦安に滑り止め探すのが懸命。都心の億ションライフなんて
夢は夢。

[292: 匿名さん]

グローヴ外れたのでこちらに流れようかと思っていたら、こっちも凄い倍率なのね。
でもグローヴで１００㎡の価格じゃここは６０㎡そこそこか。
そんな狭い部屋にへばり付いても港区アドレスが欲しい俺って。
１億未満の予算でココ購入しようとしている人もいますかね？

[293: 匿名さん]

3月に向けて中古も値を上げてきてるね。
都心以外も良い値がつき始めていますものね。
千代田区内の古いマンションに住んでいますが、
売却したい気持ちがありますが、次に同じレベルのマンションを買うとなると
いい物件がなかなか見つからないです。
港区なら虎ノ門周辺は今後期待が大きいですね。
環状2号線関連の再開発と六本木地区の再開発の真ん中がここですから、
しっくり落ち着いた虎ノ門界隈は穴場だと思い、前から狙っているのですが・・・

[294: 匿名さん]

＞２９３
まだまだ上がる可能性が高いのだから売りは様子を見たほうがいいと思います。
薬研坂、富士見がいくらかわかりませんがここの坪５００万はまだ安いほうと考えるべきです。
私はこれからの３年で更に５割上がるとみています。　虎TR,白金タワー、高輪TR、代官山アドレスなど地域を代表するタワーが相場を引っ張っていくと。　私も赤坂TRを買いましたがしばらく様子を見る予定です。　むしろ有明、勝どきがねらい目です。　タワーズ台場などまだまだ安い。

[295: 匿名さん]

赤坂TRは今思えば坪単価安くて良い買い物でしたね、私は抽選にはずれ残念です。
１億で虎ノ門買えるならお安いですよ。ココ将来性はあると思います。

[296: 匿名さん]

>294
３年で８割はかたいでしょう。

>295
虎ノ門なら２億までOKですね。

[297: 物件比較中さん]

でも狭い物件に高いところに高い金出して我慢しながら住むくらいなら広めの中古を
探そうかとも思っている。

[298: 購入検討中さん]

ここのラウンジって何時から何時まで利用できるんでしょうね？
終電で帰宅後にも夜景を眺められたら、ホッと一息つけそうですが・・・。

抽選倍率、気になります。

[299: 匿名さん]

仮に2億で売って税金を３９％払うのは理解ですが、
消費税の扱いってどうなるんでしたっけ？
ドナタか教えてくださいませ。

[300: 匿名さん]

天井は低いし、崖下だし
がっかりだ〜〜

[301: 匿名さん]

全熱交換式換気システムじゃないし、１００㎡以下、全室天カセじゃないのもびっくり。
駐車場がタワー式で地下じゃないのもねえ。立地は都心（かなり愛宕山の雰囲気から
みると？ではあるが）だが、スペックはあまりいただけないなあ。
パークタワー目黒も似たような仕様だったが、新価格物件はやはりいたるところに
スペックダウンがみてとれてしまう。

[302: 匿名さん]

３００>資源価格や建築コストが上がってるからこんなもんだろう、数年前より落ちている。
ハイグレードが欲しかったら築浅中古から、これ最近の流れだね。

[303: 匿名さん]

最終抽選結果が出るのはいつなんだろう？

[304: 匿名さん]

今の地価動向ではこの値付けは仕方が無いかなと思いましたが、それならそれなりのスペックにして欲しいですね。
南側中層階で坪600万円なら、やはり全熱交換や全室天井カセット、無垢板のフローリングぐらいはと思いました。
島で儲け損なった分を、愛宕で取り返すのかなと(^＾)

[306: 匿名さん]

305＞他国先進国首都と比べてフェアな価格だよ。都心に不動産を持つことの価値の
わかる人間が買えばよい。長かったデフレはとっくに終わったのに未だにデフレ感覚でしか
物を考えれない人がいるな。

[307: 匿名さん]

