BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[22: 匿名はん]

今日資料請求しました。
住まいサーフィンでもマイページ登録する人がぼちぼち増えてきましたね。

[23: 匿名さん]

隣の小学校(複合教育施設)もいよいよ着工のようです。
写真には敷地のほんの一部しか写っておらず、しかもその部分はまだぜんぜん作業が行われていませんが。

[24: 周辺住民さん]

写真を見ると、L字型になっているのがよくわかります。
私はP&Pの住民ですが、思ったよりP&Pからは離れていますね。

[25: 物件比較中さん]

東向き側の方の小学校の高さとベリスタの高さの差が４Ｍしかありません。
今日現地の看板をみてベリスタ１５階建てで４４Ｍ、小学校８階建てで４０Ｍ。
しかもあの敷地内でその差だと、東側のバルコニーは完全に日陰ですよね？

東側はかなり価格を落とさない限り（３０００万以下）売れる見込み無しのような・・・。

[26: マンション住民さん]

3000万以下なんて絶対にありえない。4000万前後でしょう。

[27: 匿名さん]

15階44Mは隣のマンションの何階位なんでしょうかね？

[28: ご近所さん]

１５階ぐらいでしょう。

[29: 匿名さん]

隣りは20階60m。一階あたり3メーターは同じですね

[30: 周辺住民さん]

3200万円台〜6700万円台
4200万円台中心(予定)

[31: 匿名さん]

坪180-190万とはえらく強気ですね。　75㎡の中心価格を4000万未満でだしてくるかと思ったが、
物件ホームページ上では確かに上の数字だね。　強気すぎ。

[32: ご近所さん]

強気？これで精一杯なんだよ、わかっとらんな〜

[33: 匿名さん]

長谷工だから建て物は安いでしょうし、土地入札は設定下限の金額ではあんまり高くなる理由がない。この値段で売れるなら儲けは大きいでしょうね。

[34: 匿名さん]

>>33
「土地入札は設定下限の金額」って何で分かるの？
業者の人ですか？

[35: 匿名さん]

東京都から公表されてますよ。　近くの病院用地と抱き合わせでの入札です。
それくらいネットで調べられますって。

[36: 匿名さん]

きっと病院の地面の代金もマンション価格にこみになってますね。

[37: 匿名さん]

こっちのほうが使える容積率が小さいから、地面を同じ坪単価で仕入れても、
できあがりは、東京フロンティアシティと同じにはならないと思うのですが。
ここ最近の急速なマンションの売れこみの冷え込みがなければ、当然全戸平均
坪200でだしてきたでしょう。　180-190万だとしたら、事業としては採算点
ぎりぎりだと思いますよ。

[38: ご近所さん]

施工費も8街区、9街区とは比較にならない位高いでしょ。いくら長谷工でも。
東京フロンティアは外観、設備は他の長谷工物件からみてもかなりのローコストで建ててますから
デベの粗利益はかなりのものと推測できます。眺望、抜けはこちらが劣りますが、標準仕様は
羨ましいぐらい良いと思います。（東京フロンティアがＯＰ対応でしょぼいからですが。）
当初、藤和も＠２００万円/坪以上の価格を想定していたと思いますが、低迷する新築市場を
勘案しての価格設定ですね。個人差は当然ありますが、都心７ｋ圏内でこの価格は高くはないと
思います。静かだし、公園施設、交通（駅より高速ＩＣが近い）も便利。
お買い得だと思いますよ。
ちなみに私は藤和・長谷工の関係者ではありません。北側の住民です。

[39: 物件比較中さん]

坪１８０−１９０ですか・・
期待はずれです。。もう少し頑張ると思ってたのに。
この価格だとリバーフェイス、イニシアのほうに流れちゃうんじゃないかな？

両物件ともに良さそうな部屋は既に埋まっているんで、角部屋、高層階はそれなりに売れそうですが、それ以外は相当苦戦するんじゃないですかね。

値引きを厭わない藤和だけに年末から期末にかけての値引き狙いですな。

[40: 匿名さん]

