BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[419: 匿名はん]

目隠しは小学校側に設置させればいいんですよ。
こっちが先にできるんだから。

[420: もろきゅー]

>>419さん
おぉ！いいアイデアですね〜。
ただ私もそうですが、特に子供達は隠されると余計に覗きたくなると思います。
せめて小学校が4〜5階くらいの高さだったら。
無いものねだりしてもしょうがないですね...。

[421: 匿名さん]

モデルルームを見に行きました。
低層階は３０００万以下。
すごい安いと思ったのですが、
やっぱり妥当な金額なのですかね・・・？

[422: 匿名さん]

安いと思ったところで、その辺は物件は既に完売でしょうに。

[423: 匿名さん]

川っぺりは不安なので検討からはずしました

[424: 匿名はん]

３０００万以下ですか。当然東の低層階でしょうけど。
お買い得なんじゃないですか。

[425: 匿名さん]

>>423
ここはいわゆるリバーサイド物件とは違って微妙に内陸に入っていますが。

[426: 匿名はん]

スーパー堤防の場合、リバーサイドが一番GLが高くなっているのでかえって安全なんですよ。

[427: ビギナーさん]

素朴な疑問・・・。
ところで、藤和不動産自体は大丈夫なの？
ヤバくない？

[428: 匿名はん]

大丈夫でしょ、根拠無いけど。

[429: 匿名はん]

工事現場を毎日見てるけど、１０階まできてその後がなかなか進みませんね。
下層の内装工事でもやってるのかな。
P&Pの場合１１月には竣工してたからここも年内には終わると思うけど。

[430: 匿名はん]

ここの特長は、８０㎡代が３LDKになってることだと思います。（通常は４LDKになってしまう）
部屋面積のゆったりした３LDKが欲しい人には向いてますね。

[431: 匿名はむ]

８０平米で３LDKは特徴というほどではないですが…。
近隣にも普通にありますよ。

[432: 匿名はん]

ヴィークやリバーフェイスには無いよ。

[433: 匿名さん]

イニシアの80台は3LDKだな。
フロンティアシティはどうかな。

[434: 匿名はん]

３LDKで８０以上欲しいよね。７０代だと主寝室にベッド２つ置けるかどうかだもんね。

[435: 契約済みさん]

長谷工は大丈夫？ゼファー倒産も引っかかってるだろうし

[436: 匿名はん]

９０％大丈夫なのが財閥系各社、藤和は三菱地所の子会社だからまず大丈夫、長谷工は引っ掛かりが大分あるみたいだけど良く解らんな、新興各社は開けてびっくり玉手箱、どこが逝っても不思議じゃない状況。不動産不況も社会問題化の様相を呈してきた、次に逝くのはどこだ？と

[437: 購入検討中さん]

イニシア、リバーフェースと比較検討中なのですが、他掲示板でも語られているように、やっぱりここは駐車場の維持費がまかなえない資金計画なのでしょうか。
南千住は気に入っているだけに、その点が気になるんですよね。

[438: 匿名さん]

機械式の維持費は 7000円/月程度がめどになりますから、そこまでとれば更新を気にしなければ
とんとん。(100%埋まるとしてだが）　更新費用を入れるには、さらに２倍して想定される
利用率で割り算すればよいわけで、足りているかといったら足りてないでしょう。
もっとも、駐車場の更新なんで200万/1台がいいとこ。　坪単価に焼きなおせば10万/坪に
すぎませんから、それでも割安だと思えば買いでいいんではないかと。

[439: 購入検討中さん]

レスありがとうございます。
10万/坪ということは75平米で約230万ですか。実際数字にしてみるとかなり大きいですね。
機械式の更新サイクルが長くて25年らしいし、維持費にすら達していないことを考えるとやっぱり心配になります。
それだけ価格安ければ良いのですがそうでもないですし。
そもそもこれは維持費徴収システムの問題なので、駐車料金を安くしても価格に反映しているわけがないですよね。
どこにメリットがあって藤和不動産がこんな価格設定にしたのか疑問です。

[440: 匿名さん]

新築販売には有利ですからね

[441: 匿名さん]

駐車場の維持費などのシステムに問題があるみたいだけど、順調に契約数増えてるみたいですね。

[442: 匿名さん]

藤和は購入検討者を＊＊にしすぎですよ。こんな浅はかな戦法に引っかかると思ってるんですかね。
って、いるんだろうなぁ、引っかかっちゃってる人… この掲示板を見てる人なんてほんの一部でしょうし、そこまで頭がまわらない人もかなりいそう

[443: 購入検討中さん]

そして買えない方の僻みが・・・。

[444: 匿名はん]

この超庶民物件で僻む人はいないだろ…

[445: 物件比較中さん]

車所有者には、最高の物件です。

[446: 匿名さん]

車所有で、永住型でなく短期的に住む人にはお得かもね…

[447: 物件比較中さん]

確かに駐車場の更新前に売り抜けられればお得。
でもマンションの維持管理にとってはデメリットだけだね。
20年後どうなることやら。

[448: ご近所さん]

444さん

いっぱいいますよ。

[449: 匿名さん]

なんだかんだあっても、汐入地域は人気あるみたいですからね。
早期完売しそうですね。

[450: 物件比較中さん]

車所有者だって数百万の一時金負担と費用負担問題が発生するのは望まないでしょうに。

[451: 匿名さん]

