パークホームズ西馬込

[購入検討中さん]

浅草線始発駅の西馬込・徒歩９分で利便性まずまず、価格も今となっては値頃感もあり購入検討中です。同じ様に検討中の方や、既に購入された方と色々情報交換が出来ればと思いますので宜しくお願いします。

[42: 周辺住民さん]

営業さんへの確認まではしていませんが、たしか東急ストアが入るというのがこのパークホームズ久が原で間違いないのではないかと思います。
以前通りがかった際に、基礎部分の工事をしており、掲示板を見たところ、三井不動産レジデンシャルの名前がありましたので、けっこう至近距離にもうひとつ建てるのだな、とは思っていました。住所的には、久が原駅は遠くても久が原にするんだろうな、ということも、、、。
もともとたしか久が原ダイシンというスーパーがあったところと立体駐車場のようなものがあったところの跡地で、PH西馬込からは直線距離にして２００〜３００ｍ程度の距離だと思います。
私も営業さんから、近くに建設中のマンションの一階にスーパーが入る予定です、というのは聞いていて、思わず「それっておたくが川の向こうにもうひとつ建ててるやつですか？」といいそうになりました。後日、別の案内レディの方が、近くに東急もできるしいいですよね〜、と言っていて、テナントの情報まで分かるってことはやっぱりあそこのことだなと確信しました。

１階がスーパーだと便利そうですよね。
私もPH久が原を待ってみることも検討したのですが、久が原という名前だけで少し値段が上がる可能性があること、完成がだいぶ先なので金利が上がる可能性があること、建築資材費の値上がり、駅からの距離がさらに離れること、などを考えて、やめました。
ただ、施工がたしか三井住友建設だったかと思いますし、最近三井が打ち出してきている新しいパークホームズ向けの仕様などもたくさん取り入れられる可能性もありますし、名前に久が原と入りますから、西馬込より良い仕様になる可能性などもあるかと思います。
検討される価値はあるかと思います。

[43: 周辺住民さん]

42です。

PH久が原、三井のサイトで正式に情報公開されたようです。
どうやら１Ｆに東急ストアではなく、角に東急ストアができてその隣にマンションということのようですね。建設工事自体はいっしょにやっているようですが。
１２階建てということで、サイトにも載っていますが数百メートル以内にはそこまで高いマンションはなかったと思いましたので（７〜８Ｆ建てはあったかも）、上層階の景色は良さそうですね。

[44: 契約済みさん]

＞43さん

40です。
情報ありがとうございます。
思っていたよりも早く、近くにスーパーが出来そうなので、よかったです。

[45: 契約済みさん]

44です。
先日、入居手続き会の案内が届きました。
No.14で書いた、地デジ対応していない件、同封されていた資料(スカパー!光)を見ていると、
地デジチューナー(or内蔵TV)さえあれば、対応してるような感じでした．．
ちなみに、自転車置き場は各戸1台分を抽選(上段or下段)し、2台目以降は、管理組合結成後に
抽選との事です。
駐車場については、マンション内の駐車場だけじゃなく、近隣の月極駐車場を敷地外駐車場として18台確保していて、それも併せて抽選するようです。
ご参考まで。

[46: 周辺住民さん]

42です。
地デジ対応の定義次第ですが、マンション単体で地デジ対応している
つまりUHFアンテナがあるマンションというのは、今はもしかしたら
多くないのではないかと思います。（プロじゃないので推測です）
賃貸マンションなんかでもそうですが、最近は最初からCATVが
入っているケースが多く、その場合、地上波放送もケーブルテレビ会社が
まず電波を受信して、それをケーブルを通して他のケーブルチャンネルの
電波といっしょに再送しているものが部屋のアンテナ線まで来ています。
なので地上波向けのアンテナをマンションで個別に立てる意味がないです。
使われないわけですから。
私の住んでいる賃貸マンションは地上波のアンテナがあり、最初は
そこからの電波が部屋に来ていましたが、マンションがCATVに加入した際に、
部屋に来ているアンテナ線の電波がCATVのものに変更になり、
地上波放送もケーブルテレビ会社が再送しているものに強制的に切り替わりました。
（切り替わったからといって基本的に使用上の違いはなにもないですが）
CATVそのものは契約していませんでしたので見られませんでしたが、
地上波放送は現在もテレビをつなげるだけで見れています。
CATVでもいろいろ方式の違いでつなげるだけでは地上波が見られないパターンも
あるようですが、スカパー光のパンフレットを見ると特に何もいらないようですので、
つなげれば問題なく地デジ見られると思っています。

