BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[82: 藤和株主]

なるほどね。藤和に適正利益上げてもらわな困るんだが市況・地合いが今年は不動産業にとって悪いからの〜正式価格がなんぼになるか楽しみじゃの

[83: 周辺住民さん]

いまどき適正利益なんて言ってる会社あるの？
特に不動産業界で。
ゆっくりした話だね。

[84: 検討中さん]

南千住駅も使えるのはメリットですが、それなら私は北千住に近いヴィークかイニシアの方がいいですね。
丸井やルミネもあるし、羽田へは北千住からのリムジンバス、成田へは京成関屋駅が近いし。

ただ、こどもの生活を第一に考えるなら、就学前まではここがいいかも。

[85: 周辺住民さん]

羽田へは北千住からリムジンバスがでているんですか〜！それは知らなかった。サンキュー。

[86: 周辺住民さん]

長谷工が適正利益を取り、藤和が適正利益を取った上で売られたんじゃかなわんわの〜。
コストじゃなく、市況に合ったプライスを考えてもらわんと。

[87: 匿名さん]

北千住から羽田のバスは、値段も電車よりはかなり高いし、なにより渋滞のリスクありで、
あんまり出張用とかには使えませんよ。　もともと本数も少ないですし、出張の帰りとかに
時間があっていて、急がない場合にだけはのんびり乗って帰ってくることもないではない
ですけれども。

[88: 匿名さん]

羽田にでかけるひともいろいろということです。
出張で大阪に行くときは、東京駅で新幹線に乗りますけど
沖縄に遊びにいくときは、大荷物抱えて、人形町で乗り換えてというよりも
バスで羽田にむかったほうが楽ですからね。
臨機応変ね。

[89: 81]

藤和の三月期決算のIR情報みてみると、確かに増収・減益で、利益率は10%を切ってきて
いますから、土地価格の高騰・資材価格の高騰を、価格には反映しきれていないようから、
83さん86さんのおっしゃることにも一理あるのかもしれませんが、いくら安くなっても
直近の築浅の物件の中古価格よりも安くなることはありえません。

　例として、東京フロンティアシティをとると、現在16戸が売りにでていますが、
その販売希望価格の平均が坪176万。　（1㎡あたり53.3万）です。その値段では成約
してないよというひともおられるかもしれませんが、直近3月にレインズデータベースに
成約価格の登録されているものの平均でも50万/㎡(坪165万) となっています。

　これらのほとんどが、新築時価格よりも上がっていますから、フロンティアシティを
今では、もともと新築時に売られた値段では購入できないと考えるのが妥当です。

　中古価格は、それなりに市場でもまれていますので、新築物件の妥当な価格水準は
直近中古物件の価格を、築年数で補正して割り戻して計算するのが妥当だと思います。
もしも価格改定があるとしても、せいぜいちょっと端数を落とす程度（100万円代でしか
予定価格だしていませんから、100万までは誤差の範囲内ですし）で竣工までに
売り切れると私は思います。

[90: 購入検討中さん]

私は北千住から10分くらいのところに住んでますが、リムジンバスをよく使ってます。
朝はやめにでれば、30分で着くので、ラウンジでクロワッサンを食べる余裕もあります。
ただ、ご指摘のとおり混む時間もあるので、電車と使い分けています。

私は多分このマンションは買わないと思いますが、それなりに魅力はあるので、価格設定が高いようには思いません。

[91: 87]

なるほど。　でもここからだと、さすがに北千住に戻ってのるってのはなさそうですし、
牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい（牛田にでれば、そのまま曳舟経由で地下鉄で
京急接続便に乗ってしまうでしょうから）ですよね。

[92: 周辺住民さん]

>牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい
別に考えにくくないですよ。だってその方が楽だもん。

[93: 物件比較中さん]

