BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[818: 匿名さん]

817は何をそんなにナーバスになってるの？
そんなに仕様や設備を書かれたり、感想意見を書かれたり、他物件と比較されたりするのが不都合？
色がCGと違う点を指摘しただけで「荒らしと同じ」だなんて。
購入者しか色や形を論じられないのなら「検討板」の意味なんてないでしょうに。
おかしな「周辺住民さん」ですね。

[819: 匿名さん]

ベリスタの廊下に室外機を置いたら、つまづきそうなくらい通路にはみ出てくるところが多いけど、これ大丈夫なのかね。

[820: 物件比較中さん]

本気で検討している者にとっては、ネガティブな意見はすごく参考になります。駐車場の件にしてもアルコーブの件にしても非常に参考になります。
こういう掲示板の良さはＭＲでは聞けないネガティブな情報が入ることだと思っています。

契約者の方が自身が買った物件を擁護する気持ちは分からないでもないですが、ここは検討板です。最後は自分の目で確認をして、納得できれば買い、納得できなければ他を検討となるだけです。良い情報ばかりに目が行って、買った後に後悔するよりはずっとましかと思います。

既に購入された方はぐっとこらえて、住民板で会話されるの良いかと。。

そういう意味では、
①駐車場(ランニングコスト)問題
②日照問題
③アルコーブ問題
がこの物件のネガティブ要素になるのかなと思いましたが、①の問題は相当根が深そうです。
中には10年後に100万ぽっちの一時金を払えばすむことでしょ、なんて意見もありましたが、入居者全員がそんな心持ちでいるとはとても思えません。揉めるのは必至でしょうね。。

②、③は何とか我慢できるのですが、①は致命的のような気がします。かなりこの物件気に入っているのですが、本当にここの修繕計画はザルなんでしょうか？正直、その辺の事情は詳しくないので分かりません。
擁護しているのは購入者だけのような気がするのですが、ここの修繕計画を正当に評価されて「大丈夫！」と決めた方いらっしゃらないですかね？他が気に入っている(特に周辺環境は抜群に良いですね)だけに簡単に諦められないもんで・・・

[821: 匿名さん]

このエリアのマンションって関屋・牛田と南千住どちらを
利用する方が多いんでしょうか？

[822: 匿名さん]

＞No.821さん
南千住です。

＞No.820さん
指摘された１の問題はそのままマンション全体の維持管理費の問題と共通です。（同じお財布なので）
他にネガを挙げるとすればエレベーター設置数の低さでしょうか。
エレベーターが少ないと当然ですが同フロア内で移動するために各住戸前の通路を通行する人が多くなります。
アルコーブがないことと複合して音的な問題が発生しやすくなると同時に、通路に直接室外機が置かれるので通路環境としては望ましいものではありません。
また、アルコーブが無いということは柱が部屋側に入ってきているということなので、表示面積（壁芯計算）よりも実際の床面積の減少率は高くなります。
同時に通路側寝室に設定されているような６畳レベルの部屋では家具のレイアウトに制約が出るため、柱が部屋に入ってきているか通路に出ているかでの使い勝手は面積減損分以上に大きく異なります。
最後に、現地を見るとわかるのですが、周囲を高い建物に囲まれた環境の中で機械式駐車場を動かすのは作動音的に結構厳しいと思われます。

１の駐車場の問題に関して、単体収支での維持管理は数字が無理だと示しているので残念ながら諦めてください。（一般維持管理とトータルで見ても勿論不足しています）
この修繕計画を逆手に取ってメリットを取り出すとすれば以下のパターンかと思います。
３台自動車を所有し機械式駐車場を３つ契約すれば、他マンションで３つ駐車場契約するよりも一時金を含めたトータルで安上がりになる可能性があります。
＊修繕一時金は住戸単位で設定される（駐車場を利用しない人からも足りない分を徴収する）場合があるためです（勿論管理組合での話し合い次第ですが）
しかしながら上記は部分的なメリットであり、そのような一時金徴収を行った場合入居者同士で揉めることは必至。（揉めないで解決する方法は無いと思いますが）
かつ当初より駐車場に空きが出る可能性が高い設置率であることは改善されないので注意が必要です。

上記にはネガポイントばかりを書きましたが、確かに汐入地区の環境は魅力的ですよね。
ご自身でもおっしゃっているように、そのようなメリットがネガポイントを埋めてあまりある場合にはご契約されても良いのではないでしょうか。
知った上で契約するのでしたら、入居後も納得もできるでしょうし。

[823: 匿名さん]

ここの物件の特徴は、以前でも話しにあがりましたが駐車場の更新の為の費用は修繕積立でまかわられます。

んで、もうひとつ特徴としては一時金が他の物件よりも多少あるところだと思います。

ようは、駐車場の更新費用を自動車保有者だけでまかなうのではなく、住民全体で賄う事を想定しているのでしょう。

結果として駐車場を使わない人は周辺物件より修繕積立金は高くなるでしょう。確かにこう見ると、駐車場を利用しない人にとってはデメリットに感じますが、２５０世帯以上の人が住む物件の為絶対的に人の出入りはあるはずです。

また、駐車場利用者なんて今の段階から１０〜２０年後の利用状況を想定するのは困難だと思います。

そういう意味では僕は反対にもめる要素が前もって回避されていると考えております。


確かにアルコープ問題は大きいかもしれません。

しかし、前部屋必ず梁が廊下にも少し飛び出ているようにも見えるので、そのスペースに室外機を
おけるのではと思います。

見た目悪いけど。


それらのネガティブポイントと、汐入地区で公園のそばというポイントの比較になるのでは？

この地域では、この物件の次はおそらくJR貨物倉庫地区までまたないとないでしょうし。

[824: 匿名さん]