マンションズとかに間取り図でていますけど、典型的な長谷工的つくりで外廊下側が
アウトフレームできていないことが明らかですよね。　洋室1/2とも目いっぱい部屋がへこんで
いて、そのへこみの上には大梁がわたっているのは見なくてもわかります。
いくら、駐車場100%といっても、オール電化でもなし。これで坪200万では同時期に売っている
リバーフェースとかにみな流れるだけですよ。　確かに土地仕入れはちょっと高かったでしょう
けど、平均で200とかつけて買ってくれるほど今の検討者は甘くはないでしょう。

　ほとんど機械式なのに、駐車場コスト3000円からとかまた無茶やるようですね。
アーバンフォートで、これでは更新の経費はおろか、定常的な維持コストよりも安いってんで
掲示板で叩かれて、確かパーク＆パークスではちょっと値上げしていたはずですが、これだと、
管理費か、維持管理費から補填するしかない。　きっと管理費・修繕積立ての金額は検討中
とかいって、モデルルームオープン時には内緒でいくのでしょう。　懲りてないですね。

[41: 匿名さん]

スレッドたてた人のかきこみにもあるけど、まさに差別化ができてない。ここにしかないっ要素がなさすぎ。　大規模物件がいっぱいあるところに、あとから参入するだけの売りがないね。もう10%ほど安いとか価格で勝負ならわかるけど、別に安いわけでもない。　川側が小学校で同じ高さでブロックされるわけだし。

[42: 匿名さん]

隣は基礎工事に着手したばかり、という感じで、どの辺りに何ができる、という雰囲気は、まだつかめない感じです。
根拠はありませんが、民間工事よりゆっくりリズムのような気がします・・・

[43: 購入検討中さん]

東側の低層、中層って朝日すら当たらないのに、６０平米台で３２００万円〜
なんですよね。
どうやって売るんでしょうね。
駅も京成関屋、牛田はパーク＆パークスの方が近いし。
もっとローコストにするとか変わった設備があるとか工夫の余地はなかったんですかね。

[44: 藤和株主]

現在はあくまで予定価格段階ですから正式価格で１７０坪平均にはなるはずです。

[45: 匿名さん]

MRは連休中ってこともあってなかなか盛況でしたね。
ただ、いかにも長谷工的というか、リバーフェイスみたいにちょっと今までとは違うかなぁとか
いう気合いはあんまり感じられませんでしたね。　価格勝負といくしかない物件だと思います。

[46: 匿名さん]

しっかし、ネガティブな意見ばっかりですね。

確かに売りがない物件ではありますが・・・

北側にあるＰ＆Ｐは、南側に１５Ｆ建ての本マンションが建つと日照的にはかなりやられちゃいますね。外観完成予定図でもおもいっきり影になってますね。

Ｐ＆Ｐもほぼ完売というのを考えると、日照的にはこっちのほうが有利な分なんだかんだで結構売れちゃうのかな？

ただ、競合もなく安かった新大陸ならともかく、この価格ならリバーフェイス、イニシアだよなぁ・・

[47: 周辺住民さん]

私、P&Pの住民ですが、南千住にも北千住にも駅まで徒歩２５分ぐらいで行けるし、関屋や牛田には１０分くらいの立地なので、生活の幅が広がります。
リバーフェイスやイニシアに比べて、そういう利点はあるんじゃないでしょうか。

[48: 匿名さん]

どの駅にも10分以上かかるってのは売りにはなりませんよ。

[49: 周辺住民さん]

急ぐのならバスに乗れば南千住まで５分だし、浅草や上野にもすぐ出れるし、電車もいろんな選択肢があって、駅までの徒歩距離だけでははかれない便利さがありますよ。
休みになると今日はどこ行こうかな〜って思いますもん。

[50: 物件比較中さん]

イニシアに比べて良い点あるの？

[51: 匿名さん]