>>306
そういう貴方は「これから買う人ですか」
それとも「もう買った人」ですか？

[308: 匿名さん]

儲かった人でしょう！

[309: 匿名さん]

煽ってる人でしょう

[310: 匿名さん]

人生賭けて買ったマンションの値下がりが怖くてたまらない人では。

[311: 匿名]

たっぷり買った後で、後は果報は寝て待て　状態で、
金持ち喧嘩せず　で音なしの構え　と推測。

株じゃないんだから、今くらいの水準で大幅下落の心配をするのは、経験、洞察力のない人。
私はなお一段高と見るが、とはいえ、ここから買うには、多少の勇気がいる、というか、ここまで買わずにいて、いまころ、のこのこ買い出動する己（私のことではない）が情けない　というところだろう。

[312: 匿名さん]

あした、MRを見に行きますよ。
金額が高いようですが、先ずは見に行かないと判断が出来ませんからね。
結果的にイマイチなら築朝の中古を探すことにします。
虎TRが割安かな？

[313: 購入経験者さん]

312>築浅中古のほうも希少な都心のタワーは早い者勝ちになってるようだよ。
白金タワーもだいぶ決まって残り少ないようだし
シティータワー四谷もこの土日オープンハウスやってるようだから時間の問題だろうしね。

[314: 匿名さん]

投資妙味は低層階にありと見ましたがいかがですか？

[315: 匿名さん]

低層階は６０００万円くらいからあるね。
狙いとしてはいいかもよ。
ただし、部屋の方角は要確認だよ。
お墓が見えたら困るでしょ。
話は変わるがここはナゼ、地下スペースを作らないのか？
具体的には駐車場をナゼに地下に作らないのか？
湿気？地下水？理由は何か？
いずれにしても何らかの問題があって
スペース効率の悪い設計になったのではないかと思ってしまう。

[316: 匿名さん]

>315
6000万で７０ｍ２くらいはありますか？

[317: 匿名さん]

>316
6000万は50㎡ない1LDKでしょ。
70㎡くらいは南向き角部屋だと１億円超えてしまうよ。

[318: ご近所さん]

高いですね・・・
代官山アドレス、恵比寿ｇｔと比べると・・・

[319: 購入経験者さん]

これから都心のタワーはほとんど出なくなることを考えると、まずは手に入れるのが先決。

[320: 匿名さん]

こんなに高くてどうなってるんでしょうね？
モデルルーム行かれた方、内装どうでしたか？
何か変わった設備や素材はありましたか？

[321: 物件比較中さん]

ここ4年間で株価が8000円から18000円へ、原油が25ドルから60ドルへと２倍以上になって都心の土地も上がり出しているというのにマンションだけが同じ値段で買えると思うほうがずうずうしいよ。
いい加減デフレ思考から脱出しないとだめだよ。

[322: 購入検討中さん]

>>320
なかなか良かったですよ。
広さや間取りによって内装のグレードも変わってくるようですのでどの広さ希望かにもよりますが。
広いお部屋ほど内装のグレードが高いみたいです。
設備は、エアコン・床暖房・浴室乾燥機・ディスポーザー・食器洗い機・洗濯乾燥機だったかな。

[323: 匿名さん]

>>322
それってかなり一般的のような気がします。
坪500万円を超える根拠を示せるような特別仕様ってないですか？

[324: 匿名さん]

この値付けは仕様に凝っているからではなくて、地下が上昇しているからと理解すべきです。
プレミアムのメゾネットではジャクソンのジェットバスでしたけど、あれってオプションじゃないかなぁ。

[325: 匿名さん]

>>323　虎ノ門だからでしょ。

[326: 匿名さん]

別に虎ノ門に限らず都心は上がってる。虎ノ門だってちょと前分譲のタワーレジデンスは
もっと安かった。今はその中古が分譲時よりずっと高く取引されてる。

安く買いたいならタイムマシンで４年くらい前のデフレのドン底にもどるしかない。
しかしあの頃は経済の底割れが怖くてプロでもめったに買えるものではなかった。
だから土地もその上に立つマンションも奇跡の安値と豪華仕様があったともいえる。

