BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[376: 匿名さん]

サンクタスは、価格再改定すると思いますけどね。

むしろ、同じベリスタの、北千住物件の価格が、もうとうに建て始めているのに、
ようやくホームページ立ち上げという感じで、たぶんすごく高く土地を仕入れてしまったのに
想定していた、坪250-300近いレンジにはもっていけないので困っているんではという気が
します。　ここの価格は、角部屋はずいぶん割りましていますが、中住戸は、南向きでも
200万/坪未満。　とくに大幅な価格改定が、売り切りのために必要とも思わないです。

[377: 匿名さん]

値引きはデベの戦略によるところが大きいです。
ヴィークは住不なので値引きは相当厳しいと思います。それに比べここは藤和の物件なので、完成間近の４半期末は期待して良いと思います。１２月以降、売れ残りが３０％以上あるようならまず間違いなく値引きしてくると思います。１割くらいは目指せるかと思います。

完成間近の同じデベの他の物件のＭＲに行って価格交渉をすれば大体感触はつかめます。

[378: 8834株主]

藤和さ〜ん、言われてるね〜、地所の子会社の意地を見せたれや！地合いが良くないとか関係ないよ！調子いい物件はこの地合いでもちゃんと存在してるんだからな

[379: 匿名さん]

>377さん
あの〜… ウ゛ィークの売り主は清水の子会社なんですが…

[380: 匿名さん]

>377さん
販売提携と売り主がごっちゃになってますね。
ここはスミフの物件ではありませんよ。
住友不動産販売が清水の代わりにただ販売してるだけの立場ですので。
スミフが売り主だったらあんな生ぬるい価格設定はしませんって

[381: 購入検討中さん]

実際、現地を歩いてみると駅から遠かった。。。
通勤や、暑さ寒さのことを考えると、
少し頑張って駅前ブランズの方がいいかな？と迷っています。

[382: 匿名さん]

>381さん

そんなに遠くないですよ。
南千住まで20分も歩けばいけます。

[383: 物件比較中さん]

藤○って酷いよ。
ここではなく、ベリスタ日本橋小伝馬町を検討していたんだけど
隣が処刑場跡地だったことは一言も教えてくれなかったし
売り込みの電話が仕事場にまでかかってきたし。
勤務先の電話番号なんて教えたこと無かったのに・・・。

ベリスタ日本橋小伝馬町のスレにも同じような体験をされた方の書き込みがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44066/

[384: 匿名はん]

＞３８１　少し頑張って駅前ブランズの方がいいかな？と迷っています。
ブランズが買えるんなら、そらブランズの方がいいでしょう。
値段が比べ物にならないでしょう。

[385: 匿名はん]

それにここは藤和だしな。

[386: 契約済みさん]

なんかキャンセルしたくなってきた…

[387: もろきゅー]

ここって最近、書き込みのほとんどが荒しですよね。
もう少し意義のある話をしていきましょうよ。

いよいよ第2期3次価格発表会ですね！
第1期の時のように売り残りが出ないよう完売してほしいです！！
盛り上げていきましょー

[388: 購入検討中さん]

上階と下階の価格差が思った程無かったので上階を検討中なのですが、ベリスタの駐車場って安いですよね。
そこをメリットと感じる人もいるのかもしれませんが、私は車を持っていないのでそこが一番不安。
ここくらいの駐車場価格だとメンテ費用すら捻出できないでしょうし、機械式を交換すると一時金が。
一般的にはどのくらい取られるのでしょうか？
車を持っていなくても2〜300万/戸くらいはかかっちゃうのかな。
この設定では理事会も困りますよね。
この件、皆さんはいかが考えられていますか？

[389: もろきゅー]

>388さん
う〜ん、車を持ってないので気にしてませんでしたが
それが本当なら痛い出費になります...。

でもそんなことって起こりえるんですか？
勉強不足ですいません。

[390: 匿名さん]

十分起こり得ますよ。というか車を乗らないあなたにまで、駐車場の維持費を毎月管理費という形で支払うんですよ。
理不尽な話です。
この物件は車を持たない人が買うべき物件ではありません。

