BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[451: 匿名さん]

ここが入居となる頃には、現在この辺りを賑わせている物件の大半も同様に入居になりますね。
もちろんいくつかは残りますが、なんとなくさびしくなります。

2008/11　レコシティ
2009/02　ヴィークステージ北千住
2009/03　ベリスタ仲町
2009/03　ベリスタ都立汐入公園
2009/03　イニシア千住曙町
2009/03　リバーフェイス
2009/06　サンクタス1010タワー
2009/12　サンクタスガーデン北千住
2009/12　リライズガーデン西新井
2010/01　ブランズタワー南千住

[452: 申込予定さん]

盛んに「駐車場問題」を騒いでる人たちってここの
「長期修繕計画」を見た上で言ってるんだろうか？

　ここの長期修繕計画を見るに、

　塗装は「４年周期」一回当たり180万、部品交換「５年周期」
一回当たり4,563万、設備リニュアル「２０年目」１億2,600万、
管制設備「１５年周期」一回当たり384万
　って事になってる。

　これじゃ足らないって話？
素人目にはこれで特に問題ない様に見えるけどねぇ。

[453: 匿名さん]

意外と計画されているんですね。
しかし他既存マンションの実際の維持・管理費を調べると1パレットあたり最低5000円/月+電気代がかかるとされている機械式
ですから（実績値だそうです）空率や更新費を含めると、ここの駐車場使用料だけでは全然足りないということになるんでしょう。

452さんが書かれている金額（更新含み）で間に合うとして逆算すると253台空無しとして毎月5000円程度の負担になりますね。
ということは、機械式は更新費別途で維持費最低5000円/月というのが嘘？（実績値だから嘘なわけないでしょうけど）
教えて詳しい人！

ちなみにリバーフェィスの駐車場（設置率60％）でも希望者全員に行き渡ったという話ですよ。
ベリスタも駐車料金以外はよく似た環境なので（駅から4分遠いですが）ここも100％埋まることはないと考えると余計に心配。
だって特段理由も無く他マンションの駐車場利用料の半額に満たない設定なのですから。

[454: 匿名さん]

一台あたり50万で更新できるってのは相場の何倍か安いと思いますがどこの会社ならやってくれるのか教えて欲しいです

[455: 匿名さん]

駐車場は、安いけどトキアスと同じぐらいなんだよね。
トキアスで大丈夫なら、こっちもＯＫってことでは？？

[456: ご近所さん]

トキアスはまだ入居から３年くらいだから、駐車場維持更新のヤバさが表面化していないだけ。
入居当時は８割あった駐車場の使用率も今は６割程度らしいですし、実際に空きが目立っています。
トキアスが大丈夫ならベリスタも大丈夫と言えるのかもしれませんが、トキアスもここも、残念ながら大丈夫ではないでしょうね。
使わなくても日々老朽化して行く設備。なぜに同じ間違いをわざわざ犯してしまうのか。。。

[457: 入居予定さん]

駐車場問題でいろいろと話が盛り上がってますが、こんなんはどうでしょう。２０数年後、いっそ機械式を撤去して、全て平置きかもしくは、コストの安そうな２段式にし、カーシェアリングにするってのは。入居時は小さい子供がいてなにかと車が必要でしょうが、２０年後には子供も大きくなり、家族も少なくなっているので、かなり所有率も減っているでしょうからね。

[458: 物件比較中さん]

確かに駐車場はそういう方向に進む可能性が高いですね。
設置数的に全部平置きは難しいので機械式立体は半分以上残しながら、平置きの割合を増やすのではないでしょうか。
加えて20年間の反省を基に駐車場使用料のアップ（正常化）。
元々設定としてもそれが正しい方向性でしょうし。これからの時代、仰るようにカーシェアリングも良さそうですね。

[459: 契約済みさん]

3月下旬に順番で引っ越しすると聞いてますが、その順番は何で決めるんですかね？一番最後になっちゃって、今の賃貸の家賃と住宅ローンがダブったりしたら最悪です。知ってる方いますか？

[460: ご近所さん]

大規模物件の場合たいていは抽選ですよ。
一応希望も聞きますが早い時期と週末は
倍率高いです。

[461: 契約済みさん]

ありがとうございます。　やっぱ抽選なんですね！出来るだけ早く引っ越ししたいな♪

[462: 契約済みさん]

