BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[778: 契約済み]

ほんと理解していない人が多いのにガックリ。。
ここを見ている藤和さんは一安心でしょうね〜〜
売っちゃえば何年後の問題は知らん振りですから。
しつこいようですが、我々住民に全て負担がくるのです！
＊10年以内に売却等される予定の方は別ですが。
なんとかなる問題ではなく、シワ寄せが来た時、
ギャーギャー言わないでくださいねっと言っても無駄でしょうけど。

[779: 匿名さん]

一時金が増えるだけの話じゃない。
騒ぐの、もうやめよう。

[780: 匿名さん]

そうそう、１０年に１回、１００万くらいの話じゃないの？
軽い軽い。

[781: 契約済み]

777さん、

なるほど。言われることはわかりました。
私はすでに契約をしているので、その点をずっと将来覚えておきすよ。
どうなるか。

勉強にといろいろな話を見させて頂きましたが、根拠がある為になる話は　751さんだけだったので、そのラインが適切かは将来の楽しみにさせて頂きます。


でもどちらにしても、今騒がれている人たちの言動を見ると、私のように修繕計画を見られている人はいなそうですね。MRに行ってもらってきてから騒げばいいのに。

[782: 匿名]

でも、気になるのが契約者の参加数が非常に少ないような…
本当に売れているのかしら…
ライバルのイニシアの板なんて内覧会の話で盛り上がっているのに…
こちらはいつ、内覧会出来るのかしら…

[783: 匿名さん]

イニシアの契約者（営業？）は他の板まで来て荒らしてるのにね

[784: 匿名さん]

何も知らずに契約しちゃったって感じでイライラしてるのが嫌でも伝わってくる。
辛そうだね。781。

そんな彼にも幸せなマンションライフがあらんことを。

[785: 申込済み]

784さんへ

そう思われたのではあれば、淋しいのでやめますね。

[786: 契約済み]

駐車場のネタで盛り上がってますね（笑）
どこの文系のひと（笑）が書き込みしてるのかわかりませんが、
最近の維持管理費の計算には建設コストも合算されるんですね（笑）
工作活動はおもしろいですね（笑）

[787: 匿名さん]

＞786さん
本気で仰っているんですか？
機械式駐車場維持管理費の計算に撤去新設（更新）費用を組み込むのは常識。
むしろ組み込まない計画を立てているものは要注意どころかマトモな修繕計画とすら言えないでしょう。
躯体（建物）寿命と設備（機械式駐車場）寿命は４〜５倍も違うんです。
20年後に駐車場を無くす気ですか？
仮に全部平置きに改修した場合、パッと見70台（設置率30％）くらいしか置けませんよ。

786はネタであって欲しい。
もしこんな契約者ばっかりだったら、この物件、先々ヤバ過ぎる。（わかってない人大過ぎ）

[788: 契約済み]

修繕計画を見てないでいってるんだから荒れるの仕方ないじゃないかな？

修繕計画を見てザルだって言った人には、この物件の駐車場部分の修繕計画のどこがザルなのかをお聞かせ願いたいものです。


781さんも言ってたと思いますが、私もそんなに悲観するような計画だとは思ってませんが…。


まぁ、完売間近なので後は契約者同士での話し合いになりますね。


嫌味ではなく、こちらでの意見は勉強にはなりましたよ(^-^)

[789: 匿名]

ここでそんなに話し合っても意味があるのかがわからない。

変わるものなんですか？

修繕計画or駐車場管理に関する計画が？

[790: 匿名さん]

ここで、みなさんが問題点に気づいて多くの方が売主に問題提起して、売主が見直すということはあると思いますよ。そのきっかけとしてオープンなこの掲示板は有効ではないでしょうか。

引き渡された後のことは売主知ったことじゃないので、その前までに改善策を実施させるということは重要だとは思います。
が・・・、今さら駐車場料金を値上げしますってのも大もめになりそうですよね。
10年後の危機が予見できていながら具体的な行動にでられないという状況ではないでしょうか。

[791: 契約済み]

ですから〜〜…
喜んでる（このまま波風たたなくて）のは、
藤和なんですよ！
売切りゴメン！後のゴタゴタは住民、組合でやってね〜と高笑い。
住民が気が付き、何を言っても、その時は何年後だから泣き寝入りになるね

[792: 匿名]

問題定義してって…。

それで変わるものなんですかね〜計画が。

でも、問題定義されている方たちがまるで『この物件は買うなー』っていうような

口調じゃあないですか。

それじゃあ、問題定義になってみんなで藤和に訴えるような流れにはならないのでは？

そんな団結した話し合いにならないと、ここの話はまるで意味がないのでは？

[793: 匿名さん]

