Brillia 成増

[匿名]

Brillia(ブリリア)成増
所在地 東京都板橋区成増1丁目121番他
交通 東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅徒歩4分
　　　東武東上線「成増」駅徒歩6分
入居予定日 平成20年5月下旬
総戸数 222戸
間取り 2LDK 〜 4LDK
専有面積 61.67m2 〜 95.67m2
販売予定時期 平成19年1月下旬
＊何かこのマンションに関する情報があれば書き込みお願い致します。

[979: 耳打ち]

>>978
東京建物㈱はＲＥＩＴが始まる前から、今でも独自の不動産投資事業をやっています。確か匿名組合方式とかいって、賃貸物件を購入してその収益を分配する場合、購入した賃貸物件が値上がりしたら転売して値上がりの収益を分配する場合、分譲物件の建築資金を融資して分譲が終わって資金を回収した段階で利子と共に返却を受けてその収益を分配する場合、等々の場合がありますが、そのとき東京建物が自社の事業として行うと法人税と法人住民税で半分が税金として持っていかれるので分配する収益が減って仕舞います。
しばらく前から投資先を探してさまようお金を吸収するために以下の仕組みが考えられました。それは特別目的会社（略称；ＳＰＣ）を設立してそこがもっぱらその収益事業を行って、収益の確か９０％以上を投資家に分配する条件の場合は、税金が相当割引される仕組みになる筈です。つまり収益を受け取った投資家が配当への税金を払うのだから二重取りは止めようと考えられたものです。
ＳＰＣがそのプロジェクトだけのために設立された場合は、今回のように、建築資金の融資（つなぎ資金の手当て）の為のＳＰＣだったら、分譲が完売したら精算して解散だと思います。投資家が東京建物１社か、それとも他の不動産投資事業の一環かも知れない。
それなら東京建物が直接融資すれば良さそうだと思われますが、それは損失が発生した場合に東京建物に損害が及ぶのを避けるために、ノンリコースローンすなわち損失があっても、投資した金額以上の損失は及ばない仕組みの融資の為ではなかったかと思います。
専門家ではないので簡単に。東京建物㈱のＨＰに解説が出ていると思います。同様の不動産投資事業は、住友不動産も以前やっていましたね。

[980: 匿名主婦さん]

成増も良いですが、下赤塚も楽しいですよ。
最近10円饅頭のお店もできました。
私のお勧めはお肉の斉藤さんです。
お惣菜やお肉もスーパーのよりずっとおいしいと思います!。
お勧めはレバーの竜田揚げです。
臭みもなくて本当おいしいです。またレバニラにするとそれはもう〜。
でもレバーの竜田揚げは午後２時位にならないと並ばないので行く時間には注意が必要です。

[981: 匿名さん]

>やっぱり、ブリリアシリーズでもここまで来るとこの程度のレベルの人が
>検討するという見本のようだね。営業さんもいろいろ大変そうだな。

そうそうそう、大変なんだよ。君程度のコメントしかできない人間がいるとさ。
君程度と同じようなレベルだと思われると本当に迷惑なんだよね。

[982: 匿名さん]

↑荒らしたい意図見え見え。
スルーで。

いよいよ明日抽選会ですね。

[983: 匿名さん]

そんなレス付ける時点で釣られてるんだよ。

[984: 匿名さん]

下赤塚をフィーチャーしてるあなた、なぜ成増物件でアピール？
自転車で10分とは言え、川越街道を楽しく走れるとは思えないのだが。

[985: 匿名はん]

そろそろテーマは出尽くしたってとこ？┐(´ー｀)┌

[986: 匿名さん]

たまに赤塚の話が出るけどそんなに大した話でもないところが残念。
入居まであと1年くらいあるから販売も終わりに近づいたこの時期に
そんなテーマなんてあんまりないんじゃない。

[987: 匿名さん]

もうすぐ板橋の花火大会ですけど、マンションから見えるんですかね？

[988: 匿名さん]

花火の上がる方角は北側の方ですかね？
花火の時は屋上開放してくれると嬉しいですね。

[989: 匿名さん]

