BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[758: 匿名さん]

俺がMRで見せてもらった修繕計画は予想通りのザルだったけど。
(事前開示が原則だから誰でも見せてもらえるよ)
なんか擁護も無理矢理で、認めたくないんだろうけど、他のマンションの計画と比較しながらもう一度確認した方が良いよ。
数字は嘘をつかないからさ、毎月差額ざっと10000円×200パレット=200万円、年間2400万円の不足を埋めるには、普通に考えて別の財源が必要でしょ。

[759: いつか買いたいさん]

ここの物件ではないのですが同じベリスタなので覗きにきました
神奈川物件では７００万くらいの値引きですがここはどうですか？

[760: 匿名さん]

駐車場、15年過ぎに目の当たりにして、
はじめて大問題になるでしょうね〜。
俺は車使ってない！とか何故もっと前から手を打たなかったのか！
とか、知らんプリの家庭、とにかく反対で文句を言うだけで、
打開案もない人…などなど。醜い争いがありますが、結局は全体の管理費
(一時増分含む)で入居者が泣く泣く負担するだけ。
今は何を言っても現実感がないでしょうし、のんきに組合で今後やればなんて
言ってるけど見直せる訳がない！！
まぁ〜黙って何年か後に払うか、その前にもっとしっかりしたところに
引っ越すか！の2つに1つですよ。

[761: 匿名さん]

新居での生活に胸を膨らませて、将来的な問題からは目を逸らしたい気持ちは分かりますが、管理費の問題は間違いなく起こるでしょう。
15年後ではなく1〜2年のうちに管理費、修繕積立金の不足問題で抜本的な変更に迫られ、しかしこの規模になると意見の一致は難しく問題解決には至らない こんな感じでしょうね。

[762: 匿名さん]

車を持ってない人はやめておいた方が良い物件だ。

健全な維持管理を求めるならば、車を持っている人もやめておいた方がよさそうだけど。

[763: 申込済み]

匿名だからこそ、好き放題言っている人がどうしてここはおおいのでしょうか？
よっぽど藤和が嫌われているのか、それとも周辺の物件との競争によって起きているのか…。
ドアの件にしろ、駐車場にしろ。

ちなみに今日見たら外壁は少しはきれいになってました。
やっぱり以前は汚かったからね♪
後、小学校の骨組みにシートをかぶせてありました。
それを見ると東側の日当たりはあんまり期待できなそう。。。
（９時ぐらいに首都高から見てそう思いました。）

[764: 契約済み]

763さん
首都高からみての意見は、余り参考になりませんよ！それよりずっと前の写真を見れば一目瞭然。
ただし、部屋奥までの差し込み、陽が高くなる夏場は未知数ですが…。

駐車場の件はこれだけの世帯、まとまらないでしょう。つまり、結局住民負担は避けられないでしょうね。残念ですが。
かなりの金額を覚悟必要でしょう！

[765: 匿名さん]

次の駐車場修繕のタイミングで「機械式撤去」して、全て「平置き」へ。

[766: 申込済み]

７６５さん
それも手かもしれませんね！
修繕計画を見たら、２０年後に駐車場は総立替の計画になっていて、
わりとそれの費用は結構使う予定になってますからね。

まあ、修繕計画を全く見ないで書いている外部の人がいるので、こんな掲示板になるのでしょうね。
リバーフェイスも結構書かれてますし。
そう考えるとパッと見あまり書かれていない、イニシアはすごいですよね。
僕はこちらの物件を選びましたが、そう思ってしまう。

[767: 匿名さん]

平置駐車場建てるのいくらかかるんでしょう？

[768: 匿名さん]

貴方を悪く言うつもりはないけど、そんな短絡的な考えだから資金計画等々全体を見ずに契約して、今になって慌てることになるのでは？
都合良く書かれた修繕計画書案を見てもまだわからないのでは、事前に見ても仕方がなかったかもしれませんが。
それとも一度契約してしまうと都合の悪いことは見えなくなるのか。
現実を見た方が良いよ。現実を。

[769: 768]

上記書き込みは766さんへの書き込みです。

平置き駐車場を建てるコストはそう高くはないけど、劇的に駐車台数が減るので全てを置き換えることは不可能。
そもそも機械式のメンテコストすらカバーできない料金設定ですから、どちらにせよ契約者の皆さんには一時金貯めておく事をお勧めします。

[770: 契約済み]

イニシアの売りの魅力の一つである平置きと、
機械式と比較してる時点で呆れました。
イニシアの良い点として、機械式のメンテにかかる費用は格段に違いますよ。
機械式じゃないイニシアで話題になる訳がない。
10年〜経ってからわかる住民が多いでしょうね。

[771: 匿名さん]

>>770

デベの人は書き込むときは名乗って下さいね。

[772: 匿名さん]

>>771
どこがデベっぽい書き込みなの？
当たり前のことしか書いてないよ。

それにイニシアの人間がここに書き込む理由が無いよ。
ネガレス書きこむ必要ないんだから。

[773: 申込済み]

