BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[758: 匿名さん]

俺がMRで見せてもらった修繕計画は予想通りのザルだったけど。
(事前開示が原則だから誰でも見せてもらえるよ)
なんか擁護も無理矢理で、認めたくないんだろうけど、他のマンションの計画と比較しながらもう一度確認した方が良いよ。
数字は嘘をつかないからさ、毎月差額ざっと10000円×200パレット=200万円、年間2400万円の不足を埋めるには、普通に考えて別の財源が必要でしょ。

[759: いつか買いたいさん]

ここの物件ではないのですが同じベリスタなので覗きにきました
神奈川物件では７００万くらいの値引きですがここはどうですか？

[760: 匿名さん]

駐車場、15年過ぎに目の当たりにして、
はじめて大問題になるでしょうね〜。
俺は車使ってない！とか何故もっと前から手を打たなかったのか！
とか、知らんプリの家庭、とにかく反対で文句を言うだけで、
打開案もない人…などなど。醜い争いがありますが、結局は全体の管理費
(一時増分含む)で入居者が泣く泣く負担するだけ。
今は何を言っても現実感がないでしょうし、のんきに組合で今後やればなんて
言ってるけど見直せる訳がない！！
まぁ〜黙って何年か後に払うか、その前にもっとしっかりしたところに
引っ越すか！の2つに1つですよ。

[761: 匿名さん]

新居での生活に胸を膨らませて、将来的な問題からは目を逸らしたい気持ちは分かりますが、管理費の問題は間違いなく起こるでしょう。
15年後ではなく1〜2年のうちに管理費、修繕積立金の不足問題で抜本的な変更に迫られ、しかしこの規模になると意見の一致は難しく問題解決には至らない こんな感じでしょうね。

[762: 匿名さん]

車を持ってない人はやめておいた方が良い物件だ。

健全な維持管理を求めるならば、車を持っている人もやめておいた方がよさそうだけど。

[763: 申込済み]

匿名だからこそ、好き放題言っている人がどうしてここはおおいのでしょうか？
よっぽど藤和が嫌われているのか、それとも周辺の物件との競争によって起きているのか…。
ドアの件にしろ、駐車場にしろ。

ちなみに今日見たら外壁は少しはきれいになってました。
やっぱり以前は汚かったからね♪
後、小学校の骨組みにシートをかぶせてありました。
それを見ると東側の日当たりはあんまり期待できなそう。。。
（９時ぐらいに首都高から見てそう思いました。）

[764: 契約済み]

763さん
首都高からみての意見は、余り参考になりませんよ！それよりずっと前の写真を見れば一目瞭然。
ただし、部屋奥までの差し込み、陽が高くなる夏場は未知数ですが…。

駐車場の件はこれだけの世帯、まとまらないでしょう。つまり、結局住民負担は避けられないでしょうね。残念ですが。
かなりの金額を覚悟必要でしょう！

[765: 匿名さん]

次の駐車場修繕のタイミングで「機械式撤去」して、全て「平置き」へ。

[766: 申込済み]

７６５さん
それも手かもしれませんね！
修繕計画を見たら、２０年後に駐車場は総立替の計画になっていて、
わりとそれの費用は結構使う予定になってますからね。

まあ、修繕計画を全く見ないで書いている外部の人がいるので、こんな掲示板になるのでしょうね。
リバーフェイスも結構書かれてますし。
そう考えるとパッと見あまり書かれていない、イニシアはすごいですよね。
僕はこちらの物件を選びましたが、そう思ってしまう。

[767: 匿名さん]

平置駐車場建てるのいくらかかるんでしょう？

[768: 匿名さん]

貴方を悪く言うつもりはないけど、そんな短絡的な考えだから資金計画等々全体を見ずに契約して、今になって慌てることになるのでは？
都合良く書かれた修繕計画書案を見てもまだわからないのでは、事前に見ても仕方がなかったかもしれませんが。
それとも一度契約してしまうと都合の悪いことは見えなくなるのか。
現実を見た方が良いよ。現実を。

