BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[838: 匿名]

835

本当に問題でしょうか？

他の１００％駐車場完備の物件も、同じような価格帯の設定です。

イニシアだって、最低価格は５０００円。

そもそも１００％駐車場完備とそうでない物件とでは、駐車場利用費の計算方法がちがいます。

まぜなら、駐車場の老朽化に伴う立替費用の捻出方法に違いが出てくるのからです。


ようは

立て替え費用の捻出
１００％駐車場完備の場合：立て替え費用は修繕積立金から
そうでない駐車場の場合：立て替え費用は駐車場利用費から

ベリスタクラスの駐車場の場合、一般的立替費用は一台あたり２００万前後。耐久年数は２０年。

単純に８０００円／月　分、１００％駐車場完備とそうでないのでは、駐車場利用費に差が出てくるはずです。


リバーフェイスの修繕計画を見ていないので絶対とは言えませんが、他の物件でも駐車場の利権の関係もあり、

１００％駐車場完備ではない物件は、駐車場利用費で駐車場の維持管理をまかなう計画です。8

[839: 匿名さん]

過酷ですね。つぶし合い。

これだけマンションがうれなくなると、足の引っ張り合いになるのですね。

[840: 匿名さん]

ベリスタ、リバフェ、イニシアで合計１１００戸販売する訳だからね。

そりゃあ。

[841: 匿名さん]

＞No.838
言っていることと実際の数字とが矛盾してないかい？

例えばリバーフェイスの場合、
修繕積立一時金：\331000〜　+　毎月（修繕積立5580〜　+　駐車料金\11000〜\21000）

一方ベリスタの場合、
修繕積立一時金：\277700〜　+　毎月（修繕積立5240〜　+　駐車料金\3000〜\9000）

サンプルとなる部屋面積が異なるため修繕積立金はリバフェが多くなっているけど、面積あたりに直すと修繕積立金自体はほぼ同額です。差があるのは駐車場使用料だけ。

この２つのマンションはよく似たタイプなので躯体関係のメンテコストは戸割するとあまりかわらないと思います。
（リバフェの方がエレベーターが多くて基本アフターサービスが長いことが差かな）

…にも関わらず維持していく機械式駐車場はベリスタの方がずっと多いのに使用料（+αの修繕積立金）が低いわけですから、リバフェの修繕費が余るか、ベリスタの修繕費が足りなくなるかしないと計算が合わないわけです。
過去の投稿にもあったようにリバフェが極端に高いわけではないので、10年後の全体収支がどうなるか、容易に結論が出るでしょう。
もちろんベリスタは一時金に頼ることになるのですが、一時金に頼ること前提の収支計画では当初の設定などどうでも良いという話になってしまい積立金としては不健全です。

尚、自走式のイニシアはメンテナンスコストや更新費用が機械式に比べ桁違いに安いので、ベリスタの駐車場料金とそのまま比較しても何の意味もありません。

ちなみにリバフェは60％の設置率でも駐車場申込みはそれを若干下回る程度だったという話ですよ。
汐入地区は他マンションでも空きが目立っているようですからね。
別にリバフェやイニシアを推すわけじゃないけど、維持管理を考えるとベリスタは大きなハンデを背負っていると言わざるを得ませんね。

[842: 契約済みさん]

駐車場安っ！なんて思って得した気分で契約しちゃったけど・・・

良く読んでみると、841さんの説明はもっとものような気が・・擁護派の方の意見は残念ながら説得力にかけますよね。。

なんだか不安になってきた。。

駐車場代と思って、毎月1万円ずつくらい貯金したほうがよさそうですね。

[843: 匿名]

841

確かにその考え方ではベリスタとリバフェの差は説明できません。

でも、世の中にはベリスタだけではなく、１００％駐車場完備の物件は総じて駐車場が安い設定です。

例にあげると、

キャピタルガーデン東大島ソレア：駐車場:900円〜4700円（自走）
リライズガーデン西新井：駐車場：2400円〜10000円（機械式と自走式）
深大寺レジデンス：駐車場：2500円〜12000円（機械式と自走式）
ザ・クレストリヴァシス：無料　
サザンパークプレミアム：6,000円〜14,000円