立地面。　10年たってもまったく変わっていない工業系立地の関屋側よりは、
こっちがいいという人は当然いていいと思うけどね。　
駅距離だけがすべてではないからね。
東京フロンティアシティなみの設備だと仮定すれば、昨今のアーバンフォートあたりの
中古価格と比較しても、180-190万で、そこそこの高さの階が買えるなら、十分妥当水準
だとは思うけど。　トキアスのころみたいな@150とかを期待していると永久に買えないよ。

[52: 匿名さん]

確かに環境面と周辺の商業施設という意味ではこっちのほうがイニシアよりは良いかもしれませんね。

リバーフェイスとならどうでしょう？
どちらの駅(南千住or関屋/牛田)を頻繁に使うかってとこですかね。

それと、床暖房と駐車場が必須ならこっちってとこかな？

それにしても前にも書き込みがありましたが、機械式の駐車場でこの駐車料金は安すぎですね。
後から値上げするなら始めからちゃんと取ればいいのに。

[53: 匿名さん]

まったく同感です。 全戸機械式に近くて、100%だと、ちょうど1戸で、1台分のメンテナンス
コストを、駐車場代として負担していないと変ですからね。　毎月7000円程度のコストが
維持だけでかかり、20年ほどで、更新コストが約180-200万かかるので、これを月割りして
180/20/12=0.75万/月　合わせて1.5万/月より安い分は後で一時金徴収するしかありません。
マンションの家格は実際にはもっとはるかに高いってのを隠している勘定になります。
こんな不正直な売り方は、長谷工のマンションではごくごく普通にあるんでしょうか。
アーバンフォートもそうだったのが、ちょっとだけパークアンドパークスでましになったと
思っていたら、まーた逆戻り。

[54: 物件比較中さん]

５１さんへ

笑いますね・・・・イニシアは駅も近し自走式駐車場だし、、床暖房も標準・・・どこが負けてるでしょうか？？？
環境って？駅遠　or 郊外なら環境いいと思いますが・・・行きますか？

こちらは埋めたって地なのに．．．．環境いいって表面だけでしょうね・・・

[55: ご近所さん]

ベリスタのホームページ見ましたが、TES温水式床暖房は標準ですよ。
同じ荒川区のリバーフェイスとの比較論なら分かりますが、足立区の物件と比較して
「笑える」とは書いてるやつが爆笑だよ。

[56: 匿名さん]

荒川区も足立区も一緒

[57: 51]

近くの不動産屋にでもいって、荒川区側と、足立区側の中古マンションの成約価格を
比較してみればよい。　なぜずっと駅から遠い荒川区側が、より高い坪単価で成約しているか。
これは事実だ。
　そのあたりをちゃんと説明できないようでは、下手な煽りにしかならないよ。
駅直近でもだめなとこはだめなんだよ。

[58: 物件比較中さん]

事前内覧会行って来ました。
“南千住最後の物件”という事で、かなり期待してましたが・・・。
う〜ん、今ひとつ決め手に欠けるというか、ここならではの明確な差別化ポイントが
なかった、というのが率直な感想でした。決して悪くはないんですけどね。
勝手に「価格訴求」を期待していたもので。
帰り際に営業さんに「来場される皆さんから、想像以上に高かった、
という声は挙がってませんか？」と聞いたところ、「正直結構挙がってますねぇ」
との事。恐らく、内覧会後今の設定価格よりある程度下げて出して来ざるを得ないでしょうね。

　それとここのの営業の質がかなりヤバイ。たまたま付いた営業がハズレだったのかも
しれませんが、物件=営業という図式はナンセンスと思いつつも、人生で一番大きな買い物を
托す相手に、想像を超えるレベルの低い接客をされるとテンション下がります。

　現在イニシアとの比較で迷ってるんですが、内装・外観・環境でＢＥＲＩＳＴＡ、構造・眺望・
駅近・駐車場でイニシアって感じですね。

[59: 物件比較中さん]

５８さんへ
イニシアは足立区、ここは荒川区だよ〜レベル違うってある方の見方です。

[60: 匿名さん]

荒川区か足立区か、ということって、そんなに大きな問題ですか？
私はこなしなので、区による補助や保育園問題は関係ないのですが
後学のために、行政の差が大きな問題であれば教えてください。

