BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[858: 匿名さん]

＞No.853
マンション購入を検討する消費者が取れる選択肢は２つ。
「買う」か「買わない」か。
ここを読むと検討中の人達はこの物件は買わないのがベスト。
後処理は買った人達で揉めながら考えれば良いさ。
もちろん俺は買ってないから追い込まれたりしてないけどね！　　フン！フン！

[859: 匿名さん]

858

参考になる意見、ありがとう。

でも、絶対賛成できないです。

だって、買わないんだもん。絶対に。

絶対に買わない人がなんで、ずっと『買わないべき』と一生懸命に主張する意味、必要性がわからない。

コンペジ以外に。ということで、心配の人はMRで説明をうけてみたら？

納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

[860: サラリーマンさん]

世の中まじめな人が一番多いと思います。悪いことばかり考えずに、人を信じてみませんか。ね。

[861: 匿名さん]

>859
俺、そんなにずっと主張してたりしないぞ。
誰かと勘違いしてるんじゃないか？

まあ、買わない俺がまっとうな理由で買わない方が良いと言ってなぜ非難されるのかわからんが、意見が参考になったみたいでうれしいよ。
859は契約済？
検討中なら、嘘は言ってないから信じて損はないよ！

[862: 契約済みさん]

あなた方どんだけ駐車場ネタすきなんだよｗ

[863: 匿名さん]

コンペジって何ですか？

[864: 契約済みさん]

どうひいき目に見ても匿名さんの言っていることのほうが正しいと感じます。

>納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

確かにそのとおりなんですけど、買ってしまった者の立場からすると、問い合わせたってデベの営業がろくな回答をしないのは知ってますよね。いいし。って全然よくないと思いますよ！

ここを利用されてる契約者の方はある程度認識があるからまだましでしょうけど、ここを見ていない人のほうが多いわけで、後々大問題になるのは必至です。いくら管理組合で騒いだって、この危機意識のなさを考えると無駄な気がしてしまいます。

契約者の方は何とかなるでしょ、臭い物には蓋をしちゃえ的な考えの方が多いと感じます。
反論したい(自分は騙されていない)という気持ちは分かりますが、やり取りを見ているとどうしても分が悪いように思えます。

まだ、入居前にこの情報を知れたのはむしろ良かったと考えることにして、コツコツと一時金に備えて貯金することにします。備えあれば憂いなしってね。

他に得がたい物(この環境がとっても気に入っています)が手に入るわけだし、騙されてたと思うと腹がたつけど、駐車場代が本当は１万円高い(でも近隣の相場並み)って考えれば、そんなに悲観することもないでしょ。

契約者の皆さん、
事実と向き合って、かつ前向きに考えましょう！

問題はこの板を見ていない何にも知らない契約者の方々ですね。。

[865: 匿名さん]

>864

あなたのような考えの人がどれだけいるか。

ほんと契約済みの人は危機意識がまったく無いね。
根拠も無く何とかなるでしょって考えている人ばっかりだね。せっかく大きな買い物して気持ち良くなってんだから水をさすなって感じで反論してるだけにしかみえない。

[866: 匿名さん]

みんな匿名さんだからよくわからなくなりますが、No.841（他も？）さんの意見やNo.850さんの意見は納得がいくし共感できますね。
擁護意見は現実を認めたくない方が無理にがんばっているようにしか見えないので。
＞864さん　がんばってくださいね。

[867: 契約済みさん]

>864

騙されたの？
騙されたというのなら、裁判起こして契約撤回したらいいのでは？

もう一度聞くけど、本当に騙されたの？

[868: 匿名さん]

落ち着くかと思いきや今度は仲間割れかよ！
どーなってんだよここは。

[869: 契約済みさん]

864です。

実際には騙されたかどうかは今の時点では分かりませんので、裁判なんか起こせないでしょうし起こす気もありません。
しかも、あくまでも計画ですからね。何とでも言えるでしょう。