＞788
はい。ここの駐車場修繕計画を「ザル計画」だと書いた者です。

俺がザルと書いた理由は、、もう777に書いてあった。
そもそも3000円で維持していけないことくらい計画書を読まなくてもわかるし、金が足りなくて建物本体分の修繕費に手をつける必要があることくらい計画書読めばすぐにわかるよ。
要は計画書を読んだか読んでいないかじゃなくて、それが危険かどうかを理解できたかできなかったかじゃないの？
計画書やここの書き込みを読んでも、788みたいにまーだ理解できていない人がいるみたいだし。

＞789、792
ここ（検討掲示板）での議論は「こんな不都合な点がありますよ」　「本当ですか？」　「こんな理由で本当です」だけでも十分意味があるでしょ。
購入を検討している人にとっては重説に書かれていない「不都合」を知るだけでも意味があると思うけど。
俺なんかこの条件だと「車持っていない人や揉めるのが嫌な人は絶対に買うなー」って、皆に教えてあげたい気持ちになる。

もしこの問題を団結して「解決しよう」とするならば、契約者掲示板でどうぞ。
まぁ、管理組合で話し合っても無理だと言えるくらい解決は難しいと思うけど。
管理規約の記載事項だから購入者は納得して契約している前提だしさ。

[794: 購入検討中さん]

しかし、なぜこの物件だけ駐車場の話で盛り上がってるのかな？
ほかの物件にも、野ざらしの機械式で月々１０００円で出しているところもありますが。

[795: 匿名さん]

問題定義ってなんだよ

[796: 匿名さん]

ずっと3000円でいけちゃうと思い込んでる人も結構いると思いますよ。残念ながら、そこまで頭のまわらない人がいるのが実情です。

[797: 匿名]

友人＞駐車場台いくら？
本人＞俺が買ったマンションの駐車場は月々●●●●円だよ
友人＞えっ！安いね〜いいな〜
本人＞安いでしょう〜
友人＞平置きなの？
本人＞いいや〜機械式だよ。
友人＞出すのに時間かかったりしない？後、後々大変らしいじゃん
本人＞時間は安い分しょうがないよ。後々？なんとかなるんじゃない？
こういう人が多すぎる！！

[798: 購入検討中さん]

なるほど。
　それでは、この物件に限らず、安い料金で設定されている機械式の駐車場の物件は全て、居住者が後々困ってしまうということですね。
　そうすると数え切れないほど該当する物件がありますね。困ったものだぁ〜。

[799: 匿名]

793さん

なるほど。

そういう目的なら、目的達成ですね。


ちなみに今日、駐車場の申込書が来ました♪

３０００円は１０台分だけなので、抽選になっちゃうのですかね〜

[800: 匿名さん]

申込み予定は低調らしいけど、なるべく埋まると良いね。駐車場。
どうせ15年しか保たないなら使った方が良いし。
これで空きだらけだったら泣き面に蜂だもんね。

[801: 周辺住民さん]

駐車場盛り上がってるね。
ローン・管理費・修繕積立金・駐車場の合計支払額で購入検討している人って多いから、
デベとしては、修繕積立金と駐車場代を低く設定したほうが売りやすい。

うちのマンションでも管理費・修繕積立金・駐車場を外部に払っていると思い込み、
総会で管理会社に安くするようお願いしている人が毎年のようにいる。

修繕積立金150円/平米、駐車場代＝近隣相場になっていないところはデベが不親切としか思えない。後から上げるのは大変だよ。
10-15年程度で売るつもりなら安いほうが断然得だけどね。

[802: 匿名さん]

デベが不親切というか悪意を感じるよね。

[803: 購入検討中さん]

これだけ駐車場話で盛り上がるということは、駐車場以外のことは全く問題なしってことですかね

[804: 匿名さん]

売主のスレをご覧になるのがよいかと。

[805: 匿名さん]

アルコーブがほとんどないって話はもう終わったんですかね？

[806: 匿名さん]

さすがにアルコーブ無しはみんな気が付くからいいんじゃない？
アルコーブが無ければ寝室の環境がよくないことくらいは誰にでもわかるだろうしさ。(知った上で妥協する人もいるだろうし)
それすらわからないようでは住まい探しは難しい。

[807: 匿名]

はじまった。

完全に、リバフェとの比較だ。

ありますもんね、リバフェには。

入り江とかも自慢します？

[808: 匿名さん]