イニシアかベリスタか
橋によって数百メートル離れているだけにも関わらず
区分類で比較する意味を知りたいのです。

私は、58の方の最後2行は賛成です。

そのうえで、59の方は、なにを言いたいのか、よくわからないのです。
イメージ？
イメージなんて、ひとによって違います。要は実質。

[61: 物件比較中さん]

正直、荒川区と足立区の違いを物件の差別点にするしかできない時点でどうかと思います・・・。

こんだけ近いんだから、どっちでもいいじゃないですか。
足立と荒川どちらに住むかで人生大きく変わっちゃうもんなんですかねぇ。

[62: 匿名さん]

足立区
http://www.amazon.co.jp/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%...

[63: 61]

62さん

私が言いたかったのは60さんと同様で
ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに、区が違うことでどのような影響がでるのか？
ということです。

ですので聞きたいのは区全体の総論ではありません。

[64: 匿名さん]

53さん、

値付けを行うのはデベですので、これは長谷工というよりは藤和の問題です。
同じ機械式駐車場のリバーフェイス(施工、販売共に長谷工)ではまっとうな価格設定(１１千円〜２１千円)です。
ヴィークステージ北千住(施工、販売共に清水)も機械式ですが、これもまっとうな価格設定(１４千円〜２７千円)をしています。

単純に価格比較をすると高く感じますが、将来的にどこかで帳尻を合わせる必要が絶対に出てくるのでしょうから最初からまっとうな価格で提示して欲しいものです。

高いのが良いとは言いませんが、後から高額な一時金を請求されたり、突然管理費や修繕積立金が上がったりされるのはたまりません。

長期修繕計画はどうなっているんでしょうかね？

[65: 匿名さん]

住所表記で見栄を張りたいなら都心3区とか城西地区へどうぞ。
第3者からみれば足立区も荒川区も一緒。
中古成約価格が、なんて知ったこっちゃありませんし。

[66: 物件比較中さん]

>63:ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに

その数百メートルが結構大きいんじゃないですか？

イニシアのスレに出てたんですが、
①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
③近くに幼稚園や学校はありますか？
④近くに総合病院はありますか？

この質問に、何と答えます？

[67: 購入検討中さん]

マンションとしての質なら、文句なしにイニシアでしょう。

立地は、「便利さ」なら駅までの距離を除けば、こちらがやや上かもしれませんね。
ただ、「眺望」や土地の格はイニシアが上でしょう。

千住曙町自体がシテヌーブのおかげで、ブランド化していると思います。とはいっても、足立区ですけどね。

[68: 匿名さん]

66さん

何でも近くにあれば便利だとは思います。
ただ、過疎地区での話ではなく東京の、しかも川ひとつへだてた場所の話です。
幼稚園だってこのベリスタが近ければイニシアもしかり、小学校だって中学校だって学区こそ
違えどバスや電車に乗らずに通えると思います。
同じように考えれば子供の遊べるところもそうです。
汐入公園で遊ばせると思います。

買い物も、チラシを見て安いお店が5分程度より離れている場所にあったら行きませんか？
値段にとらわれず購入できるということであればイニシアはパルシステムが導入されているとの事。運んでくれますから楽に購入できると思います。

私は今、少しでも近くに総合病院が必要な状態ではありません。
仕事が医療関係ということもあり、病院は近くのというより特定疾患にどの程度対応できるかで
決めます。新宿のK大付属病院には何度かお世話になった事があります。（←遠くても行くということです）

何にしても、どの程度利用するのか？によって人それぞれの価値観に差は出てくると思います。
毎日利用するものは何か？毎週利用するものは？誰が利用するか？

私は幼稚園は人生のうち数年、小学校、中学校など子供に多少歩かせてもかまわないと思っています。
共働きの私は、毎日利用する駅は近い方が良いと思いますが、これもベリスタとイニシアでは五十歩百歩の話。（京成関谷、牛田）

