BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[62: 匿名さん]

足立区
http://www.amazon.co.jp/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%...

[63: 61]

62さん

私が言いたかったのは60さんと同様で
ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに、区が違うことでどのような影響がでるのか？
ということです。

ですので聞きたいのは区全体の総論ではありません。

[64: 匿名さん]

53さん、

値付けを行うのはデベですので、これは長谷工というよりは藤和の問題です。
同じ機械式駐車場のリバーフェイス(施工、販売共に長谷工)ではまっとうな価格設定(１１千円〜２１千円)です。
ヴィークステージ北千住(施工、販売共に清水)も機械式ですが、これもまっとうな価格設定(１４千円〜２７千円)をしています。

単純に価格比較をすると高く感じますが、将来的にどこかで帳尻を合わせる必要が絶対に出てくるのでしょうから最初からまっとうな価格で提示して欲しいものです。

高いのが良いとは言いませんが、後から高額な一時金を請求されたり、突然管理費や修繕積立金が上がったりされるのはたまりません。

長期修繕計画はどうなっているんでしょうかね？

[65: 匿名さん]

住所表記で見栄を張りたいなら都心3区とか城西地区へどうぞ。
第3者からみれば足立区も荒川区も一緒。
中古成約価格が、なんて知ったこっちゃありませんし。

[66: 物件比較中さん]

>63:ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに

その数百メートルが結構大きいんじゃないですか？

イニシアのスレに出てたんですが、
①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
③近くに幼稚園や学校はありますか？
④近くに総合病院はありますか？

この質問に、何と答えます？

[67: 購入検討中さん]

マンションとしての質なら、文句なしにイニシアでしょう。

立地は、「便利さ」なら駅までの距離を除けば、こちらがやや上かもしれませんね。
ただ、「眺望」や土地の格はイニシアが上でしょう。

千住曙町自体がシテヌーブのおかげで、ブランド化していると思います。とはいっても、足立区ですけどね。

[68: 匿名さん]

66さん

何でも近くにあれば便利だとは思います。
ただ、過疎地区での話ではなく東京の、しかも川ひとつへだてた場所の話です。
幼稚園だってこのベリスタが近ければイニシアもしかり、小学校だって中学校だって学区こそ
違えどバスや電車に乗らずに通えると思います。
同じように考えれば子供の遊べるところもそうです。
汐入公園で遊ばせると思います。

買い物も、チラシを見て安いお店が5分程度より離れている場所にあったら行きませんか？
値段にとらわれず購入できるということであればイニシアはパルシステムが導入されているとの事。運んでくれますから楽に購入できると思います。

私は今、少しでも近くに総合病院が必要な状態ではありません。
仕事が医療関係ということもあり、病院は近くのというより特定疾患にどの程度対応できるかで
決めます。新宿のK大付属病院には何度かお世話になった事があります。（←遠くても行くということです）

何にしても、どの程度利用するのか？によって人それぞれの価値観に差は出てくると思います。
毎日利用するものは何か？毎週利用するものは？誰が利用するか？

私は幼稚園は人生のうち数年、小学校、中学校など子供に多少歩かせてもかまわないと思っています。
共働きの私は、毎日利用する駅は近い方が良いと思いますが、これもベリスタとイニシアでは五十歩百歩の話。（京成関谷、牛田）

私にとってはベリスタとイニシアでは結局住みやすいマンションがどちらか？考えます。


＞イニシアのスレに出てたんですが、
＞①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
＞②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
＞③近くに幼稚園や学校はありますか？
＞④近くに総合病院はありますか

＞この質問に、何と答えます？

[69: 物件比較中さん]

TOKYO　JACK（都心のイイトコロひとりじめ）といううたい文句の意味するところは、便利さと環境の良さが両立できている、ということなのでしょう。すなわち、立地の良さがこの物件の最大の長所だということだろうと思います。
建物は長谷工の設計・施工ですから、グレードは平凡でありながら、クレームの出にくい、信頼できる仕様、構造になっているはずです。
グレードで比較すれば、イニシアのほうが上でしょう。

[70: ６１]

６６さん

逆にベリスタだとどこになりますか？
イニシアも数百メートルしか離れてないんだから、そこ使えばいいんじゃないですか？

[71: 匿名さん]

ほかのマンションと比較することに意味があるでしょうか？

　選択肢が広がっていて、自由に選べるのですから、駅距離重視ならイニシアを、
環境面重視ならこちらとか好きなほうを選べばいいだけです。　あるものは
こっちにあるけど、あっちにはないとかの情報ならともかく、わずか徒歩数分の差で
立地の優劣を言い争っても仕方がない気がします。　しいていえば、DINKSとか働き手の
数が複数になっていれば、より駅距離を重んじるでしょうし、イニシアのほうが免許を
もたない人には住みにくくなっているだろうってことはいえるでしょうけれども、
どっちがいいかなんて各家庭の問題ではないでしょうか。　

