BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[62: 匿名さん]

足立区
http://www.amazon.co.jp/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%...

[63: 61]

62さん

私が言いたかったのは60さんと同様で
ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに、区が違うことでどのような影響がでるのか？
ということです。

ですので聞きたいのは区全体の総論ではありません。

[64: 匿名さん]

53さん、

値付けを行うのはデベですので、これは長谷工というよりは藤和の問題です。
同じ機械式駐車場のリバーフェイス(施工、販売共に長谷工)ではまっとうな価格設定(１１千円〜２１千円)です。
ヴィークステージ北千住(施工、販売共に清水)も機械式ですが、これもまっとうな価格設定(１４千円〜２７千円)をしています。

単純に価格比較をすると高く感じますが、将来的にどこかで帳尻を合わせる必要が絶対に出てくるのでしょうから最初からまっとうな価格で提示して欲しいものです。

高いのが良いとは言いませんが、後から高額な一時金を請求されたり、突然管理費や修繕積立金が上がったりされるのはたまりません。

長期修繕計画はどうなっているんでしょうかね？

[65: 匿名さん]

住所表記で見栄を張りたいなら都心3区とか城西地区へどうぞ。
第3者からみれば足立区も荒川区も一緒。
中古成約価格が、なんて知ったこっちゃありませんし。

[66: 物件比較中さん]

>63:ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに

その数百メートルが結構大きいんじゃないですか？

イニシアのスレに出てたんですが、
①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
③近くに幼稚園や学校はありますか？
④近くに総合病院はありますか？

この質問に、何と答えます？

[67: 購入検討中さん]

マンションとしての質なら、文句なしにイニシアでしょう。

立地は、「便利さ」なら駅までの距離を除けば、こちらがやや上かもしれませんね。
ただ、「眺望」や土地の格はイニシアが上でしょう。

千住曙町自体がシテヌーブのおかげで、ブランド化していると思います。とはいっても、足立区ですけどね。

[68: 匿名さん]

66さん

何でも近くにあれば便利だとは思います。
ただ、過疎地区での話ではなく東京の、しかも川ひとつへだてた場所の話です。
幼稚園だってこのベリスタが近ければイニシアもしかり、小学校だって中学校だって学区こそ
違えどバスや電車に乗らずに通えると思います。
同じように考えれば子供の遊べるところもそうです。
汐入公園で遊ばせると思います。

買い物も、チラシを見て安いお店が5分程度より離れている場所にあったら行きませんか？
値段にとらわれず購入できるということであればイニシアはパルシステムが導入されているとの事。運んでくれますから楽に購入できると思います。

私は今、少しでも近くに総合病院が必要な状態ではありません。
仕事が医療関係ということもあり、病院は近くのというより特定疾患にどの程度対応できるかで
決めます。新宿のK大付属病院には何度かお世話になった事があります。（←遠くても行くということです）

何にしても、どの程度利用するのか？によって人それぞれの価値観に差は出てくると思います。
毎日利用するものは何か？毎週利用するものは？誰が利用するか？

私は幼稚園は人生のうち数年、小学校、中学校など子供に多少歩かせてもかまわないと思っています。
共働きの私は、毎日利用する駅は近い方が良いと思いますが、これもベリスタとイニシアでは五十歩百歩の話。（京成関谷、牛田）

私にとってはベリスタとイニシアでは結局住みやすいマンションがどちらか？考えます。


＞イニシアのスレに出てたんですが、
＞①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
＞②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
＞③近くに幼稚園や学校はありますか？
＞④近くに総合病院はありますか

＞この質問に、何と答えます？

[69: 物件比較中さん]

TOKYO　JACK（都心のイイトコロひとりじめ）といううたい文句の意味するところは、便利さと環境の良さが両立できている、ということなのでしょう。すなわち、立地の良さがこの物件の最大の長所だということだろうと思います。
建物は長谷工の設計・施工ですから、グレードは平凡でありながら、クレームの出にくい、信頼できる仕様、構造になっているはずです。
グレードで比較すれば、イニシアのほうが上でしょう。

[70: ６１]

６６さん

逆にベリスタだとどこになりますか？
イニシアも数百メートルしか離れてないんだから、そこ使えばいいんじゃないですか？

[71: 匿名さん]