[769: 768]

上記書き込みは766さんへの書き込みです。

平置き駐車場を建てるコストはそう高くはないけど、劇的に駐車台数が減るので全てを置き換えることは不可能。
そもそも機械式のメンテコストすらカバーできない料金設定ですから、どちらにせよ契約者の皆さんには一時金貯めておく事をお勧めします。

[770: 契約済み]

イニシアの売りの魅力の一つである平置きと、
機械式と比較してる時点で呆れました。
イニシアの良い点として、機械式のメンテにかかる費用は格段に違いますよ。
機械式じゃないイニシアで話題になる訳がない。
10年〜経ってからわかる住民が多いでしょうね。

[771: 匿名さん]

>>770

デベの人は書き込むときは名乗って下さいね。

[772: 匿名さん]

>>771
どこがデベっぽい書き込みなの？
当たり前のことしか書いてないよ。

それにイニシアの人間がここに書き込む理由が無いよ。
ネガレス書きこむ必要ないんだから。

[773: 申込済み]

768へ
言われるお気持ちは、わかります。
でも、逆に今の段階でこの問題を取り上げている人の気持ちがわかりません。
ある程度残りの販売数が見えてきている段階で、今また駐車場のことを取り上げるのは
何故なのかがわからない。
買わない理由を整理する上で書いているのでしょうか？

法令的観点から見た必要メンテ費用+一般的観点から見たメンテ費用
これをどのように資金源を確保するのかを確認すると、ある程度甘い想定ではありましたが、
言われる程の最悪になるような計画にはなっていませんよ。
あくまで資金源は月の駐車場代だけからの徴収ではなかったですよ。
それ見てます？

[774: 匿名]

フロンティアシティと同じくらいの駐車場の値段設定なのに、
なぜこんな話になるのですか？

[775: 匿名さん]

足場が外れてきましたが、なかなかきれいですね。
年内でほぼ竣工し、年明けからいよいよ内覧会というところですかね。

[776: 匿名さん]

暖色系で暖かみがありますよね。
フロンティアシティがグレーなんで対照的でいいと思います。

[777: 匿名さん]

>773さん
768じゃないけど。

維持のための資金元が駐車場使用料だけじゃないってことは、一般修繕積立金から出ているということですよ。
ここの修繕積立金は他の同クラスのマンションより毎月10000円以上高いですか？
そうじゃない場合、今度は負担のかかったその部分が不足しますよ。
結局は一般修繕費用の一時金を取られるだけで、同じことです。
かつその場合、管理組合が一時金を出来るだけ減らすためにマンションの修繕レベルを最低限まで落とすことが予想されます。
(そういった弊害が起きるのがさらなる問題なんです)

773さんこそ、それちゃんと見てます？

それと、ここはマンション購入検討板なんだから売り出し中にそのマンションの良い点や問題点を議論するのは普通ですよ。
774さんのようにまだ問題の本質を理解していない方もいますから。
それをおかしいと言う契約者が入ってくることの方が余程おかしな話です。
気分が良くないのはわかりますけど。

[778: 契約済み]

ほんと理解していない人が多いのにガックリ。。
ここを見ている藤和さんは一安心でしょうね〜〜
売っちゃえば何年後の問題は知らん振りですから。
しつこいようですが、我々住民に全て負担がくるのです！
＊10年以内に売却等される予定の方は別ですが。
なんとかなる問題ではなく、シワ寄せが来た時、
ギャーギャー言わないでくださいねっと言っても無駄でしょうけど。

[779: 匿名さん]

一時金が増えるだけの話じゃない。
騒ぐの、もうやめよう。

[780: 匿名さん]

そうそう、１０年に１回、１００万くらいの話じゃないの？
軽い軽い。

[781: 契約済み]

777さん、

なるほど。言われることはわかりました。
私はすでに契約をしているので、その点をずっと将来覚えておきすよ。
どうなるか。

勉強にといろいろな話を見させて頂きましたが、根拠がある為になる話は　751さんだけだったので、そのラインが適切かは将来の楽しみにさせて頂きます。


でもどちらにしても、今騒がれている人たちの言動を見ると、私のように修繕計画を見られている人はいなそうですね。MRに行ってもらってきてから騒げばいいのに。

[782: 匿名]