　こっちのほうが容積率が低めなので、空き地率は高くて、車寄せとかを実現できて
ますね。　長谷工だから直床で、バルコニーにでるところはかなりの”またぎ”に
なりますし、 床サッシの防音レベルはひとつ下ですが、一方で、設備面では、
イニシアでは標準採用でない、ルーバー面格子の採用や、　イニシアでは
オプションになる各戸玄関前のカメラ映像を屋内で受信可能など、標準状態では
勝っているところも多々ありました。

　ここの価格は、今でている予定価格（100万単位程度）だと、南面中層真ん中あたりの
平均的な部屋で、 4300万円台/23.5坪程度ですから、これで185万/坪程度。　
これは、イニシアでいうと、南面の205万/坪よりは安く、東面の165万/坪程度よりは高くて、
ちょうど間を埋める形になっていますね。　
　周辺物件の中古価格などを見れば、この値段で一定の競争力があると思いますので、
大幅値下げとかを期待しても難しいかなと思います。

　掲示板は情報の交換に意味があると思いますが、具体的な価格情報もなしに
高いの安いの噂話に終始していても仕方ないのではないでしょうか。　
　
　ということで情報ですが、現在想定価格は100万単位程度で、いくつかの典型的な部屋
タイプについて、　低層・中層・高層とかにわけてでています。　一番安い部屋は、
東側の 21坪程度の低層の間取りで、これは、3200万円台となっていますから、
これを3250と仮定して、坪155程度から。　東側は、20mほどの間をあけるだけで
ほぼ同じ高さに小学校の建物がたつ計画があります。

　南面は、77㎡程度の部屋が多く、これは、下層4200万円台/中層では4300万円台、
前の建物に対して抜けてくる上のほうは、急に高くなって、4600万代程度だったか。
南面には 85㎡(25.8坪）程度の部屋もあって、これは、一番上のほうの階で、
5000万円台だったと記憶しているので、　上層階の中住戸は、195万/坪。
南側の両端(南東角　あるいは 南西角）には、97㎡(29坪）程度の部屋がありますが
これは高層階のみ値段がでていて、西角 6500-6600万円台 東角 6600-6700万円台
でした。　角にかかると、隣の部屋が 195程度で済んでいるのが 230万円台になります
のである程度以上に広めのがほしいかなと思って訪ねていくと、想定外に高く感じる
かもしれません。　一方で、85㎡程度が、最上階に近い南面でも5000万そこそこという
のは安く感じる人も結構多いんじゃないかなと思います。

[72: ビギナーさん]

本日、ＭＲに行ってきました。
駐車場が３千円というのは驚きでした。
またドアキーひとつでセキュリティーモードに切り替わるのも嬉しい機能でした。
ＭＲの隣のセメントサイロ跡地はいったいどうなるのでしょうか？
スーパーやスポーツ施設も足りない気がしますが・・・

[73: 71]

機械式がほとんどなのは、実際には駐車場代金に対してはコストアップ要因で、
3000円ではその駐車場区画の更新のための積立てはおろか、日常的なメンテナンスすら
できません。　駐車場料金設定が安すぎるというのは、むしろこのマンションの最大の
問題点だと思いました。　管理組合が後で苦労すると思います。

[74: 匿名さん]

イニシアとの比較であれば、
イニシアＲ棟＞＞ベリスタ＞イニシアＰ棟でしょう。

結局、価格だと思いますよ。環境や立地なんて川を隔てているだけなんでたいして変わらない。
イニシアＲ棟とベリスタの価格が同じだったらベリスタを選ぶ人がどれだけいるかって話。

お金に余裕がある人はイニシアＲ棟にすれば良いし、予算的に厳しい人はイニシアＰ棟かベリスタで悩むんでしょう。

期待していたのはイニシアならベリスタのほうが断然お得じゃん！って言うくらいの値付けだったのに。。

この物件はイニシア、リバーフェイスを検討している人たちをどれだけ持ってこれるかが完売の鍵なのに、その点では最初からつまづいちゃってるよね。

この程度の価格差だったら、イニシア擁護派が多いのも分かります。
イニシアＰ棟の最大の弱点は東向きです。南向きをどれだけ重視するかじゃないですか。

中部屋、低中層階を狙っているなら、特徴がない割には周辺物件に比べて価格が大して安くないのと、デベが藤和なので、ほぼ間違いなく年末辺りから値引きが入りますのでそれまで待つことをお奨めします。
他藤和物件の例からも１割くらいは違います。

[75: 匿名さん]

71さん情報ありがとうございました

[76: 購入検討中さん]