これだけではないです。

これらの修繕積立費・管理費はいたってベリスタとそんなに変わらない水準です。

そういう観点からみるとベリスタを含め、これらの物件すべて駐車場維持管理費がたらないという

ことになるのでしょうか？
そもそも駐車場の維持費用っていくらくらいで考えております？

業者のよってばらつきがある為になかなか難しい所ですが、単純に維持管理だけをみると機械式でも

2,000円〜4,000円/台で出来るというのが今の流れだそうです。

それに20年に一度の建て替えを費用月約2000円。

計5000円で賄う事も可能と話もあります。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

[844: ご近所さん]

機械式で、100％の駐車場なら、隣のパークスや、アーバンもそうだ。こちらの方は、すでに管理組合が出来て、いろいろ対策が策定、運営されている。気になったら聞いてみたら。どこを心配すればいいか解るよ。取り越し苦労しなくていいかもよ。

[845: 匿名さん]

No.843は本気でそう思っているのでしょうか？
（ここまでくると逆に私が遊ばれているか、失礼ながら新手の荒らしのような気もしてきたのですが）

まず、自走式を維持更新するコストと機械式のそれとではかかるコストは桁違いに違うことを理解してください。
ソースはネット上で調べればいくらでも出てきます。
キャピタルガーデンだけではなく、リライズや深大寺レジデンスも９割近くが自走式じゃないですか？
自走式と機械式とを直接金額比較しても何にもならないと言ったのは読んでいただけなかったようですね。

また、仮に機械式でベリスタと同じような収支計画を立てている物件があったとしても、その物件の修繕資金も足りなくなるだけです。
ベリスタだから、、と言っているのではなく、「ベリスタの管理修繕資金計画」がダメなんですよ。
「参照」を軽く見ても、あなたが伝えたいことは都合良く書いてないと思うのですが。

機械式駐車場の維持費用に関してはNo.751に書いてあるレベルが妥当だと考えています。
どこで仕入れた情報か知りませんが、5000円で賄う事はできません。
仮に日々のメンテ費と更新費用を分けて考えたとしても、ベリスタの場合修繕積み立てが5000円レベル〜ですよ。
あなたも838で更新費用だけでも8000円/月かかると言っているではないですか。
ベリスタの修繕資金計画では完全に不足します。

もうため息しか出ません。
もしこんな入居者が居たとしたら、ここの管理組合は大変苦労しそうですね。

[846: 匿名]

確かに私の話は少しむじゅんしてました。すいません。

参考までに、何をもってベリスタの管理修繕資金計画がダメと言い切れるのですか？

そこまで言い切れるのならば、何らかの根拠がって言われていると思います。

もしよければ聞かせてください。

[847: 匿名さん]

遊ばれてるなー

[848: 匿名さん]

やっぱり遊ばれてるのかな。。。
まあ、他の方のため（？）にも、まず、基本的なところから。

ダメな管理修繕資金計画とは。

様々な経済状況の住人が混在するマンションでは、定期的な建物（個々の資産）修繕時にその資金を出せない（出さない）住人が発生することを回避しなければなりません。
そのため修繕資金不足や住人トラブルを避ける意味でも、資産を維持管理更新できるだけの金額を毎月積立することが必要です。
管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているもの）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

また、受益者負担の原則から大きく離れる費用徴収を行うものも不公平感をまねき問題の種となるためダメな計画の一つでしょう。
＊現在ではエレベーターなどは全戸が負担する修繕項目として理解されていますが、駐車場は単純な全戸負担修繕項目として認識されるには至っていません。


上記2つにベリスタは両方とも当てはまります。
684や726から始まる議論をここまで読んででこられれば、当てはまる理由は普通なら理解できると思いますが、いかがでしょう。