駐車場の修繕費が車保有者以外の住民に及ぶのは他も同じですよ。
ですから、駐車場が安い理由には成りえません。

[825: 匿名さん]

先日、現地を見てきました。
車寄せ、エントランス正面、思ったより狭くはないですよ。
今までは、側に現場事務所があったり、資材が並べられてて、こじんまりしてる印象でしたが、それらが撤去されたら、そんな印象は吹き飛びました。

[826: 匿名さん]

修繕積立金と駐車場使用料を合算して駐車場を含む共用部全体の保守、修繕に当てるのであって、
財布は分けないんじゃないですか。

[827: 匿名さん]

つまり、やっぱり駐車場の修繕費積立金はどう考えても不十分ということですね。
しかも100％埋まらずに機械式、周辺相場と同じ料金でも少し足りない気がしますね

[828: 匿名さん]

言葉が足りなかったかもしれませんが、修繕計画を他のと見比べると

一時金が多いと思いますよ。

入居後15年以降、定期的に一時金の支払いがありますから。

その点を見ないで契約された人は痛い目にあうかもしれません。

しかし、その一時金による集金が多い為、総額の修繕積立金は他より多少高いと思います。入居後２０年には駐車場の大規模修繕or改築を想定してか、大きな予算を計上してありました。

その費用はあくまでも修繕積立費から賄う予定でありました。

だから多めの一時金の必要の理由がここに見えます
でも、ベリスタ批難派の人は、もう少し冷静に避難の仕方を考えた方がよいのでは？

確かに駐車場の最低価格は3000円。

しかし、3000円の価格は１０台分。

加重平均した計算で、駐車場の維持管理費を計算しないと、本当に物件を検討されている方に

誤情報を流すだけですよ。

本当に検討されている方に言う情報は、ここは一時金による集金が多いですよ！ってことじゃあ

ないのでしょうか？

[829: 匿名さん]

823さんの書き込みは「大丈夫だと思う」ってことを強調したいということは伝わってくるけど、その中身は良くわからない部分が多いですね。
修繕費用の問題はロジカルに説明すればするほど無理が出るので「不足を前提にしたシステムだからしかたない」としか言いようがないと思うのですが。

週末現地を見て来たのですが以前より壁面清掃も進んで竣工間近の感じでした。
825さんの仰るような事務所が以前どのように建っていたかはわからなのですが、やはりパッと見、パンフのイメージと違うというのが正直な感想。
まだ植栽がパースみたいになっていないからかな？　とも思ったりはしたのですが…。
気になる方は一度現地をご確認ください。

[830: 匿名さん]

>828
「一時金」が「定期的」かよ。
普通払えない人が出てくるからそれを防ぐための毎月の積立なんじゃないの？
あぶねえあぶねえ。

今議論しているのは、まさに一時金徴収のことで、その徴収理由はデベが販売しやすいように見掛けだけ安く設定された駐車場料金と100%の設置率だという話。
駐車場の維持更新費用が修繕積立金から出るなんて当たり前。
受益者が負担せず定期的に一時金という規約ってどうなの？　とみんな思うでしょ。

それと９割機械式で3000円〜9000円の料金はどこをどう平均しても採算ラインには程遠い。(桁違いで)
3000円が10台だろうが5台だろうが程度に若干の差こそあれ同じ話。
10台しかないから平均すると、、、という書き方こそ採算が合うような誤解を産みかねない。
828こそ擁護のしかたを考えた方が良いよ。

[831: 匿名さん]

要はこの物件は一時金の額が大きい計画になってるってことでしょ。
購入者の方はそこを良く認識しておいたほうがいいですよ。
ということで、ハイ、おしまい。

[832: 匿名さん]

「一時金」が「定期的」って、ごめん、ちょっとオモシロかった。

[833: 匿名さん]

やっと契約者板でもこの問題に関するやりとりが始められましたね。
未だ検討者と契約者とで温度差があるようにも感じますけど。

[834: 物件比較中さん]

確かに駐車場はリバフェと比べると安いですね。修繕という
そんな問題があるとは・・。リバフェより総戸数が少ないのに
駐車場は70台も多い事や最高額が9000円の駐車場額の設定などは
リスクもあるという事、私も含めそこまで考える人は少ないと思います。
駐車場安っ！と思ったのでかなり惹かれたのですが・・
最初だけ安いじゃ困るしなぁ・・。
対岸のイニシア（自走式）より安い設定は言われてみると無茶ですね。
そうなるとベリスタの販売戦略は、対岸の自走式のイニシアより最低価格を
安く、南千住競合のリバフェより駐車場を多く、でも後先考えずに
という事なんでしょうか？何が本当かわかりにくい状況下ですね。

[835: 匿名さん]

ベリスタはリバフェやイニシアに較べて販売開始がだいぶ遅かったので、なりふり構わず「売る」戦略を求められたのは事実だと思います。
また、ライバル２物件に対し仕様で真っ向勝負ではどうしても力負けする感がありますし、藤和としては価格で大きな差を打ち出すことも難しい。
そのため別な観点で差別化を図るためにも100％設置の「安い駐車場」は格好の宣伝文句だったのでしょう。
どこの物件でもそうですが月々の支払総額を算出し客に買える値段であることをアピールするため、ベリスタで試算すれば月々の支払額が同クラスの他物件に比べ10000円/月以上安く見えますから。
・・・たとえそれが住人の間で後々面倒なことになろうとも。

わかりにくいわけではなく、ただ、それだけのことだと思いますよ。

[836: 契約済み]

他の機械式物件でも同じような事はいえそうで、
そのような物件は結構あると思うのですが、
後々、そんなにややこしい問題になるのかな〜

[837: 物件比較中さん]