結局どこもそんなには立地は変わらないように見えるけど、やっぱり再開発エリア内にあるベリスタは魅力的です。
主婦にとっては近くにスーパーや総合病院があり、公園の緑に囲まれて暮らせるってのは２３区内ですごく希少！
毎日のことだからこそ、やっぱりきれいな町並みに住みたいです。
リバーフェイスは結局全面が再開発エリアと違って汚いし、あの全面の地域に＊＊＊事務所があるって聞きました。
そんなところで、子供が遊ぶと思うと不安ですし・・・・。
イニシアは安かったですが、近いといえども南千住エリアの人気を考えると、足立区か荒川区か、私にとってはどっちでもって感じですが、転売とか考えると住所が足立区ってのもひっかかりますね。

[77: 匿名さん]

74さんの言うとおり、コストパフォーマンス的に競合物件と同レベルでは後発物件として追い込むのは困難かな。　イニシアや、リバーフェースもまだまだ残っているしね。　南向きといっても
、三中や、南千住八丁目アパートあたりが結構な高さで南側にあるので、そこを超えるにはほとんど坪200ってのはそうそうとびつけるような値段ではないな。

[78: 物件比較中さん]

私は通勤手段の選択肢として、３路線の通う南千住も使えるという立地を確保しておきたい。
また南千住は西口駅前再開発工事中ですが、それに加えて東口セメントサイロ跡地の開発へ向けて、昨年度、JRと荒川区共同で需要調査を完了している段階です。
何かと今後が楽しみなのと、利便性を考えて、南千住側をキープできるこの物件に傾倒しています。
都バスのはなみずき通り中央まで１分ですので駅近にいるのと意識的には変わらないと思います。

[79: 匿名さん]

うちは、南側も抜けているとはいいがたいこの立地、最初からもう一声低めの価格で
出してくるのではと思っていました。　上のほうに書かれた情報だと、全戸平均では、190万
近くにいきそうですね。　イニシア同様に、最初の予定価格からのかなりの価格改定が
売り出しまでにあれば買いに思えます。　具体的には、坪10万程度、1戸あたり200万ちょっと
下げて、平均的なので4000まで下がれば、モデルルームの仕様だったら即決できるかなと
思います。

[80: 周辺住民さん]

P&Pと比べて建築費は上がったと思うけど、土地代は上がってないでしょ。
P&Pで坪１６０万といわれてるから、もう少し下げられると思うけどな。

[81: 匿名さん]

P&P は容積率400% ここは、入札時点で都との契約でのしばりで、250%以上使ってはいけない
という条件のもとで入札が行われていますから、土地の値段が同じなら、マンション原価の
土地代相当分は、400/250=1.6倍上がっていることになりますよ。 マンションの土地入札は
面積の売り買いではなく、容積率の売り買いであることに注意しないといけません。

　フロンティアシティの土地仕入れは1300戸に対して91億円なので、1戸あたり、700万。
ここは、病院と抱き合わせで、29.29億円の予定価格に対して29.30億円の落札で、使える
容積率の差から、面積あたりの価格は安いですが、応札したのは藤和だけでしたから、
病院抱き合わせで足を引っ張られていて、実質上病院の土地分も、こちらの分譲価格にアドオン
されていると考えるのが妥当でしょう。　1戸あたりの土地仕入は、おそらくは1000万超えに
なっているでしょう。

　23坪換算で、これは原価で、マンションの専有面積1坪あたり、13万ほどの上げ要因に
なります。　ほかに建設時期の違いでの、建物のうわものの建設コストの差を10万/坪とみて、
適正レベルの利益を上げるのに必要な原価率70%で割り戻せば、 (13+19)/0.7〜30万ほど、
アーバンフォートあたりよりは価格が高くなっていないと、同じ利益率は確保できません。
185-190万/坪というのがずいぶん思い切ってきたなと考えるのが、コストアップでの考え方
ですね。　市況が市況ですから、それでも人気がなければまだ値下げする可能性はもちろん
ありますけれども、坪170万なんてやってしまっては、事業としては完全に失敗でしょう。

[82: 藤和株主]

なるほどね。藤和に適正利益上げてもらわな困るんだが市況・地合いが今年は不動産業にとって悪いからの〜正式価格がなんぼになるか楽しみじゃの

[83: 周辺住民さん]

いまどき適正利益なんて言ってる会社あるの？
特に不動産業界で。
ゆっくりした話だね。

[84: 検討中さん]

南千住駅も使えるのはメリットですが、それなら私は北千住に近いヴィークかイニシアの方がいいですね。
丸井やルミネもあるし、羽田へは北千住からのリムジンバス、成田へは京成関屋駅が近いし。

ただ、こどもの生活を第一に考えるなら、就学前まではここがいいかも。

[85: 周辺住民さん]