少し脱線してますけど、いろんな考え方があっていいんじゃないですか。

私の最寄は関屋ですが、関屋から日暮里に出て、浜松町を回ることもありますし、牛田から水天宮に出てバスに乗ったこともあります。でも、今は、渋滞時間じゃなければ北千住まで歩くか、牛田から北千住に出てバスに乗ることが多いです。

北千住だと駅ナカもいろいろ店があるので、時間調整もしやすいですし、渋滞とわかれば電車に切り替えられますし。

[95: 物件比較中さん]

93です。

住み慣れた千住近辺のメリットを伝えているつもりなのですが。
関屋から徒歩10分近くかかる私の家を「便利」とは、とても言えません…。

私にうせろ、というなら、BELISTA検討中の人は、ほぼ全員消えなきゃいけないでしょう。

[96: 購入検討中さん]

>94さん
93=95さんの書き込みは参考になります。
南千住は徒歩では時間少々掛かりそうです
ので関屋牛田の利用も考慮しております。
ですが通勤にしてもどのような経路がいいか
今から考えてしまいます。

MR来週行きますが、どんな感じなのですか？
（事前受付みたいなのはありましたか？）

[98: 匿名さん]

関屋・牛田地区は、北千住または南千住からも徒歩圏なので、通勤や通学でいろんなルートを使えるのがメリットだと思います。

新浦安などの京葉線沿線も探していたのですが、電車トラブルや飲み会なんかで違うルートも選べるというのは大きいです。

[99: 購入検討中さん]

96さん

モデルルームは混むときがあるのでネット予約をお勧めします。

[101: 匿名さん]

>>98

南千住からも牛田・関屋からも10分以上かかる、とみることもできますが
飲み会からの帰りには便利ですよ。

夜遅くなっても上野までなんとかたどりつけば
タクシーで2500円程度でないでしょうか。

[102: 匿名さん]

言い争いはやめにして、客観的な情報の交換に徹しませんか？

終電車は、就労規定がJRと私鉄/地下鉄では一時間違うので、
上野→南千住まで　日比谷線 0:27発
上野→京成関屋 京成本線 0:21発
に対して常磐線 上野→北千住は 0:51発と
電車で帰れなくなる時間的には30分ほど北千住優位です。

これにも乗り遅れることは結構あるのですが、ここまで上野からだと
深夜割増があるので2500ってのはちょっとだけ厳しいかなとい
感じじゃないでしょうか。　3000円はいかないと思いますが、
しょっちゅう使えるほどに安いわけでもないですね。

この常磐線は、山手線の最終電車にも接続がとられているので、
電車の遅延に対して強いというメリットもあります。

[103: 匿名さん]

常磐線は南千住も停まりますよー。

[104: 匿名さん]

ネガレス失敗ですね＾＾

[105: 周辺住民さん]

第一俺、終電が気になるほど遅くまで仕事してないもん。
そんな人は駅近のブランズにしたら？

[106: 周辺住民さん]

Dtypeの部屋、いいですね・・・。いくらぐらいするんだろう。

[107: 購入検討中さん]

Dtypeは確か4500万ぐらいからだったような．．．
ところでここからだと北千住駅は徒歩圏内になるんですかね。千代田線も利用できると便利なんですが。

[108: 匿名さん]

最寄り駅牛田です。一駅歩きます…
千代田線ですと京成関屋から町屋乗換えという手もあります

[109: 物件比較中さん]

長期修繕計画を見たら、各戸平均の額しか記載されていませんでしたが、30年間の修繕積立費の総額を計算してみると、周辺の物件より安いかと思いきや、30年間で一時金の負担が何回か発生する計算になっていて、30年間の毎月の修繕積立費の積算と、一時金の積算を合計すると、各戸あたり約215万の修繕費を払うことになるんですが、どうなんでしょう？

周辺物件に比べて、坪単価は安いみたいですが、修繕費の分だけ高くつく感じがしてならないです。

[110: 匿名さん]