今のように経済が上向きだしてからがやっと安心して買える時代なのである。

[327: ご近所さん]

ま、そこで張ってるか、張ってないか、が今の分かれ目なんだよねー

[328: 匿名さん]

ていうかギャンブラーじゃあるまいし、ドン底は買わない、
底打ちして経済が上向きだした今のような時に買いにでるのがまっとうで安全な人だよ。

[329: 匿名さん]

328...私もそう思う。

[330: 匿名さん]

都心の築浅中古タワーでも、売れずに長い間さらし物になってる物件もあるよ。
ちゃんと選別して買わなきゃね。

[331: 匿名さん]

湾岸とかにセカンドとかで買ってて、高値で売れても売れなくてもどっちでもいみたいな感じのもの
もあるからね。

[332: 匿名さん]

結局、まだ会員販売やってないんでしたっけ。それとも、もう終わっちゃった？

[333: 匿名さん]

第一期は終わったかと・・・
どのくらい決まったのか気になります。

[334: 契約済みさん]

会員第1期1次は終わりましたね。私の申し込みした部屋は倍率付きましたが幸運にも当選しました。
先週木・金に重要事項説明会が行われ、今週木・金が契約でした。
落選者向けの2次が来週末に行われるそうです。

[335: 匿名さん]

一億超える部屋でも駐車場抽選ってのがネックで迷い中。　駐車場が確実なら迷わず申し込むのに。

[336: 匿名さん]

335>それなら駐車場空きありのハイグレード中古を探すのも手だね。2台可というところもあるし。

[337: ご近所さん]

まあ、駐車場は空きがでるよ。平置きはむりだけどね。こういう大型物件では、機械式は大体大丈夫・・・・今までの経験ではそう。
それよりも、投資物件として成立するのかが、問題。
場所も悪いしね。虎ノ門TRですら、苦戦中だから。
やっぱり、このあたりは住居用ではないのかな。オフィスのイメージが強すぎるのかも。
購入するか、検討してます。

[338: ご近所さん]

一次は３倍強だったとか。
まあ、人気は赤坂TRほどではないか。
しかし、本当に虎ノ門TRは賃貸として、きついようだ。売りは絶好調だけど・・・
どちらにするか、迷ってます。正直。

[339: 匿名さん]

お薦め出来ないな
墓地だよ、中古の虎だよ

[340: 匿名さん]

3倍強もあったのですか？！
結構なお値段にもかかわらず・・・凄い時代になりましたね。

[341: 匿名さん]

死者の霊を気にしてたら、都内の利便性の高い場所には住めない。
東京大空襲や関東大震災、さらに歴史を遡ればきりがない。
死者の居ない土地に拘るなら山奥にでも住むか？
きちんと墓地で弔われた魂は、むしろ鎮められている思う。

[342: 匿名さん]

何かと比較されるようですが、外観に関しては、虎タワーより、こっちの方が上品で素敵。
個人の好みの問題でしょうけど、虎タワーは、ただ白くて四角くてオフィスビルのような冷たい感じがして・・・。

[343: 匿名さん]

結局、倍率が高く付いたのはどんな部屋だったのでしょうか？
賃貸にもなるような小さな部屋？それとも億ションの部屋？

販売開始４月中旬を信じて出遅れました。はぁ〜

[344: 匿名さん]

眺望のひらける角部屋とかでしょう。それなら坪単価高くても高倍率でしょう。

[345: 匿名さん]

どうだろね、ここ
そこそこ売れてるみたいだけど
虎レジ　赤坂ＴＲに比べ明らかに格下だし
一番高いし

[346: 匿名さん]

でも、超都心部のマンション相場が１年で約５０％ちかく上昇していることを考えれば、そんなもんなんじゃない。さすがに、これから１年でそこまで上昇するかどうかは、今後でてくる新築高層タワーのプライシングによるんだろうけど。