[47: 契約済みさん]

＞46さん
ありがとうございます。
私が、No.14で地デジ対応してない・・と書き込んだのは、契約前の重要事項説明の際に、
担当者が、現在の所、地デジには対応してません．．というような事を仰られていた為です。

重要事項説明書には、「・・CATV受信設備による地上波(アナログ)放送の再送信により
テレビ視聴が行われます。・・」、「専用チャンネルおよび地上波デジタル放送等を
ご試聴される場合は、別途視聴料のお支払い、機器設置工事費のご負担および個別契約等
が必要となります。」と書かれています。

このあたり、なんだか不明瞭なので、入居手続き会の時にでも、確認してみようと思います。
私も、スカパー!光のパンフレットを見る限り、46さんの仰るとおりだと思いますし．．

現場の担当の方が理解できてないだけのような気がします．．

[48: 周辺住民さん]

46です。

そうですね、現場の担当さんもよく分かっていないのでしょうね。

それと重要事項説明書とか建物説明書？なんかは、最終的にどう転んでも
話が違うということにならないような書き方にしてあるんだな、
と思われるところがあったりしますし。
＃たとえばCATV会社が急に変更になって、方式の違いから機器を設置しないと
＃いけないことになっても、ああ書いてあれば重要事項説明書を
＃訂正する必要はなくなりますから。

[49: 匿名さん]

ＰＨ久が原の広告見ましたが、こちらより数段グレードは高そうですね！
価格は高くなりそうですが、待ってみる価値は十分ありそうですな。

[50: 契約済みさん]

47です。

内覧会、無事終了しました。（まだ再確認が残ってますが。）
全体的に、壁と天井の境の（クロスの）処理がちょっと雑な感じがしました。壁のクロスの継ぎ目は気になりませんでしたが．．
担当者もわりと親切で、一緒に汚れを探して指摘してくれたりして、対応は概ね満足でした。

[51: 入居予定さん]

内覧会、入居手続き会お疲れ様でした。
うちも無事に終わりました。

壁と天井の境ですか、いちおうクロスのチェックは
ざーっとしましたが、とくに気にはなりませんでした。
見落としていただけかもしれませんが、、、
床が鳴るような箇所も素人のチェックでは特になく、
指摘事項も１０項目程度で終わってしまいました。
内覧業者を呼んだ方がいれば、どんな結果だったか
お聞きしたいところではあります。

PH久が原の方もどんどん建ちあがってますね。
どうなんでしょうね、上のグレードになるのかならないのか、、、
一応住所的には久が原ですが、閑静な戸建地域からは
外れていますし、立地的にはほとんどいっしょですからね。
駅からはやや遠くなってしまっていますし。
販売時期的に価格は確実に上がるでしょうから
その分多少なりとグレードを上げないとというのはありそうですけど。
都心以外はマンション価格の上昇に需要が追いついてないという
話もありますし。
シティハウス池上とかアールブラン千鳥町は売れてるんでしょうかね？
大森だとか大井町のマンションは高くても即日完売の勢いっぽいですが。

[52: 契約済みさん]

50です。

51さん、お疲れ様でした。
壁と天井の境の件、具体的には、クロスの端が直線ではなく、定規等を添えずにカッターで紙を切ったような感じで、曲がっていました。これについては指摘しませんでしたが、たまたま目に入ったので、全体を見てみると、全体的にそうでした．．(本来こんなものなのかも知れませんが..)
普段凝視するような箇所でないので、さほど気にする必要は無いかと思います。

[53: 入居予定さん]

51です。

詳しい情報ありがとうございます。

そうですか、なるほど。
本来は天井と壁の境目は廻縁という仕切りのようなものが設置されるべきものだということです。日本のマンションでは高級マンションでもほとんどそうなっておらず、どちらかのクロスを長めにしてかぶせているらしいです。
「住まいサーフィン」の碓井民朗氏の今週のコラムにたまたまそのあたりの話題が載っています。

[54: 入居予定さん]

どちらか、ではなく壁側でした。

[55: 契約済みさん]

52です。

なるほど、廻縁が設置されるべきなんですね。ちなみに、今住んでいる賃貸の部屋は、その廻縁が設置されています（特に分譲タイプでもなく、全戸数6戸の小さな賃貸マンションですが..）。コチラの方が仕上げが綺麗な気がします。