後から騙された（正確には計画、あくまでも案ですので法律上騙されたことにはならないでしょうね）って思うなら、今のうちから騙されたと思って備えていたほうが懸命じゃないかと考えた次第です。

そういう意味ではまだ騙されていませんね。失言でした。すみません。

むきになって否定するより、近隣相場と同じ料金を個人で積み立てておこうと思いました。
計画通りに行くようなら、それはそれで幸せなことですし。

[870: 匿名さん]

みんな864みたいに計画的な契約者ばかりだと良いんだろうけど、ここ読むとかなり不安になってくるなあ。
計画だけでなく契約者のほうにも不安要素が。（一部なのでしょうけど）

[871: 匿名]

前向きに積み立てしようが、これだけの世帯、相当もめるでしょう。
なんで払わなければいけないんだ〜って主張する人多いよ〜。ホントに多いよ
当然のように、車使ってないのに！っていうでしょう。組合の人、大変でしょうね〜回収するのが…。

[872: 匿名さん]

匿名　さんの完全なペースですね。

契約者さんは、あんまり騒ぐと自分の首を絞めることになるから注意しましょう。

残りわずかでも、自分達の物件の文句を言うってことはそれだけ評判を下げることになりますから。


具体的な数字を持って説明された、匿名　さんの言い分は非常に説得力あります。

ただし、贔屓目に見ても、契約者が持っている計画書と見比べてみると、若干説明が成り立たない

ところがあるので、よーく見ましょう。

[873: 匿名さん]

うちのマンションの修繕積立金計画にも、一時金が計画されています。
計画段階で一時金が入っているのはダメ計画だとおっしゃる方もいましたが、デベによってやり方が違うということじゃないでしょうか。
藤和は自分の物件ではいつもそういう計画の立て方をしてるのであって、ここの物件だけ積立金を低くしているわけじゃないと思いますけど。

[874: 匿名さん]

>873
なるほど。
ということは悪いのはベリスタじゃなくて藤和ということか。
結局は同じことだけど。
今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良いですよ。

[875: 契約済み]

874
>今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良い

何故？？？理由がわからない！

[876: 匿名さん]

一時金て大規模修繕に当てるやつでしょ？
どこの計画書にも入ってるんじゃないの？
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが本当なの？
知らなかった〜。

[877: 匿名はん]

＞876さん
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが理想であり積立の本来の姿ですよ。
ちなみに一時金はどこの計画書にも入ってるものではありません。
むしろ一時金を予定しているところの方が少ないと思いますよ。
（それほどたくさんは修繕計画書を見てはいませんが）

[878: 匿名さん]

駐車場ネタは　115　あたりのレスをもう一度読んでみな。

買わないって言っている人の意見と、物件物色してた過去の人の意見を見比べてみれば、

面白いよ。今、もう一度その話を二人にしてもらえないのが残念ですが。

[879: 匿名さん]

>877さん
それは知りませんでした。
一時金は当初から計画書に入れておくものとばかり思ってました。
それが少数派なんですね。

[880: 匿名はん]

誤解の無いように言っておくと、一時金といっても入居時に契約者が払う一時金はどこも皆取りますけど、今回話題になっている一時金は入居期間中（15年後とか）に徴収されるの一時金の話ですから。
念のため、お間違えのないように。

[881: 匿名さん]

ここの管理費って高い方ですか？

[882: 匿名さん]

管理費 1万3580円〜1万9180円／月
修繕積立金 5240円〜7400円／月
規模からいって、標準的な金額だと思います。

[883: 匿名さん]

まさに数字のマジックです。

[884: 契約済みさん]

数字のマジックとはいったいどのようなことでしょう？

[885: 匿名さん]