834です。のちのち心配だという事については、機械式駐車場の月額がこんなに
安く設定されているから・・という条件がネックという事なんですね。
たしかに千葉の自走式物件とかの値段と遜色ない値段が100％設置で出来ている
のが一番惹かれた点ですが、これが破綻する可能性があるとなると、
仕様や立地では、駅距離等も含め厳しいと思えてきました。
駅19分がウィークだよなぁ・・。

[838: 匿名]

835

本当に問題でしょうか？

他の１００％駐車場完備の物件も、同じような価格帯の設定です。

イニシアだって、最低価格は５０００円。

そもそも１００％駐車場完備とそうでない物件とでは、駐車場利用費の計算方法がちがいます。

まぜなら、駐車場の老朽化に伴う立替費用の捻出方法に違いが出てくるのからです。


ようは

立て替え費用の捻出
１００％駐車場完備の場合：立て替え費用は修繕積立金から
そうでない駐車場の場合：立て替え費用は駐車場利用費から

ベリスタクラスの駐車場の場合、一般的立替費用は一台あたり２００万前後。耐久年数は２０年。

単純に８０００円／月　分、１００％駐車場完備とそうでないのでは、駐車場利用費に差が出てくるはずです。


リバーフェイスの修繕計画を見ていないので絶対とは言えませんが、他の物件でも駐車場の利権の関係もあり、

１００％駐車場完備ではない物件は、駐車場利用費で駐車場の維持管理をまかなう計画です。8

[839: 匿名さん]

過酷ですね。つぶし合い。

これだけマンションがうれなくなると、足の引っ張り合いになるのですね。

[840: 匿名さん]

ベリスタ、リバフェ、イニシアで合計１１００戸販売する訳だからね。

そりゃあ。

[841: 匿名さん]

＞No.838
言っていることと実際の数字とが矛盾してないかい？

例えばリバーフェイスの場合、
修繕積立一時金：\331000〜　+　毎月（修繕積立5580〜　+　駐車料金\11000〜\21000）

一方ベリスタの場合、
修繕積立一時金：\277700〜　+　毎月（修繕積立5240〜　+　駐車料金\3000〜\9000）

サンプルとなる部屋面積が異なるため修繕積立金はリバフェが多くなっているけど、面積あたりに直すと修繕積立金自体はほぼ同額です。差があるのは駐車場使用料だけ。

この２つのマンションはよく似たタイプなので躯体関係のメンテコストは戸割するとあまりかわらないと思います。
（リバフェの方がエレベーターが多くて基本アフターサービスが長いことが差かな）

…にも関わらず維持していく機械式駐車場はベリスタの方がずっと多いのに使用料（+αの修繕積立金）が低いわけですから、リバフェの修繕費が余るか、ベリスタの修繕費が足りなくなるかしないと計算が合わないわけです。
過去の投稿にもあったようにリバフェが極端に高いわけではないので、10年後の全体収支がどうなるか、容易に結論が出るでしょう。
もちろんベリスタは一時金に頼ることになるのですが、一時金に頼ること前提の収支計画では当初の設定などどうでも良いという話になってしまい積立金としては不健全です。

尚、自走式のイニシアはメンテナンスコストや更新費用が機械式に比べ桁違いに安いので、ベリスタの駐車場料金とそのまま比較しても何の意味もありません。

ちなみにリバフェは60％の設置率でも駐車場申込みはそれを若干下回る程度だったという話ですよ。
汐入地区は他マンションでも空きが目立っているようですからね。
別にリバフェやイニシアを推すわけじゃないけど、維持管理を考えるとベリスタは大きなハンデを背負っていると言わざるを得ませんね。

[842: 契約済みさん]

駐車場安っ！なんて思って得した気分で契約しちゃったけど・・・

良く読んでみると、841さんの説明はもっとものような気が・・擁護派の方の意見は残念ながら説得力にかけますよね。。

なんだか不安になってきた。。

駐車場代と思って、毎月1万円ずつくらい貯金したほうがよさそうですね。

[843: 匿名]

841

確かにその考え方ではベリスタとリバフェの差は説明できません。

でも、世の中にはベリスタだけではなく、１００％駐車場完備の物件は総じて駐車場が安い設定です。

例にあげると、

キャピタルガーデン東大島ソレア：駐車場:900円〜4700円（自走）
リライズガーデン西新井：駐車場：2400円〜10000円（機械式と自走式）
深大寺レジデンス：駐車場：2500円〜12000円（機械式と自走式）
ザ・クレストリヴァシス：無料　
サザンパークプレミアム：6,000円〜14,000円

これだけではないです。

これらの修繕積立費・管理費はいたってベリスタとそんなに変わらない水準です。

そういう観点からみるとベリスタを含め、これらの物件すべて駐車場維持管理費がたらないという

ことになるのでしょうか？
そもそも駐車場の維持費用っていくらくらいで考えております？

業者のよってばらつきがある為になかなか難しい所ですが、単純に維持管理だけをみると機械式でも

2,000円〜4,000円/台で出来るというのが今の流れだそうです。

それに20年に一度の建て替えを費用月約2000円。

計5000円で賄う事も可能と話もあります。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

[844: ご近所さん]

機械式で、100％の駐車場なら、隣のパークスや、アーバンもそうだ。こちらの方は、すでに管理組合が出来て、いろいろ対策が策定、運営されている。気になったら聞いてみたら。どこを心配すればいいか解るよ。取り越し苦労しなくていいかもよ。

[845: 匿名さん]