[347: 匿名さん]

すでに都心に確保居住しているが、
（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、
自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。
つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、
すぐに転売する投機は考えていない。
そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのが
とても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。
単に、賃料が高すぎるのではないのか。
購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに
賃料に反映することはできない。
つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。
しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、
それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。
そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

[348: 匿名さん]

＞345　虎レジ　赤坂ＴＲ　買ったんですか？

[349: 匿名さん]

ここ隠れ家っぽくて良いね。

[350: 匿名さん]

今週末に会員向け申し込み行ってきます。

[351: 匿名さん]

>>347さん

賃貸の値段は、資産価値の減少に対する対価なので、
資産価値の高い（土地分の割合が高い）ものは、
購入価格に対して、家賃収入が少なくなります。
将来的に売ることも考慮しないと利回りはよくなりません。

そう言う意味で、値付けが高いんだと思います。
ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに
高いですが、賃貸の金額は、それほどでもありません。

[352: 匿名さん]

そう都心物件は利回りが低くてもインフレヘッジになる。利回りのいいものはそれ以上に
元本の物件価格の上昇がいまいち。

[353: 匿名さん]

郊外で利回りが６パーの古い物件より都心で利回りが３パーのほうが元本の保全を考えると
安全という意味だね。

[354: 匿名さん]

元本の保全というお話ですが、元本はゼロに向かってだいたいどのようなラインを描いていくと考えるのが通常なのでしょうか？例えば、当初１０年間は年間３％くらいで下がっていって、その後は傾きがややキツくなる、というイメージ？ご教示ください。

[355: 匿名さん]

2億円の物件、50年後に建て直しすると、建築費は、
せいぜい5000万円、貨幣価値が同じとすると、
1億5000万円の価値が残っているということになる。
それが、高資産価値物件。

[356: 匿名さん]

354さん＞
分譲マンションには区分所有している敷地の土地の権利代も含まれています。

都心物件ほどその割合が高くなります。例えば今なら都心で一億６０００万円の物件なら
土地代が一億円、建物代が６０００万円といった感じでしょう。

この土地代はゼロになるどころか、過ぎ去った特異のデフレ期以外は年々じわじわ上がって
いくのが古今東西の常態であります。ゆえに利回りが悪くても都心物件のほうが
インフレヘッジに適しているのです。軍資金が低金利固定で借りた（これは資産といえます）
であればなおさら効率がいいわけです。

[357: 匿名さん]

>351さん

>ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに高いですが

ニューヨークの不動産は、すでに昨年の秋ごろからバブルがはじけているのではないでしょうか。
ただアメリカでも高額物件に関しては未ださにあらずのようで、
これはアメリカでも格差が現在も急速に進行中なのだと考えているのですが。
では日本の不動産もバブルに入りつつあるのかというと、
過去十数年にわたって好景気を謳歌してきたアメリカとやっとこの数年に、
不動産価格に上昇が始まった日本を同列に見てはいけないと思うのですが、
割高になった海外の不動産関連に回っていたマネーがまだ割安と判断した日本に回ってくるならば、
同じ５年でも、海外の過去の不動産価格に比べて日本のこれからの不動産価格が急速に上昇することはあると思うのですが。

[358: 匿名さん]

その場合、日本人の庶民にとって不動産は手の届かない価格になりますね。
賃貸の家賃も上昇し、都内から郊外に逃げ出す人が増えて都内は人口減に。
そしてマネーゲームの破綻。

[359: 匿名さん]

３５８>都心不動産は庶民がどうとか言うレベルの資金規模とは違う性質の資金で動く。
不動産も未だ安い地方都市はたくさんある。それにより地方に目を向ける庶民が増えるなら
それはそれで国にとっても悪くない流れでしょう。

[360: 匿名さん]