768へ
言われるお気持ちは、わかります。
でも、逆に今の段階でこの問題を取り上げている人の気持ちがわかりません。
ある程度残りの販売数が見えてきている段階で、今また駐車場のことを取り上げるのは
何故なのかがわからない。
買わない理由を整理する上で書いているのでしょうか？

法令的観点から見た必要メンテ費用+一般的観点から見たメンテ費用
これをどのように資金源を確保するのかを確認すると、ある程度甘い想定ではありましたが、
言われる程の最悪になるような計画にはなっていませんよ。
あくまで資金源は月の駐車場代だけからの徴収ではなかったですよ。
それ見てます？

[774: 匿名]

フロンティアシティと同じくらいの駐車場の値段設定なのに、
なぜこんな話になるのですか？

[775: 匿名さん]

足場が外れてきましたが、なかなかきれいですね。
年内でほぼ竣工し、年明けからいよいよ内覧会というところですかね。

[776: 匿名さん]

暖色系で暖かみがありますよね。
フロンティアシティがグレーなんで対照的でいいと思います。

[777: 匿名さん]

>773さん
768じゃないけど。

維持のための資金元が駐車場使用料だけじゃないってことは、一般修繕積立金から出ているということですよ。
ここの修繕積立金は他の同クラスのマンションより毎月10000円以上高いですか？
そうじゃない場合、今度は負担のかかったその部分が不足しますよ。
結局は一般修繕費用の一時金を取られるだけで、同じことです。
かつその場合、管理組合が一時金を出来るだけ減らすためにマンションの修繕レベルを最低限まで落とすことが予想されます。
(そういった弊害が起きるのがさらなる問題なんです)

773さんこそ、それちゃんと見てます？

それと、ここはマンション購入検討板なんだから売り出し中にそのマンションの良い点や問題点を議論するのは普通ですよ。
774さんのようにまだ問題の本質を理解していない方もいますから。
それをおかしいと言う契約者が入ってくることの方が余程おかしな話です。
気分が良くないのはわかりますけど。

[778: 契約済み]

ほんと理解していない人が多いのにガックリ。。
ここを見ている藤和さんは一安心でしょうね〜〜
売っちゃえば何年後の問題は知らん振りですから。
しつこいようですが、我々住民に全て負担がくるのです！
＊10年以内に売却等される予定の方は別ですが。
なんとかなる問題ではなく、シワ寄せが来た時、
ギャーギャー言わないでくださいねっと言っても無駄でしょうけど。

[779: 匿名さん]

一時金が増えるだけの話じゃない。
騒ぐの、もうやめよう。

[780: 匿名さん]

そうそう、１０年に１回、１００万くらいの話じゃないの？
軽い軽い。

[781: 契約済み]

777さん、

なるほど。言われることはわかりました。
私はすでに契約をしているので、その点をずっと将来覚えておきすよ。
どうなるか。

勉強にといろいろな話を見させて頂きましたが、根拠がある為になる話は　751さんだけだったので、そのラインが適切かは将来の楽しみにさせて頂きます。


でもどちらにしても、今騒がれている人たちの言動を見ると、私のように修繕計画を見られている人はいなそうですね。MRに行ってもらってきてから騒げばいいのに。

[782: 匿名]

でも、気になるのが契約者の参加数が非常に少ないような…
本当に売れているのかしら…
ライバルのイニシアの板なんて内覧会の話で盛り上がっているのに…
こちらはいつ、内覧会出来るのかしら…

[783: 匿名さん]

イニシアの契約者（営業？）は他の板まで来て荒らしてるのにね

[784: 匿名さん]

何も知らずに契約しちゃったって感じでイライラしてるのが嫌でも伝わってくる。
辛そうだね。781。

そんな彼にも幸せなマンションライフがあらんことを。

[785: 申込済み]

784さんへ

そう思われたのではあれば、淋しいのでやめますね。

[786: 契約済み]

駐車場のネタで盛り上がってますね（笑）
どこの文系のひと（笑）が書き込みしてるのかわかりませんが、
最近の維持管理費の計算には建設コストも合算されるんですね（笑）
工作活動はおもしろいですね（笑）

[787: 匿名さん]

＞786さん
本気で仰っているんですか？
機械式駐車場維持管理費の計算に撤去新設（更新）費用を組み込むのは常識。
むしろ組み込まない計画を立てているものは要注意どころかマトモな修繕計画とすら言えないでしょう。
躯体（建物）寿命と設備（機械式駐車場）寿命は４〜５倍も違うんです。
20年後に駐車場を無くす気ですか？
仮に全部平置きに改修した場合、パッと見70台（設置率30％）くらいしか置けませんよ。

786はネタであって欲しい。
もしこんな契約者ばっかりだったら、この物件、先々ヤバ過ぎる。（わかってない人大過ぎ）

[788: 契約済み]

修繕計画を見てないでいってるんだから荒れるの仕方ないじゃないかな？

修繕計画を見てザルだって言った人には、この物件の駐車場部分の修繕計画のどこがザルなのかをお聞かせ願いたいものです。


781さんも言ってたと思いますが、私もそんなに悲観するような計画だとは思ってませんが…。


まぁ、完売間近なので後は契約者同士での話し合いになりますね。


嫌味ではなく、こちらでの意見は勉強にはなりましたよ(^-^)