No.843は本気でそう思っているのでしょうか？
（ここまでくると逆に私が遊ばれているか、失礼ながら新手の荒らしのような気もしてきたのですが）

まず、自走式を維持更新するコストと機械式のそれとではかかるコストは桁違いに違うことを理解してください。
ソースはネット上で調べればいくらでも出てきます。
キャピタルガーデンだけではなく、リライズや深大寺レジデンスも９割近くが自走式じゃないですか？
自走式と機械式とを直接金額比較しても何にもならないと言ったのは読んでいただけなかったようですね。

また、仮に機械式でベリスタと同じような収支計画を立てている物件があったとしても、その物件の修繕資金も足りなくなるだけです。
ベリスタだから、、と言っているのではなく、「ベリスタの管理修繕資金計画」がダメなんですよ。
「参照」を軽く見ても、あなたが伝えたいことは都合良く書いてないと思うのですが。

機械式駐車場の維持費用に関してはNo.751に書いてあるレベルが妥当だと考えています。
どこで仕入れた情報か知りませんが、5000円で賄う事はできません。
仮に日々のメンテ費と更新費用を分けて考えたとしても、ベリスタの場合修繕積み立てが5000円レベル〜ですよ。
あなたも838で更新費用だけでも8000円/月かかると言っているではないですか。
ベリスタの修繕資金計画では完全に不足します。

もうため息しか出ません。
もしこんな入居者が居たとしたら、ここの管理組合は大変苦労しそうですね。

[846: 匿名]

確かに私の話は少しむじゅんしてました。すいません。

参考までに、何をもってベリスタの管理修繕資金計画がダメと言い切れるのですか？

そこまで言い切れるのならば、何らかの根拠がって言われていると思います。

もしよければ聞かせてください。

[847: 匿名さん]

遊ばれてるなー

[848: 匿名さん]

やっぱり遊ばれてるのかな。。。
まあ、他の方のため（？）にも、まず、基本的なところから。

ダメな管理修繕資金計画とは。

様々な経済状況の住人が混在するマンションでは、定期的な建物（個々の資産）修繕時にその資金を出せない（出さない）住人が発生することを回避しなければなりません。
そのため修繕資金不足や住人トラブルを避ける意味でも、資産を維持管理更新できるだけの金額を毎月積立することが必要です。
管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているもの）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

また、受益者負担の原則から大きく離れる費用徴収を行うものも不公平感をまねき問題の種となるためダメな計画の一つでしょう。
＊現在ではエレベーターなどは全戸が負担する修繕項目として理解されていますが、駐車場は単純な全戸負担修繕項目として認識されるには至っていません。


上記2つにベリスタは両方とも当てはまります。
684や726から始まる議論をここまで読んででこられれば、当てはまる理由は普通なら理解できると思いますが、いかがでしょう。

[849: 契約済み]

今、結論は絶対出ないのでは？

結局、駐車場維持管理代って過去の傾向から判断して『適正』、『不適正』って判断できるけど、

それが実際この物件の駐車場は当てはまるかは、不確実なことではないでしょうか？

電気代・修繕費用等、不確定の出費ですよね。

結局運営上の想定次第によってはいくらでもいえるじゃあないですか。


文句を言うのも、擁護するのもお互いが都合のいい数字を並べてしまえば。しかも、ネガティブ要素の方が相対的に信頼性は高いですからね。

ネガティブ派の人の言いたいところはわかりますけどね。だから、駐車場代はどこでも注意をしましょうってことで。

[850: 匿名さん]

結果が出ないだけで結論は出ています。
計算上の大幅な不足が分かっていながら「やってみなければわからない」と言うとは詭弁ですね。
そんなことを言えば、極論「もしかしたら修繕費は全くかからないかもしれない…」ということすら可能。
不確定なものだからこそ実績値より予測計算してそのぶん積立てる、これ常識でしょ。

No.849さんの話は「99％」のことを「不確実」というか「確実」と言うかだけの議論では？
残り１％はメンテナンスフリーのロングライフ機械式駐車場が試験納品されるとか、そんなレベルの話ですが。

契約者板を見ても分かるけど、楽観的というか現実を直視しようとしないというか、こんな契約者の方を生み出すシステムということがまた問題だ。

[851: 匿名さん]

＞管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているも　の）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

確かにだめな計画なんだけど、月々の徴収額が割安な分、一時金の徴収予定額が割高にちゃんと計画されてれば、後々大問題になる事は無いんじゃないの？

[852: 匿名さん]

修繕一時金を払うことがないようにするための修繕積立金なんだから、一時金を計画しちゃってる時点でアウト。
計画するくらいなら積立ろよ！
皆ローン片手に生活してるわけで、「先月ローンを繰上げ返済したから無い」などと開き直る輩は必ず居る！
何割もの人から「失業したから無理」「子供が生まれたから無理」「駐車場使ってないから嫌だ」と言われたら、維持修繕はどうするよ？（実際ある話）

[853: 匿名さん]

ずいぶん鼻息荒いですね。

何か追い込まれている状況なんですか？
指摘される内容はわかりました。

でも、残り戸数わずかな状況で、どうするのがベストと思われて騒いでいるのでしょうか？

今更『やめときな！』だけってことはないですよね？

[854: 匿名さん]

理事会でもめにもめるかしかないのでは？

[855: 匿名さん]

一時金を計画しちゃってる時点でアウト。

というけれど、実際そういう計画になってるはずですよ。

[856: 匿名さん]

じゃ、アウトなんじゃない!?
私も一時金困るし。

[857: 匿名さん]

一時金の理解がどこまで行き届いているか、 一時金に備えて貯蓄をちゃんとできる人がどれだけいるか がポイントでしょうね。

払わない人達は確実にいると思いますが。

[858: 匿名さん]