[391: 匿名さん]

フロンティアシティのアーバンフォートのほうの検討板の過去ログに、機械式駐車場の
更新ネタがあります。　そちらをごらんになればよいかと思います。
　長谷工系管理会社が、見積もりとしてだしてきた更新の見積もり価格は、1台あたり約200万。　
これは、共用部分なので、その更新費用は、修繕積立からで駐車場の利用の有無によらずに
発生すると考えるのが自然です。　ここは3000円程度からの駐車場料金を設定していますが
また、数年に一回の塗装や、消耗部品の交換、電気代などの維持ランニングコストだけで
この金額は軽く超えますから、差額は管理費会計からの持ち出しになります。
　共用施設が地味めの割に、ここの管理費がしっかりかかるのは、駐車場代が姿を変えて
そこに計上されているからではないでしょうか。
　無論、管理費・修繕積立について決定するのは管理組合ですが、金額などが管理規約集に
明記されている場合、その変更は特別決議(3/4以上の賛成）を必要とする可能性があり、
車を持たない人の割合が低い場合、その意思は反映されない可能性が高いですし、
もともと値上げする方向の決議は至難です。　管理組合理事さんが苦労されることが
目に見えている初期設定を行って、販売促進にあてようとする考え方には感心しません。
（これも荒らし投稿扱いになるのかな... ）

[392: 購入検討中さん]

参りましたね。
でも、更新時期に200万とか300万とかのお金を、みんながみんなポンと払えるものなのでしょうか。
払えない人がいれば（確実にいるでしょう）もめますし、販売時に金額が設定されていますから当初より積立てのため駐車料金を増額するにももめるでしょう。
仮に全戸が車を持っていたとしても、結局みんな困るでしょう。
法律云々は別にして全戸でメンテナンス、更新の費用を割るのは、そもそもシステムとして受益者負担（これもマンションの運営上正常な観点のはずです）の観点からすると良くないですよ。
正直、がっかりです。
見せかけの金額を減らすために（!?）こんなシステムをセットで販売しようと計画する藤和不動産には不信感を抱かざるを得ません。

　!?　この際、車、買おうかな。（本末転倒）

[393: 8844株主]

>>391
夜遅くまでご苦労様。
最近株下がってるからもっと頑張ってくれたまえ。

[394: もろきゅー]

皆さんのご意見参考になりました。
ありがとうございます！
恥ずかしながら、車を持っていない自分にはあまり関係のない話だと思い込んでおりました...。
マンションは私の人生の中で一番高い買い物になると思いますので
後悔の無いように他物件との比較もしつつ、しっかり調べていきたいと考えます。

[395: 購入検討中さん]

＞393
いや、事実なんだからそんな意地悪な言い方はよしましょう。
知らない方には特に「意義ある」情報交換だったと思いますよ。
購入を検討されている方の中に知らない方がいること自体がここの大きな問題なんですけど。

[396: 契約済みさん]

本日ＭＲに行ったついでに現在の契約状況を確認して来ました。

　で、結果は本日時点で６０％超の契約率でした。
上の書き込みに売れ行きが芳しくないような話が散見されてたので
心配していたのですが、なかなかの進捗状況ではないでしょうか。

　販売開始後２ケ月での数字として考えれば、マンション不況が
叫ばれる中、かなり健闘してるといって良いでしょう。
　特に東側は、８０％弱の契約率になってて少々驚きました。
イニシアＰ棟の好調ぶりと同じような動きですね。

　まっ、契約者としては、この状況にまずはホッとしたところです。

　このまま失速せず早期完売になる事期待してます！

[397: 8834株主]

契約率６０％！？本当であればいいのだがな・・・

[398: もろきゅー]

>396さん
東側80%超えですか！？
LタイプとMタイプを検討しているのですが
まだ残ってると良いんだけど。

南側も好調なんですね。
私からしたら、こっちの方が少々驚きです。
私の財力では厳しいですが、値引き交渉が可能であれば是非検討してみたいですね。

[399: 匿名さん]

