東京23区の新築分譲マンション掲示板「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」についてご紹介しています。
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物件比較中さん [更新日時] 2009-08-05 19:50:00
 

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地(地番) 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線JR常磐線つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸(他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸)
敷地面積 8,375.31m2 (実測面積・建築確認対象面積・登記面積)
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 (容積対象外面積712.88m2 含む)
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託(予定)
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台(平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台)
自転車置場 504台(スライド式)
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[スレ作成日時]2008-02-17 11:05:00

現在の物件
BELISTA都立汐入公園
BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園
 
所在地:東京都荒川区南千住8丁目21番48(地番)
交通:東京メトロ日比谷線南千住駅から徒歩17分
総戸数: 252戸

BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

818: 匿名さん 
[2008-12-14 22:06:00]
817は何をそんなにナーバスになってるの?
そんなに仕様や設備を書かれたり、感想意見を書かれたり、他物件と比較されたりするのが不都合?
色がCGと違う点を指摘しただけで「荒らしと同じ」だなんて。
購入者しか色や形を論じられないのなら「検討板」の意味なんてないでしょうに。
おかしな「周辺住民さん」ですね。
819: 匿名さん 
[2008-12-14 22:27:00]
ベリスタの廊下に室外機を置いたら、つまづきそうなくらい通路にはみ出てくるところが多いけど、これ大丈夫なのかね。
820: 物件比較中さん 
[2008-12-14 23:13:00]
本気で検討している者にとっては、ネガティブな意見はすごく参考になります。駐車場の件にしてもアルコーブの件にしても非常に参考になります。
こういう掲示板の良さはMRでは聞けないネガティブな情報が入ることだと思っています。

契約者の方が自身が買った物件を擁護する気持ちは分からないでもないですが、ここは検討板です。最後は自分の目で確認をして、納得できれば買い、納得できなければ他を検討となるだけです。良い情報ばかりに目が行って、買った後に後悔するよりはずっとましかと思います。

既に購入された方はぐっとこらえて、住民板で会話されるの良いかと。。

そういう意味では、
①駐車場(ランニングコスト)問題
②日照問題
③アルコーブ問題
がこの物件のネガティブ要素になるのかなと思いましたが、①の問題は相当根が深そうです。
中には10年後に100万ぽっちの一時金を払えばすむことでしょ、なんて意見もありましたが、入居者全員がそんな心持ちでいるとはとても思えません。揉めるのは必至でしょうね。。

②、③は何とか我慢できるのですが、①は致命的のような気がします。かなりこの物件気に入っているのですが、本当にここの修繕計画はザルなんでしょうか?正直、その辺の事情は詳しくないので分かりません。
擁護しているのは購入者だけのような気がするのですが、ここの修繕計画を正当に評価されて「大丈夫!」と決めた方いらっしゃらないですかね?他が気に入っている(特に周辺環境は抜群に良いですね)だけに簡単に諦められないもんで・・・
821: 匿名さん 
[2008-12-14 23:20:00]
このエリアのマンションって関屋・牛田と南千住どちらを
利用する方が多いんでしょうか?
822: 匿名さん 
[2008-12-15 00:24:00]
>No.821さん
南千住です。

>No.820さん
指摘された1の問題はそのままマンション全体の維持管理費の問題と共通です。(同じお財布なので)
他にネガを挙げるとすればエレベーター設置数の低さでしょうか。
エレベーターが少ないと当然ですが同フロア内で移動するために各住戸前の通路を通行する人が多くなります。
アルコーブがないことと複合して音的な問題が発生しやすくなると同時に、通路に直接室外機が置かれるので通路環境としては望ましいものではありません。
また、アルコーブが無いということは柱が部屋側に入ってきているということなので、表示面積(壁芯計算)よりも実際の床面積の減少率は高くなります。
同時に通路側寝室に設定されているような6畳レベルの部屋では家具のレイアウトに制約が出るため、柱が部屋に入ってきているか通路に出ているかでの使い勝手は面積減損分以上に大きく異なります。
最後に、現地を見るとわかるのですが、周囲を高い建物に囲まれた環境の中で機械式駐車場を動かすのは作動音的に結構厳しいと思われます。