＞No.853
マンション購入を検討する消費者が取れる選択肢は２つ。
「買う」か「買わない」か。
ここを読むと検討中の人達はこの物件は買わないのがベスト。
後処理は買った人達で揉めながら考えれば良いさ。
もちろん俺は買ってないから追い込まれたりしてないけどね！　　フン！フン！

[859: 匿名さん]

858

参考になる意見、ありがとう。

でも、絶対賛成できないです。

だって、買わないんだもん。絶対に。

絶対に買わない人がなんで、ずっと『買わないべき』と一生懸命に主張する意味、必要性がわからない。

コンペジ以外に。ということで、心配の人はMRで説明をうけてみたら？

納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

[860: サラリーマンさん]

世の中まじめな人が一番多いと思います。悪いことばかり考えずに、人を信じてみませんか。ね。

[861: 匿名さん]

>859
俺、そんなにずっと主張してたりしないぞ。
誰かと勘違いしてるんじゃないか？

まあ、買わない俺がまっとうな理由で買わない方が良いと言ってなぜ非難されるのかわからんが、意見が参考になったみたいでうれしいよ。
859は契約済？
検討中なら、嘘は言ってないから信じて損はないよ！

[862: 契約済みさん]

あなた方どんだけ駐車場ネタすきなんだよｗ

[863: 匿名さん]

コンペジって何ですか？

[864: 契約済みさん]

どうひいき目に見ても匿名さんの言っていることのほうが正しいと感じます。

>納得できたら買うべきだし。できなければ見送ればよいし。

既に、契約をした人は、もう一度手元資料を確認するべきだし、それでわからなければ問い合わせすればいいし。

確かにそのとおりなんですけど、買ってしまった者の立場からすると、問い合わせたってデベの営業がろくな回答をしないのは知ってますよね。いいし。って全然よくないと思いますよ！

ここを利用されてる契約者の方はある程度認識があるからまだましでしょうけど、ここを見ていない人のほうが多いわけで、後々大問題になるのは必至です。いくら管理組合で騒いだって、この危機意識のなさを考えると無駄な気がしてしまいます。

契約者の方は何とかなるでしょ、臭い物には蓋をしちゃえ的な考えの方が多いと感じます。
反論したい(自分は騙されていない)という気持ちは分かりますが、やり取りを見ているとどうしても分が悪いように思えます。

まだ、入居前にこの情報を知れたのはむしろ良かったと考えることにして、コツコツと一時金に備えて貯金することにします。備えあれば憂いなしってね。

他に得がたい物(この環境がとっても気に入っています)が手に入るわけだし、騙されてたと思うと腹がたつけど、駐車場代が本当は１万円高い(でも近隣の相場並み)って考えれば、そんなに悲観することもないでしょ。

契約者の皆さん、
事実と向き合って、かつ前向きに考えましょう！

問題はこの板を見ていない何にも知らない契約者の方々ですね。。

[865: 匿名さん]

>864

あなたのような考えの人がどれだけいるか。

ほんと契約済みの人は危機意識がまったく無いね。
根拠も無く何とかなるでしょって考えている人ばっかりだね。せっかく大きな買い物して気持ち良くなってんだから水をさすなって感じで反論してるだけにしかみえない。

[866: 匿名さん]

みんな匿名さんだからよくわからなくなりますが、No.841（他も？）さんの意見やNo.850さんの意見は納得がいくし共感できますね。
擁護意見は現実を認めたくない方が無理にがんばっているようにしか見えないので。
＞864さん　がんばってくださいね。

[867: 契約済みさん]

>864

騙されたの？
騙されたというのなら、裁判起こして契約撤回したらいいのでは？

もう一度聞くけど、本当に騙されたの？

[868: 匿名さん]

落ち着くかと思いきや今度は仲間割れかよ！
どーなってんだよここは。

[869: 契約済みさん]

864です。

実際には騙されたかどうかは今の時点では分かりませんので、裁判なんか起こせないでしょうし起こす気もありません。
しかも、あくまでも計画ですからね。何とでも言えるでしょう。

後から騙された（正確には計画、あくまでも案ですので法律上騙されたことにはならないでしょうね）って思うなら、今のうちから騙されたと思って備えていたほうが懸命じゃないかと考えた次第です。

そういう意味ではまだ騙されていませんね。失言でした。すみません。

むきになって否定するより、近隣相場と同じ料金を個人で積み立てておこうと思いました。
計画通りに行くようなら、それはそれで幸せなことですし。

[870: 匿名さん]

みんな864みたいに計画的な契約者ばかりだと良いんだろうけど、ここ読むとかなり不安になってくるなあ。
計画だけでなく契約者のほうにも不安要素が。（一部なのでしょうけど）

[871: 匿名]

前向きに積み立てしようが、これだけの世帯、相当もめるでしょう。
なんで払わなければいけないんだ〜って主張する人多いよ〜。ホントに多いよ
当然のように、車使ってないのに！っていうでしょう。組合の人、大変でしょうね〜回収するのが…。

[872: 匿名さん]

匿名　さんの完全なペースですね。

契約者さんは、あんまり騒ぐと自分の首を絞めることになるから注意しましょう。

残りわずかでも、自分達の物件の文句を言うってことはそれだけ評判を下げることになりますから。


具体的な数字を持って説明された、匿名　さんの言い分は非常に説得力あります。

ただし、贔屓目に見ても、契約者が持っている計画書と見比べてみると、若干説明が成り立たない

ところがあるので、よーく見ましょう。

[873: 匿名さん]