羽田へは北千住からリムジンバスがでているんですか〜！それは知らなかった。サンキュー。

[86: 周辺住民さん]

長谷工が適正利益を取り、藤和が適正利益を取った上で売られたんじゃかなわんわの〜。
コストじゃなく、市況に合ったプライスを考えてもらわんと。

[87: 匿名さん]

北千住から羽田のバスは、値段も電車よりはかなり高いし、なにより渋滞のリスクありで、
あんまり出張用とかには使えませんよ。　もともと本数も少ないですし、出張の帰りとかに
時間があっていて、急がない場合にだけはのんびり乗って帰ってくることもないではない
ですけれども。

[88: 匿名さん]

羽田にでかけるひともいろいろということです。
出張で大阪に行くときは、東京駅で新幹線に乗りますけど
沖縄に遊びにいくときは、大荷物抱えて、人形町で乗り換えてというよりも
バスで羽田にむかったほうが楽ですからね。
臨機応変ね。

[89: 81]

藤和の三月期決算のIR情報みてみると、確かに増収・減益で、利益率は10%を切ってきて
いますから、土地価格の高騰・資材価格の高騰を、価格には反映しきれていないようから、
83さん86さんのおっしゃることにも一理あるのかもしれませんが、いくら安くなっても
直近の築浅の物件の中古価格よりも安くなることはありえません。

　例として、東京フロンティアシティをとると、現在16戸が売りにでていますが、
その販売希望価格の平均が坪176万。　（1㎡あたり53.3万）です。その値段では成約
してないよというひともおられるかもしれませんが、直近3月にレインズデータベースに
成約価格の登録されているものの平均でも50万/㎡(坪165万) となっています。

　これらのほとんどが、新築時価格よりも上がっていますから、フロンティアシティを
今では、もともと新築時に売られた値段では購入できないと考えるのが妥当です。

　中古価格は、それなりに市場でもまれていますので、新築物件の妥当な価格水準は
直近中古物件の価格を、築年数で補正して割り戻して計算するのが妥当だと思います。
もしも価格改定があるとしても、せいぜいちょっと端数を落とす程度（100万円代でしか
予定価格だしていませんから、100万までは誤差の範囲内ですし）で竣工までに
売り切れると私は思います。

[90: 購入検討中さん]

私は北千住から10分くらいのところに住んでますが、リムジンバスをよく使ってます。
朝はやめにでれば、30分で着くので、ラウンジでクロワッサンを食べる余裕もあります。
ただ、ご指摘のとおり混む時間もあるので、電車と使い分けています。

私は多分このマンションは買わないと思いますが、それなりに魅力はあるので、価格設定が高いようには思いません。

[91: 87]

なるほど。　でもここからだと、さすがに北千住に戻ってのるってのはなさそうですし、
牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい（牛田にでれば、そのまま曳舟経由で地下鉄で
京急接続便に乗ってしまうでしょうから）ですよね。

[92: 周辺住民さん]

>牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい
別に考えにくくないですよ。だってその方が楽だもん。

[93: 物件比較中さん]

少し脱線してますけど、いろんな考え方があっていいんじゃないですか。

私の最寄は関屋ですが、関屋から日暮里に出て、浜松町を回ることもありますし、牛田から水天宮に出てバスに乗ったこともあります。でも、今は、渋滞時間じゃなければ北千住まで歩くか、牛田から北千住に出てバスに乗ることが多いです。

北千住だと駅ナカもいろいろ店があるので、時間調整もしやすいですし、渋滞とわかれば電車に切り替えられますし。

[95: 物件比較中さん]

93です。

住み慣れた千住近辺のメリットを伝えているつもりなのですが。
関屋から徒歩10分近くかかる私の家を「便利」とは、とても言えません…。

私にうせろ、というなら、BELISTA検討中の人は、ほぼ全員消えなきゃいけないでしょう。

[96: 購入検討中さん]

>94さん
93=95さんの書き込みは参考になります。
南千住は徒歩では時間少々掛かりそうです
ので関屋牛田の利用も考慮しております。
ですが通勤にしてもどのような経路がいいか
今から考えてしまいます。

MR来週行きますが、どんな感じなのですか？
（事前受付みたいなのはありましたか？）

[98: 匿名さん]

関屋・牛田地区は、北千住または南千住からも徒歩圏なので、通勤や通学でいろんなルートを使えるのがメリットだと思います。

新浦安などの京葉線沿線も探していたのですが、電車トラブルや飲み会なんかで違うルートも選べるというのは大きいです。

[99: 購入検討中さん]

96さん

モデルルームは混むときがあるのでネット予約をお勧めします。

[101: 匿名さん]