私にとってはベリスタとイニシアでは結局住みやすいマンションがどちらか？考えます。


＞イニシアのスレに出てたんですが、
＞①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
＞②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
＞③近くに幼稚園や学校はありますか？
＞④近くに総合病院はありますか

＞この質問に、何と答えます？

[69: 物件比較中さん]

TOKYO　JACK（都心のイイトコロひとりじめ）といううたい文句の意味するところは、便利さと環境の良さが両立できている、ということなのでしょう。すなわち、立地の良さがこの物件の最大の長所だということだろうと思います。
建物は長谷工の設計・施工ですから、グレードは平凡でありながら、クレームの出にくい、信頼できる仕様、構造になっているはずです。
グレードで比較すれば、イニシアのほうが上でしょう。

[70: ６１]

６６さん

逆にベリスタだとどこになりますか？
イニシアも数百メートルしか離れてないんだから、そこ使えばいいんじゃないですか？

[71: 匿名さん]

ほかのマンションと比較することに意味があるでしょうか？

　選択肢が広がっていて、自由に選べるのですから、駅距離重視ならイニシアを、
環境面重視ならこちらとか好きなほうを選べばいいだけです。　あるものは
こっちにあるけど、あっちにはないとかの情報ならともかく、わずか徒歩数分の差で
立地の優劣を言い争っても仕方がない気がします。　しいていえば、DINKSとか働き手の
数が複数になっていれば、より駅距離を重んじるでしょうし、イニシアのほうが免許を
もたない人には住みにくくなっているだろうってことはいえるでしょうけれども、
どっちがいいかなんて各家庭の問題ではないでしょうか。　

　こっちのほうが容積率が低めなので、空き地率は高くて、車寄せとかを実現できて
ますね。　長谷工だから直床で、バルコニーにでるところはかなりの”またぎ”に
なりますし、 床サッシの防音レベルはひとつ下ですが、一方で、設備面では、
イニシアでは標準採用でない、ルーバー面格子の採用や、　イニシアでは
オプションになる各戸玄関前のカメラ映像を屋内で受信可能など、標準状態では
勝っているところも多々ありました。

　ここの価格は、今でている予定価格（100万単位程度）だと、南面中層真ん中あたりの
平均的な部屋で、 4300万円台/23.5坪程度ですから、これで185万/坪程度。　
これは、イニシアでいうと、南面の205万/坪よりは安く、東面の165万/坪程度よりは高くて、
ちょうど間を埋める形になっていますね。　
　周辺物件の中古価格などを見れば、この値段で一定の競争力があると思いますので、
大幅値下げとかを期待しても難しいかなと思います。

　掲示板は情報の交換に意味があると思いますが、具体的な価格情報もなしに
高いの安いの噂話に終始していても仕方ないのではないでしょうか。　
　
　ということで情報ですが、現在想定価格は100万単位程度で、いくつかの典型的な部屋
タイプについて、　低層・中層・高層とかにわけてでています。　一番安い部屋は、
東側の 21坪程度の低層の間取りで、これは、3200万円台となっていますから、
これを3250と仮定して、坪155程度から。　東側は、20mほどの間をあけるだけで
ほぼ同じ高さに小学校の建物がたつ計画があります。

　南面は、77㎡程度の部屋が多く、これは、下層4200万円台/中層では4300万円台、
前の建物に対して抜けてくる上のほうは、急に高くなって、4600万代程度だったか。
南面には 85㎡(25.8坪）程度の部屋もあって、これは、一番上のほうの階で、
5000万円台だったと記憶しているので、　上層階の中住戸は、195万/坪。
南側の両端(南東角　あるいは 南西角）には、97㎡(29坪）程度の部屋がありますが
これは高層階のみ値段がでていて、西角 6500-6600万円台 東角 6600-6700万円台
でした。　角にかかると、隣の部屋が 195程度で済んでいるのが 230万円台になります
のである程度以上に広めのがほしいかなと思って訪ねていくと、想定外に高く感じる
かもしれません。　一方で、85㎡程度が、最上階に近い南面でも5000万そこそこという
のは安く感じる人も結構多いんじゃないかなと思います。