[849: 契約済み]

今、結論は絶対出ないのでは？

結局、駐車場維持管理代って過去の傾向から判断して『適正』、『不適正』って判断できるけど、

それが実際この物件の駐車場は当てはまるかは、不確実なことではないでしょうか？

電気代・修繕費用等、不確定の出費ですよね。

結局運営上の想定次第によってはいくらでもいえるじゃあないですか。


文句を言うのも、擁護するのもお互いが都合のいい数字を並べてしまえば。しかも、ネガティブ要素の方が相対的に信頼性は高いですからね。

ネガティブ派の人の言いたいところはわかりますけどね。だから、駐車場代はどこでも注意をしましょうってことで。

[850: 匿名さん]

結果が出ないだけで結論は出ています。
計算上の大幅な不足が分かっていながら「やってみなければわからない」と言うとは詭弁ですね。
そんなことを言えば、極論「もしかしたら修繕費は全くかからないかもしれない…」ということすら可能。
不確定なものだからこそ実績値より予測計算してそのぶん積立てる、これ常識でしょ。

No.849さんの話は「99％」のことを「不確実」というか「確実」と言うかだけの議論では？
残り１％はメンテナンスフリーのロングライフ機械式駐車場が試験納品されるとか、そんなレベルの話ですが。

契約者板を見ても分かるけど、楽観的というか現実を直視しようとしないというか、こんな契約者の方を生み出すシステムということがまた問題だ。

[851: 匿名さん]

＞管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているも　の）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

確かにだめな計画なんだけど、月々の徴収額が割安な分、一時金の徴収予定額が割高にちゃんと計画されてれば、後々大問題になる事は無いんじゃないの？

[852: 匿名さん]

修繕一時金を払うことがないようにするための修繕積立金なんだから、一時金を計画しちゃってる時点でアウト。
計画するくらいなら積立ろよ！
皆ローン片手に生活してるわけで、「先月ローンを繰上げ返済したから無い」などと開き直る輩は必ず居る！
何割もの人から「失業したから無理」「子供が生まれたから無理」「駐車場使ってないから嫌だ」と言われたら、維持修繕はどうするよ？（実際ある話）

[853: 匿名さん]

ずいぶん鼻息荒いですね。

何か追い込まれている状況なんですか？
指摘される内容はわかりました。

でも、残り戸数わずかな状況で、どうするのがベストと思われて騒いでいるのでしょうか？

今更『やめときな！』だけってことはないですよね？

[854: 匿名さん]

理事会でもめにもめるかしかないのでは？

[855: 匿名さん]

一時金を計画しちゃってる時点でアウト。

というけれど、実際そういう計画になってるはずですよ。

[856: 匿名さん]

じゃ、アウトなんじゃない!?
私も一時金困るし。

[857: 匿名さん]

一時金の理解がどこまで行き届いているか、 一時金に備えて貯蓄をちゃんとできる人がどれだけいるか がポイントでしょうね。

払わない人達は確実にいると思いますが。

[858: 匿名さん]

＞No.853
マンション購入を検討する消費者が取れる選択肢は２つ。
「買う」か「買わない」か。
ここを読むと検討中の人達はこの物件は買わないのがベスト。
後処理は買った人達で揉めながら考えれば良いさ。
もちろん俺は買ってないから追い込まれたりしてないけどね！　　フン！フン！

[859: 匿名さん]

858

参考になる意見、ありがとう。

でも、絶対賛成できないです。

だって、買わないんだもん。絶対に。

絶対に買わない人がなんで、ずっと『買わないべき』と一生懸命に主張する意味、必要性がわからない。

コンペジ以外に。ということで、心配の人はMRで説明をうけてみたら？

納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

[860: サラリーマンさん]

世の中まじめな人が一番多いと思います。悪いことばかり考えずに、人を信じてみませんか。ね。

[861: 匿名さん]