>>98

南千住からも牛田・関屋からも10分以上かかる、とみることもできますが
飲み会からの帰りには便利ですよ。

夜遅くなっても上野までなんとかたどりつけば
タクシーで2500円程度でないでしょうか。

[102: 匿名さん]

言い争いはやめにして、客観的な情報の交換に徹しませんか？

終電車は、就労規定がJRと私鉄/地下鉄では一時間違うので、
上野→南千住まで　日比谷線 0:27発
上野→京成関屋 京成本線 0:21発
に対して常磐線 上野→北千住は 0:51発と
電車で帰れなくなる時間的には30分ほど北千住優位です。

これにも乗り遅れることは結構あるのですが、ここまで上野からだと
深夜割増があるので2500ってのはちょっとだけ厳しいかなとい
感じじゃないでしょうか。　3000円はいかないと思いますが、
しょっちゅう使えるほどに安いわけでもないですね。

この常磐線は、山手線の最終電車にも接続がとられているので、
電車の遅延に対して強いというメリットもあります。

[103: 匿名さん]

常磐線は南千住も停まりますよー。

[104: 匿名さん]

ネガレス失敗ですね＾＾

[105: 周辺住民さん]

第一俺、終電が気になるほど遅くまで仕事してないもん。
そんな人は駅近のブランズにしたら？

[106: 周辺住民さん]

Dtypeの部屋、いいですね・・・。いくらぐらいするんだろう。

[107: 購入検討中さん]

Dtypeは確か4500万ぐらいからだったような．．．
ところでここからだと北千住駅は徒歩圏内になるんですかね。千代田線も利用できると便利なんですが。

[108: 匿名さん]

最寄り駅牛田です。一駅歩きます…
千代田線ですと京成関屋から町屋乗換えという手もあります

[109: 物件比較中さん]

長期修繕計画を見たら、各戸平均の額しか記載されていませんでしたが、30年間の修繕積立費の総額を計算してみると、周辺の物件より安いかと思いきや、30年間で一時金の負担が何回か発生する計算になっていて、30年間の毎月の修繕積立費の積算と、一時金の積算を合計すると、各戸あたり約215万の修繕費を払うことになるんですが、どうなんでしょう？

周辺物件に比べて、坪単価は安いみたいですが、修繕費の分だけ高くつく感じがしてならないです。

[110: 匿名さん]

30年で215万ってのはむしろ安すぎると思うのですが。
超長期平均だと、200円/月/㎡オーバーでない現実的な修繕積立計画は
まずありえないでしょうから、75㎡で30年なら
200円×75×12×30= 540万が相場では？

一回の大規模修繕が、足場組んで150-200万/1戸だと思って、30年間には必ず
2回ありますからね。

[111: 周辺住民さん]

>107さん
北千住は徒歩２５分、バスもありませんので、朝に余裕のある時に気分転換に使うという程度でしょう。
ちなみに関屋・牛田は徒歩１２分くらい。
南千住は徒歩２０分、バス５分です。

[112: 匿名さん]

相変わらず隣は公共施設だからでしょうか、ゆっくりゆっくり作業が進んでいるようです。
(進んでいない？)

[113: 匿名さん]

>109さん、

30年で215万ていったら、月平均6,000円ですよ！ありえないでしょう。。
110さんの言う540万でも安い部類だと思います。

前のほうの書き込みにもありますが、ここは機械式駐車場なのに駐車料金が3000-9000円と格安設定になっています。(通常は15000円前後になるはずです)
この時点で修繕積立金(もしくは管理費)が他の物件より高くならないとおかしいはずです。
必ず後からしわ寄せがきますので、一時金はかなりの額を徴収されると考えたほうがよいと思います。

これが本当の話であれば、安く見せるための詐欺って思われても仕方ないですね・・・

[114: 匿名さん]

ここは管理は長谷工系列？　機械式駐車場の設定とか、
修繕積立とか、無茶が多い会社ですよね。

[115: 物件比較中さん]

>110さん、113さん

109です。

すいません、やっぱり計算を間違えてました。長期修繕計画に記載されてる１年毎の月額修繕積立費を12ヶ月分にしていませんでした...　ご指摘感謝です。

そこで、もう一度30年間の毎月の修繕積立費の積算と、一時金の積算を合計した金額を計算し直すと、各戸あたり約584万円の修繕費を払うことになり、それに加えて入居時の修繕積立基金で約32万円が必要になるようです。合算で616万ですか。

で、113さんがおっしゃるように、機械式駐車場で駐車料金が格安なのが気になっていたんですが、やはり管理費がその分高いようです。1㎡あたりの管理費が約273円と設定されているみたいで、周辺物件に比べて修繕積立費も管理費も高いなぁと思ってしまっていましたが、合点がいきました。