Ｍのほうが、いいと思いますよ、この物件ではめずらしく
アルコープがついてるし・・・3500万ぐらいですし

[400: 匿名さん]

訂正、ポーチ門扉つきでした。

[401: 契約済みさん]

３９８さん、３９６です。


　東側ですが、正確には７割強の成約率です。（まぁ、似たようなものですが）

３９８さんはＭｏｒＬ希望とのことでしが、ＪとＭの角の２つはそれぞれ１部屋
ずつしか空いておらず一番人気でしたね。Ｌについては、かなりうろ覚えの記憶
ですが、１２Ｆ〜１５Ｆの上層階が空いていたような気がします。
　東側は、低層・中層はほぼ完売で、Ｊ’／Ｋ／Ｌの３タイプの１０Ｆ〜１５Ｆ
に空きが集中していたと記憶してます。

　南側については、まだ販売ＯＰＥＮになっていない部屋がかなりあるんですね。

　一度ＭＲで直接ご覧になる事オススメします。昨日はＭＲ結構賑わってましたよ。

　私は南側の契約者なもんで、逆に「値引き」なんて事が起きないようにこの流れ
に乗って、早々に完売御礼となる事切に祈りたいもんです。

[402: 購入検討中さん]

値引きなくて完売するのかな。。

[403: 物件比較中さん]

モデルルームを凄く良かったけれど、現地まで歩いたら超遠かった。
通勤考えると厳しいですね、ここは。

[404: 物件比較中さん]

販売前から結構叩かれていた割には好調のようですね。
さすが汐入地区、人気が根強いですね。

汐入地区(周辺含め)の物件は必ずと言っていいほど掲示板で叩かれますが、実際はどこも売れ行き良いみたいですね。
しかもここはこの地区最後の供給だし、リバーフェイス、イニシアに比べ値段も手ごろだから駆け込みも多そうですねぇ。

[405: 匿名はん]

真剣に買おうと思ってる人は、こんな掲示板なんか見てないってこと。

[406: もろきゅー]

>>401さん
情報ありがとうございます。
今度の週末にでもMRに行ってきます！

>>405さん
少なくとも私は真剣です...。

[407: もろきゅー]

>>399さん
私も同じ考えです。ポーチがあるだけで雰囲気が大分違いますよね。
ただ、Mタイプは人気があるって聞いていたので
倍率が高そうなのが心配です...。

[408: マンション投資家さん]

荒しと思われるかもしれませんが、学校が近いってのは気が狂う人もでてくると思いますよ。
出勤される方は、毎日毎日子供の群れを見ていると嫌になるでしょう。
いきなり方向転換、座り込んで、叫んで・・・急いでるからどけってそのうち思うようになります（ちなみに、子供は大好きですよ。）。
奥様方は体育の授業や休み時間の叫び声、校内放送に毎日悩まされるでしょう（チャイムはあまり気にならないです。）
平日家におられない方でも、運動会やらイベントが休日に多々あり、せっかくの休日を・・・って思うときが来ると思います。
又、恐らくどこかの部屋がたまり場になるでしょう。
中学生のたまり場の部屋ができたら、物件の価値に繋がる大問題です。

南千住について
過去の歴史はともかく、再開発によって綺麗で楽しい街に変貌を遂げつつありますね。
このまま上手く開発されれば素晴らしいと思います。南千住の回転寿司は大好きです。
昔も好きな街でしたが、最近ははまってます。

駅までの距離
２３区内のマンションですと、基本的に駅まで５分が目安です。
駅から１０分以上離れる場合、中古の価格はガクンと下がります。
引退された方等にとってはいいでしょうが、働いておられる方で特に女性は厳しいです。
南千住は今変貌を遂げつつありますが、２２時過ぎると未だ未だ薄暗い寂しい街です。
実際、夜自転車で南千住から自宅まで自転車で走っていると、女性の傍を通り過ぎるときに硬直されるのが解り、逆に気を使います（治安はいいのですが怖いという意味）。
地価に関しては坪１００〜１３０万ってとこでしょう（建物は除く）。
鐘ヶ淵よりもちょっと高く向島より安い程度では。