No.841にもあったように、修繕積立金は他物件と同レベルでしかも管理費も普通レベルなのに月々3000円からの駐車料金でも収支が成り立つように見せかけた裏では、実は入居者の負担となる高額な一時金を頼りにした修繕計画を組んでいたということなのでは？
もし駐車場料金月々3000円〜とパンフに載せるならば、「カッコ」して（10年ごとに全戸一時金100万円〜）とか記載しないとうっかり知らないで契約する人が出てきてフェアじゃないと思うんですけどね。

[886: 匿名さん]

そんなこと書いたらビビって誰も買わなくなるからNGでしょ。

[887: 東京フロンティアシティパーク＆パークスの住民]

この地区では、藤和不動産が重要事項の説明において不都合なことを隠した(好意的に解釈すれば確認せずに回答した)という実績があるので気をつけてください。私も近隣施設の建築計画変更が持ち上がり、重要事項説明書の許諾事項変更について内容を納得のいかない点を質問し、個別で説明をしてもらったにもかかわらず、住んでみるとまったく説明と違う事態になっているという経験をまさに今しています。(これから訴訟になるかもしれないので詳細は控えます)　景観など言った言わないで販売側が逃げ切りやすい点については、録音するなどして防御することをお勧めします。

[888: 匿名さん]

近隣施設の建築計画変更ってなんのことですか？

[889: 周辺住民さん]

小学校でしょ。
あんなに大きいとは思いませんでしたよね。

[890: 匿名さん]

P&Pの住人からしたら災難ですよね。

多少離れてても、南側に大きな建物が目一杯に建つんだから。

[891: 物件比較中さん]

関谷から歩いて、南千住まで行きました。遠くて足が弱っているのがよく分かった。
通勤は関谷からですね。

[892: 入居予定さん]

関屋から南千住はけっこう距離ありますよね。

　現地からは関屋までは、私は歩くのが早い方なので７〜８分ですね。

　しかし、風は、半端じゃないですね。ほんと強風でした。

[893: 匿名さん]

関谷に行く橋の周辺は特に風がすごいですよね。
私も以前に傘を２本やられました。

[894: 匿名さん]

885

やりすぎじゃあ？

確定した内容をかたるならよいけど。

自分で何かいているか、わかっている？

[895: 匿名さん]

↑
なんかこわい書きかたですねえ。
単なる憶測ではなく数字や理論で将来を予測している人の意見を参考にして、それを購入検討材料にすることがここではいけないことなのでしょうか？

[896: 匿名さん]

↑

数字や理論で話しているなら別ですよ。

しかし、この物件のどこの数百万の一時金の必要性が書いてあるのですか？

それは憶測ではないのですか？

[897: 匿名さん]

ネガレスはそろそろやめた方が…

[898: ご近所さん]

ネガな投稿するなと叫ぶより、検討中の身としてはこのあたりで収支が成り立つという客観的な話も聞きたいというのが正直なところです。

私は修繕計画を見てはいませんが、一時金が計画されているという話は以前擁護派(？)の方からあったと思うのですが、それ自体ガセネタということでしょうか？

それともやはり管理途中での一時金は計画されているのでしょうか？

この間直MRに接電話で問合せてみても要領を得ない回答だったし、契約者板には管理費で充当するという話もあるしで結局グレーなんですよね。

営業担当を替えてもらった方が良いのかな。

[899: 匿名さん]

修繕計画等見ないで検討するの？

そんな＊＊な＝

[900: 匿名さん]

昨日の現地はすごい強風が吹いていましたが、驚いたのはＵＲ？の大タワーマンション群の
あちこちの高層階で布団が盛大に干してあったことです。あれは下歩く人は怖いよ。
このあたりのマンション在住の皆さん、みな気をつけてくださいね。

[901: 検討中]

南千住じゃないですが、足立区のマンションで強風のさなかベランダに布団干してるお家があって飛んできたのか道路にふさぐように落ちてましたから当然よけれませんので踏みました(笑)皆さんも布団干す時気をつけて下さい。

[902: 匿名さん]