私も早く引っ越ししたいです。
ところでこの物件、隅田川の花火は上層階からならば見えるのでしょうかね？

[463: 契約済みさん]

藤和の担当の方が、上層階だったら見えますよって言ってましたが小学校あるからどうでしょう？　　　　ウチは11階てすが、花火は公園で見ようと思います。

[464: 契約済みさん]

花火大会、見られそうですか！
私の契約したところからはどうかなぁ…

それに、公園は混んでますし、公園内から良い角度で花火を見るためには場所とりも必要ですからね。

今年はリバーフェイスの東側の道路(隅田川側)で見ました。

来年は室内から見られますように…(>人<)

[465: 物件比較中さん]

小学校はマンションで言えば14階建て相当でしかも目と鼻の先ですから、東側の殆どは花火どころか日照もあまり期待できないでしょうね。
私も現地をみて少々驚きました。
逆に言うとその分南向き住戸と価格差があるわけですから、日照などを気にしない人には狙い目かもしれません。

[466: 南側のポニョ]

>465

その話題、何度も出てるし今更だから！

それに東側の住戸で花火を見るのは学校がなくても厳しいだろうな…

南側でさえ厳しいのに…。

[467: 匿名さん]

今更だけど、花火見えないのかよ！

[468: 契約済みさん]

話を戻して申し訳ありませんが、日照に関しては前に小学校がありますが大丈夫との事です。シュミレーションもパソコンでしてもらいましたよ？何度も確認しましたし。花火は最上階だったら見えますって言ってました。

[469: 匿名さん]

＞468さん
日照に関しては前に小学校がありますが大丈夫との事　ということですが、東側も日中の期待できるのでしょうか？
私は藤和の営業の方に「東側は日照が期待できないので日当りを気にする方は南側がおすすめ」とお伺いしたのですが。
棟の北側と南側、もちろん階によっても条件は異なるのでしょうけど。

[470: 契約済みさん]

そうなんですか〜。営業の方によって違うんですね。でも、もう契約しちゃったので日当たりは良くても悪くても、あまり期待しないようにします。

[471: 南側のポニョ]

花火の件だが…

この物件の南南東から第一会場の花火が打ち上がるのだから、日当たりは別として東側の物件で花火を部屋から見るのは厳しいんじゃないの？

うちは南側の契約をしたんだけど、部屋から見えれば嬉しいけど、見えないなら見えないで仕方ないと思ってる。

南側でもＡタイプとＩタイプでも条件がちがうしね！

[472: 匿名さん]

で、結局のところ東側の日照はどうなの？

[473: 匿名さん]

>>で、結局のところ東側の日照はどうなの？
ＡＭ10:00まで限定です。ｗ

[474: 南側のポニョ]

東側の物件の契約者で日当たりを期待してる人はいないだろ！

日当たりを望むなら、せいぜい１０階から上くらいじゃないか？
眺望なんかは隣の学校の高さからして最上階でもギリギリだから、どおかと思うが…

[475: 匿名さん]

＞474さん
そうでもないでしょ。
現に「No.468 by 契約済みさん」は東側でありながら日当たりを期待しているようだし。
まあ営業に「大丈夫」って言われたんだから期待もするわな。
仮に10階と言っても頼りの東側：約20m先に5階相当の建物（学校）があるわけなんだが。
No.468さんが上層階の契約者であることを祈るのみだ。

[476: 南側のポニョ]

いやいや…
隣の学校、いくら２０Ｍ離れてても４０Ｍ以上の高さ(この物件の最上階なみの高さ)があるんだぞ！

考えてみ？
南側ならば陽射しは上から差すが東側は午前中だけだぞ！
結構、厳しいんじゃないの？
上層階なら多少は期待するが…

まぁ、私は南側契約の人間だから陽射しは心配してないがなＷ

[477: 475]

＞No.476さん
私の書いた「そうでもないでしょ」は「東側で日照を期待している人がいないとも限らないでしょ」の意。
だから貴方の「隣の学校、いくら２０Ｍ離れてても４０Ｍ以上の高さ・・・」以下のコメントはまさにそのとおりだと思うよ。
AM10時迄の太陽光だなんて高さが無いから上層階ですら厳しい日照条件だということは現地を見ればわかること。