うちのマンションの修繕積立金計画にも、一時金が計画されています。
計画段階で一時金が入っているのはダメ計画だとおっしゃる方もいましたが、デベによってやり方が違うということじゃないでしょうか。
藤和は自分の物件ではいつもそういう計画の立て方をしてるのであって、ここの物件だけ積立金を低くしているわけじゃないと思いますけど。

[874: 匿名さん]

>873
なるほど。
ということは悪いのはベリスタじゃなくて藤和ということか。
結局は同じことだけど。
今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良いですよ。

[875: 契約済み]

874
>今後物件を見ていく中でその考え、考え直した方が良い

何故？？？理由がわからない！

[876: 匿名さん]

一時金て大規模修繕に当てるやつでしょ？
どこの計画書にも入ってるんじゃないの？
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが本当なの？
知らなかった〜。

[877: 匿名はん]

＞876さん
月々の積立金だけで大規模修繕もこなすのが理想であり積立の本来の姿ですよ。
ちなみに一時金はどこの計画書にも入ってるものではありません。
むしろ一時金を予定しているところの方が少ないと思いますよ。
（それほどたくさんは修繕計画書を見てはいませんが）

[878: 匿名さん]

駐車場ネタは　115　あたりのレスをもう一度読んでみな。

買わないって言っている人の意見と、物件物色してた過去の人の意見を見比べてみれば、

面白いよ。今、もう一度その話を二人にしてもらえないのが残念ですが。

[879: 匿名さん]

>877さん
それは知りませんでした。
一時金は当初から計画書に入れておくものとばかり思ってました。
それが少数派なんですね。

[880: 匿名はん]

誤解の無いように言っておくと、一時金といっても入居時に契約者が払う一時金はどこも皆取りますけど、今回話題になっている一時金は入居期間中（15年後とか）に徴収されるの一時金の話ですから。
念のため、お間違えのないように。

[881: 匿名さん]

ここの管理費って高い方ですか？

[882: 匿名さん]

管理費 1万3580円〜1万9180円／月
修繕積立金 5240円〜7400円／月
規模からいって、標準的な金額だと思います。

[883: 匿名さん]

まさに数字のマジックです。

[884: 契約済みさん]

数字のマジックとはいったいどのようなことでしょう？

[885: 匿名さん]

No.841にもあったように、修繕積立金は他物件と同レベルでしかも管理費も普通レベルなのに月々3000円からの駐車料金でも収支が成り立つように見せかけた裏では、実は入居者の負担となる高額な一時金を頼りにした修繕計画を組んでいたということなのでは？
もし駐車場料金月々3000円〜とパンフに載せるならば、「カッコ」して（10年ごとに全戸一時金100万円〜）とか記載しないとうっかり知らないで契約する人が出てきてフェアじゃないと思うんですけどね。

[886: 匿名さん]

そんなこと書いたらビビって誰も買わなくなるからNGでしょ。

[887: 東京フロンティアシティパーク＆パークスの住民]

この地区では、藤和不動産が重要事項の説明において不都合なことを隠した(好意的に解釈すれば確認せずに回答した)という実績があるので気をつけてください。私も近隣施設の建築計画変更が持ち上がり、重要事項説明書の許諾事項変更について内容を納得のいかない点を質問し、個別で説明をしてもらったにもかかわらず、住んでみるとまったく説明と違う事態になっているという経験をまさに今しています。(これから訴訟になるかもしれないので詳細は控えます)　景観など言った言わないで販売側が逃げ切りやすい点については、録音するなどして防御することをお勧めします。

[888: 匿名さん]

近隣施設の建築計画変更ってなんのことですか？

[889: 周辺住民さん]

小学校でしょ。
あんなに大きいとは思いませんでしたよね。

[890: 匿名さん]

P&Pの住人からしたら災難ですよね。

多少離れてても、南側に大きな建物が目一杯に建つんだから。

[891: 物件比較中さん]

関谷から歩いて、南千住まで行きました。遠くて足が弱っているのがよく分かった。
通勤は関谷からですね。

[892: 入居予定さん]

関屋から南千住はけっこう距離ありますよね。

　現地からは関屋までは、私は歩くのが早い方なので７〜８分ですね。

　しかし、風は、半端じゃないですね。ほんと強風でした。

[893: 匿名さん]

関谷に行く橋の周辺は特に風がすごいですよね。
私も以前に傘を２本やられました。

[894: 匿名さん]

885

やりすぎじゃあ？

確定した内容をかたるならよいけど。

自分で何かいているか、わかっている？

[895: 匿名さん]

↑
なんかこわい書きかたですねえ。
単なる憶測ではなく数字や理論で将来を予測している人の意見を参考にして、それを購入検討材料にすることがここではいけないことなのでしょうか？

[896: 匿名さん]

↑

数字や理論で話しているなら別ですよ。

しかし、この物件のどこの数百万の一時金の必要性が書いてあるのですか？

それは憶測ではないのですか？

[897: 匿名さん]

ネガレスはそろそろやめた方が…

[898: ご近所さん]

ネガな投稿するなと叫ぶより、検討中の身としてはこのあたりで収支が成り立つという客観的な話も聞きたいというのが正直なところです。

私は修繕計画を見てはいませんが、一時金が計画されているという話は以前擁護派(？)の方からあったと思うのですが、それ自体ガセネタということでしょうか？

それともやはり管理途中での一時金は計画されているのでしょうか？

この間直MRに接電話で問合せてみても要領を得ない回答だったし、契約者板には管理費で充当するという話もあるしで結局グレーなんですよね。

営業担当を替えてもらった方が良いのかな。

[899: 匿名さん]

修繕計画等見ないで検討するの？

そんな＊＊な＝

[900: 匿名さん]