30年で215万ってのはむしろ安すぎると思うのですが。
超長期平均だと、200円/月/㎡オーバーでない現実的な修繕積立計画は
まずありえないでしょうから、75㎡で30年なら
200円×75×12×30= 540万が相場では？

一回の大規模修繕が、足場組んで150-200万/1戸だと思って、30年間には必ず
2回ありますからね。

[111: 周辺住民さん]

>107さん
北千住は徒歩２５分、バスもありませんので、朝に余裕のある時に気分転換に使うという程度でしょう。
ちなみに関屋・牛田は徒歩１２分くらい。
南千住は徒歩２０分、バス５分です。

[112: 匿名さん]

相変わらず隣は公共施設だからでしょうか、ゆっくりゆっくり作業が進んでいるようです。
(進んでいない？)

[113: 匿名さん]

>109さん、

30年で215万ていったら、月平均6,000円ですよ！ありえないでしょう。。
110さんの言う540万でも安い部類だと思います。

前のほうの書き込みにもありますが、ここは機械式駐車場なのに駐車料金が3000-9000円と格安設定になっています。(通常は15000円前後になるはずです)
この時点で修繕積立金(もしくは管理費)が他の物件より高くならないとおかしいはずです。
必ず後からしわ寄せがきますので、一時金はかなりの額を徴収されると考えたほうがよいと思います。

これが本当の話であれば、安く見せるための詐欺って思われても仕方ないですね・・・

[114: 匿名さん]

ここは管理は長谷工系列？　機械式駐車場の設定とか、
修繕積立とか、無茶が多い会社ですよね。

[115: 物件比較中さん]

>110さん、113さん

109です。

すいません、やっぱり計算を間違えてました。長期修繕計画に記載されてる１年毎の月額修繕積立費を12ヶ月分にしていませんでした...　ご指摘感謝です。

そこで、もう一度30年間の毎月の修繕積立費の積算と、一時金の積算を合計した金額を計算し直すと、各戸あたり約584万円の修繕費を払うことになり、それに加えて入居時の修繕積立基金で約32万円が必要になるようです。合算で616万ですか。

で、113さんがおっしゃるように、機械式駐車場で駐車料金が格安なのが気になっていたんですが、やはり管理費がその分高いようです。1㎡あたりの管理費が約273円と設定されているみたいで、周辺物件に比べて修繕積立費も管理費も高いなぁと思ってしまっていましたが、合点がいきました。

[116: 物件比較中さん]

管理会社は三菱地所藤和コミュニティでしょ！？

ごまかしとかはなさそうだけどなぁ…。

[117: 110]

修繕積立は妥当水準だと思います。

　管理費270円/㎡は相当に高いですね... もともと (坪単価の数字)円/㎡/月程度が
相場といわれていて、変わったことをしない限りは、200円越えってのはこのあたりでは
かなり珍しいですものね。　115さんのおっしゃる通り駐車場代が、12000-6000円ほど
安く設定されすぎている分の赤字を、管理費で取り返すと思えば、平均8000円/80㎡
程度に勘定して、ちょうど100円/月/㎡のアップ。　理屈はあっているので、まぁ一見
安くできる仕組みを理解したうえで買うってのは、車を持っている人ならいいんでしょう
けれども、車なしの人は、本来は機械式駐車場代として、車をもっている人が支払うべき
負担を、管理費の形でアドオンしてとられることになりますね。

　確か、東京フロンティアシティの掲示板でもでも話題になっていたかと思いますが、
不正直な売り方には違いないですね。

[118: 購入検討中さん]

万一駐車場の空きが多い場合に、管理費でまかなっている方が管理組合の収入が安定していて良いのでは？

[119: 匿名さん]

受益者負担の原則からははずれてきますね。
　車をもっている人ともっていない人の間で、損得があるようでは、あとで管理組合運営は
うまくいきませんよ。　このあたりそんなに安い駐車場があるわけではないので、
1万円超えに設定したって、使う人は必ずマンション内で契約しますから、周辺相場よりも
ほんのちょっとだけ安ければ問題ないでしょう。