>355さん、356さん、ありがとうございます。よくわかりました。
購入価格のうち土地が占める部分は逆に上がっていく、そうすると例えば建物の価値がかなり下がった時点でも物件全体の価値はあまり下がっていない可能性がある、ということですね。
小生、昨日会員向け募集に行ってきました。今回は全部で２９戸。結果の発表（月曜）が待たれるところです。
余談ですが、最上階四つ角の１９０平米メゾネット５．２億円は完売とのことでした。メゾネットの２階から鋭角に見下ろすと、愛宕山のグリーンがきれいでしょうね。小生はタイミング遅れかつ予算オーバーで手は出ませんでしたが。

[361: 匿名さん]

360>あのプレミアムな角部屋が検討対象になるほど、資金力のあるおかたがこのような板で
なんとも謙虚な姿勢で質問やお礼をされているのは微笑ましいですね。
当方は長年経済や市況を勉強してきた知恵はあるつもりだが資金力がないので結果を出せない。
村上ファンドならずとも資金量と知恵が合体すれば大きなパフォーマンスを挙げれるのですが。

[362: 匿名さん]

>361さん、
いやいや、資金力などたかが知れています、本当に。今回も自家用ですし。さて、何事も意味のある切り口で要素に分解して考えるというのが大切だというのは、企業の価値評価にも通じる考え方ですね。

マンションの物件価値を、土地・建物・（内装？）くらいに分けて、価格変動のカーブを自分なりに予測して、それらを合成したものを物件全体の価値とする、という基本的な枠組みを頭においておけば、中古物件の値付けの是非を判断する基準にもなりますね。いや本当に目から鱗でした。

この考えに従えば、以前から気になっていた地震リスクについてもスッキリします。物件価格が地震でゼロになったとしても、都心物件であればそもそも購入価格の４割弱くらいを建物と想定していればインパクトは小さい、とあきらめもつきますね。ゼネコンの友人に話によれば、耐震というのは大地震で逃げ出せるくらいの時間は持つ、という意味で、やはり立替は必要になるそうですので。

[363: 匿名さん]

362さん＞ごもっともです。
さて地震対策を念頭にした構造には耐震構造と制震構造とがあり
後者のほうが建築コストも高い分、安全性も高いようです。ここはたしか制震でしたね。

[364: 匿名さん]

現地、見てきました。
外観完成予想CGよりも、実物の方が明るい色合いで、少しクラッシックなテイストも感じられ、好感が持てました。
抽選結果、ドキドキです。

[365: 匿名さん]

外観の印象、同感です。温かい色合いでとても感じがいいですよね。今のような新緑にも映えますし、多分冬場の枯れた色彩にもよく馴染むと思います。コーナーの湾曲はリバーシティの三井のハイライズ群と通ずるものもありますが、より洗練された感じで、私もとても気に入りました。

明日の抽選が気になって明日の午前中は仕事になりません。

[366: ご近所さん]

自分はいろいろ考えて、この物件見送りましたが・・・
まあ、この物件が当たりだったかは、来年の夏以降には分かります。
申し込んだかた、当選すると良いですねー
ご武運をお祈りいたします

[367: 匿名さん]

>>366 ここを見送って、どちらを買われたんですか？

[368: 匿名さん]

しかし、ここを見送ると、同じような価格設定の野村の飯田橋か、もう二割アップの赤坂薬研坂ってことですかね。まあ、ここ数年では、その辺りの選択肢になりますよね。うえのはちょっと苦しいしね。

[369: 匿名さん]

上野のライオンズは、意外と高くて驚きましたが、第一期完売と書かれていますね。

[370: 匿名さん]

ガーデンフォレストか有栖川かはたまた赤坂薬研か。。。虎ノ門を検討した人には上野・飯田橋は違うような。

[371: 匿名さん]

ガーデンフォレストは、定期借地権であの値段。
それを思えばここはリーズナブルな気がしてくる。

[372: 匿名さん]

会員抽選、どうでした？

[373: ご近所さん]

３６６ですが。
自分はここを見送ってどこか買ったわけではありません。
が、赤坂TRと青山PTを所有しています。

[374: 匿名さん]