1の駐車場の問題に関して、単体収支での維持管理は数字が無理だと示しているので残念ながら諦めてください。(一般維持管理とトータルで見ても勿論不足しています)
この修繕計画を逆手に取ってメリットを取り出すとすれば以下のパターンかと思います。
3台自動車を所有し機械式駐車場を3つ契約すれば、他マンションで3つ駐車場契約するよりも一時金を含めたトータルで安上がりになる可能性があります。
*修繕一時金は住戸単位で設定される(駐車場を利用しない人からも足りない分を徴収する)場合があるためです(勿論管理組合での話し合い次第ですが)
しかしながら上記は部分的なメリットであり、そのような一時金徴収を行った場合入居者同士で揉めることは必至。(揉めないで解決する方法は無いと思いますが)
かつ当初より駐車場に空きが出る可能性が高い設置率であることは改善されないので注意が必要です。

上記にはネガポイントばかりを書きましたが、確かに汐入地区の環境は魅力的ですよね。
ご自身でもおっしゃっているように、そのようなメリットがネガポイントを埋めてあまりある場合にはご契約されても良いのではないでしょうか。
知った上で契約するのでしたら、入居後も納得もできるでしょうし。
823: 匿名さん 
[2008-12-15 07:50:00]
ここの物件の特徴は、以前でも話しにあがりましたが駐車場の更新の為の費用は修繕積立でまかわられます。

んで、もうひとつ特徴としては一時金が他の物件よりも多少あるところだと思います。

ようは、駐車場の更新費用を自動車保有者だけでまかなうのではなく、住民全体で賄う事を想定しているのでしょう。

結果として駐車場を使わない人は周辺物件より修繕積立金は高くなるでしょう。確かにこう見ると、駐車場を利用しない人にとってはデメリットに感じますが、250世帯以上の人が住む物件の為絶対的に人の出入りはあるはずです。

また、駐車場利用者なんて今の段階から10〜20年後の利用状況を想定するのは困難だと思います。

そういう意味では僕は反対にもめる要素が前もって回避されていると考えております。


確かにアルコープ問題は大きいかもしれません。

しかし、前部屋必ず梁が廊下にも少し飛び出ているようにも見えるので、そのスペースに室外機を
おけるのではと思います。

見た目悪いけど。


それらのネガティブポイントと、汐入地区で公園のそばというポイントの比較になるのでは?

この地域では、この物件の次はおそらくJR貨物倉庫地区までまたないとないでしょうし。
824: 匿名さん 
[2008-12-15 08:18:00]
駐車場の修繕費が車保有者以外の住民に及ぶのは他も同じですよ。
ですから、駐車場が安い理由には成りえません。
825: 匿名さん 
[2008-12-15 08:36:00]
先日、現地を見てきました。
車寄せ、エントランス正面、思ったより狭くはないですよ。
今までは、側に現場事務所があったり、資材が並べられてて、こじんまりしてる印象でしたが、それらが撤去されたら、そんな印象は吹き飛びました。
826: 匿名さん 
[2008-12-15 08:52:00]
修繕積立金と駐車場使用料を合算して駐車場を含む共用部全体の保守、修繕に当てるのであって、
財布は分けないんじゃないですか。
827: 匿名さん 
[2008-12-15 09:35:00]
つまり、やっぱり駐車場の修繕費積立金はどう考えても不十分ということですね。
しかも100%埋まらずに機械式、周辺相場と同じ料金でも少し足りない気がしますね
828: 匿名さん 
[2008-12-15 10:20:00]
言葉が足りなかったかもしれませんが、修繕計画を他のと見比べると

一時金が多いと思いますよ。

入居後15年以降、定期的に一時金の支払いがありますから。

その点を見ないで契約された人は痛い目にあうかもしれません。

しかし、その一時金による集金が多い為、総額の修繕積立金は他より多少高いと思います。入居後20年には駐車場の大規模修繕or改築を想定してか、大きな予算を計上してありました。

その費用はあくまでも修繕積立費から賄う予定でありました。

だから多めの一時金の必要の理由がここに見えます
でも、ベリスタ批難派の人は、もう少し冷静に避難の仕方を考えた方がよいのでは?