>859
俺、そんなにずっと主張してたりしないぞ。
誰かと勘違いしてるんじゃないか？

まあ、買わない俺がまっとうな理由で買わない方が良いと言ってなぜ非難されるのかわからんが、意見が参考になったみたいでうれしいよ。
859は契約済？
検討中なら、嘘は言ってないから信じて損はないよ！

[862: 契約済みさん]

あなた方どんだけ駐車場ネタすきなんだよｗ

[863: 匿名さん]

コンペジって何ですか？

[864: 契約済みさん]

どうひいき目に見ても匿名さんの言っていることのほうが正しいと感じます。

>納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

確かにそのとおりなんですけど、買ってしまった者の立場からすると、問い合わせたってデベの営業がろくな回答をしないのは知ってますよね。いいし。って全然よくないと思いますよ！

ここを利用されてる契約者の方はある程度認識があるからまだましでしょうけど、ここを見ていない人のほうが多いわけで、後々大問題になるのは必至です。いくら管理組合で騒いだって、この危機意識のなさを考えると無駄な気がしてしまいます。

契約者の方は何とかなるでしょ、臭い物には蓋をしちゃえ的な考えの方が多いと感じます。
反論したい(自分は騙されていない)という気持ちは分かりますが、やり取りを見ているとどうしても分が悪いように思えます。

まだ、入居前にこの情報を知れたのはむしろ良かったと考えることにして、コツコツと一時金に備えて貯金することにします。備えあれば憂いなしってね。

他に得がたい物(この環境がとっても気に入っています)が手に入るわけだし、騙されてたと思うと腹がたつけど、駐車場代が本当は１万円高い(でも近隣の相場並み)って考えれば、そんなに悲観することもないでしょ。

契約者の皆さん、
事実と向き合って、かつ前向きに考えましょう！

問題はこの板を見ていない何にも知らない契約者の方々ですね。。

[865: 匿名さん]

>864

あなたのような考えの人がどれだけいるか。

ほんと契約済みの人は危機意識がまったく無いね。
根拠も無く何とかなるでしょって考えている人ばっかりだね。せっかく大きな買い物して気持ち良くなってんだから水をさすなって感じで反論してるだけにしかみえない。

[866: 匿名さん]

みんな匿名さんだからよくわからなくなりますが、No.841（他も？）さんの意見やNo.850さんの意見は納得がいくし共感できますね。
擁護意見は現実を認めたくない方が無理にがんばっているようにしか見えないので。
＞864さん　がんばってくださいね。

[867: 契約済みさん]

>864

騙されたの？
騙されたというのなら、裁判起こして契約撤回したらいいのでは？

もう一度聞くけど、本当に騙されたの？

[868: 匿名さん]

落ち着くかと思いきや今度は仲間割れかよ！
どーなってんだよここは。

[869: 契約済みさん]

864です。

実際には騙されたかどうかは今の時点では分かりませんので、裁判なんか起こせないでしょうし起こす気もありません。
しかも、あくまでも計画ですからね。何とでも言えるでしょう。

後から騙された（正確には計画、あくまでも案ですので法律上騙されたことにはならないでしょうね）って思うなら、今のうちから騙されたと思って備えていたほうが懸命じゃないかと考えた次第です。

そういう意味ではまだ騙されていませんね。失言でした。すみません。

むきになって否定するより、近隣相場と同じ料金を個人で積み立てておこうと思いました。
計画通りに行くようなら、それはそれで幸せなことですし。

[870: 匿名さん]

みんな864みたいに計画的な契約者ばかりだと良いんだろうけど、ここ読むとかなり不安になってくるなあ。
計画だけでなく契約者のほうにも不安要素が。（一部なのでしょうけど）

[871: 匿名]

前向きに積み立てしようが、これだけの世帯、相当もめるでしょう。
なんで払わなければいけないんだ〜って主張する人多いよ〜。ホントに多いよ
当然のように、車使ってないのに！っていうでしょう。組合の人、大変でしょうね〜回収するのが…。

[872: 匿名さん]

