BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[758: 匿名さん]

俺がMRで見せてもらった修繕計画は予想通りのザルだったけど。
(事前開示が原則だから誰でも見せてもらえるよ)
なんか擁護も無理矢理で、認めたくないんだろうけど、他のマンションの計画と比較しながらもう一度確認した方が良いよ。
数字は嘘をつかないからさ、毎月差額ざっと10000円×200パレット=200万円、年間2400万円の不足を埋めるには、普通に考えて別の財源が必要でしょ。

[759: いつか買いたいさん]

ここの物件ではないのですが同じベリスタなので覗きにきました
神奈川物件では７００万くらいの値引きですがここはどうですか？

[760: 匿名さん]

駐車場、15年過ぎに目の当たりにして、
はじめて大問題になるでしょうね〜。
俺は車使ってない！とか何故もっと前から手を打たなかったのか！
とか、知らんプリの家庭、とにかく反対で文句を言うだけで、
打開案もない人…などなど。醜い争いがありますが、結局は全体の管理費
(一時増分含む)で入居者が泣く泣く負担するだけ。
今は何を言っても現実感がないでしょうし、のんきに組合で今後やればなんて
言ってるけど見直せる訳がない！！
まぁ〜黙って何年か後に払うか、その前にもっとしっかりしたところに
引っ越すか！の2つに1つですよ。

[761: 匿名さん]

新居での生活に胸を膨らませて、将来的な問題からは目を逸らしたい気持ちは分かりますが、管理費の問題は間違いなく起こるでしょう。
15年後ではなく1〜2年のうちに管理費、修繕積立金の不足問題で抜本的な変更に迫られ、しかしこの規模になると意見の一致は難しく問題解決には至らない こんな感じでしょうね。

[762: 匿名さん]

車を持ってない人はやめておいた方が良い物件だ。

健全な維持管理を求めるならば、車を持っている人もやめておいた方がよさそうだけど。

[763: 申込済み]

匿名だからこそ、好き放題言っている人がどうしてここはおおいのでしょうか？
よっぽど藤和が嫌われているのか、それとも周辺の物件との競争によって起きているのか…。
ドアの件にしろ、駐車場にしろ。

ちなみに今日見たら外壁は少しはきれいになってました。
やっぱり以前は汚かったからね♪
後、小学校の骨組みにシートをかぶせてありました。
それを見ると東側の日当たりはあんまり期待できなそう。。。
（９時ぐらいに首都高から見てそう思いました。）

[764: 契約済み]

763さん
首都高からみての意見は、余り参考になりませんよ！それよりずっと前の写真を見れば一目瞭然。
ただし、部屋奥までの差し込み、陽が高くなる夏場は未知数ですが…。

駐車場の件はこれだけの世帯、まとまらないでしょう。つまり、結局住民負担は避けられないでしょうね。残念ですが。
かなりの金額を覚悟必要でしょう！

[765: 匿名さん]

次の駐車場修繕のタイミングで「機械式撤去」して、全て「平置き」へ。

[766: 申込済み]

７６５さん
それも手かもしれませんね！
修繕計画を見たら、２０年後に駐車場は総立替の計画になっていて、
わりとそれの費用は結構使う予定になってますからね。

まあ、修繕計画を全く見ないで書いている外部の人がいるので、こんな掲示板になるのでしょうね。
リバーフェイスも結構書かれてますし。
そう考えるとパッと見あまり書かれていない、イニシアはすごいですよね。
僕はこちらの物件を選びましたが、そう思ってしまう。

[767: 匿名さん]

平置駐車場建てるのいくらかかるんでしょう？

[768: 匿名さん]

貴方を悪く言うつもりはないけど、そんな短絡的な考えだから資金計画等々全体を見ずに契約して、今になって慌てることになるのでは？
都合良く書かれた修繕計画書案を見てもまだわからないのでは、事前に見ても仕方がなかったかもしれませんが。
それとも一度契約してしまうと都合の悪いことは見えなくなるのか。
現実を見た方が良いよ。現実を。

[769: 768]

上記書き込みは766さんへの書き込みです。

平置き駐車場を建てるコストはそう高くはないけど、劇的に駐車台数が減るので全てを置き換えることは不可能。
そもそも機械式のメンテコストすらカバーできない料金設定ですから、どちらにせよ契約者の皆さんには一時金貯めておく事をお勧めします。

[770: 契約済み]

イニシアの売りの魅力の一つである平置きと、
機械式と比較してる時点で呆れました。
イニシアの良い点として、機械式のメンテにかかる費用は格段に違いますよ。
機械式じゃないイニシアで話題になる訳がない。
10年〜経ってからわかる住民が多いでしょうね。

[771: 匿名さん]

>>770

デベの人は書き込むときは名乗って下さいね。

[772: 匿名さん]

>>771
どこがデベっぽい書き込みなの？
当たり前のことしか書いてないよ。

それにイニシアの人間がここに書き込む理由が無いよ。
ネガレス書きこむ必要ないんだから。

[773: 申込済み]

768へ
言われるお気持ちは、わかります。
でも、逆に今の段階でこの問題を取り上げている人の気持ちがわかりません。
ある程度残りの販売数が見えてきている段階で、今また駐車場のことを取り上げるのは
何故なのかがわからない。
買わない理由を整理する上で書いているのでしょうか？

法令的観点から見た必要メンテ費用+一般的観点から見たメンテ費用
これをどのように資金源を確保するのかを確認すると、ある程度甘い想定ではありましたが、
言われる程の最悪になるような計画にはなっていませんよ。
あくまで資金源は月の駐車場代だけからの徴収ではなかったですよ。
それ見てます？

[774: 匿名]

フロンティアシティと同じくらいの駐車場の値段設定なのに、
なぜこんな話になるのですか？

[775: 匿名さん]

足場が外れてきましたが、なかなかきれいですね。
年内でほぼ竣工し、年明けからいよいよ内覧会というところですかね。

[776: 匿名さん]

暖色系で暖かみがありますよね。
フロンティアシティがグレーなんで対照的でいいと思います。

[777: 匿名さん]

>773さん
768じゃないけど。

維持のための資金元が駐車場使用料だけじゃないってことは、一般修繕積立金から出ているということですよ。
ここの修繕積立金は他の同クラスのマンションより毎月10000円以上高いですか？
そうじゃない場合、今度は負担のかかったその部分が不足しますよ。
結局は一般修繕費用の一時金を取られるだけで、同じことです。
かつその場合、管理組合が一時金を出来るだけ減らすためにマンションの修繕レベルを最低限まで落とすことが予想されます。
(そういった弊害が起きるのがさらなる問題なんです)

773さんこそ、それちゃんと見てます？

それと、ここはマンション購入検討板なんだから売り出し中にそのマンションの良い点や問題点を議論するのは普通ですよ。
774さんのようにまだ問題の本質を理解していない方もいますから。
それをおかしいと言う契約者が入ってくることの方が余程おかしな話です。
気分が良くないのはわかりますけど。