確かに駐車場の最低価格は3000円。

しかし、3000円の価格は10台分。

加重平均した計算で、駐車場の維持管理費を計算しないと、本当に物件を検討されている方に

誤情報を流すだけですよ。

本当に検討されている方に言う情報は、ここは一時金による集金が多いですよ!ってことじゃあ

ないのでしょうか?
829: 匿名さん 
[2008-12-15 10:33:00]
823さんの書き込みは「大丈夫だと思う」ってことを強調したいということは伝わってくるけど、その中身は良くわからない部分が多いですね。
修繕費用の問題はロジカルに説明すればするほど無理が出るので「不足を前提にしたシステムだからしかたない」としか言いようがないと思うのですが。

週末現地を見て来たのですが以前より壁面清掃も進んで竣工間近の感じでした。
825さんの仰るような事務所が以前どのように建っていたかはわからなのですが、やはりパッと見、パンフのイメージと違うというのが正直な感想。
まだ植栽がパースみたいになっていないからかな? とも思ったりはしたのですが…。
気になる方は一度現地をご確認ください。
830: 匿名さん 
[2008-12-15 11:09:00]
>828
「一時金」が「定期的」かよ。
普通払えない人が出てくるからそれを防ぐための毎月の積立なんじゃないの?
あぶねえあぶねえ。

今議論しているのは、まさに一時金徴収のことで、その徴収理由はデベが販売しやすいように見掛けだけ安く設定された駐車場料金と100%の設置率だという話。
駐車場の維持更新費用が修繕積立金から出るなんて当たり前。
受益者が負担せず定期的に一時金という規約ってどうなの? とみんな思うでしょ。

それと9割機械式で3000円〜9000円の料金はどこをどう平均しても採算ラインには程遠い。(桁違いで)
3000円が10台だろうが5台だろうが程度に若干の差こそあれ同じ話。
10台しかないから平均すると、、、という書き方こそ採算が合うような誤解を産みかねない。
828こそ擁護のしかたを考えた方が良いよ。
831: 匿名さん 
[2008-12-15 11:52:00]
要はこの物件は一時金の額が大きい計画になってるってことでしょ。
購入者の方はそこを良く認識しておいたほうがいいですよ。
ということで、ハイ、おしまい。
832: 匿名さん 
[2008-12-15 21:53:00]
「一時金」が「定期的」って、ごめん、ちょっとオモシロかった。
833: 匿名さん 
[2008-12-16 11:03:00]
やっと契約者板でもこの問題に関するやりとりが始められましたね。
未だ検討者と契約者とで温度差があるようにも感じますけど。
834: 物件比較中さん 
[2008-12-16 14:59:00]
確かに駐車場はリバフェと比べると安いですね。修繕という
そんな問題があるとは・・。リバフェより総戸数が少ないのに
駐車場は70台も多い事や最高額が9000円の駐車場額の設定などは
リスクもあるという事、私も含めそこまで考える人は少ないと思います。
駐車場安っ!と思ったのでかなり惹かれたのですが・・
最初だけ安いじゃ困るしなぁ・・。
対岸のイニシア(自走式)より安い設定は言われてみると無茶ですね。
そうなるとベリスタの販売戦略は、対岸の自走式のイニシアより最低価格を
安く、南千住競合のリバフェより駐車場を多く、でも後先考えずに
という事なんでしょうか?何が本当かわかりにくい状況下ですね。
835: 匿名さん 
[2008-12-16 18:20:00]
ベリスタはリバフェやイニシアに較べて販売開始がだいぶ遅かったので、なりふり構わず「売る」戦略を求められたのは事実だと思います。
また、ライバル2物件に対し仕様で真っ向勝負ではどうしても力負けする感がありますし、藤和としては価格で大きな差を打ち出すことも難しい。
そのため別な観点で差別化を図るためにも100%設置の「安い駐車場」は格好の宣伝文句だったのでしょう。
どこの物件でもそうですが月々の支払総額を算出し客に買える値段であることをアピールするため、ベリスタで試算すれば月々の支払額が同クラスの他物件に比べ10000円/月以上安く見えますから。
・・・たとえそれが住人の間で後々面倒なことになろうとも。

わかりにくいわけではなく、ただ、それだけのことだと思いますよ。
836: 契約済み 
[2008-12-16 19:58:00]
他の機械式物件でも同じような事はいえそうで、
そのような物件は結構あると思うのですが、
後々、そんなにややこしい問題になるのかな〜
837: 物件比較中さん 
[2008-12-16 20:18:00]
834です。のちのち心配だという事については、機械式駐車場の月額がこんなに
安く設定されているから・・という条件がネックという事なんですね。
たしかに千葉の自走式物件とかの値段と遜色ない値段が100%設置で出来ている
のが一番惹かれた点ですが、これが破綻する可能性があるとなると、
仕様や立地では、駅距離等も含め厳しいと思えてきました。
駅19分がウィークだよなぁ・・。

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