BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[82: 藤和株主]

なるほどね。藤和に適正利益上げてもらわな困るんだが市況・地合いが今年は不動産業にとって悪いからの〜正式価格がなんぼになるか楽しみじゃの

[83: 周辺住民さん]

いまどき適正利益なんて言ってる会社あるの？
特に不動産業界で。
ゆっくりした話だね。

[84: 検討中さん]

南千住駅も使えるのはメリットですが、それなら私は北千住に近いヴィークかイニシアの方がいいですね。
丸井やルミネもあるし、羽田へは北千住からのリムジンバス、成田へは京成関屋駅が近いし。

ただ、こどもの生活を第一に考えるなら、就学前まではここがいいかも。

[85: 周辺住民さん]

羽田へは北千住からリムジンバスがでているんですか〜！それは知らなかった。サンキュー。

[86: 周辺住民さん]

長谷工が適正利益を取り、藤和が適正利益を取った上で売られたんじゃかなわんわの〜。
コストじゃなく、市況に合ったプライスを考えてもらわんと。

[87: 匿名さん]

北千住から羽田のバスは、値段も電車よりはかなり高いし、なにより渋滞のリスクありで、
あんまり出張用とかには使えませんよ。　もともと本数も少ないですし、出張の帰りとかに
時間があっていて、急がない場合にだけはのんびり乗って帰ってくることもないではない
ですけれども。

[88: 匿名さん]

羽田にでかけるひともいろいろということです。
出張で大阪に行くときは、東京駅で新幹線に乗りますけど
沖縄に遊びにいくときは、大荷物抱えて、人形町で乗り換えてというよりも
バスで羽田にむかったほうが楽ですからね。
臨機応変ね。

[89: 81]

藤和の三月期決算のIR情報みてみると、確かに増収・減益で、利益率は10%を切ってきて
いますから、土地価格の高騰・資材価格の高騰を、価格には反映しきれていないようから、
83さん86さんのおっしゃることにも一理あるのかもしれませんが、いくら安くなっても
直近の築浅の物件の中古価格よりも安くなることはありえません。

　例として、東京フロンティアシティをとると、現在16戸が売りにでていますが、
その販売希望価格の平均が坪176万。　（1㎡あたり53.3万）です。その値段では成約
してないよというひともおられるかもしれませんが、直近3月にレインズデータベースに
成約価格の登録されているものの平均でも50万/㎡(坪165万) となっています。

　これらのほとんどが、新築時価格よりも上がっていますから、フロンティアシティを
今では、もともと新築時に売られた値段では購入できないと考えるのが妥当です。

　中古価格は、それなりに市場でもまれていますので、新築物件の妥当な価格水準は
直近中古物件の価格を、築年数で補正して割り戻して計算するのが妥当だと思います。
もしも価格改定があるとしても、せいぜいちょっと端数を落とす程度（100万円代でしか
予定価格だしていませんから、100万までは誤差の範囲内ですし）で竣工までに
売り切れると私は思います。

[90: 購入検討中さん]

私は北千住から10分くらいのところに住んでますが、リムジンバスをよく使ってます。
朝はやめにでれば、30分で着くので、ラウンジでクロワッサンを食べる余裕もあります。
ただ、ご指摘のとおり混む時間もあるので、電車と使い分けています。

私は多分このマンションは買わないと思いますが、それなりに魅力はあるので、価格設定が高いようには思いません。

[91: 87]

なるほど。　でもここからだと、さすがに北千住に戻ってのるってのはなさそうですし、
牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい（牛田にでれば、そのまま曳舟経由で地下鉄で
京急接続便に乗ってしまうでしょうから）ですよね。

[92: 周辺住民さん]

>牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい
別に考えにくくないですよ。だってその方が楽だもん。

[93: 物件比較中さん]

少し脱線してますけど、いろんな考え方があっていいんじゃないですか。

私の最寄は関屋ですが、関屋から日暮里に出て、浜松町を回ることもありますし、牛田から水天宮に出てバスに乗ったこともあります。でも、今は、渋滞時間じゃなければ北千住まで歩くか、牛田から北千住に出てバスに乗ることが多いです。

北千住だと駅ナカもいろいろ店があるので、時間調整もしやすいですし、渋滞とわかれば電車に切り替えられますし。

[95: 物件比較中さん]

93です。

住み慣れた千住近辺のメリットを伝えているつもりなのですが。
関屋から徒歩10分近くかかる私の家を「便利」とは、とても言えません…。

私にうせろ、というなら、BELISTA検討中の人は、ほぼ全員消えなきゃいけないでしょう。

[96: 購入検討中さん]

>94さん
93=95さんの書き込みは参考になります。
南千住は徒歩では時間少々掛かりそうです
ので関屋牛田の利用も考慮しております。
ですが通勤にしてもどのような経路がいいか
今から考えてしまいます。

MR来週行きますが、どんな感じなのですか？
（事前受付みたいなのはありましたか？）

[98: 匿名さん]

関屋・牛田地区は、北千住または南千住からも徒歩圏なので、通勤や通学でいろんなルートを使えるのがメリットだと思います。

新浦安などの京葉線沿線も探していたのですが、電車トラブルや飲み会なんかで違うルートも選べるというのは大きいです。

[99: 購入検討中さん]

96さん

モデルルームは混むときがあるのでネット予約をお勧めします。

[101: 匿名さん]

>>98

南千住からも牛田・関屋からも10分以上かかる、とみることもできますが
飲み会からの帰りには便利ですよ。

夜遅くなっても上野までなんとかたどりつけば
タクシーで2500円程度でないでしょうか。

[102: 匿名さん]

言い争いはやめにして、客観的な情報の交換に徹しませんか？

終電車は、就労規定がJRと私鉄/地下鉄では一時間違うので、
上野→南千住まで　日比谷線 0:27発
上野→京成関屋 京成本線 0:21発
に対して常磐線 上野→北千住は 0:51発と
電車で帰れなくなる時間的には30分ほど北千住優位です。

これにも乗り遅れることは結構あるのですが、ここまで上野からだと
深夜割増があるので2500ってのはちょっとだけ厳しいかなとい
感じじゃないでしょうか。　3000円はいかないと思いますが、
しょっちゅう使えるほどに安いわけでもないですね。

この常磐線は、山手線の最終電車にも接続がとられているので、
電車の遅延に対して強いというメリットもあります。

[103: 匿名さん]

常磐線は南千住も停まりますよー。

[104: 匿名さん]

ネガレス失敗ですね＾＾