でも、気になるのが契約者の参加数が非常に少ないような…
本当に売れているのかしら…
ライバルのイニシアの板なんて内覧会の話で盛り上がっているのに…
こちらはいつ、内覧会出来るのかしら…

[783: 匿名さん]

イニシアの契約者（営業？）は他の板まで来て荒らしてるのにね

[784: 匿名さん]

何も知らずに契約しちゃったって感じでイライラしてるのが嫌でも伝わってくる。
辛そうだね。781。

そんな彼にも幸せなマンションライフがあらんことを。

[785: 申込済み]

784さんへ

そう思われたのではあれば、淋しいのでやめますね。

[786: 契約済み]

駐車場のネタで盛り上がってますね（笑）
どこの文系のひと（笑）が書き込みしてるのかわかりませんが、
最近の維持管理費の計算には建設コストも合算されるんですね（笑）
工作活動はおもしろいですね（笑）

[787: 匿名さん]

＞786さん
本気で仰っているんですか？
機械式駐車場維持管理費の計算に撤去新設（更新）費用を組み込むのは常識。
むしろ組み込まない計画を立てているものは要注意どころかマトモな修繕計画とすら言えないでしょう。
躯体（建物）寿命と設備（機械式駐車場）寿命は４〜５倍も違うんです。
20年後に駐車場を無くす気ですか？
仮に全部平置きに改修した場合、パッと見70台（設置率30％）くらいしか置けませんよ。

786はネタであって欲しい。
もしこんな契約者ばっかりだったら、この物件、先々ヤバ過ぎる。（わかってない人大過ぎ）

[788: 契約済み]

修繕計画を見てないでいってるんだから荒れるの仕方ないじゃないかな？

修繕計画を見てザルだって言った人には、この物件の駐車場部分の修繕計画のどこがザルなのかをお聞かせ願いたいものです。


781さんも言ってたと思いますが、私もそんなに悲観するような計画だとは思ってませんが…。


まぁ、完売間近なので後は契約者同士での話し合いになりますね。


嫌味ではなく、こちらでの意見は勉強にはなりましたよ(^-^)

[789: 匿名]

ここでそんなに話し合っても意味があるのかがわからない。

変わるものなんですか？

修繕計画or駐車場管理に関する計画が？

[790: 匿名さん]

ここで、みなさんが問題点に気づいて多くの方が売主に問題提起して、売主が見直すということはあると思いますよ。そのきっかけとしてオープンなこの掲示板は有効ではないでしょうか。

引き渡された後のことは売主知ったことじゃないので、その前までに改善策を実施させるということは重要だとは思います。
が・・・、今さら駐車場料金を値上げしますってのも大もめになりそうですよね。
10年後の危機が予見できていながら具体的な行動にでられないという状況ではないでしょうか。

[791: 契約済み]

ですから〜〜…
喜んでる（このまま波風たたなくて）のは、
藤和なんですよ！
売切りゴメン！後のゴタゴタは住民、組合でやってね〜と高笑い。
住民が気が付き、何を言っても、その時は何年後だから泣き寝入りになるね

[792: 匿名]

問題定義してって…。

それで変わるものなんですかね〜計画が。

でも、問題定義されている方たちがまるで『この物件は買うなー』っていうような

口調じゃあないですか。

それじゃあ、問題定義になってみんなで藤和に訴えるような流れにはならないのでは？

そんな団結した話し合いにならないと、ここの話はまるで意味がないのでは？

[793: 匿名さん]

＞788
はい。ここの駐車場修繕計画を「ザル計画」だと書いた者です。

俺がザルと書いた理由は、、もう777に書いてあった。
そもそも3000円で維持していけないことくらい計画書を読まなくてもわかるし、金が足りなくて建物本体分の修繕費に手をつける必要があることくらい計画書読めばすぐにわかるよ。
要は計画書を読んだか読んでいないかじゃなくて、それが危険かどうかを理解できたかできなかったかじゃないの？
計画書やここの書き込みを読んでも、788みたいにまーだ理解できていない人がいるみたいだし。