まあまあ、アルコーブなんてリバフェじゃなくてもさほど珍しい仕様ではないですし。
比較するのをそんなに嫌がらなくても。

807（=799）さんはここを既に御契約済でしょうけど。
無くても別にいいじゃないですか、アルコーブ。

[809: 購入検討中さん]

やはり、アルコーブは欲しいところですね。
玄関扉開けたら廊下歩いている人にぶつかったりなんて考えるとなぁ。
そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。

[810: 匿名さん]

×そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。
○そうすると、角部屋のポーチ付がいいでしょうか。

[811: 匿名さん]

アルコーブがなかったら、エアコンの室外機はどこに置くんですか？

[812: 匿名さん]

アルコーブに室外機をおくの？

[813: 周辺住民さん]

外からもだいぶ見えてきましたね。
近所の物件にはなかった大規模な車寄せは素敵ですよ。
その上の空間はもったいない気もしますが・・・

外階段も近所のJV物件と違いしっかりしてますよね。

[814: 匿名さん]

おっ、近所のJV物件がどこだか知りませんが、またベリスタ擁護と外部攻撃が復活してきましたね。
同時にリバフェのスレにもよくわからない嫌がらせ投稿が復活しましたし。

ここの売りだった大規模な車寄せですが「実物見るとCGと違って華奢でイマイチ」という声が以前に掲示板であり、実際私も見てきたのですが、確かにCGの印象とは全く違うものでした。
大きさや配置だけでなく全体的な色調の印象が違うこともあるのかもしれませんね。
コストに差が出るわけじゃないんだから、せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ。（CGはかっこいいんだから）

＞812さん
アルコーブにエアコン室外機を置く設定のところは多いですよ。（放熱を妨げない範囲で植栽などでカバーできますし）
逆にアルコーブがなければ直近通路に設置ということになるのではないでしょうか？（資料無いのでわかりませんが）
家庭用の小型ACでは冷媒配管を長くしすぎると空調能力に悪影響が出ますから、設備的には室内機直近の設置が理想的です。

[815: 匿名さん]

外廊下採用の物件ではアルコーブに室外機を置くのは極一般的ですよ。レコシティの現地MRを見に行きましたが、室外機がズラリと廊下に並んでました。

[816: 匿名さん]

ここはアルコーブが無いから室外機を廊下に並べるしかないです。
仕方ありません。

[817: 周辺住民さん]

814さん

＞せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ

購入してもないのに荒らしと同じですよ。

[818: 匿名さん]

817は何をそんなにナーバスになってるの？
そんなに仕様や設備を書かれたり、感想意見を書かれたり、他物件と比較されたりするのが不都合？
色がCGと違う点を指摘しただけで「荒らしと同じ」だなんて。
購入者しか色や形を論じられないのなら「検討板」の意味なんてないでしょうに。
おかしな「周辺住民さん」ですね。

[819: 匿名さん]

ベリスタの廊下に室外機を置いたら、つまづきそうなくらい通路にはみ出てくるところが多いけど、これ大丈夫なのかね。

[820: 物件比較中さん]

本気で検討している者にとっては、ネガティブな意見はすごく参考になります。駐車場の件にしてもアルコーブの件にしても非常に参考になります。
こういう掲示板の良さはＭＲでは聞けないネガティブな情報が入ることだと思っています。

契約者の方が自身が買った物件を擁護する気持ちは分からないでもないですが、ここは検討板です。最後は自分の目で確認をして、納得できれば買い、納得できなければ他を検討となるだけです。良い情報ばかりに目が行って、買った後に後悔するよりはずっとましかと思います。

既に購入された方はぐっとこらえて、住民板で会話されるの良いかと。。

そういう意味では、
①駐車場(ランニングコスト)問題
②日照問題
③アルコーブ問題
がこの物件のネガティブ要素になるのかなと思いましたが、①の問題は相当根が深そうです。
中には10年後に100万ぽっちの一時金を払えばすむことでしょ、なんて意見もありましたが、入居者全員がそんな心持ちでいるとはとても思えません。揉めるのは必至でしょうね。。

②、③は何とか我慢できるのですが、①は致命的のような気がします。かなりこの物件気に入っているのですが、本当にここの修繕計画はザルなんでしょうか？正直、その辺の事情は詳しくないので分かりません。
擁護しているのは購入者だけのような気がするのですが、ここの修繕計画を正当に評価されて「大丈夫！」と決めた方いらっしゃらないですかね？他が気に入っている(特に周辺環境は抜群に良いですね)だけに簡単に諦められないもんで・・・