[478: 南側のポニョ]

花火ネタから日当たりネタになってしまったね。

まぁ、一年のうちの一日しかない花火大会より、毎日の日当たりの問題の方が大切なのはわかるが…

話題を変えてしまってすまん(>_<)


そろそろ、オプションを決めていく時期！
楽しみだ。

[479: 検討中さん]

昨日、モデルルームがかなり混雑してました！結構契約とれたのかな？　　　　ところで、住宅ローン減税の延長はあると思いますか？

[480: 匿名さん]

あるでしょう。織り込んで夫婦で確保すべくダブルローンを考慮中です

[481: 匿名さん]

細かい中身や内容は別として、住宅ローン減税は決定とみて良いんじゃないかな？

契約当初はないものとして考えてたから、延長は大歓迎！！

[482: 購入検討中さん]

熱烈歓迎！
でも不動産不況は諸刃の剣か。業界的に。
藤和さんの業績もかなり厳しいようだし、春頃までは冗談で話せた話題も最近は現実味があってちょっと笑えなくなってきた今日この頃。
皆さんは売り主の倒産（のリスク回避）に関してどうお考えですか。
分譲されてしまった後なら、あまり影響はないものなのでしょうか？
「だったら三井か野村にしろ」ってのはナシで。。。

[483: 匿名さん]

藤和は地所が潰さない・潰せない、ということで。仮にも三菱傘下だからね

[484: 南側のポニョ]

契約した私からしたら、藤和さんを信用するしかないんだよね…

情けない事ですけど安心の裏付けはありませんけどね(>_<)

自分自身、家族皆が納得して契約したのだから信じる事しかできないからね。

[485: 検討中さん]

もし藤和が潰れたら、契約した人はどうなるのですか？無知ですみません。

[486: 匿名さん]

潰れたって良いじゃない。
マンション自体は残るわけだし、ここを買う人はちょっと割高だけどそれでも住みたいと思って選んでる人が多いだろうから、資産価値なんて気にしなきゃ何の問題もない

[487: 契約済みさん]

住宅ローン控除の件、ほぼ延長確定？！根拠あるんですか？新聞記事？？

[488: 匿名さん]

朝日と日経あたりで見た記憶あり

[489: 南側のポニョ]

日経で何度か掲載。
決定とは書いてはなかったが、いろいろと細かに書いてあった。

[490: 匿名さん]

>>487
新聞ぐらい読みなさい。

[491: 物件比較中さん]

それでも気になる資産価値。
祈っても信じても願っても意味がないので、泥舟に乗らないことが消費者にとって最大にして唯一の対策では。

[492: 契約済みさん]

ローン控除延長のニュースですが、今朝のテレビでもやってました・・・
購入者にとってはうれしい限りですね。

[493: 契約済みさん]

って事はほぼ決定ですな！良かったです。

[494: 南側のポニョ]

ドレスアップオプションのカタログ等が沢山送られてきました。
ワクワクしながら開けてみましたが、想像してたとうり結構なお値段で…。

ハウスコーティングなどはしてもらうつもりですが、照明、エアコンなどは自分で買ってきたほうが半値くらいになりそうです。

皆さんはどうなのでしょうか？

[495: 契約済みさん]

ウチにも来ました。照明器具やエアコンはバカ高いですよね。　　　　　　　　ウチは特に何もしてもらわないつもりです。

[497: 契約済みさん]

オプションもデベの傘下ですからね。
ほとんどのものが外部業者で安くできます。
デベ系のメリットは引渡し時に着いてることくらいでしょうね。

[498: 南側のポニョ]

お得感があるのは、大塚家具などの商品を三菱藤和コミュ経由で買うと5%の割引がある事かな…

簡単に100万くらいにはなるから、この割引はお得かもね。

うちは家族会議の結果、割高感を承知の上、ハウスコーティングくらいになりそうです。

[499: 契約済みさん]

ハウスコーティングも外部業者だと半額くらいですよ。
家具の５％くらい簡単に越えるくらいの額ですW

[500: 契約済みさん]

ハウスコーティングに興味があるのですが、本当にそれほど「効く」のでしょうか？
大型のテレビとエアコンを買ってもお釣りがきそうな値段なりの効果ですから、劇的なものを期待してしまうのですが。
経験された方いますか？