当たりました！
審査はこれからなので一抹の不安はありますが、とりあえず嬉しいです。
大理石の床にしたくて高層階を選びました。
夏はひんやりと気持ち良さそう。冬は冷たそうですが床暖房で乗り切るつもりです。
いよいよ一般分譲、始まりますね。

[375: 匿名さん]

370>飯田橋は皇居やお堀に近く交通の便もいい中心立地なので検討にはなる。
家の周りがもろビジネスマンであふれかえる虎よりもいいかなと思うときもある。

[376: 匿名さん]

会員抽選当たりました！内装のカスタマイズがどのくらいできるのか今週末に聞き込んでくるつもりです。

[377: ご近所さん]

>>375　飯田橋、サラリーマン多いですよ。
虎ノ門あたりのビジネスマンより庶民的な・・・

[378: 匿名さん]

377>まあ、そうかもしれないが同じ値段で、広さや角部屋を取るか
そこは我慢するかとかの選択もあるからね。

[379: 匿名さん]

皇居のどちらがわで生活を展開するかによるんじゃないですかね。外資の事業会社で新宿とか神楽坂とかにオフィスがあるなら飯田橋はグレード感もかなりあり良いですよね。割と高台だしお堀も見えそうだし。逆に、丸の内とか汐留の金融関連の方にはやや遠いような。地価自体はあまり変わらないでしょ？

[380: 匿名さん]

グランディオーソクラブで扱うパークコート物件ということで、期待に胸を膨らませて行ったのですが、数年前のパークコート物件と比べて、高くは値上がったものの、仕様がだいぶ低く、落胆させられました。高輪、市ヶ谷仲之町といい、最近の三井の高級物件には良いマンションを作ろうとする意気込みが感じられません。

[381: 匿名さん]

３８０＞数年前と比べて土地や建築コストが上昇しているからしかたないでしょう。
ハイグレードにこだわるならそういう築浅中古が売りに出てるのを狙えばいいだけのこと。

[382: マンション投資家さん]

３８０＞グレードについては、人それぞれ感じ方が違うのでは。
個人的には、最近のマンションは三井に限らずデザインに凝っていてそれぞれの独自性を出してきていると思います。また住居としての機能性がよく考慮されていると思います。一昔前のオプションが最近は標準になってきているし。
建材のグレードをもってマンションのグレードと考えるのは少し古い考え方ではないでしょうか。

[383: 匿名さん]

ても、建材の高騰を高い販売価格の理由にしていながら、
一方で建材のグレードを下げるのは矛盾でしょう。

[384: 匿名さん]

中古って意外と高い。
一年未満で未入居ならともかく値段が高くて古いのは嫌だなぁ。
ここはグレードが四段階あるでしょ？
高層階の広い部屋は、さほどグレードが低いと思わなかったけどな・・・。

[385: 匿名さん]

グランディオーソにあったモデルルームはどちらもグレード問題なしと思いました。グレードって何？という議論は別として、このあたりだと６０〜７０％は土地代なので、建物はデザインのフィロソフィーに共感できればいいんでないですか？虎ＴＲは良いと思うけど高いのと、少々デザインがオフィス然としている。

[386: 匿名さん]

天井は低いし、角の丸いカウンターは幅でかくて
狭い部屋だと有効面積はかなり小さくなりそうです。
崖下なのを石のオブジェとかおいて誤魔化し感ありありです

赤坂かってよかったです

[387: 匿名さん]

崖下のオブジェは長谷院の魂を鎮める石と見ています。僕は全く気にしませんが。石工はイケてますよね。

[388: 匿名さん]

中古が高くなってくれなけりゃ、資産価値の意味がない。
中古よ上がれ。自分では中古買いたくないけど。

[389: 匿名さん]

崖下？って言う人が時々いるからどんな断崖絶壁の下に位置するのかと思ったら。
崖下っていうより、愛宕山が近所にあるって表現が正しいと思った。

[390: 匿名さん]