＞789、792
ここ（検討掲示板）での議論は「こんな不都合な点がありますよ」　「本当ですか？」　「こんな理由で本当です」だけでも十分意味があるでしょ。
購入を検討している人にとっては重説に書かれていない「不都合」を知るだけでも意味があると思うけど。
俺なんかこの条件だと「車持っていない人や揉めるのが嫌な人は絶対に買うなー」って、皆に教えてあげたい気持ちになる。

もしこの問題を団結して「解決しよう」とするならば、契約者掲示板でどうぞ。
まぁ、管理組合で話し合っても無理だと言えるくらい解決は難しいと思うけど。
管理規約の記載事項だから購入者は納得して契約している前提だしさ。

[794: 購入検討中さん]

しかし、なぜこの物件だけ駐車場の話で盛り上がってるのかな？
ほかの物件にも、野ざらしの機械式で月々１０００円で出しているところもありますが。

[795: 匿名さん]

問題定義ってなんだよ

[796: 匿名さん]

ずっと3000円でいけちゃうと思い込んでる人も結構いると思いますよ。残念ながら、そこまで頭のまわらない人がいるのが実情です。

[797: 匿名]

友人＞駐車場台いくら？
本人＞俺が買ったマンションの駐車場は月々●●●●円だよ
友人＞えっ！安いね〜いいな〜
本人＞安いでしょう〜
友人＞平置きなの？
本人＞いいや〜機械式だよ。
友人＞出すのに時間かかったりしない？後、後々大変らしいじゃん
本人＞時間は安い分しょうがないよ。後々？なんとかなるんじゃない？
こういう人が多すぎる！！

[798: 購入検討中さん]

なるほど。
　それでは、この物件に限らず、安い料金で設定されている機械式の駐車場の物件は全て、居住者が後々困ってしまうということですね。
　そうすると数え切れないほど該当する物件がありますね。困ったものだぁ〜。

[799: 匿名]

793さん

なるほど。

そういう目的なら、目的達成ですね。


ちなみに今日、駐車場の申込書が来ました♪

３０００円は１０台分だけなので、抽選になっちゃうのですかね〜

[800: 匿名さん]

申込み予定は低調らしいけど、なるべく埋まると良いね。駐車場。
どうせ15年しか保たないなら使った方が良いし。
これで空きだらけだったら泣き面に蜂だもんね。

[801: 周辺住民さん]

駐車場盛り上がってるね。
ローン・管理費・修繕積立金・駐車場の合計支払額で購入検討している人って多いから、
デベとしては、修繕積立金と駐車場代を低く設定したほうが売りやすい。

うちのマンションでも管理費・修繕積立金・駐車場を外部に払っていると思い込み、
総会で管理会社に安くするようお願いしている人が毎年のようにいる。

修繕積立金150円/平米、駐車場代＝近隣相場になっていないところはデベが不親切としか思えない。後から上げるのは大変だよ。
10-15年程度で売るつもりなら安いほうが断然得だけどね。

[802: 匿名さん]

デベが不親切というか悪意を感じるよね。

[803: 購入検討中さん]

これだけ駐車場話で盛り上がるということは、駐車場以外のことは全く問題なしってことですかね

[804: 匿名さん]

売主のスレをご覧になるのがよいかと。

[805: 匿名さん]

アルコーブがほとんどないって話はもう終わったんですかね？

[806: 匿名さん]

さすがにアルコーブ無しはみんな気が付くからいいんじゃない？
アルコーブが無ければ寝室の環境がよくないことくらいは誰にでもわかるだろうしさ。(知った上で妥協する人もいるだろうし)
それすらわからないようでは住まい探しは難しい。

[807: 匿名]

はじまった。

完全に、リバフェとの比較だ。

ありますもんね、リバフェには。

入り江とかも自慢します？