昨日の現地はすごい強風が吹いていましたが、驚いたのはＵＲ？の大タワーマンション群の
あちこちの高層階で布団が盛大に干してあったことです。あれは下歩く人は怖いよ。
このあたりのマンション在住の皆さん、みな気をつけてくださいね。

[901: 検討中]

南千住じゃないですが、足立区のマンションで強風のさなかベランダに布団干してるお家があって飛んできたのか道路にふさぐように落ちてましたから当然よけれませんので踏みました(笑)皆さんも布団干す時気をつけて下さい。

[902: 匿名さん]

＞No.898
10,000円に大きく届かない駐車場料金と通常程度の管理・修繕費だけで賄えるかどうかなんて、過去レスを読んだり説明聞いたり修繕計画を見ればわかるでしょ。
No.896みたいに何故かはぐらかしたり、管理費で賄えると思ってる（なぜ？営業に説得された？）人も居るみたいだけど。
実際に自分で修繕計画を見て、物件担当者以外の客観的な意見も受けながら、営業を変えてもらってでもしつこく聞いてみるといいよ。
実際「月々安い分を貯めておけば一時金も大丈夫」なんて適当なこと言われた人もいるみたいだし。

[903: 購入検討中さん]

その地域の地位や民度、マンションの価格帯による住民の質によっては一時金って支払えない人が出てくる気がするんだけど、額によるよね。長期修繕ではMAX幾らぐらいなの？一時金。

[904: 物件比較中さん]

結局、擁護派（契約済み）の人たちは大丈夫だって思い込みたいんだろうけど、説得力に欠けますね。修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。

擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？営業は誰でもダメだと思っています。そりゃそうですよね、この計画は全くあてになりません、一時金はさらに多めに考えておいてくださいなんて言えないですよね。

せっかく良い物件なのに惜しいですよね。でも、最初からこの事を知っていれば自己防衛（月々１万円の個人積み立て）は可能かと思っています。計画通りに事が進めばそれに越したことはないし。
ただ、問題が表面化したら住民間で相当揉めますよね。ほとんどの方が現在の修繕計画を信じきっているようですし、そっちのほうが気がかりです。

[905: 匿名さん]

そうですね。

なんか最近の擁護派は契約者だけではなさそうですし。

購入した場合私も自己対策は考えますが、自分一人で対策しても入居者全員がやらなければ解決できる問題ではないことが厄介ですよ。

まあ、藤和にとっては年末どの物件も資産の現金化を急いでいる中ですから、少なくとも彼等にとってこのような話題は歓迎しがたいところですよね。

[906: 契約者]

擁護派？です。

>修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。
修繕計画が信用できないとなれば、この物件を契約するのは難しいと思います。
契約者は全員、マイホームメンテナンスプランという管理、修繕計画金について承諾し、サインをする必要があります。

>擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？
上記資料の予算案に機械駐車設備管理費が計画されており、長期修繕計画では機械式駐車場のリニューアル費用や、話題の一時金等も計画されています。
ただ、その内訳が妥当かどうかについては、三菱地所藤和コミュニティを信用するか、自分で業者に見積もりを取るしかないと思います。

駐車場が安すぎるとの意見も多いですが、値段を倍にしても、駐車場契約者が半分になると意味はありません。
逆にこの物件のリスクは駐車場契約者が8割を切ることによる予算不足です。現在の値段だと2台もつ世帯が増え、駐車場の稼働率が上がるのではと期待しています。

管理費が他と一緒との意見も多いですが、ベリスタって共用施設がしょぼくないですか？
託児所もなければ、ミニショップもない、焼き立てのパンも出してもらえない、なのに管理費は他の物件と同じです。
他の物件の管理費の内訳を研究したいところですが、手元に資料がありません。詳しい方、つっこみをお願いします。
ちなみに、自走式100%をもち、共有施設が少ないベリスタ溝の口は、管理費が3000円安いらしいです(これはずるい)。

ご検討の皆様方には、機械式駐車場のため住民がもめるリスクもあり、100%の設置率なので全戸負担となっているとの情報を元にご検討いただければなと思います。

早くしないと、隣の自走式が売り切れちゃいますよ！そうすると、こっちの駐車場の話題もなくなるのかなぁ(^O^)。

[907: 匿名さん]

駐車場契約率に関してはもうしばらくすると結果が出ますよね。
個人的には全て埋まると良いけどそうも思えないし、その点しばらく様子見たいところです。
新築時より数年経つとどうしても契約率は低下傾向にあるみたいですし。

[908: 匿名さん]

＞903さん
まずは駐車場が単体として成り立つ収支とベリスタの予算組との差を客観的に算定すると、
機械式駐車場の平均使用料（単独採算ライン）を仮に15000円とし、ベリスタの機械式使用料平均を5000円とした場合、差額は10000/月。
機械式の寿命参考値20年を一区切りに考えた場合、1台分あたり10000円/月×12ヶ月×20年＝240万円/20年　不足差があることになります。（225台分で5億4000万円）
一方平置きは単体採算ラインを上回る使用料を取っている点に注目です。
9000円-2000円（平置の仮の維持コスト）＝7000円/月×12ヶ月×20年＝168万円/20年　余剰差があります。（26台分で4368万円）
マンション全体で言えば54000-4368＝4億9632万円/20年　不足差があり、252戸で割ると1戸当たりの差額は196万円（約8200円/月）です。＊82平米の部屋で平米あたりに直すと毎月100円/平米の不足。
駐車場以外での維持管理の収支がピッタリと仮定すると（仮にです）、この金額が20年後に一時金となる可能性があります。
ただし906さんがおっしゃるようにこの数字は100％駐車場が稼働した場合のもので、例えば仮に70％だったら１戸当たりの金額はさらに高額になる計算ですね。