クロスの場合は、担当した職人さんの腕によるところもあるんでしょうね。

[56: 匿名さん]

廻縁はグレードの問題ではありません。
私は注文住宅に住んでいますが部屋のデザインを決める時どちらにするか聞かれましたが縁なしを選びました。私の感覚では部屋に広がりが出てモダン？に感じられたからです。

[57: もうすぐ契約]

たぶん月曜に入金・契約します。この近辺のマンションや一戸建ては結構見に行きました。ここを決めるのはやはり価格ですかね。。あと空間と間取りの設計が良くできた物件だと思います。同じ広さのマンションと比べたら一図部屋多く作られてますし収納の良さも気に入りました。バス亭やコンビニが目の前というのも利便性は良いかと思います。納得出来ないのは駐車場の倍率が３〜４倍になっており最初の方に比べたら格段に条件は悪いです。外れたら場外携駐車場なのに27000円です(涙)。心配なのは朝日新聞に都内のマンションは来年暴落するような記事が載っていました。たしかにここ数年の価格上昇はバブル期並の上げですよね。さらに金利が秋に上がるとの噂もチラホラ。今週末に現地を見て決断したいと思います。もし購入の際は皆様どうぞよろしくお願いします。余談ですが近所のダイナシティ千鳥の購入は危険なので止めました。

[58: 匿名さん]

ダイナシティ千鳥の危険性をおしえてください。

・・・金利が秋にあがって、来年になるとマンション価格は暴落とは。

　こちらの物件はそろそろ完売でしょうか。

[59: もうすぐ契約]

>>58
事業主・販売会社の信頼度。
入居率30%しかもほとんど分譲賃貸。
国道に近すぎる立地。
ここでは言えない位のディスカウント。

[60: 匿名さん]

ディスカウントがあったんですか？！

ダイナシティって、分譲賃貸が多そうですね。

以前、新宿の（たしか東京女子医大のそばの）物件に興味持っていたんだけど。結局は完売してましたね、残るかな、なんて思ってたら。

信頼できそうにないんですね。

[61: 匿名さん]

「パークホームズ西馬込」から、最近よく手紙（葉書も）がよく届きます。

キャンセル住戸がでたとか、今度はワンルームの案内でした。

結構売れていると思ってますが、追い込みの販売ですね。

もう引越しできるんですか？

どのくらい（何部屋）残ってるんでしょうか？

[62: 物件比較中さん]

>>61
7月末の引渡しで現在約6割の契約状況です。
周りと比べたら安いのですが仕様や駅距離を考えると決して割安ではないと思います。
でも販売員は強気強気で値引きは0。
所長が女性だからセコイようですね。

[63: 匿名さん]

>>62

値引きはなし、ですか・・・。ちょっと期待してたんですが。

駅から９分ということですが、近くないか・・・

ワンルームだと安いほうなのかな。たしか、３０１号室が２３００万だったかな。

西馬込は始発駅だからいいですね。

あと、もう７月なのに６割の契約とは予想外でした。もう残りわずかかと
思ってました。

[64: 匿名さん]

今時、県境外周区はきびしいよ。
その上ワンルームでしょ。

[65: ご近所さん]

城南はまだまだ人気エリア。
県境外周区って北の事だろ。
くだらんレスするな。

[66: ご近所さん]

パークホームズ久が原より立地的には、西馬込のほうが便利なんでしょぅか？
しかし、駐車場が以外にも少ないのですね・・・・
マンション外で、高くなるとなると、購入考えてしまいます。
早いもの順で仕方ないのでしょうが。
契約が６割とは驚きました。もっと、売れているような感じでしたが。

[67: 周辺住民さん]

>62
周りと比べたら安いのですが
→どこと比べるのかに拠りますが、確かに荏原中延にあるＭＳは８５平米で６８００万円強だったので、それに比べると決して安いとはいえませんね。

>63
駅から９分ということですが、近くないか・・・
→駅まで国道沿いを歩くと１０分前後ですが、改札までは更に３分強かかるので、実質は最速でも１３分ぐらいは充分かかります。決して近くはありません。また、基本的には浅草線しか使えないので（久が原駅は徒歩２５分ぐらい）、あまり便利な立地とはいえません。やっぱ若干、高い感じがしますね。

[68: ご近所さん]

