BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[923: 購入検討中さん]

環境が良いだけに惜しいんですよ。

ただ、居住すればその期間中に複数回(数百万規模)予定されている一時金の問題は私には枝とは言えず、
むしろアルコーブや色形の方が個人的には枝ですね。

もめごとは苦手だし、車を持たない私にとってそれは購入価格上乗せに等しいですから。

何にせよこの掲示板を契約前に見たことは幸運でした。

[924: 購入検討中さん]

その分値引き交渉してみてはいかがですか？

最近行ったときには結構な話がでてましたよ

値段を出すと誤解が出てしますのでだしません。

建物が結構建ってきましたが小学校に後ろに、囲まれ感がすごい

圧迫感があります

[925: 匿名さん]

923さん、

もっと以前のレスを見た方が、本当の意味で参考になりますよ。

現在のレスの中にはこの物件のつぶし役の方が強いですから。
少なくとも200戸以上の人が、8月位の段階で契約しているわけで、その時点にも駐車場問題は

取り上げられました。

しかし、今と違うところは『お互いを尊重しながら友好的に』話し合った点です。残念ながら、今はポジティブなネガレスがありません。

ベリスタに済まない（契約しない）事を前提にネガレスをされています。

結局そうなると、『やめた方がいい』しか結論が出ません。全レスを見てから営業の言う事をもう一度聞くのも楽しいですよ♪

[926: 購入検討中さん]

＞925さん
ご紹介ありがとうございます。
実は私もここのレスは全部読んだのですが、ご指摘頂いた頃の議論は本当のことがわからないまま他の話題に移ってしまっていてイマイチ消化不良に感じていました。
その頃には高めの管理費で賄っているという意見もあったようですが、908さんの投稿を見るとどうやらそれも違うようですしね。
925さんのおっしゃるポジティブなネガレスというのが何かはわかりませんが、私にとっては逆に最近になってからの方が有用な情報は多く、数字で説明されているなどポジティブな（有用な）ネガレスになっていると思いますよ。
以前にも「契約しないのにネガレスするなんて・・・」と感情的になって議論を押さえようとする方がいらっしゃいましたが、私にとっては判断材料となる有用な情報であれば情報源がどこの誰であろうと、ネガであろうとポジであろうと構わないですし、他の掲示板から見るとベリスタ板は場当たり的な煽りや荒らしも少なく正当な議論がされているので見ているだけでも参考になる部分が多いです。
逆に論理性に欠けるのは契約者や擁護されている人の方にも見えるので。

あと、8月頃の契約戸数は200戸に遠く届いていないと思いますよ。（8月時点ではそもそも200戸も売り出していないでしょう）

[927: 契約済み]

>と、8月頃の契約戸数は200戸に遠く届いていないと思いますよ。（8月時点ではそもそも200戸も売り出していないでしょう）

鋭い突っ込みですね〜。凄いの一言！
数年先の事はもういいじゃないですかぁ〜。大丈夫！なんとかなりますよ！
数年後もめるかもしれませんが、それでもなんとかなりますよ！
クリスマスですよ！楽しく行きましょう〜

[928: 925です。]

私が価格表をもらった時点(8月）で、200は大げさとしても、残り2割位の状況でしたよ♪


まあ、楽しんで選んでください。

そんなに頻繁に買うものでもないですし。

[929: 購入検討中さん]

今日、藤和不動産に確認しましたら、契約済の方も200戸以上を超えました。
ほかのマンションと比べて、これは多いのほうですね。

[930: 匿名さん]

既契約者の方には残念な情報かもしれませんが、924さんの仰る通り、最近の藤和は資産の現金化を急ぐあまり投げ売りに近い戦略を…。
これで良いのかなあ…。

[931: 匿名さん]

つぎはそんなバッシングですか？

もうちょっと根拠を付けた言い方にしてみては？

マンション管理会社の株式売却したからとかさ。

本当に現金が欲しい場合は、仮にも一部上場企業らしい資金調達をしますよ。

[932: 匿名さん]

最近しずかですねー。
契約者板の方でも入居前にして藤和とのトラブルが早速レポされ始めていますね。
藤和には安易な値引き提示をする前に真剣な対応や説明など、そういった部分から改善していって欲しいんだけどなぁ。
がんばれ、藤和と契約者！

[933: 匿名さん]

ベリスタの屋上に６本立ってる長い棒はあれいったい何なんすかね。
なんにせよ、ほぼ完成しましたね。来年は内覧会があり、購入者が一番楽しい時ですね。

[934: 契約済みさん]