[821: 匿名さん]

このエリアのマンションって関屋・牛田と南千住どちらを
利用する方が多いんでしょうか？

[822: 匿名さん]

＞No.821さん
南千住です。

＞No.820さん
指摘された１の問題はそのままマンション全体の維持管理費の問題と共通です。（同じお財布なので）
他にネガを挙げるとすればエレベーター設置数の低さでしょうか。
エレベーターが少ないと当然ですが同フロア内で移動するために各住戸前の通路を通行する人が多くなります。
アルコーブがないことと複合して音的な問題が発生しやすくなると同時に、通路に直接室外機が置かれるので通路環境としては望ましいものではありません。
また、アルコーブが無いということは柱が部屋側に入ってきているということなので、表示面積（壁芯計算）よりも実際の床面積の減少率は高くなります。
同時に通路側寝室に設定されているような６畳レベルの部屋では家具のレイアウトに制約が出るため、柱が部屋に入ってきているか通路に出ているかでの使い勝手は面積減損分以上に大きく異なります。
最後に、現地を見るとわかるのですが、周囲を高い建物に囲まれた環境の中で機械式駐車場を動かすのは作動音的に結構厳しいと思われます。

１の駐車場の問題に関して、単体収支での維持管理は数字が無理だと示しているので残念ながら諦めてください。（一般維持管理とトータルで見ても勿論不足しています）
この修繕計画を逆手に取ってメリットを取り出すとすれば以下のパターンかと思います。
３台自動車を所有し機械式駐車場を３つ契約すれば、他マンションで３つ駐車場契約するよりも一時金を含めたトータルで安上がりになる可能性があります。
＊修繕一時金は住戸単位で設定される（駐車場を利用しない人からも足りない分を徴収する）場合があるためです（勿論管理組合での話し合い次第ですが）
しかしながら上記は部分的なメリットであり、そのような一時金徴収を行った場合入居者同士で揉めることは必至。（揉めないで解決する方法は無いと思いますが）
かつ当初より駐車場に空きが出る可能性が高い設置率であることは改善されないので注意が必要です。

上記にはネガポイントばかりを書きましたが、確かに汐入地区の環境は魅力的ですよね。
ご自身でもおっしゃっているように、そのようなメリットがネガポイントを埋めてあまりある場合にはご契約されても良いのではないでしょうか。
知った上で契約するのでしたら、入居後も納得もできるでしょうし。

[823: 匿名さん]

ここの物件の特徴は、以前でも話しにあがりましたが駐車場の更新の為の費用は修繕積立でまかわられます。

んで、もうひとつ特徴としては一時金が他の物件よりも多少あるところだと思います。

ようは、駐車場の更新費用を自動車保有者だけでまかなうのではなく、住民全体で賄う事を想定しているのでしょう。

結果として駐車場を使わない人は周辺物件より修繕積立金は高くなるでしょう。確かにこう見ると、駐車場を利用しない人にとってはデメリットに感じますが、２５０世帯以上の人が住む物件の為絶対的に人の出入りはあるはずです。

また、駐車場利用者なんて今の段階から１０〜２０年後の利用状況を想定するのは困難だと思います。

そういう意味では僕は反対にもめる要素が前もって回避されていると考えております。


確かにアルコープ問題は大きいかもしれません。

しかし、前部屋必ず梁が廊下にも少し飛び出ているようにも見えるので、そのスペースに室外機を
おけるのではと思います。

見た目悪いけど。


それらのネガティブポイントと、汐入地区で公園のそばというポイントの比較になるのでは？

この地域では、この物件の次はおそらくJR貨物倉庫地区までまたないとないでしょうし。

[824: 匿名さん]

駐車場の修繕費が車保有者以外の住民に及ぶのは他も同じですよ。
ですから、駐車場が安い理由には成りえません。

[825: 匿名さん]

先日、現地を見てきました。
車寄せ、エントランス正面、思ったより狭くはないですよ。
今までは、側に現場事務所があったり、資材が並べられてて、こじんまりしてる印象でしたが、それらが撤去されたら、そんな印象は吹き飛びました。

[826: 匿名さん]

修繕積立金と駐車場使用料を合算して駐車場を含む共用部全体の保守、修繕に当てるのであって、
財布は分けないんじゃないですか。

[827: 匿名さん]

つまり、やっぱり駐車場の修繕費積立金はどう考えても不十分ということですね。
しかも100％埋まらずに機械式、周辺相場と同じ料金でも少し足りない気がしますね