[789: 匿名]

ここでそんなに話し合っても意味があるのかがわからない。

変わるものなんですか？

修繕計画or駐車場管理に関する計画が？

[790: 匿名さん]

ここで、みなさんが問題点に気づいて多くの方が売主に問題提起して、売主が見直すということはあると思いますよ。そのきっかけとしてオープンなこの掲示板は有効ではないでしょうか。

引き渡された後のことは売主知ったことじゃないので、その前までに改善策を実施させるということは重要だとは思います。
が・・・、今さら駐車場料金を値上げしますってのも大もめになりそうですよね。
10年後の危機が予見できていながら具体的な行動にでられないという状況ではないでしょうか。

[791: 契約済み]

ですから〜〜…
喜んでる（このまま波風たたなくて）のは、
藤和なんですよ！
売切りゴメン！後のゴタゴタは住民、組合でやってね〜と高笑い。
住民が気が付き、何を言っても、その時は何年後だから泣き寝入りになるね

[792: 匿名]

問題定義してって…。

それで変わるものなんですかね〜計画が。

でも、問題定義されている方たちがまるで『この物件は買うなー』っていうような

口調じゃあないですか。

それじゃあ、問題定義になってみんなで藤和に訴えるような流れにはならないのでは？

そんな団結した話し合いにならないと、ここの話はまるで意味がないのでは？

[793: 匿名さん]

＞788
はい。ここの駐車場修繕計画を「ザル計画」だと書いた者です。

俺がザルと書いた理由は、、もう777に書いてあった。
そもそも3000円で維持していけないことくらい計画書を読まなくてもわかるし、金が足りなくて建物本体分の修繕費に手をつける必要があることくらい計画書読めばすぐにわかるよ。
要は計画書を読んだか読んでいないかじゃなくて、それが危険かどうかを理解できたかできなかったかじゃないの？
計画書やここの書き込みを読んでも、788みたいにまーだ理解できていない人がいるみたいだし。

＞789、792
ここ（検討掲示板）での議論は「こんな不都合な点がありますよ」　「本当ですか？」　「こんな理由で本当です」だけでも十分意味があるでしょ。
購入を検討している人にとっては重説に書かれていない「不都合」を知るだけでも意味があると思うけど。
俺なんかこの条件だと「車持っていない人や揉めるのが嫌な人は絶対に買うなー」って、皆に教えてあげたい気持ちになる。

もしこの問題を団結して「解決しよう」とするならば、契約者掲示板でどうぞ。
まぁ、管理組合で話し合っても無理だと言えるくらい解決は難しいと思うけど。
管理規約の記載事項だから購入者は納得して契約している前提だしさ。

[794: 購入検討中さん]

しかし、なぜこの物件だけ駐車場の話で盛り上がってるのかな？
ほかの物件にも、野ざらしの機械式で月々１０００円で出しているところもありますが。

[795: 匿名さん]

問題定義ってなんだよ

[796: 匿名さん]

ずっと3000円でいけちゃうと思い込んでる人も結構いると思いますよ。残念ながら、そこまで頭のまわらない人がいるのが実情です。

[797: 匿名]

友人＞駐車場台いくら？
本人＞俺が買ったマンションの駐車場は月々●●●●円だよ
友人＞えっ！安いね〜いいな〜
本人＞安いでしょう〜
友人＞平置きなの？
本人＞いいや〜機械式だよ。
友人＞出すのに時間かかったりしない？後、後々大変らしいじゃん
本人＞時間は安い分しょうがないよ。後々？なんとかなるんじゃない？
こういう人が多すぎる！！

[798: 購入検討中さん]

なるほど。
　それでは、この物件に限らず、安い料金で設定されている機械式の駐車場の物件は全て、居住者が後々困ってしまうということですね。
　そうすると数え切れないほど該当する物件がありますね。困ったものだぁ〜。

[799: 匿名]

793さん

なるほど。

そういう目的なら、目的達成ですね。


ちなみに今日、駐車場の申込書が来ました♪

３０００円は１０台分だけなので、抽選になっちゃうのですかね〜

[800: 匿名さん]

申込み予定は低調らしいけど、なるべく埋まると良いね。駐車場。
どうせ15年しか保たないなら使った方が良いし。
これで空きだらけだったら泣き面に蜂だもんね。

[801: 周辺住民さん]

駐車場盛り上がってるね。
ローン・管理費・修繕積立金・駐車場の合計支払額で購入検討している人って多いから、
デベとしては、修繕積立金と駐車場代を低く設定したほうが売りやすい。

うちのマンションでも管理費・修繕積立金・駐車場を外部に払っていると思い込み、
総会で管理会社に安くするようお願いしている人が毎年のようにいる。

修繕積立金150円/平米、駐車場代＝近隣相場になっていないところはデベが不親切としか思えない。後から上げるのは大変だよ。
10-15年程度で売るつもりなら安いほうが断然得だけどね。

[802: 匿名さん]

デベが不親切というか悪意を感じるよね。

[803: 購入検討中さん]

これだけ駐車場話で盛り上がるということは、駐車場以外のことは全く問題なしってことですかね

[804: 匿名さん]