[116: 物件比較中さん]

管理会社は三菱地所藤和コミュニティでしょ！？

ごまかしとかはなさそうだけどなぁ…。

[117: 110]

修繕積立は妥当水準だと思います。

　管理費270円/㎡は相当に高いですね... もともと (坪単価の数字)円/㎡/月程度が
相場といわれていて、変わったことをしない限りは、200円越えってのはこのあたりでは
かなり珍しいですものね。　115さんのおっしゃる通り駐車場代が、12000-6000円ほど
安く設定されすぎている分の赤字を、管理費で取り返すと思えば、平均8000円/80㎡
程度に勘定して、ちょうど100円/月/㎡のアップ。　理屈はあっているので、まぁ一見
安くできる仕組みを理解したうえで買うってのは、車を持っている人ならいいんでしょう
けれども、車なしの人は、本来は機械式駐車場代として、車をもっている人が支払うべき
負担を、管理費の形でアドオンしてとられることになりますね。

　確か、東京フロンティアシティの掲示板でもでも話題になっていたかと思いますが、
不正直な売り方には違いないですね。

[118: 購入検討中さん]

万一駐車場の空きが多い場合に、管理費でまかなっている方が管理組合の収入が安定していて良いのでは？

[119: 匿名さん]

受益者負担の原則からははずれてきますね。
　車をもっている人ともっていない人の間で、損得があるようでは、あとで管理組合運営は
うまくいきませんよ。　このあたりそんなに安い駐車場があるわけではないので、
1万円超えに設定したって、使う人は必ずマンション内で契約しますから、周辺相場よりも
ほんのちょっとだけ安ければ問題ないでしょう。

　100%附置率を確保すると、どのみち2割程度は未契約のまま残ります。　まっとうな
デベというか管理会社なら普通は、80%程度の契約率を予測して管理費会計をたてています
から問題はおきませんよ。　もうひとつ大事なのは、機械式中心で確保する場合は、
30年計画なら、駐車場設備の更新ってのを勘定にいれないといけないんですが、
これは修繕費積立てでカバーしないといけません。　1台あたり160-200万程度のコストに
なりますから、月に6-7000円は駐車場代のなかから駐車場の更新費用をつみたてていく
計画が必須ですね。

[120: 物件比較中さん]

なるほど。100％附置率確保って、買う時は良いセールスポイントに感じますが、後々には結構な負担にもなり兼ねない両刃の剣的なのですね。

ところで、藤和がココの土地と併せて落札した土地に予定していた総合病院の建設は進んでますか？平成21年4月開業予定とHPにはありますが…

藤和は土地のみで、病院建設までは藤和がやるのではないんですかね。

[121: 匿名さん]

>119さん、

そうなると、今の修繕積立金、管理費でも足りない計算ですよね。。
やっぱり、入居後数年を経て修繕計画見直しの末値上げ、もしくは一時金徴収ってことになるんでしょうねぇ・・

[122: 匿名さん]

駐車場については、20年ほど放置しておいたところで、機械式駐車場更新費用一律150-200万って
手もありますから、数年とかで顕在化してくるかどうかはわかりません。
管理組合主導でのこれらのコストの見直しは、最初の2年程度が勝負ですよ。

[123: 936]

>120さん
病院の建築主、藤和不動産ですよ。

[124: 匿名さん]

こちらの売れ行きはどうなんでしょう。

変な書き込みばかりだと困るんですが、書き込みが少ないようなので、気になりました。

[125: 物件比較中さん]

>124さん

売れ行きと言われましても、まだ販売が始まっていないので...

[126: 周辺住民さん]

ここはなんだかんだ言っても狙ってる人が多いような気がする。
速攻で完売するんじゃない？

[127: 物件比較中さん]

109(=115)です。

管理費について、もう一度確認したところ、1㎡あたり197円のようです。

資金計画書に「管理費積立金」と記載された金額があり、それが管理費と修繕積立費を合算した月額の金額だったようで、実際の管理費は修繕積立費を引いた金額でした。

ただし、ネット使用料=1365円とスカパー光の基本料=420円が使用有無にかかわらず月額料金に加算されることは気にしておいた方がいいですね。（ついでに、町内会費：150円/月も必要です）

結局、117さんのおっしゃってる相場＝(坪単価の数字)円/㎡/月程度より、管理費は若干高めかとは思いますが、駐車場のことを考えると仕方がないのかな、という金額になることがわかりました。

[128: 物件比較中さん]

お値段は大分安くなっているのでしょうか？　どなたかご存知ありませんか？

[129: 物件比較中さん]

イ二シアと比較したどうなんでしょうかね・・・

[130: 匿名さん]

１２８さん
見学に行った時に見せてもらった値段よりも安くなっているってことでしょうか？
そのときの値段ならばわかるのですが・・・。

[131: 購入検討中さん]