>933さん
避雷針じゃないですか？
いや、ただのカンですけど・・・

[935: 物件比較中さん]

この物件の子供たちは汐入小学校から独立する新しい小学校に入るのですね。新しい学校について詳しい方はいますか。評判のよい汐入小学校並みのレベルに成ればなと思っているのですが。

[936: 購入検討中さん]

ベリスタはやっぱり新しい小学校が学区ですよね。

営業担当からは汐入小学校にも入学できる(反対にリバフェは再開発地区の小学校には近くても入学できない)からと強く勧められていたのですが。

もしかしてその話は事実と異なる？

[937: 物件比較中さん]

＞＞ベリスタはやっぱり新しい小学校が学区ですよね。

私はそう思います、ベリスタは南千住８丁目９にあるから。
以下の荒川区役所のページ参照ください。
http://www.city.arakawa.tokyo.jp/a001/b006/d04900008.html


＞＞営業担当からは汐入小学校にも入学できる(反対にリバフェは再開発地区の小学校には近くても入学できない)からと強く勧められていたのですが。

こちらは、逆にリバーフェイスの担当から“必ず汐入小学校に入れる”と言われています。リバーフェイスは南千住３−４０にあるから、上の区役所のリンクによれば確かに汐入小学校の通学区域に入っています。

[938: 購入検討中さん]

リンクありがとうございます。

「再開発区域の小学校には再開発区域からしか通えないですよ」というライバル意識剥き出しのセールストークが嘘だったとは。

わざとなのか無知なのか。
小学校云々を別にして、最低。

[939: 購入検討中さん]

確かにここの営業は信用できませんよね。

売りたい一身で、構造上の話（直床）や将来の一時金の説明、駐車場代がなぜ安いのかの説明など

など、こちらから説明を求めないと、まず説明してくれませんでしたよ。売り手があまり話したく

ない件に関しては、適当に話を流そうとしてきますので、とことん突っ込んだほうがいいと思いま

す。それよりも、ここの営業は売りたい一身で、価格面でなんとか‥、といった話の流れになって

くると思いますが、そこで、この物件の弱点を妥協できるくらいの金額を提示されれば、それはそ

れでいいのではないでしょうか。

私は、このような藤和の投げ売り営業方針に賛同できないので‥。

金額と立地は申し分ないんだけどなぁ。

この周辺の物件の中では最低の営業です。

もったいないよね。

[940: 匿名さん]

内覧会の対応が最悪のデベもあるみたいだし、色々ですね…。

[941: 匿名]

940さん
イニシ○の事ですか？

[942: 近所をよく知る人]

対応に困るような事を押しつけられてるのでは、
イニ○アの方が可哀想に感じますが。

[943: 匿名さん]

>>941
下衆ですねぇ…。
>>942
イニシアの話題もその契約者の話題もあちらでやってください。

ここを検討してるのがでばがめばかりと思われるのはいやだな。

[945: 匿名さん]

藤和の別物件を契約済みです。

榊氏に相談した際、藤和はつぶれることはないだろう、という見解をもらいました。
あくまでも第三者の見解ですが、新興デベに比べればやはり大丈夫なんじゃないかな、と。

藤和はあちこちの物件で価格改定や「ＭＲ使用住戸」といった名目で値引きを行っていますが、在庫を多数抱えて傷口を広げないための処置だと思うので自分としては今の時期に購入できて幸運だと思っています。

[946: 物件比較中さん]

何割引の投売りになりそうですか。ベリスタかリバーフェイスか迷っています。

[947: 匿名さん]

「時価」ですので、そういった内容はMRにご相談を。

[948: 購入検討中さん]

私もベリスタかリバーフェイスかで迷っていましたが、
なんと南千住徒歩10分にオール電化で400戸超えのマンションが
出来るらしいです。汐入地区じゃないので、盲点だった・・・

[950: 匿名さん]

＞９４８さん
それはなんと言うマンションですか？

[951: 匿名さん]

東京フォレストじゃね？

[952: 匿名さん]

オール電化ってそんなにいいのか？

[953: 購入検討中さん]

＞東京フォレストじゃね？

そうですね、施工はやっぱり長谷工みたいですね。
デベは、あんまり聞いたことない名前ですが・・・
ベリスタとリバフェを足して２で割った感じでしょうか。

[954: 物件比較中さん]