売主のスレをご覧になるのがよいかと。

[805: 匿名さん]

アルコーブがほとんどないって話はもう終わったんですかね？

[806: 匿名さん]

さすがにアルコーブ無しはみんな気が付くからいいんじゃない？
アルコーブが無ければ寝室の環境がよくないことくらいは誰にでもわかるだろうしさ。(知った上で妥協する人もいるだろうし)
それすらわからないようでは住まい探しは難しい。

[807: 匿名]

はじまった。

完全に、リバフェとの比較だ。

ありますもんね、リバフェには。

入り江とかも自慢します？

[808: 匿名さん]

まあまあ、アルコーブなんてリバフェじゃなくてもさほど珍しい仕様ではないですし。
比較するのをそんなに嫌がらなくても。

807（=799）さんはここを既に御契約済でしょうけど。
無くても別にいいじゃないですか、アルコーブ。

[809: 購入検討中さん]

やはり、アルコーブは欲しいところですね。
玄関扉開けたら廊下歩いている人にぶつかったりなんて考えるとなぁ。
そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。

[810: 匿名さん]

×そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。
○そうすると、角部屋のポーチ付がいいでしょうか。

[811: 匿名さん]

アルコーブがなかったら、エアコンの室外機はどこに置くんですか？

[812: 匿名さん]

アルコーブに室外機をおくの？

[813: 周辺住民さん]

外からもだいぶ見えてきましたね。
近所の物件にはなかった大規模な車寄せは素敵ですよ。
その上の空間はもったいない気もしますが・・・

外階段も近所のJV物件と違いしっかりしてますよね。

[814: 匿名さん]

おっ、近所のJV物件がどこだか知りませんが、またベリスタ擁護と外部攻撃が復活してきましたね。
同時にリバフェのスレにもよくわからない嫌がらせ投稿が復活しましたし。

ここの売りだった大規模な車寄せですが「実物見るとCGと違って華奢でイマイチ」という声が以前に掲示板であり、実際私も見てきたのですが、確かにCGの印象とは全く違うものでした。
大きさや配置だけでなく全体的な色調の印象が違うこともあるのかもしれませんね。
コストに差が出るわけじゃないんだから、せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ。（CGはかっこいいんだから）

＞812さん
アルコーブにエアコン室外機を置く設定のところは多いですよ。（放熱を妨げない範囲で植栽などでカバーできますし）
逆にアルコーブがなければ直近通路に設置ということになるのではないでしょうか？（資料無いのでわかりませんが）
家庭用の小型ACでは冷媒配管を長くしすぎると空調能力に悪影響が出ますから、設備的には室内機直近の設置が理想的です。

[815: 匿名さん]

外廊下採用の物件ではアルコーブに室外機を置くのは極一般的ですよ。レコシティの現地MRを見に行きましたが、室外機がズラリと廊下に並んでました。

[816: 匿名さん]

ここはアルコーブが無いから室外機を廊下に並べるしかないです。
仕方ありません。

[817: 周辺住民さん]

814さん

＞せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ

購入してもないのに荒らしと同じですよ。

[818: 匿名さん]

817は何をそんなにナーバスになってるの？
そんなに仕様や設備を書かれたり、感想意見を書かれたり、他物件と比較されたりするのが不都合？
色がCGと違う点を指摘しただけで「荒らしと同じ」だなんて。
購入者しか色や形を論じられないのなら「検討板」の意味なんてないでしょうに。
おかしな「周辺住民さん」ですね。

[819: 匿名さん]

ベリスタの廊下に室外機を置いたら、つまづきそうなくらい通路にはみ出てくるところが多いけど、これ大丈夫なのかね。

[820: 物件比較中さん]

本気で検討している者にとっては、ネガティブな意見はすごく参考になります。駐車場の件にしてもアルコーブの件にしても非常に参考になります。
こういう掲示板の良さはＭＲでは聞けないネガティブな情報が入ることだと思っています。

契約者の方が自身が買った物件を擁護する気持ちは分からないでもないですが、ここは検討板です。最後は自分の目で確認をして、納得できれば買い、納得できなければ他を検討となるだけです。良い情報ばかりに目が行って、買った後に後悔するよりはずっとましかと思います。

既に購入された方はぐっとこらえて、住民板で会話されるの良いかと。。

そういう意味では、
①駐車場(ランニングコスト)問題
②日照問題
③アルコーブ問題
がこの物件のネガティブ要素になるのかなと思いましたが、①の問題は相当根が深そうです。
中には10年後に100万ぽっちの一時金を払えばすむことでしょ、なんて意見もありましたが、入居者全員がそんな心持ちでいるとはとても思えません。揉めるのは必至でしょうね。。

②、③は何とか我慢できるのですが、①は致命的のような気がします。かなりこの物件気に入っているのですが、本当にここの修繕計画はザルなんでしょうか？正直、その辺の事情は詳しくないので分かりません。
擁護しているのは購入者だけのような気がするのですが、ここの修繕計画を正当に評価されて「大丈夫！」と決めた方いらっしゃらないですかね？他が気に入っている(特に周辺環境は抜群に良いですね)だけに簡単に諦められないもんで・・・