第１期販売価格
南西角部屋15F（97.20㎡）6,488万円　※9F 6,128万円
南向き15F　　（85.19㎡）5,098万円　※9F 4,688万円
南向き15F　　（77.55㎡）4,698万円　※9F 4,388万円
南東角部屋15F（97.35㎡）6,798万円　※9F 6,138万円
東向き15F　　（68.90㎡）3,948万円　※9F 3,538万円
東北角部屋15F（72.08㎡）4,138万円　※9F 3,628万円

もう少し安いかと思いましたが、価格は下げてきませんでした。

[132: 周辺住民さん]

高すぎもしない、妥当な金額かと思われますが。
東向きはやや割安なんですかね。東側の小学校とは何Mくらい離れるんでしょう。

[133: 購入検討中さん]

>132さん

東側の小学校とは約20m離れていると、営業から聞きました。

ちなみに、物件の最低価格帯は東側低層階の部屋なんですが、正式価格発表前の予定価格で「3200万円台〜」から「3000万円台〜」に下がり、正式価格発表時には「2998万円〜」と推移していました。東側低層階以外の場所は、予定価格時からほぼ変化なしだと思います。

[134: 購入検討中さん]

昨日の写真です。雨で公園はひっそりしていました。
６Fまで進んでいますね。

[135: 申込予定さん]

東面に建設中の小学校の建築図面を営業マンから見せてもらいました、マンション側の4階に音楽室が建設予定になっています。
楽器の音がうるさそうです。マンションのサッシの防音等級も最低のS1等級ですから・・・どうなんでしょう？
本日大変良いお天気でした。

[136: 物件比較中さん]

この土日、第１期登録、抽選でしたね。

モデルルームグランドオープン前の登録・抽選。

まだ検討中でこの土日は登録しませんでしたが、動きは気になっています。
登録された方、状況いかがでしたでしょうか？

[137: 購入検討中さん]

一倍〜四倍の倍率で上層階の角部屋が人気だったようです。

[138: 購入検討中さん]

東側の小学校とは20Mくらい離れるってことですけどどうなんだろう？かなりのマイナスポイントでしょうか？

[139: 購入検討中さん]

現場見に行った感じ、小学校との間に道路も無いし想像以上に近い感じ、
ひょっとしたら、べりすた東の一番出っ張った門部屋から１０Ｍなんてことも・・・。

[140: 周辺住民さん]

子供たちの様子がよく見えて、楽しいんじゃないですか？
なんにも動きのない風景って、すぐ飽きるもんですよ。
日照だって２０M離れてれば暗くはならないし、洗濯物は浴室乾燥機で乾かせば問題なし。
音楽室の音は、BGMにはなっても、騒音にはならないですよ。
以上、隣家と５M位の密集地に住んだ経験のある者より。

[141: 購入検討中さん]

なるほど・・・自分の感じ方次第ってことですかぁ　私はそんな広い心を持ち合わせているかどうか。。。

[142: 申込予定さん]

窓ですが、防音S1等級と最低なんですが、断熱性能も悪いみたい。イニシアはペアガラスで冷暖房効果を高めるとあります。なんとかならないんでしょうか？気にしすぎでしょうか

[143: 周辺住民さん]

ペアガラスは２重サッシとは違って防音効果は変わりませんが、断熱効果は絶大です。
東京の気候だと、結露は皆無で、冷暖房効果を高めます。
ただこれも東京では必需品というわけではないので、オプションで取り扱うのが適当と思いますが。

[144: 購入検討中さん]

ひとくちにペアガラスと言っても2枚のガラスの厚さが同じペアガラスは、低音域で2枚のガラスが共振現象を起こし、遮音上の弱点となりますが、2枚のガラスを異なる厚みにすることで遮音性を高めることができます。

[145: 購入検討中さん]

どれぐらい売れているのでしょうか？

[146: 購入検討中さん]

第一期の販売状況ですが、第一期の販売対象である約「７０戸」全て登録済みだそうです。
あと残り「１８０戸」。予想を超える動きの速さですね。正直、驚きました。
価格発表後の評価を見てる感じではもっと苦戦を予想してたんですが、なんのなんの・・・。
　何だかんだ言って結局、ここが周辺で一番人気の物件だったりして。
イニシア・リバフェといった周辺のライバルたちも、第一期販売時は同じく動きが早かったのかな？
　

　この感じだと７月からの第二期販売も、何気に狙ってる人多いかも知れないですね。

[147: 匿名さん]

本当かい？だとすれば、よかったね、藤和さん！？

[148: 匿名さん]

やっぱり再開発エリアは強いですね〜

[149: 契約済みさん]