ベリスタの毎月の管理修繕積み立て金合計は平均すると21000円/月を上回る程度。（この手のマンションの平均的な数字）
駐車場を維持する財源は当然駐車場使用料だけではないでしょうから、8200円/月を21000円/月の中から負担した上で残った約13000円/月で、最終的にマンション自体の維持管理（例えば24時間管理費やマンションの共用施設・電気代、エレベーターメンテ費、大規模修繕積み立て金等）が足りるか足りないかの話でしょう。
ここは管理組合の努力や管理内容（例えば共用施設の種類やマンション自体の規模など）によって多少差が出る部分ですね。
数字をみるとこの金額（駐車場を除いたマンション単体の管理＋修繕積立金：13000円/月）が厳しそうなので騒がれるのでしょう。
＊ちなみに入居時の一時金数十万円/戸は20年後に積み立て金をゼロにするわけにはいかないので繰り越すものとし、計算から省いてあります。

[909: 匿名さん]

↑長くて、読む気しね〜。

[910: 匿名さん]

一時金になるにせよ積立から引かれるにせよ、８割の満車率だと車持ってない人は10年あたり100万以上も駐車場代に寄付することになるんですね。
あるべき姿や揉めるかどうかは別にして、車持ってる人からするとこれは逆にメリットかもしれない！？

>909
この程度の文章を読む気になれないようだと、大きな買い物は生涯やめといた方が良いだろうね。

[911: 匿名さん]

＞９１０
偉そうに言うな、このタコ！

[912: 匿名さん]

半年前は非常に役に立つ掲示板だったのですが、結局今はつぶしor冷やかしばかりの人ばかりで、

こんなレスが出ちゃうんですよね。

スルーしましょ。

[913: 匿名さん]

修繕計画というのは駐車場も含めた共用部全体の修繕計画であって積立金は居住者全員に平等に徴収すべきものである。
なぜなら車を使わない人にとっても駐車場を良好に維持することはマンション全体の資産価値を高めることになって利益を得るのであり、一階に住む人が自分はエレベーターは使わないからエレベーターの保守費用は負担しないといってもそれは無意味なことだろう。
そう考えると駐車料金というのは修繕計画においてプラスアルファの収入と考えるべきものであってその金額の大小はさほど問題にならない性格のものであるべきではなかろうか。
言い方を変えれば仮に駐車料金をゼロにして修繕計画を全居住者平等負担のもとに計画したとしてもそれは公正な考え方であって不平等云々というべきものではないと思う。

[914: 匿名さん]

913さんの理論って、実は法律上では正しい意見として通るんですよ。
しかし現在はエレベーターなどの純共用施設と駐車場のように占有使用権が与えられた共用施設とでは徴収方法に一線を引く考え方が主流。
なぜかというと、そのような法的・一律的な考え方での運用ではこれまでトラブルが起きたケースが多いからでしょう。
913さんの話を拡大解釈すると1階住戸に付く占有庭なんかも全体負担になってきますからね。
そのような経験とごく一般的な概念（使ったらお金を払う等）から受益者負担という考え方が広く認められているわけです。
＊個人的には現在だと「ペット脚洗い場」あたりが受益者負担と全体負担の分岐点なのかなと考えています。
100％の駐車場ならば利用選択制ではなく当初から各戸１つずつの完全占有共用部として０円に設定し、維持費を修繕費に完全にインクルーズするという考え方はありでしょうね。（広い部屋に住んでいる人が負担額とすると若干割高になり、２台目以降の車両登録に関しての規定が難しくなりがちですが）
その点ベリスタは利用選択制（個別課金制）としているところが、そのあたりの解釈をまた難しくしているところです。
解釈や理論が複雑になって一般的概念から離れるほどにトラブりやすい傾向にありますから。

そもそも不公平だと言うか言わないか、揉めるか揉めないかは居住者次第で「起こってしまうもの」なので、「不公平だと言うな」と言うよりも「元々不公平感の出ないルールを設定する」のが本来は親切です。
特に駐車場更新に起因する一時金負担というのは利用しない人達からすると目に見えて不公平感を感じやすいので、どちらかというと論点は日々積み立てたお金だけで足りるか足りないかにあると思いますよ。

[915: 契約済みさん]

後何戸残っているかご存知なかたいますか

[916: 購入検討中さん]

1週間少し前に行った時には確か残り10%ちょっとくらいでしたよ。

駐車場に関しては藤和さんがこの掲示板にデベを名のってしっかり説明してくれれば、疑問や不安が解決してみんな助かるのに・・・と思ってるのは私だけでしょうか？
個別に対応されても私だけでは気付けない疑問点がある気もするので余計に。
それともそういうのって禁止されてるんでしょうかね。

[917: 物件比較中さん]

906さん、

>修繕計画が信用できないとなれば、この物件を契約するのは難しいと思います。

信用できないからこのような議論が起きているわけで、契約者皆が信用しきっていることに不安を感じているのですが。。契約者の中にも信用していなくて積み立てをするとおっしゃっていた方いましたよね。

>値段を倍にしても、駐車場契約者が半分になると意味はありません。

倍にしても周辺相場と同等か安いくらいですから半分になるとは思えません。むしろこの安さに惹かれて契約している人が多いほうが危険度が高まる気がします。

マイホームメンテナンスプランという管理、修繕計画金を信用して承諾するのは簡単ですが、その正当性はどのように評価されているのでしょうか？それともマイホームメンテナンスプランには、契約者にしか知り得ないすごい情報が書かれているのでしょうか？（この計画が甘かったのが判明しても追加徴収金は一切ございませんと書かれているとか）

908さんの説明に対する反論材料があると安心できるのですが・・・