匿名　さんの完全なペースですね。

契約者さんは、あんまり騒ぐと自分の首を絞めることになるから注意しましょう。

残りわずかでも、自分達の物件の文句を言うってことはそれだけ評判を下げることになりますから。


具体的な数字を持って説明された、匿名　さんの言い分は非常に説得力あります。

ただし、贔屓目に見ても、契約者が持っている計画書と見比べてみると、若干説明が成り立たない

ところがあるので、よーく見ましょう。

[873: 匿名さん]

うちのマンションの修繕積立金計画にも、一時金が計画されています。
計画段階で一時金が入っているのはダメ計画だとおっしゃる方もいましたが、デベによってやり方が違うということじゃないでしょうか。
藤和は自分の物件ではいつもそういう計画の立て方をしてるのであって、ここの物件だけ積立金を低くしているわけじゃないと思いますけど。

[874: 匿名さん]

>873
なるほど。
ということは悪いのはベリスタじゃなくて藤和ということか。
結局は同じことだけど。
今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良いですよ。

[875: 契約済み]

874
>今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良い

何故？？？理由がわからない！

[876: 匿名さん]

一時金て大規模修繕に当てるやつでしょ？
どこの計画書にも入ってるんじゃないの？
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが本当なの？
知らなかった〜。

[877: 匿名はん]

＞876さん
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが理想であり積立の本来の姿ですよ。
ちなみに一時金はどこの計画書にも入ってるものではありません。
むしろ一時金を予定しているところの方が少ないと思いますよ。
（それほどたくさんは修繕計画書を見てはいませんが）

[878: 匿名さん]

駐車場ネタは　115　あたりのレスをもう一度読んでみな。

買わないって言っている人の意見と、物件物色してた過去の人の意見を見比べてみれば、

面白いよ。今、もう一度その話を二人にしてもらえないのが残念ですが。

[879: 匿名さん]

>877さん
それは知りませんでした。
一時金は当初から計画書に入れておくものとばかり思ってました。
それが少数派なんですね。

[880: 匿名はん]

誤解の無いように言っておくと、一時金といっても入居時に契約者が払う一時金はどこも皆取りますけど、今回話題になっている一時金は入居期間中（15年後とか）に徴収されるの一時金の話ですから。
念のため、お間違えのないように。

[881: 匿名さん]

ここの管理費って高い方ですか？

[882: 匿名さん]

管理費 1万3580円〜1万9180円／月
修繕積立金 5240円〜7400円／月
規模からいって、標準的な金額だと思います。

[883: 匿名さん]

まさに数字のマジックです。

[884: 契約済みさん]

数字のマジックとはいったいどのようなことでしょう？

[885: 匿名さん]

No.841にもあったように、修繕積立金は他物件と同レベルでしかも管理費も普通レベルなのに月々3000円からの駐車料金でも収支が成り立つように見せかけた裏では、実は入居者の負担となる高額な一時金を頼りにした修繕計画を組んでいたということなのでは？
もし駐車場料金月々3000円〜とパンフに載せるならば、「カッコ」して（10年ごとに全戸一時金100万円〜）とか記載しないとうっかり知らないで契約する人が出てきてフェアじゃないと思うんですけどね。

[886: 匿名さん]

そんなこと書いたらビビって誰も買わなくなるからNGでしょ。

[887: 東京フロンティアシティパーク＆パークスの住民]

この地区では、藤和不動産が重要事項の説明において不都合なことを隠した(好意的に解釈すれば確認せずに回答した)という実績があるので気をつけてください。私も近隣施設の建築計画変更が持ち上がり、重要事項説明書の許諾事項変更について内容を納得のいかない点を質問し、個別で説明をしてもらったにもかかわらず、住んでみるとまったく説明と違う事態になっているという経験をまさに今しています。(これから訴訟になるかもしれないので詳細は控えます)　景観など言った言わないで販売側が逃げ切りやすい点については、録音するなどして防御することをお勧めします。