ほかのマンションと比較することに意味があるでしょうか？

　選択肢が広がっていて、自由に選べるのですから、駅距離重視ならイニシアを、
環境面重視ならこちらとか好きなほうを選べばいいだけです。　あるものは
こっちにあるけど、あっちにはないとかの情報ならともかく、わずか徒歩数分の差で
立地の優劣を言い争っても仕方がない気がします。　しいていえば、DINKSとか働き手の
数が複数になっていれば、より駅距離を重んじるでしょうし、イニシアのほうが免許を
もたない人には住みにくくなっているだろうってことはいえるでしょうけれども、
どっちがいいかなんて各家庭の問題ではないでしょうか。　

　こっちのほうが容積率が低めなので、空き地率は高くて、車寄せとかを実現できて
ますね。　長谷工だから直床で、バルコニーにでるところはかなりの”またぎ”に
なりますし、 床サッシの防音レベルはひとつ下ですが、一方で、設備面では、
イニシアでは標準採用でない、ルーバー面格子の採用や、　イニシアでは
オプションになる各戸玄関前のカメラ映像を屋内で受信可能など、標準状態では
勝っているところも多々ありました。

　ここの価格は、今でている予定価格（100万単位程度）だと、南面中層真ん中あたりの
平均的な部屋で、 4300万円台/23.5坪程度ですから、これで185万/坪程度。　
これは、イニシアでいうと、南面の205万/坪よりは安く、東面の165万/坪程度よりは高くて、
ちょうど間を埋める形になっていますね。　
　周辺物件の中古価格などを見れば、この値段で一定の競争力があると思いますので、
大幅値下げとかを期待しても難しいかなと思います。

　掲示板は情報の交換に意味があると思いますが、具体的な価格情報もなしに
高いの安いの噂話に終始していても仕方ないのではないでしょうか。　
　
　ということで情報ですが、現在想定価格は100万単位程度で、いくつかの典型的な部屋
タイプについて、　低層・中層・高層とかにわけてでています。　一番安い部屋は、
東側の 21坪程度の低層の間取りで、これは、3200万円台となっていますから、
これを3250と仮定して、坪155程度から。　東側は、20mほどの間をあけるだけで
ほぼ同じ高さに小学校の建物がたつ計画があります。

　南面は、77㎡程度の部屋が多く、これは、下層4200万円台/中層では4300万円台、
前の建物に対して抜けてくる上のほうは、急に高くなって、4600万代程度だったか。
南面には 85㎡(25.8坪）程度の部屋もあって、これは、一番上のほうの階で、
5000万円台だったと記憶しているので、　上層階の中住戸は、195万/坪。
南側の両端(南東角　あるいは 南西角）には、97㎡(29坪）程度の部屋がありますが
これは高層階のみ値段がでていて、西角 6500-6600万円台 東角 6600-6700万円台
でした。　角にかかると、隣の部屋が 195程度で済んでいるのが 230万円台になります
のである程度以上に広めのがほしいかなと思って訪ねていくと、想定外に高く感じる
かもしれません。　一方で、85㎡程度が、最上階に近い南面でも5000万そこそこという
のは安く感じる人も結構多いんじゃないかなと思います。

[72: ビギナーさん]

本日、ＭＲに行ってきました。
駐車場が３千円というのは驚きでした。
またドアキーひとつでセキュリティーモードに切り替わるのも嬉しい機能でした。
ＭＲの隣のセメントサイロ跡地はいったいどうなるのでしょうか？
スーパーやスポーツ施設も足りない気がしますが・・・

[73: 71]

機械式がほとんどなのは、実際には駐車場代金に対してはコストアップ要因で、
3000円ではその駐車場区画の更新のための積立てはおろか、日常的なメンテナンスすら
できません。　駐車場料金設定が安すぎるというのは、むしろこのマンションの最大の
問題点だと思いました。　管理組合が後で苦労すると思います。

[74: 匿名さん]

イニシアとの比較であれば、
イニシアＲ棟＞＞ベリスタ＞イニシアＰ棟でしょう。

結局、価格だと思いますよ。環境や立地なんて川を隔てているだけなんでたいして変わらない。
イニシアＲ棟とベリスタの価格が同じだったらベリスタを選ぶ人がどれだけいるかって話。

お金に余裕がある人はイニシアＲ棟にすれば良いし、予算的に厳しい人はイニシアＰ棟かベリスタで悩むんでしょう。

期待していたのはイニシアならベリスタのほうが断然お得じゃん！って言うくらいの値付けだったのに。。

この物件はイニシア、リバーフェイスを検討している人たちをどれだけ持ってこれるかが完売の鍵なのに、その点では最初からつまづいちゃってるよね。

この程度の価格差だったら、イニシア擁護派が多いのも分かります。
イニシアＰ棟の最大の弱点は東向きです。南向きをどれだけ重視するかじゃないですか。

中部屋、低中層階を狙っているなら、特徴がない割には周辺物件に比べて価格が大して安くないのと、デベが藤和なので、ほぼ間違いなく年末辺りから値引きが入りますのでそれまで待つことをお奨めします。
他藤和物件の例からも１割くらいは違います。