けっこういいよねっていうのが第一印象。
ゴージャスではないがしっかりとした装備。
城南エリアの新築で坪230というのは今後しばらく出ないでしょう。
最後の追い込みで7〜8割まで契約数は伸びてました。
実際に駅まで歩きましたが10分で楽々でした。これは近いという距離でしょう。もしお子さんがいるならばエリアでは一番良いとされている小学校の学区なのもGoodですね。

[69: 契約済みさん]

＞66さん

> パークホームズ久が原より立地的には、西馬込のほうが便利なんでしょぅか？

PH久が原の方は、隣がスーパーで、マツキヨも近いので、日常生活用品の買い物には便利ですね。
でも、西馬込駅は若干遠くなります。
あと、PH西馬込はほぼ目の前に上池上循環のバス停と、セブンイレブンがあります。
どちらが便利かは、その方の生活スタイルにもよると思いますが、便利さで言えば、私個人的にはPH西馬込に1票入れます。

[70: 入居予定さん]

私もPH西馬込に１票。
久が原は坪単価で30万価格がアップするらしい。

[71: 周辺住民さん]

駅までラクラク10分は有り得ない。せいぜい入り口までで、改札までだと13分以上はかかります。

[72: 購入検討中さん]

駅まで１０分を「近い」という感覚こそ、ちょっと有り得ないでしょ。かなり田舎に住んでいる人ではないかぃ？近いと言えるのは７分以内でしょ。

[73: 契約済みさん]

駅までのルートは、第二京浜沿いを歩くフラットなルートと、大森十中の南側の通り〜馬込中の北側の通りを抜ける坂道ルートがありますが、マンションエントランスから駅南口までの距離は、前者約810mで後者が約750mです。(goo地図で計測)

駅が近いか近くないかは、人それぞれ感じ方が違うでしょうね。

ちなみに、私は、現在の住居から駅まで、徒歩7分くらいで、引っ越すと時間的には駅が遠くなるのですが、現在は、駅までに結構急なUP-DOWNがあり、それから比べると、駅までほぼ平坦で行けるのは(実際に歩いてみて)楽だと感じました。

[74: 入居予定さん]

私も今は駅徒歩1〜2分に住んでいるので正直遠いなとは思うのですが、慣れてしまえば、辛いってほどの距離とも思われませんし、メタボ対策ということで、まいっか、と思いました。（雨の日はちょっとウツですが）
まあ、一般的にいえば、ホームまで13分以上は遠いってことにはなるのでしょうね。

PH久が原の簡単な資料が届きました。やはりというか、PH西馬込よりはややゆったりとした間取り（アルコーブやバルコニーも広め？3パターンしか載っていないので全部の間取りがそうなのかは不明ですが）で、設備仕様も少し上のようです。
設備仕様で違うところは、資料から分かる範囲で、
- マンション地震防災システム
PH武蔵小山でも導入されるやつですね、欲しかった、、、
- リモートセキュリティシステム
携帯に異常を知らせる。あったらいいな。
- キッチン収納がソフトクローズ、オールスライド
- 食洗機標準装備
- バルコニーにスロップシンク
（西馬込よりバルコニーが全体に広い模様）
- LDにエアコン標準装備
- ガラストップパネル（コンロだと思われ）
が、追加設備で、逆にないのが（おそらくですが）
- ミストサウナ
という感じでしょうか。

平均坪30万高くなるという話を信じるとして（信憑性はありそうですが、販売がまだ数ヶ月先ですから、どう転ぶか分かりませんね。マンション暴落のうわさもありますし）、この仕様と入居時期などをどう見るか、でしょうね。

[76: 購入検討中さん]

引渡しまで1ヶ月を切っているのに完売していないという事は人気無いというか、価値が無いという証なのでしょうか？
周りの新築物件に比べると格安なのになぜ売れてないのでしょうかね・・

[77: 契約済みさん]

＞74さん

73です。確かに雨の日ウツですよね。私は、雨等で西馬込駅まで歩くのが辛いときは、バスで馬込駅まで..と考えてます。

[78: 購入検討中さん]

駅までは、歩くも可、バスも可ですから問題無いと思いますよ。
西馬込は穴場で、五反田まで出れば都心も近いですし！！銀座も近いですし
！何気に便利ですよね。
マンションの日当たり、景色は良くないのかなと、思っています。
両隣がマンションで囲まれているのがちょっと・・・・
完売までまだそうですね。

[79: 物件比較中さん]

高いで
無理です.