[821: 匿名さん]

このエリアのマンションって関屋・牛田と南千住どちらを
利用する方が多いんでしょうか？

[822: 匿名さん]

＞No.821さん
南千住です。

＞No.820さん
指摘された１の問題はそのままマンション全体の維持管理費の問題と共通です。（同じお財布なので）
他にネガを挙げるとすればエレベーター設置数の低さでしょうか。
エレベーターが少ないと当然ですが同フロア内で移動するために各住戸前の通路を通行する人が多くなります。
アルコーブがないことと複合して音的な問題が発生しやすくなると同時に、通路に直接室外機が置かれるので通路環境としては望ましいものではありません。
また、アルコーブが無いということは柱が部屋側に入ってきているということなので、表示面積（壁芯計算）よりも実際の床面積の減少率は高くなります。
同時に通路側寝室に設定されているような６畳レベルの部屋では家具のレイアウトに制約が出るため、柱が部屋に入ってきているか通路に出ているかでの使い勝手は面積減損分以上に大きく異なります。
最後に、現地を見るとわかるのですが、周囲を高い建物に囲まれた環境の中で機械式駐車場を動かすのは作動音的に結構厳しいと思われます。

１の駐車場の問題に関して、単体収支での維持管理は数字が無理だと示しているので残念ながら諦めてください。（一般維持管理とトータルで見ても勿論不足しています）
この修繕計画を逆手に取ってメリットを取り出すとすれば以下のパターンかと思います。
３台自動車を所有し機械式駐車場を３つ契約すれば、他マンションで３つ駐車場契約するよりも一時金を含めたトータルで安上がりになる可能性があります。
＊修繕一時金は住戸単位で設定される（駐車場を利用しない人からも足りない分を徴収する）場合があるためです（勿論管理組合での話し合い次第ですが）
しかしながら上記は部分的なメリットであり、そのような一時金徴収を行った場合入居者同士で揉めることは必至。（揉めないで解決する方法は無いと思いますが）
かつ当初より駐車場に空きが出る可能性が高い設置率であることは改善されないので注意が必要です。

上記にはネガポイントばかりを書きましたが、確かに汐入地区の環境は魅力的ですよね。
ご自身でもおっしゃっているように、そのようなメリットがネガポイントを埋めてあまりある場合にはご契約されても良いのではないでしょうか。
知った上で契約するのでしたら、入居後も納得もできるでしょうし。

[823: 匿名さん]

ここの物件の特徴は、以前でも話しにあがりましたが駐車場の更新の為の費用は修繕積立でまかわられます。

んで、もうひとつ特徴としては一時金が他の物件よりも多少あるところだと思います。

ようは、駐車場の更新費用を自動車保有者だけでまかなうのではなく、住民全体で賄う事を想定しているのでしょう。

結果として駐車場を使わない人は周辺物件より修繕積立金は高くなるでしょう。確かにこう見ると、駐車場を利用しない人にとってはデメリットに感じますが、２５０世帯以上の人が住む物件の為絶対的に人の出入りはあるはずです。

また、駐車場利用者なんて今の段階から１０〜２０年後の利用状況を想定するのは困難だと思います。

そういう意味では僕は反対にもめる要素が前もって回避されていると考えております。


確かにアルコープ問題は大きいかもしれません。

しかし、前部屋必ず梁が廊下にも少し飛び出ているようにも見えるので、そのスペースに室外機を
おけるのではと思います。

見た目悪いけど。


それらのネガティブポイントと、汐入地区で公園のそばというポイントの比較になるのでは？

この地域では、この物件の次はおそらくJR貨物倉庫地区までまたないとないでしょうし。

[824: 匿名さん]

駐車場の修繕費が車保有者以外の住民に及ぶのは他も同じですよ。
ですから、駐車場が安い理由には成りえません。

[825: 匿名さん]

先日、現地を見てきました。
車寄せ、エントランス正面、思ったより狭くはないですよ。
今までは、側に現場事務所があったり、資材が並べられてて、こじんまりしてる印象でしたが、それらが撤去されたら、そんな印象は吹き飛びました。

[826: 匿名さん]

修繕積立金と駐車場使用料を合算して駐車場を含む共用部全体の保守、修繕に当てるのであって、
財布は分けないんじゃないですか。

[827: 匿名さん]

つまり、やっぱり駐車場の修繕費積立金はどう考えても不十分ということですね。
しかも100％埋まらずに機械式、周辺相場と同じ料金でも少し足りない気がしますね

[828: 匿名さん]

言葉が足りなかったかもしれませんが、修繕計画を他のと見比べると

一時金が多いと思いますよ。

入居後15年以降、定期的に一時金の支払いがありますから。

その点を見ないで契約された人は痛い目にあうかもしれません。

しかし、その一時金による集金が多い為、総額の修繕積立金は他より多少高いと思います。入居後２０年には駐車場の大規模修繕or改築を想定してか、大きな予算を計上してありました。