はずれちゃいました（；＿；）
神谷町徒歩4分、緑も豊かで魅力的だったのにな！
買えないとなると、ますます虎ノ門にこだわりたくなる。

今後1〜2年以内に、この辺りで100㎡以上の新築マンション販売予定ないかなあ？

[391: 匿名さん]

１００㎡以上の部屋って、まだいくつかあったように思いますが、もう全部売り切れたのですか？

[392: 近所をよく知る人]

ここはイイ時期に売り出してるな。場所が最強だから値上がりしてるから。楽しみ

[393: 匿名さん]

場所は別に最強でもなんでもない。ここに限らず都心地価やマンション価格が上昇波動に入っているだけ。

[394: 匿名さん]

＞３９０さん、
今回の会員向け放出でかなり減ったものの、１００平米はまだ出てくるはずですよね。
①１２７．４２平米（２３〜２６階）、
②１２４．６０平米（１７〜１９階）、
③１２２．４３平米（１７〜１９階）。
価格帯は、①が２．２４〜２．３６億円、②が２．５４〜２．５８億円、③が２．３０〜２．３８億円。あと１９階の１０８．９７平米が１．６７億円。ご武運を。

[395: 匿名さん]

せっかくのタワーだから角部屋が欲しいよね。ていうかビル街でそうでないとお見合いきついよね
ずっとカーテン閉めとく？

[396: 匿名さん]

この辺、子育て環境としてはどうなんでしょうね。
虎ノ門と言えば、ビル街だと思っていたので全く検討対象外でしたが、結構大きな公園がありますね。ニコタマのスレにもそのようなことが書かれていました。
皇居にも近いし、調べてみると、皇居前の道路が日曜日はサイクリング専用道路になったりして、意外と都心でも緑の中でファミリーが楽しめるのかもしれないな、と考え始めています。
予算１．５億以内で色々見ていますが、郊外のニコタマ、浜田山、成城でちょっと広めの部屋が第一候補でしたが、一般的に都心物件でファミリーで住むのは、どうなんでしょかね。

[397: 匿名さん]

高輪のタワーＭＳにファミリーで住んでいますが、港区は緑も豊富で、また児童施設も
充実しているので、子育ての環境としてはいい方だと思います。日曜日の交通量は確かに
激減しますので、サイクリングも楽しめます。先日はミッドタウンまでサイクリングして
来ました。
高輪と虎ノ門では全く同一環境ではないでしょうが、うちは世田谷からの引越し組みで、
思っていたよりも住環境はよく、満足しています。

[398: 匿名さん]

ミッドタウンの裏庭は幼児を遊ばせるのに好評だそうですね。絵画館の廻りの休日サイクリングコースでは子供用の自転車貸し出ししてくれていますね。都心に住んで車を持っていると山手線内の移動が楽ですから子供が喜びます。上野動物園にしても、新宿御苑にしても午前中に出れば渋滞ありませんから。郊外に行くにしても渋滞の逆方向です。
子育ては郊外でという人の多くは都心生活を知らないのかも知れませんね。近所に空き地や畑があるのと、手入れの行き届いた御苑や皇居、都心の公園とは子供にとっても質が違います。

[399: 匿名さん]

３９７さん、３９８さん、
具体的な情報、どうもありがとうございました。大変参考になりました。
やはり、都心でのファミリー暮らし、良さそうですね。
子育ては郊外という先入観にとらわれずに、物件探しをしていきたいと思います。

[400: 匿名さん]

千代田区に住んでいます。
公園は以外に多く、日比谷公園、北の丸公園がお奨めです。
皇居前は歩行者天国になりサイクリングなどが楽しめますし、ジョギングコースとしても有名ですね。土日祝日の交通量はまるで正月のように閑散としていながら、レストランやショップもユックリと利用できるのが利点です。
世田谷、目黒、渋谷あたりですと平日も休日も込んでいますよね。比較すると同じ都心でも全く異なります。