＞No.898
10,000円に大きく届かない駐車場料金と通常程度の管理・修繕費だけで賄えるかどうかなんて、過去レスを読んだり説明聞いたり修繕計画を見ればわかるでしょ。
No.896みたいに何故かはぐらかしたり、管理費で賄えると思ってる（なぜ？営業に説得された？）人も居るみたいだけど。
実際に自分で修繕計画を見て、物件担当者以外の客観的な意見も受けながら、営業を変えてもらってでもしつこく聞いてみるといいよ。
実際「月々安い分を貯めておけば一時金も大丈夫」なんて適当なこと言われた人もいるみたいだし。

[903: 購入検討中さん]

その地域の地位や民度、マンションの価格帯による住民の質によっては一時金って支払えない人が出てくる気がするんだけど、額によるよね。長期修繕ではMAX幾らぐらいなの？一時金。

[904: 物件比較中さん]

結局、擁護派（契約済み）の人たちは大丈夫だって思い込みたいんだろうけど、説得力に欠けますね。修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。

擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？営業は誰でもダメだと思っています。そりゃそうですよね、この計画は全くあてになりません、一時金はさらに多めに考えておいてくださいなんて言えないですよね。

せっかく良い物件なのに惜しいですよね。でも、最初からこの事を知っていれば自己防衛（月々１万円の個人積み立て）は可能かと思っています。計画通りに事が進めばそれに越したことはないし。
ただ、問題が表面化したら住民間で相当揉めますよね。ほとんどの方が現在の修繕計画を信じきっているようですし、そっちのほうが気がかりです。

[905: 匿名さん]

そうですね。

なんか最近の擁護派は契約者だけではなさそうですし。

購入した場合私も自己対策は考えますが、自分一人で対策しても入居者全員がやらなければ解決できる問題ではないことが厄介ですよ。

まあ、藤和にとっては年末どの物件も資産の現金化を急いでいる中ですから、少なくとも彼等にとってこのような話題は歓迎しがたいところですよね。

[906: 契約者]

擁護派？です。

>修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。
修繕計画が信用できないとなれば、この物件を契約するのは難しいと思います。
契約者は全員、マイホームメンテナンスプランという管理、修繕計画金について承諾し、サインをする必要があります。

>擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？
上記資料の予算案に機械駐車設備管理費が計画されており、長期修繕計画では機械式駐車場のリニューアル費用や、話題の一時金等も計画されています。
ただ、その内訳が妥当かどうかについては、三菱地所藤和コミュニティを信用するか、自分で業者に見積もりを取るしかないと思います。

駐車場が安すぎるとの意見も多いですが、値段を倍にしても、駐車場契約者が半分になると意味はありません。
逆にこの物件のリスクは駐車場契約者が8割を切ることによる予算不足です。現在の値段だと2台もつ世帯が増え、駐車場の稼働率が上がるのではと期待しています。

管理費が他と一緒との意見も多いですが、ベリスタって共用施設がしょぼくないですか？
託児所もなければ、ミニショップもない、焼き立てのパンも出してもらえない、なのに管理費は他の物件と同じです。
他の物件の管理費の内訳を研究したいところですが、手元に資料がありません。詳しい方、つっこみをお願いします。
ちなみに、自走式100%をもち、共有施設が少ないベリスタ溝の口は、管理費が3000円安いらしいです(これはずるい)。

ご検討の皆様方には、機械式駐車場のため住民がもめるリスクもあり、100%の設置率なので全戸負担となっているとの情報を元にご検討いただければなと思います。

早くしないと、隣の自走式が売り切れちゃいますよ！そうすると、こっちの駐車場の話題もなくなるのかなぁ(^O^)。

[907: 匿名さん]

駐車場契約率に関してはもうしばらくすると結果が出ますよね。
個人的には全て埋まると良いけどそうも思えないし、その点しばらく様子見たいところです。
新築時より数年経つとどうしても契約率は低下傾向にあるみたいですし。