　100%附置率を確保すると、どのみち2割程度は未契約のまま残ります。　まっとうな
デベというか管理会社なら普通は、80%程度の契約率を予測して管理費会計をたてています
から問題はおきませんよ。　もうひとつ大事なのは、機械式中心で確保する場合は、
30年計画なら、駐車場設備の更新ってのを勘定にいれないといけないんですが、
これは修繕費積立てでカバーしないといけません。　1台あたり160-200万程度のコストに
なりますから、月に6-7000円は駐車場代のなかから駐車場の更新費用をつみたてていく
計画が必須ですね。

[120: 物件比較中さん]

なるほど。100％附置率確保って、買う時は良いセールスポイントに感じますが、後々には結構な負担にもなり兼ねない両刃の剣的なのですね。

ところで、藤和がココの土地と併せて落札した土地に予定していた総合病院の建設は進んでますか？平成21年4月開業予定とHPにはありますが…

藤和は土地のみで、病院建設までは藤和がやるのではないんですかね。

[121: 匿名さん]

>119さん、

そうなると、今の修繕積立金、管理費でも足りない計算ですよね。。
やっぱり、入居後数年を経て修繕計画見直しの末値上げ、もしくは一時金徴収ってことになるんでしょうねぇ・・

[122: 匿名さん]

駐車場については、20年ほど放置しておいたところで、機械式駐車場更新費用一律150-200万って
手もありますから、数年とかで顕在化してくるかどうかはわかりません。
管理組合主導でのこれらのコストの見直しは、最初の2年程度が勝負ですよ。

[123: 936]

>120さん
病院の建築主、藤和不動産ですよ。

[124: 匿名さん]

こちらの売れ行きはどうなんでしょう。

変な書き込みばかりだと困るんですが、書き込みが少ないようなので、気になりました。

[125: 物件比較中さん]

>124さん

売れ行きと言われましても、まだ販売が始まっていないので...

[126: 周辺住民さん]

ここはなんだかんだ言っても狙ってる人が多いような気がする。
速攻で完売するんじゃない？

[127: 物件比較中さん]

109(=115)です。

管理費について、もう一度確認したところ、1㎡あたり197円のようです。

資金計画書に「管理費積立金」と記載された金額があり、それが管理費と修繕積立費を合算した月額の金額だったようで、実際の管理費は修繕積立費を引いた金額でした。

ただし、ネット使用料=1365円とスカパー光の基本料=420円が使用有無にかかわらず月額料金に加算されることは気にしておいた方がいいですね。（ついでに、町内会費：150円/月も必要です）

結局、117さんのおっしゃってる相場＝(坪単価の数字)円/㎡/月程度より、管理費は若干高めかとは思いますが、駐車場のことを考えると仕方がないのかな、という金額になることがわかりました。

[128: 物件比較中さん]

お値段は大分安くなっているのでしょうか？　どなたかご存知ありませんか？

[129: 物件比較中さん]

イ二シアと比較したどうなんでしょうかね・・・

[130: 匿名さん]

１２８さん
見学に行った時に見せてもらった値段よりも安くなっているってことでしょうか？
そのときの値段ならばわかるのですが・・・。

[131: 購入検討中さん]

第１期販売価格
南西角部屋15F（97.20㎡）6,488万円　※9F 6,128万円
南向き15F　　（85.19㎡）5,098万円　※9F 4,688万円
南向き15F　　（77.55㎡）4,698万円　※9F 4,388万円
南東角部屋15F（97.35㎡）6,798万円　※9F 6,138万円
東向き15F　　（68.90㎡）3,948万円　※9F 3,538万円
東北角部屋15F（72.08㎡）4,138万円　※9F 3,628万円

もう少し安いかと思いましたが、価格は下げてきませんでした。