[81: 入居予定さん]

いよいよ入居が近づいてきましたね！
まだ1/3が売れ残っている事実を聞き少し悲しいです。
よく完売しないマンションは中古価格が安いと聞きます。
今のところ永住を予定していますがもし売却の際は
安くなってしまうのですかね・・・。
皆様のお考えを聞かせてください。

[84: 契約済みさん]

77です。

せっかくの情報交換の場なので、気持ちよくやり取りしたいですよね。
私も再度、マナーや規約を読み返してみました。ご参考までに、下記にURLを張っておきます。

投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html

利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/com/index1.html

[85: 入居予定さん]

賛成。
数多い物件の中から同じ物を選ぶセンスなのですから似たもの同士ということですよね。
多額のローンを組んで入居するわけですから仲良くしましょ。

[86: 入居予定さん]

＞77さん

74です。
バスもうまく使えば便利そうですね。

完売していないのは残念ですが、そもそも完成売りのため販売開始が3月でしたし、昨今のマンション市況からすると普通なのではないでしょうか。
モデルルームを作って1年近く前から販売しているパターンのマンションとは単純には比較できないと思います。
三井的にはもしかするともっと売れている計算だったかもしれませんが、
よっぽどの人気物件でなければ最近はあっという間に完売というのはないのではないかと思います。

[87: 購入検討中さん]

悪くは無いと思う。だけど価格、立地、最寄駅の将来性など色々勘案するとやや中途半端な印象有り。特に小さな部屋は今後も販売は苦労するのではないかな？！売りのポイントが弱いので。

[88: 仲池上2丁目]

現在仲池上2丁目に住んでいます。PHとほとんど同じ場所の賃貸です（100Mほど西馬込駅寄り）。今回PH購入しました。私は勤務先が千代田区で西馬込駅から都営浅草線を利用しています。今朝は朝8時45分に家を出て、セブンイレブンの脇の道から桜通りを右折、第2京浜に出たら道沿いに馬込駅までたらたら。それで8時57分発の電車にゆっくり間に合いました。もちろん楽々座って通勤。徒歩圏内に本門寺とか池上梅園とかあるし、川崎ラゾーナもバスで一本。ゴージャスではないけど住みやすい街ですよ。難点は本屋が無いことかな。。
車があれば戸越の入り口まで土日なら15分程度、用賀は混み様にもよるけど30分ぐらいかな。。まあ、悪くないです。先日はTDLまで土曜日午後ですが30分で行っちゃいました。これは余談かな。

入居予定の皆さん。今後ともよろしくお願いします。

[89: 契約済みさん]

>88さん

84です。確かに大きめの本屋が無いですね。
ご存じかも知れませんが、この前PH久が原方面を通った際に小さな書店は発見しました．．(日曜日は休みのようです)
ホームページもあったので、ご参考までにURL張っておきます。
http://www.hon-suzawa.com/

[90: 周辺住民さん]

私も、西馬込歴長いです。
駅近くで物件を探してましたが、ここに決めました。
通勤も便利で、行きも帰りも殆ど座れます、余程人気ないのかと
心配になるくらい。しかし、それが良くて西馬込にこだわりました。
車でも、電車でもどこも近くも遠くもなく気に入ってます！！
それに気がついた人にしか魅力を感じないのかとおもっております。

８４さん
本屋さん情報ありがとうございます。
ほんとに本屋が無いと思ってました。
洗足池にいってました。
引っ越したら行ってみます。
今、オプション悩み中です。窓にUVフィルムを張ろうかと・・・
みなさん、どうしてますか？？？

[91: 購入検討中さん]

久が原駅から坂を下って約２３分で現地到着。池上本門寺から坂を下って約１０分で現地到着。西馬込の給水塔から坂を下って約５分で現地到着。
現地をぶらぶら歩いて気付いた事は現地は周知の高台から坂を下ったところにある場所だって事でした。ある意味、「谷底」と云う表現が妥当かもしれません。この辺りは以前から倉庫が多い所だと聞いたけど、なるほど万が一の場合でも人が少ないので、被害が少ないというのが理由だったのですね。一般的に、昔から倉庫が多い所は低地で地盤の緩いところが定説なので、もうちょっと研究しようと思います。やや人気が悪いのは、こう云った点も影響しているのかしら？