以上より、現在の価格は低層階以外高い。高層階が売れるはずがないと思うのですが。
城東地区の売りは便利さ、安さ、人の良さだと思います。
本物件はどれも中途半端では。私なら、南千住の駅に近いマンションの中古が出てくるのを待ちますね。
最多価格帯が４５００万？高くても３９００万で充分。
逆に投資の人は皆無でしょうから、管理面や住民の質では良くなるかもしれません。

この物件に向いているのは、引退して孫が近くにいる夫婦、
車で出勤可のファミリー、本当に騒音（子供の声）を気にしない方、
といったところだと思います。

[409: ついに]

なるほろ〜

参考になるよ　ありがと

[410: マンション投資家さん]

なんかネガティブなことばかり書いたので、今度はポジティブに。
リバービューは気持ちよくて最高です。後、風が強いですが涼しくて気持ちいいです。
３路線使えるのは転職時にも対応しやすくていいですね。
南千住ですと、自転車があれば北千住や上野は当然、頑張れば銀座まで（４０分くらい）自転車で行けちゃいます。
これから更に発展する余地のある街ですので、将来に期待できる。
学校以外の建物が目の前に建つことは考えにくいため、ずっと展望が維持できる。
物価が安いので生活費は安く住みます。
駐車場代が安いのはいいですね。機械式のメンテナンスについて述べている人がたくさんいますが、業者を選べばある程度安く抑えられますよ。
タワーマンションのように未だ大地震を味わったことがないマンションと違って、
既に大地震を経験した上での建設技術ですので安心感はあります。
子供にとっては学校が近いのはいいですね。忘れ物を直ぐに取りに帰れるし。
学校の隣に住んでいた知人は校内放送で親が呼び出されてましたよ。

値段がもう少し安いものだと思ってたので、正直驚きました。
いくら物価が値上がりしていても、あれだけ安く土地をゲットしてれば・・・
もう少し考えて欲しいです。

[411: 匿名はん]

学校が近いってのは、そんなにわずらわしいものかな・・・・。
子供って、ほほえましいものだけどな・・・・。
ビル式の校舎で、校庭も公園側だから、そんなに嬌声は聞こえてこないと思うけどな・・・・。

[415: もろきゅー]

なんかまた荒れてきましたね...。
真剣に検討している私としてはちょっと悲しいです。

[416: 検討中]

このスレって水曜日になると変なのが沸いてくるな。

[417: 匿名さん]

現在、小学校の目の前のマンションに住んでいますが、音が気になるのは運動会の時くらいですけどね。既に今のところに住んで１０年近くになりますが、小学校の前ということで不快に思ったことは一度もありません。

まぁ、個人差はあるのでしょうが・・

[418: もろきゅー]

>>417さん
情報ありがとうございます。
小学校の騒音がネックになっていたので多少安心しました！

あと気になるのは、小学校が近いために
東側はカーテンが開けられないのでは？と心配しております。
覗かれる心配をしながら家事をしたくありません...。
私はレースカーテンが苦手で、夏場は窓をできるだけ全開にしておきたいです。
南側を購入できる財力があれば...。本当に値引きは無いのですかね？？

[419: 匿名はん]

目隠しは小学校側に設置させればいいんですよ。
こっちが先にできるんだから。

[420: もろきゅー]

>>419さん
おぉ！いいアイデアですね〜。
ただ私もそうですが、特に子供達は隠されると余計に覗きたくなると思います。
せめて小学校が4〜5階くらいの高さだったら。
無いものねだりしてもしょうがないですね...。

[421: 匿名さん]

モデルルームを見に行きました。
低層階は３０００万以下。
すごい安いと思ったのですが、
やっぱり妥当な金額なのですかね・・・？

[422: 匿名さん]

安いと思ったところで、その辺は物件は既に完売でしょうに。

[423: 匿名さん]

川っぺりは不安なので検討からはずしました

[424: 匿名はん]

３０００万以下ですか。当然東の低層階でしょうけど。
お買い得なんじゃないですか。

[425: 匿名さん]

>>423
ここはいわゆるリバーサイド物件とは違って微妙に内陸に入っていますが。