その費用はあくまでも修繕積立費から賄う予定でありました。

だから多めの一時金の必要の理由がここに見えます
でも、ベリスタ批難派の人は、もう少し冷静に避難の仕方を考えた方がよいのでは？

確かに駐車場の最低価格は3000円。

しかし、3000円の価格は１０台分。

加重平均した計算で、駐車場の維持管理費を計算しないと、本当に物件を検討されている方に

誤情報を流すだけですよ。

本当に検討されている方に言う情報は、ここは一時金による集金が多いですよ！ってことじゃあ

ないのでしょうか？

[829: 匿名さん]

823さんの書き込みは「大丈夫だと思う」ってことを強調したいということは伝わってくるけど、その中身は良くわからない部分が多いですね。
修繕費用の問題はロジカルに説明すればするほど無理が出るので「不足を前提にしたシステムだからしかたない」としか言いようがないと思うのですが。

週末現地を見て来たのですが以前より壁面清掃も進んで竣工間近の感じでした。
825さんの仰るような事務所が以前どのように建っていたかはわからなのですが、やはりパッと見、パンフのイメージと違うというのが正直な感想。
まだ植栽がパースみたいになっていないからかな？　とも思ったりはしたのですが…。
気になる方は一度現地をご確認ください。

[830: 匿名さん]

>828
「一時金」が「定期的」かよ。
普通払えない人が出てくるからそれを防ぐための毎月の積立なんじゃないの？
あぶねえあぶねえ。

今議論しているのは、まさに一時金徴収のことで、その徴収理由はデベが販売しやすいように見掛けだけ安く設定された駐車場料金と100%の設置率だという話。
駐車場の維持更新費用が修繕積立金から出るなんて当たり前。
受益者が負担せず定期的に一時金という規約ってどうなの？　とみんな思うでしょ。

それと９割機械式で3000円〜9000円の料金はどこをどう平均しても採算ラインには程遠い。(桁違いで)
3000円が10台だろうが5台だろうが程度に若干の差こそあれ同じ話。
10台しかないから平均すると、、、という書き方こそ採算が合うような誤解を産みかねない。
828こそ擁護のしかたを考えた方が良いよ。

[831: 匿名さん]

要はこの物件は一時金の額が大きい計画になってるってことでしょ。
購入者の方はそこを良く認識しておいたほうがいいですよ。
ということで、ハイ、おしまい。

[832: 匿名さん]

「一時金」が「定期的」って、ごめん、ちょっとオモシロかった。

[833: 匿名さん]

やっと契約者板でもこの問題に関するやりとりが始められましたね。
未だ検討者と契約者とで温度差があるようにも感じますけど。

[834: 物件比較中さん]

確かに駐車場はリバフェと比べると安いですね。修繕という
そんな問題があるとは・・。リバフェより総戸数が少ないのに
駐車場は70台も多い事や最高額が9000円の駐車場額の設定などは
リスクもあるという事、私も含めそこまで考える人は少ないと思います。
駐車場安っ！と思ったのでかなり惹かれたのですが・・
最初だけ安いじゃ困るしなぁ・・。
対岸のイニシア（自走式）より安い設定は言われてみると無茶ですね。
そうなるとベリスタの販売戦略は、対岸の自走式のイニシアより最低価格を
安く、南千住競合のリバフェより駐車場を多く、でも後先考えずに
という事なんでしょうか？何が本当かわかりにくい状況下ですね。

[835: 匿名さん]

ベリスタはリバフェやイニシアに較べて販売開始がだいぶ遅かったので、なりふり構わず「売る」戦略を求められたのは事実だと思います。
また、ライバル２物件に対し仕様で真っ向勝負ではどうしても力負けする感がありますし、藤和としては価格で大きな差を打ち出すことも難しい。
そのため別な観点で差別化を図るためにも100％設置の「安い駐車場」は格好の宣伝文句だったのでしょう。
どこの物件でもそうですが月々の支払総額を算出し客に買える値段であることをアピールするため、ベリスタで試算すれば月々の支払額が同クラスの他物件に比べ10000円/月以上安く見えますから。
・・・たとえそれが住人の間で後々面倒なことになろうとも。

わかりにくいわけではなく、ただ、それだけのことだと思いますよ。

[836: 契約済み]

他の機械式物件でも同じような事はいえそうで、
そのような物件は結構あると思うのですが、
後々、そんなにややこしい問題になるのかな〜

[837: 物件比較中さん]

834です。のちのち心配だという事については、機械式駐車場の月額がこんなに
安く設定されているから・・という条件がネックという事なんですね。
たしかに千葉の自走式物件とかの値段と遜色ない値段が100％設置で出来ている
のが一番惹かれた点ですが、これが破綻する可能性があるとなると、
仕様や立地では、駅距離等も含め厳しいと思えてきました。
駅19分がウィークだよなぁ・・。

[838: 匿名]