[75: 匿名さん]

71さん情報ありがとうございました

[76: 購入検討中さん]

結局どこもそんなには立地は変わらないように見えるけど、やっぱり再開発エリア内にあるベリスタは魅力的です。
主婦にとっては近くにスーパーや総合病院があり、公園の緑に囲まれて暮らせるってのは２３区内ですごく希少！
毎日のことだからこそ、やっぱりきれいな町並みに住みたいです。
リバーフェイスは結局全面が再開発エリアと違って汚いし、あの全面の地域に＊＊＊事務所があるって聞きました。
そんなところで、子供が遊ぶと思うと不安ですし・・・・。
イニシアは安かったですが、近いといえども南千住エリアの人気を考えると、足立区か荒川区か、私にとってはどっちでもって感じですが、転売とか考えると住所が足立区ってのもひっかかりますね。

[77: 匿名さん]

74さんの言うとおり、コストパフォーマンス的に競合物件と同レベルでは後発物件として追い込むのは困難かな。　イニシアや、リバーフェースもまだまだ残っているしね。　南向きといっても
、三中や、南千住八丁目アパートあたりが結構な高さで南側にあるので、そこを超えるにはほとんど坪200ってのはそうそうとびつけるような値段ではないな。

[78: 物件比較中さん]

私は通勤手段の選択肢として、３路線の通う南千住も使えるという立地を確保しておきたい。
また南千住は西口駅前再開発工事中ですが、それに加えて東口セメントサイロ跡地の開発へ向けて、昨年度、JRと荒川区共同で需要調査を完了している段階です。
何かと今後が楽しみなのと、利便性を考えて、南千住側をキープできるこの物件に傾倒しています。
都バスのはなみずき通り中央まで１分ですので駅近にいるのと意識的には変わらないと思います。

[79: 匿名さん]

うちは、南側も抜けているとはいいがたいこの立地、最初からもう一声低めの価格で
出してくるのではと思っていました。　上のほうに書かれた情報だと、全戸平均では、190万
近くにいきそうですね。　イニシア同様に、最初の予定価格からのかなりの価格改定が
売り出しまでにあれば買いに思えます。　具体的には、坪10万程度、1戸あたり200万ちょっと
下げて、平均的なので4000まで下がれば、モデルルームの仕様だったら即決できるかなと
思います。

[80: 周辺住民さん]

P&Pと比べて建築費は上がったと思うけど、土地代は上がってないでしょ。
P&Pで坪１６０万といわれてるから、もう少し下げられると思うけどな。

[81: 匿名さん]

P&P は容積率400% ここは、入札時点で都との契約でのしばりで、250%以上使ってはいけない
という条件のもとで入札が行われていますから、土地の値段が同じなら、マンション原価の
土地代相当分は、400/250=1.6倍上がっていることになりますよ。 マンションの土地入札は
面積の売り買いではなく、容積率の売り買いであることに注意しないといけません。

　フロンティアシティの土地仕入れは1300戸に対して91億円なので、1戸あたり、700万。
ここは、病院と抱き合わせで、29.29億円の予定価格に対して29.30億円の落札で、使える
容積率の差から、面積あたりの価格は安いですが、応札したのは藤和だけでしたから、
病院抱き合わせで足を引っ張られていて、実質上病院の土地分も、こちらの分譲価格にアドオン
されていると考えるのが妥当でしょう。　1戸あたりの土地仕入は、おそらくは1000万超えに
なっているでしょう。

　23坪換算で、これは原価で、マンションの専有面積1坪あたり、13万ほどの上げ要因に
なります。　ほかに建設時期の違いでの、建物のうわものの建設コストの差を10万/坪とみて、
適正レベルの利益を上げるのに必要な原価率70%で割り戻せば、 (13+19)/0.7〜30万ほど、
アーバンフォートあたりよりは価格が高くなっていないと、同じ利益率は確保できません。
185-190万/坪というのがずいぶん思い切ってきたなと考えるのが、コストアップでの考え方
ですね。　市況が市況ですから、それでも人気がなければまだ値下げする可能性はもちろん
ありますけれども、坪170万なんてやってしまっては、事業としては完全に失敗でしょう。