赤塚高台が邪魔なので花火は見えないでしょう。
高い花火の上の方は見えるかもしれないけど、
距離が遠いからかなり小さくしか見えない。

[990: 匿名さん]

後ろのマンションの屋上からは小さいながら見えるみたいですよ。

[991: 匿名さん]

そろそろ１０００ですね、次作りましょうよ。

[992: 匿名さん]

>979
耳打ちさん、ありがとうございます。

何回か読み直して自分なりに整理してみました。
簡単のために、この特定目的会社が 100% 東京建物の投資によるものだとします。
そのときの東京建物のメリットは、この物件がコケタときにも損失は限定されていること。何かトラブルが起きても、この SPC が倒産するだけで、そこに株主として出資した以上の損失は東京建物は負わないのだから。そのかわり、SPC を設立する手間と費用、SPC が資金を調達したときの金利が高くなる（東京建物本体が融資を受ける or 社債を発行するよりも要求される金利は高くなりますよね？）ことで、この物件が成功したときの儲けは減る。ただし、税金は二重取りされないような仕組みができている。

で、この「東京デベロップメント特定目的会社」は他のブリリアのマンションには出てこないようなので、この物件だけのために設立されたようです。「東京デベロップメントセカンド特定目的会社」というのが「ブリリア稲毛海浜公園」の売主に入っていて、これもその物件だけにしか登場しません。
同時に分譲中の他のブリリアは（ここより総戸数が多いものでも）東京建物が全部自分でかぶるか、他のデベロッパーと共同売主になっています。

すると、「ブリリア成増」と「ブリリア稲毛海浜公園」だけは、自分でぜんぶかぶるにはリスクが大きい、と東京建物が判断したということなんですよね？それはどういうリスクだったのかなぁ？というのが気になるところですね。

あと、調達金利が高い分、本当なら東京建物の儲けが減るはずですが、実はその分は販売価格に乗せてます、ってことなんだろうなぁ、という勘ぐりもあります。
本当はリスクをヘッジしている分だけ儲けが減って当然なんですけど、SPC が普通のデベロッパーと同じ基準で儲けをだそうとしたら、そういうことになりますよね。

[993: 匿名さん]

今日の5時で締め切りですが、どなたか登録行きますか？

[994: 入居予定さん]

＞992
私もTMKがセラーになっているのが気になって、主人に聞いてみましたが、最近は開発型でも一般的なので問題ないと言っていました。
リスクが高いから東京建物が抱えられないというよりも、非連結にするためや、資金調達がしやすいからという理由で使っているのではないかとのことです。
現在の金融環境下ではSPCの引っ張っているローンのスプレッドもコーポレートローンと比べてそれほど高くなく、TMKを使っているから畢竟コスト増になるわけでもないようです。
また、仮にTMKがデフォルトになれば、非常にレピュテーションリスクが高いので、そうならないような仕組みにしているはず。聞いたことのない新興マンデベの物件を買うよりSPCのほうがずっとリスクは小さいとのことです。

[995: 匿名さん]

>>994
ご主人は購入前にその辺の事情を把握されていたようですので良かったですね。
一般的にはあまり気にされない方が多いですが当然最低限抑えておくところです。

ただ、そのレスの付け方だと万人受けするような内容ではないですので
皆さんにも理解しやすいように説明する方が無難でしょう。
そうすればあなたの面倒見の良い部分が良く伝わって閲覧者の皆さんは
あなたにとても感謝することと思いますよ。

[996: 物件比較中さん]

SPCは「タワー大崎」でも使ってましたね。定期借地権の設定上必要なのかなと思ってましたが、それだけではないようですね。
　もし、売れ残りが発生したとき、本体の在庫としてカウントしなくて良い、あるいは、儲かりすぎちゃったときの税金対策。ではないかと思うんですがね。

[997: 匿名はん]

どなたか抽選会の結果などご存じな方はいらっしゃいますか？？

[998: 匿名さん]

今度アーバンテラスの事前案内会をやるみたいですよ。
さて、いくらで出るんですかね〜。
ズバリシーズンより安ければ買いでしょう。