東京フォレストは名鉄です。
名古屋鉄道系なので、中京地区では強いのでは？
トキアスも名鉄です。

東京フォレストは当初600戸近い計画でした。名鉄と藤和のダブル計画だったみたいですが、藤和がおりました。

理由は、駅地下ではあるが治安等も微妙で客付が悪いと判断した事と予算的な話とききました。
後、浄水場か何かが裏にあるので・・・

駅地下で南千住に住みたいのであれば、ブランズ程高値ではないと思うので、いいのではないでしょうか？

[955: 匿名さん]

駅地下じゃなくて駅近ね。

[956: 匿名さん]

HP貼っておきます。
駅西側ということで、何を売りにするのか、注目です。
http://tokyo-forest.jp/

[957: 匿名さん]

ここはベリスタのスレですし
東京フォレストのスレが別に立ってますのでそちらで話されたらいかがですか？

ちなみに私はデベではありません。

[958: 検討中]

駐車場の問題がたまに取り上げられていますが契約者の方は将来の一時金徴収を納得されていますか。
教えて下さい。

[959: 契約済みさん]

>958

その問題は散々取り上げられましたが、残念ながら結局契約者の大多数はデベの修繕計画に納得(それ以上はとられないと信じて)して契約しているというのが実情です。

私はデベの修繕計画には懐疑的ですので、個別に積み立てるということで自己防衛します。
そういう意味では納得しているということになりますかね。。

まぁ、計画以上の一時金が出たら揉めるのは必至でしょうが・・・

ただそれ以外は許せるし、この環境が気に入ったので契約しました。
この問題も月々1万円余計に(周辺相場並みに)駐車場代を払っていると思えば別にたいした問題じゃないように思えました。

揉めたらそれには加担せずに静観するのみです。

[960: 契約済みさん]

それに過去ログ読めば分かるけど、そういう契約者も多そうなのでちょっと安心しています。

計画通りならそれはそれで良いわけだし。

[961: 契約者]

問題があるとしても２０年後に機械式駐車場を立て直す費用が足りなくなることなので、そこをどうするかかなと。
２０年後、駐車場の設置率を下げてみたり、周辺マンションと協力して大規模な入札をやってみたり…。皆さんと協力していろいろやってみたいものです。

[962: 物件比較中さん]

その問題がどれだけの購入検討者を断念させたかは誰も知らないね。

[963: 契約済みさん]

人によって重点置くとこが違うだけでは？
一時金が嫌ならやめればいいし、マンション買うのは人それぞれ条件も違うしねっ何かと理由をつけてる人は一生買わないんだろうなと思います。
高い買い物ですからそれなりの人が住んで欲しいですし、一時金や駐車場の事ここで凄い騒いでましたけど別にやめようとかなかったですね〜、別に今すぐ払う訳じゃないし。
納得して判子押しましたよ☆
何よりも環境が気にいったので☆

[964: 匿名さん]

計画通りにいくと一時金が発生するプランというのが厄介ですよね。
駐車場を使っている場合は納得できても、普通に考えると使っていないのなら到底納得いくものではないでしょう。

結果としてどの位の駐車場契約率なのか、契約者のみなさんにはここで教えていただきたいです。

[965: 匿名さん]

一時金で駐車場の設備を賄う物件なんて、いくらでもあるだろ？

[966: 契約者]

ここ以外に沢山ありますよ。イニシアさんに一時金の有り無し物件の表見せられましたが、大手デベさんも一時金ありました☆

[967: 匿名はん]

ここ以外の大手デベにも一時金はあるから良い・・・という発想だとすると、末恐ろしいなあ。
修繕積み立てという概念やその目的が根本的に覆ってしまう発想だ。

[968: 匿名さん]

でも、その修繕積立金や一時金で駐車場の設備の更新や維持を賄うのって当たり前だろうし、金額の差はあるだろうけど、どこもそうでしょ？

[969: 契約済みさん]

駐車場契約率はいいとこ７割くらいでしょうね。

まぁ、一時金が無いに越したこと無いけど、あることを納得してさらに予防線をはることも出来ていれば問題ないのではないでしょうか？
元々が安い設定なんだし。

確かにこの料金設定は親切じゃないと思いますけどね。。

[970: 匿名はん]

修繕積立金や一時金で駐車場の設備の更新や維持を賄うとうのは当たり前だが、どこもそうでは（一時金が有るわけでは）ない。
むしろ一時金があるところの方が少ないし、良い話ではないことは確か。
同じ修繕目的でも積立金と百万規模の一時金とではトラブルが起きたり不足したりするリスクが全然違う。

[971: 契約者]

ってかこの話しは去年で終わったのでは?
しつこいな〜。

[972: 比較検討中]

そのとおり。また同じ話の繰り返し。他に問題点がないってことになっちゃいますね。