契約者です。イニシアと悩み結局「環境」と「間取り」でベリスタにしました。
営業さんに確認したところ、第１期は実際、全戸登録済みだそうです。
↑にもありましたが、想像してた以上の出足ですね。

[150: 購入検討中さん]

ほーけっこう人気あるんですね。購入される方は決め手は何だったんでしょうかね？

[151: 匿名さん]

149さんにお聞きしたいのですが、間取りが気に入っているとのことですが
どこらへんか具体的に教えていただけませんか？

[152: 周辺住民さん]

リバーフェイスの契約者です。

リバフェも最初は早かったですよ〜

早いほうが、同じ予算で、気に入った間取り階数が選べるし、
部屋のカラーセレクトも申し込みに期限があります。

汐入でマンション購入を考えている方で、中古はちょっと、、、と言う方は
やはり早めに申し込むのでは？？

しかし、一通り落ち着くとやはり苦戦すると思います。

駅から遠くて、リバフェよりさらに割高なきがします（東向きは安い！）が、マンションはよさそうですよね！

[153: 物件比較中さん]

2900万円台って面積68.9平米？結構安いじゃないですか？坪１４０万円？

[154: 周辺住民さん]

↑は
東向きの６８．９０ｍ2、２階２９９８万円のことだと思います。15階は３９４８万円。

東向きの７２．０８ｍ2　３階は３２４８万円、１５階は４１３８万円。

１０メートルの所に14階相当の学校が建設されます。
ので、日当たり眺望ともほとんどのぞめないかと。
かなり安く出してますね。

今時３０００万円台でマンションは少ないですよね。

[155: 購入検討中さん]

このマンション、外観デザインや配色良いですね。かなり気に入ってます。
この辺りのマンションでは群を抜いてませんかね。個人的にはトキアスを
更にオシャレにしたイメージを持ってます。
　ただ残念な事に、中身は平凡なんですよね。
南側のあの価格水準であれば、せめて「二重床」＆「ペアガラス」仕様は最低限の
設定にして欲しかったなぁ。
そうすれば、外観と中身が多少バランスが合うんですが。

　当方イニシアＲ棟との天秤で揺れてます。
（※と言いつつ、実は「環境」＆「外観」＆「間取」重視でかなりベリスタに
傾きつつあるのが今の心境。う〜ん、なかなか難しい・・・。）

[156: 匿名さん]

ベリスタとイニシアで揺れているひとが結構多いのですね。
意外です。

私は、汐入にも住んだこともあるし、関屋駅徒歩5分圏にも住みました。
ちなみに、現在は、仕事の関係上、まったく離れたところです。

外観や間取りは、個人の趣味ですが、環境って、そんなに違いますか？
特に、汐入大橋ができたあとでは
イニシアとベリスタって、となりと言ってもいいでしょ。同じに思います。

私としては、やはり駅近というのは大きな要素です。
10分以上歩くのはつらいです。特に雨の日。
一方、ベリスタがいいな、と思うのは、車寄せかな。

ベリスタの出足がいいのは、汐入最後の分譲だからでしょう。
汐入の賃貸に住んでいて、分譲をねらっているひとにとっては最後ですもの。

[157: 匿名さん]

イニシアは採光のない部屋（サービスルーム）が多すぎて、ファミリー向きではないですね。

[158: 周辺住民さん]

>156さん：10分以上歩くのはつらいです。特に雨の日。
雨の日はバスに乗ればいいんですよ。
BELISTAは南千住と関屋・牛田両方行けるポジションがいいと思います。

[159: 匿名さん]

近隣住民です。
バスですが、乗れば5分位で着く距離ですが、
通勤時は平気で10分ちかく遅れてきますね。
雨の日ですよ！
しかも並んでいる場所は風が吹くので下半身は
結構ぬれます。また、利用者も多いので、
次のバスに乗ってくださいとアナウンスされます。
つまり、ギュウギュウだからです。
駅近いメリットは大きいと思いますよ！
汐入地区は風強いですからね〜〜
車通勤なら別ですが。

[160: １５８]

そうですか。それは知らなかった。雨の日は大変ですね。

[161: 購入検討中さん]

他の掲示板で下記のコメントがあり気になっているのですが本当なんですかね〜。
ちょっと気持ち悪く購入を再度検討しています・・・。

イニシアかアクアテラのほうがいいかな・・・・。

「購入される方はご存知だと思いますが南千住の小塚原は、かつて罪人の処刑場があった場所です。現在は小塚原回向院となっています。ただ汐入は少し場所は離れてはいますが、南千住の再開発のときに遺骨が、かなりの数、発見され工事が一度中断していました。何でもこのエリアは江戸城から鬼門にあたり処刑場が作られたようです。」

どなたか詳しくご存知の方いますか？？？？