835

本当に問題でしょうか？

他の１００％駐車場完備の物件も、同じような価格帯の設定です。

イニシアだって、最低価格は５０００円。

そもそも１００％駐車場完備とそうでない物件とでは、駐車場利用費の計算方法がちがいます。

まぜなら、駐車場の老朽化に伴う立替費用の捻出方法に違いが出てくるのからです。


ようは

立て替え費用の捻出
１００％駐車場完備の場合：立て替え費用は修繕積立金から
そうでない駐車場の場合：立て替え費用は駐車場利用費から

ベリスタクラスの駐車場の場合、一般的立替費用は一台あたり２００万前後。耐久年数は２０年。

単純に８０００円／月　分、１００％駐車場完備とそうでないのでは、駐車場利用費に差が出てくるはずです。


リバーフェイスの修繕計画を見ていないので絶対とは言えませんが、他の物件でも駐車場の利権の関係もあり、

１００％駐車場完備ではない物件は、駐車場利用費で駐車場の維持管理をまかなう計画です。8

[839: 匿名さん]

過酷ですね。つぶし合い。

これだけマンションがうれなくなると、足の引っ張り合いになるのですね。

[840: 匿名さん]

ベリスタ、リバフェ、イニシアで合計１１００戸販売する訳だからね。

そりゃあ。

[841: 匿名さん]

＞No.838
言っていることと実際の数字とが矛盾してないかい？

例えばリバーフェイスの場合、
修繕積立一時金：\331000〜　+　毎月（修繕積立5580〜　+　駐車料金\11000〜\21000）

一方ベリスタの場合、
修繕積立一時金：\277700〜　+　毎月（修繕積立5240〜　+　駐車料金\3000〜\9000）

サンプルとなる部屋面積が異なるため修繕積立金はリバフェが多くなっているけど、面積あたりに直すと修繕積立金自体はほぼ同額です。差があるのは駐車場使用料だけ。

この２つのマンションはよく似たタイプなので躯体関係のメンテコストは戸割するとあまりかわらないと思います。
（リバフェの方がエレベーターが多くて基本アフターサービスが長いことが差かな）

…にも関わらず維持していく機械式駐車場はベリスタの方がずっと多いのに使用料（+αの修繕積立金）が低いわけですから、リバフェの修繕費が余るか、ベリスタの修繕費が足りなくなるかしないと計算が合わないわけです。
過去の投稿にもあったようにリバフェが極端に高いわけではないので、10年後の全体収支がどうなるか、容易に結論が出るでしょう。
もちろんベリスタは一時金に頼ることになるのですが、一時金に頼ること前提の収支計画では当初の設定などどうでも良いという話になってしまい積立金としては不健全です。

尚、自走式のイニシアはメンテナンスコストや更新費用が機械式に比べ桁違いに安いので、ベリスタの駐車場料金とそのまま比較しても何の意味もありません。

ちなみにリバフェは60％の設置率でも駐車場申込みはそれを若干下回る程度だったという話ですよ。
汐入地区は他マンションでも空きが目立っているようですからね。
別にリバフェやイニシアを推すわけじゃないけど、維持管理を考えるとベリスタは大きなハンデを背負っていると言わざるを得ませんね。

[842: 契約済みさん]

駐車場安っ！なんて思って得した気分で契約しちゃったけど・・・

良く読んでみると、841さんの説明はもっとものような気が・・擁護派の方の意見は残念ながら説得力にかけますよね。。

なんだか不安になってきた。。

駐車場代と思って、毎月1万円ずつくらい貯金したほうがよさそうですね。

[843: 匿名]

841

確かにその考え方ではベリスタとリバフェの差は説明できません。

でも、世の中にはベリスタだけではなく、１００％駐車場完備の物件は総じて駐車場が安い設定です。

例にあげると、

キャピタルガーデン東大島ソレア：駐車場:900円〜4700円（自走）
リライズガーデン西新井：駐車場：2400円〜10000円（機械式と自走式）
深大寺レジデンス：駐車場：2500円〜12000円（機械式と自走式）
ザ・クレストリヴァシス：無料　
サザンパークプレミアム：6,000円〜14,000円

これだけではないです。

これらの修繕積立費・管理費はいたってベリスタとそんなに変わらない水準です。

そういう観点からみるとベリスタを含め、これらの物件すべて駐車場維持管理費がたらないという

ことになるのでしょうか？
そもそも駐車場の維持費用っていくらくらいで考えております？

業者のよってばらつきがある為になかなか難しい所ですが、単純に維持管理だけをみると機械式でも

2,000円〜4,000円/台で出来るというのが今の流れだそうです。

それに20年に一度の建て替えを費用月約2000円。

計5000円で賄う事も可能と話もあります。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

[844: ご近所さん]

機械式で、100％の駐車場なら、隣のパークスや、アーバンもそうだ。こちらの方は、すでに管理組合が出来て、いろいろ対策が策定、運営されている。気になったら聞いてみたら。どこを心配すればいいか解るよ。取り越し苦労しなくていいかもよ。

[845: 匿名さん]

No.843は本気でそう思っているのでしょうか？
（ここまでくると逆に私が遊ばれているか、失礼ながら新手の荒らしのような気もしてきたのですが）

まず、自走式を維持更新するコストと機械式のそれとではかかるコストは桁違いに違うことを理解してください。
ソースはネット上で調べればいくらでも出てきます。
キャピタルガーデンだけではなく、リライズや深大寺レジデンスも９割近くが自走式じゃないですか？
自走式と機械式とを直接金額比較しても何にもならないと言ったのは読んでいただけなかったようですね。