ここが入居となる頃には、現在この辺りを賑わせている物件の大半も同様に入居になりますね。
もちろんいくつかは残りますが、なんとなくさびしくなります。

2008/11　レコシティ
2009/02　ヴィークステージ北千住
2009/03　ベリスタ仲町
2009/03　ベリスタ都立汐入公園
2009/03　イニシア千住曙町
2009/03　リバーフェイス
2009/06　サンクタス1010タワー
2009/12　サンクタスガーデン北千住
2009/12　リライズガーデン西新井
2010/01　ブランズタワー南千住

[452: 申込予定さん]

盛んに「駐車場問題」を騒いでる人たちってここの
「長期修繕計画」を見た上で言ってるんだろうか？

　ここの長期修繕計画を見るに、

　塗装は「４年周期」一回当たり180万、部品交換「５年周期」
一回当たり4,563万、設備リニュアル「２０年目」１億2,600万、
管制設備「１５年周期」一回当たり384万
　って事になってる。

　これじゃ足らないって話？
素人目にはこれで特に問題ない様に見えるけどねぇ。

[453: 匿名さん]

意外と計画されているんですね。
しかし他既存マンションの実際の維持・管理費を調べると1パレットあたり最低5000円/月+電気代がかかるとされている機械式
ですから（実績値だそうです）空率や更新費を含めると、ここの駐車場使用料だけでは全然足りないということになるんでしょう。

452さんが書かれている金額（更新含み）で間に合うとして逆算すると253台空無しとして毎月5000円程度の負担になりますね。
ということは、機械式は更新費別途で維持費最低5000円/月というのが嘘？（実績値だから嘘なわけないでしょうけど）
教えて詳しい人！

ちなみにリバーフェィスの駐車場（設置率60％）でも希望者全員に行き渡ったという話ですよ。
ベリスタも駐車料金以外はよく似た環境なので（駅から4分遠いですが）ここも100％埋まることはないと考えると余計に心配。
だって特段理由も無く他マンションの駐車場利用料の半額に満たない設定なのですから。

[454: 匿名さん]

一台あたり50万で更新できるってのは相場の何倍か安いと思いますがどこの会社ならやってくれるのか教えて欲しいです

[455: 匿名さん]

駐車場は、安いけどトキアスと同じぐらいなんだよね。
トキアスで大丈夫なら、こっちもＯＫってことでは？？

[456: ご近所さん]

トキアスはまだ入居から３年くらいだから、駐車場維持更新のヤバさが表面化していないだけ。
入居当時は８割あった駐車場の使用率も今は６割程度らしいですし、実際に空きが目立っています。
トキアスが大丈夫ならベリスタも大丈夫と言えるのかもしれませんが、トキアスもここも、残念ながら大丈夫ではないでしょうね。
使わなくても日々老朽化して行く設備。なぜに同じ間違いをわざわざ犯してしまうのか。。。

[457: 入居予定さん]

駐車場問題でいろいろと話が盛り上がってますが、こんなんはどうでしょう。２０数年後、いっそ機械式を撤去して、全て平置きかもしくは、コストの安そうな２段式にし、カーシェアリングにするってのは。入居時は小さい子供がいてなにかと車が必要でしょうが、２０年後には子供も大きくなり、家族も少なくなっているので、かなり所有率も減っているでしょうからね。

[458: 物件比較中さん]

確かに駐車場はそういう方向に進む可能性が高いですね。
設置数的に全部平置きは難しいので機械式立体は半分以上残しながら、平置きの割合を増やすのではないでしょうか。
加えて20年間の反省を基に駐車場使用料のアップ（正常化）。
元々設定としてもそれが正しい方向性でしょうし。これからの時代、仰るようにカーシェアリングも良さそうですね。

[459: 契約済みさん]

3月下旬に順番で引っ越しすると聞いてますが、その順番は何で決めるんですかね？一番最後になっちゃって、今の賃貸の家賃と住宅ローンがダブったりしたら最悪です。知ってる方いますか？

[460: ご近所さん]

大規模物件の場合たいていは抽選ですよ。
一応希望も聞きますが早い時期と週末は
倍率高いです。

[461: 契約済みさん]

ありがとうございます。　やっぱ抽選なんですね！出来るだけ早く引っ越ししたいな♪

[462: 契約済みさん]

私も早く引っ越ししたいです。
ところでこの物件、隅田川の花火は上層階からならば見えるのでしょうかね？

[463: 契約済みさん]

藤和の担当の方が、上層階だったら見えますよって言ってましたが小学校あるからどうでしょう？　　　　ウチは11階てすが、花火は公園で見ようと思います。

[464: 契約済みさん]

花火大会、見られそうですか！
私の契約したところからはどうかなぁ…

それに、公園は混んでますし、公園内から良い角度で花火を見るためには場所とりも必要ですからね。

今年はリバーフェイスの東側の道路(隅田川側)で見ました。

来年は室内から見られますように…(>人<)

[465: 物件比較中さん]

小学校はマンションで言えば14階建て相当でしかも目と鼻の先ですから、東側の殆どは花火どころか日照もあまり期待できないでしょうね。
私も現地をみて少々驚きました。
逆に言うとその分南向き住戸と価格差があるわけですから、日照などを気にしない人には狙い目かもしれません。

[466: 南側のポニョ]

>465

その話題、何度も出てるし今更だから！

それに東側の住戸で花火を見るのは学校がなくても厳しいだろうな…

南側でさえ厳しいのに…。

[467: 匿名さん]

今更だけど、花火見えないのかよ！

[468: 契約済みさん]

話を戻して申し訳ありませんが、日照に関しては前に小学校がありますが大丈夫との事です。シュミレーションもパソコンでしてもらいましたよ？何度も確認しましたし。花火は最上階だったら見えますって言ってました。