また、仮に機械式でベリスタと同じような収支計画を立てている物件があったとしても、その物件の修繕資金も足りなくなるだけです。
ベリスタだから、、と言っているのではなく、「ベリスタの管理修繕資金計画」がダメなんですよ。
「参照」を軽く見ても、あなたが伝えたいことは都合良く書いてないと思うのですが。

機械式駐車場の維持費用に関してはNo.751に書いてあるレベルが妥当だと考えています。
どこで仕入れた情報か知りませんが、5000円で賄う事はできません。
仮に日々のメンテ費と更新費用を分けて考えたとしても、ベリスタの場合修繕積み立てが5000円レベル〜ですよ。
あなたも838で更新費用だけでも8000円/月かかると言っているではないですか。
ベリスタの修繕資金計画では完全に不足します。

もうため息しか出ません。
もしこんな入居者が居たとしたら、ここの管理組合は大変苦労しそうですね。

[846: 匿名]

確かに私の話は少しむじゅんしてました。すいません。

参考までに、何をもってベリスタの管理修繕資金計画がダメと言い切れるのですか？

そこまで言い切れるのならば、何らかの根拠がって言われていると思います。

もしよければ聞かせてください。

[847: 匿名さん]

遊ばれてるなー

[848: 匿名さん]

やっぱり遊ばれてるのかな。。。
まあ、他の方のため（？）にも、まず、基本的なところから。

ダメな管理修繕資金計画とは。

様々な経済状況の住人が混在するマンションでは、定期的な建物（個々の資産）修繕時にその資金を出せない（出さない）住人が発生することを回避しなければなりません。
そのため修繕資金不足や住人トラブルを避ける意味でも、資産を維持管理更新できるだけの金額を毎月積立することが必要です。
管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているもの）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

また、受益者負担の原則から大きく離れる費用徴収を行うものも不公平感をまねき問題の種となるためダメな計画の一つでしょう。
＊現在ではエレベーターなどは全戸が負担する修繕項目として理解されていますが、駐車場は単純な全戸負担修繕項目として認識されるには至っていません。


上記2つにベリスタは両方とも当てはまります。
684や726から始まる議論をここまで読んででこられれば、当てはまる理由は普通なら理解できると思いますが、いかがでしょう。

[849: 契約済み]

今、結論は絶対出ないのでは？

結局、駐車場維持管理代って過去の傾向から判断して『適正』、『不適正』って判断できるけど、

それが実際この物件の駐車場は当てはまるかは、不確実なことではないでしょうか？

電気代・修繕費用等、不確定の出費ですよね。

結局運営上の想定次第によってはいくらでもいえるじゃあないですか。


文句を言うのも、擁護するのもお互いが都合のいい数字を並べてしまえば。しかも、ネガティブ要素の方が相対的に信頼性は高いですからね。

ネガティブ派の人の言いたいところはわかりますけどね。だから、駐車場代はどこでも注意をしましょうってことで。

[850: 匿名さん]

結果が出ないだけで結論は出ています。
計算上の大幅な不足が分かっていながら「やってみなければわからない」と言うとは詭弁ですね。
そんなことを言えば、極論「もしかしたら修繕費は全くかからないかもしれない…」ということすら可能。
不確定なものだからこそ実績値より予測計算してそのぶん積立てる、これ常識でしょ。

No.849さんの話は「99％」のことを「不確実」というか「確実」と言うかだけの議論では？
残り１％はメンテナンスフリーのロングライフ機械式駐車場が試験納品されるとか、そんなレベルの話ですが。

契約者板を見ても分かるけど、楽観的というか現実を直視しようとしないというか、こんな契約者の方を生み出すシステムということがまた問題だ。

[851: 匿名さん]

＞管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているも　の）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

確かにだめな計画なんだけど、月々の徴収額が割安な分、一時金の徴収予定額が割高にちゃんと計画されてれば、後々大問題になる事は無いんじゃないの？

[852: 匿名さん]

修繕一時金を払うことがないようにするための修繕積立金なんだから、一時金を計画しちゃってる時点でアウト。
計画するくらいなら積立ろよ！
皆ローン片手に生活してるわけで、「先月ローンを繰上げ返済したから無い」などと開き直る輩は必ず居る！
何割もの人から「失業したから無理」「子供が生まれたから無理」「駐車場使ってないから嫌だ」と言われたら、維持修繕はどうするよ？（実際ある話）

[853: 匿名さん]

ずいぶん鼻息荒いですね。

何か追い込まれている状況なんですか？
指摘される内容はわかりました。

でも、残り戸数わずかな状況で、どうするのがベストと思われて騒いでいるのでしょうか？

今更『やめときな！』だけってことはないですよね？

[854: 匿名さん]

理事会でもめにもめるかしかないのでは？

[855: 匿名さん]

一時金を計画しちゃってる時点でアウト。

というけれど、実際そういう計画になってるはずですよ。

[856: 匿名さん]

じゃ、アウトなんじゃない!?
私も一時金困るし。

[857: 匿名さん]

一時金の理解がどこまで行き届いているか、 一時金に備えて貯蓄をちゃんとできる人がどれだけいるか がポイントでしょうね。

払わない人達は確実にいると思いますが。