BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[42: 匿名さん]

隣は基礎工事に着手したばかり、という感じで、どの辺りに何ができる、という雰囲気は、まだつかめない感じです。
根拠はありませんが、民間工事よりゆっくりリズムのような気がします・・・

[43: 購入検討中さん]

東側の低層、中層って朝日すら当たらないのに、６０平米台で３２００万円〜
なんですよね。
どうやって売るんでしょうね。
駅も京成関屋、牛田はパーク＆パークスの方が近いし。
もっとローコストにするとか変わった設備があるとか工夫の余地はなかったんですかね。

[44: 藤和株主]

現在はあくまで予定価格段階ですから正式価格で１７０坪平均にはなるはずです。

[45: 匿名さん]

MRは連休中ってこともあってなかなか盛況でしたね。
ただ、いかにも長谷工的というか、リバーフェイスみたいにちょっと今までとは違うかなぁとか
いう気合いはあんまり感じられませんでしたね。　価格勝負といくしかない物件だと思います。

[46: 匿名さん]

しっかし、ネガティブな意見ばっかりですね。

確かに売りがない物件ではありますが・・・

北側にあるＰ＆Ｐは、南側に１５Ｆ建ての本マンションが建つと日照的にはかなりやられちゃいますね。外観完成予定図でもおもいっきり影になってますね。

Ｐ＆Ｐもほぼ完売というのを考えると、日照的にはこっちのほうが有利な分なんだかんだで結構売れちゃうのかな？

ただ、競合もなく安かった新大陸ならともかく、この価格ならリバーフェイス、イニシアだよなぁ・・

[47: 周辺住民さん]

私、P&Pの住民ですが、南千住にも北千住にも駅まで徒歩２５分ぐらいで行けるし、関屋や牛田には１０分くらいの立地なので、生活の幅が広がります。
リバーフェイスやイニシアに比べて、そういう利点はあるんじゃないでしょうか。

[48: 匿名さん]

どの駅にも10分以上かかるってのは売りにはなりませんよ。

[49: 周辺住民さん]

急ぐのならバスに乗れば南千住まで５分だし、浅草や上野にもすぐ出れるし、電車もいろんな選択肢があって、駅までの徒歩距離だけでははかれない便利さがありますよ。
休みになると今日はどこ行こうかな〜って思いますもん。

[50: 物件比較中さん]

イニシアに比べて良い点あるの？

[51: 匿名さん]

立地面。　10年たってもまったく変わっていない工業系立地の関屋側よりは、
こっちがいいという人は当然いていいと思うけどね。　
駅距離だけがすべてではないからね。
東京フロンティアシティなみの設備だと仮定すれば、昨今のアーバンフォートあたりの
中古価格と比較しても、180-190万で、そこそこの高さの階が買えるなら、十分妥当水準
だとは思うけど。　トキアスのころみたいな@150とかを期待していると永久に買えないよ。

[52: 匿名さん]

確かに環境面と周辺の商業施設という意味ではこっちのほうがイニシアよりは良いかもしれませんね。

リバーフェイスとならどうでしょう？
どちらの駅(南千住or関屋/牛田)を頻繁に使うかってとこですかね。

それと、床暖房と駐車場が必須ならこっちってとこかな？

それにしても前にも書き込みがありましたが、機械式の駐車場でこの駐車料金は安すぎですね。
後から値上げするなら始めからちゃんと取ればいいのに。

[53: 匿名さん]

まったく同感です。 全戸機械式に近くて、100%だと、ちょうど1戸で、1台分のメンテナンス
コストを、駐車場代として負担していないと変ですからね。　毎月7000円程度のコストが
維持だけでかかり、20年ほどで、更新コストが約180-200万かかるので、これを月割りして
180/20/12=0.75万/月　合わせて1.5万/月より安い分は後で一時金徴収するしかありません。
マンションの家格は実際にはもっとはるかに高いってのを隠している勘定になります。
こんな不正直な売り方は、長谷工のマンションではごくごく普通にあるんでしょうか。
アーバンフォートもそうだったのが、ちょっとだけパークアンドパークスでましになったと
思っていたら、まーた逆戻り。

[54: 物件比較中さん]

５１さんへ

笑いますね・・・・イニシアは駅も近し自走式駐車場だし、、床暖房も標準・・・どこが負けてるでしょうか？？？
環境って？駅遠　or 郊外なら環境いいと思いますが・・・行きますか？

こちらは埋めたって地なのに．．．．環境いいって表面だけでしょうね・・・

[55: ご近所さん]

ベリスタのホームページ見ましたが、TES温水式床暖房は標準ですよ。
同じ荒川区のリバーフェイスとの比較論なら分かりますが、足立区の物件と比較して
「笑える」とは書いてるやつが爆笑だよ。

[56: 匿名さん]

荒川区も足立区も一緒

[57: 51]

近くの不動産屋にでもいって、荒川区側と、足立区側の中古マンションの成約価格を
比較してみればよい。　なぜずっと駅から遠い荒川区側が、より高い坪単価で成約しているか。
これは事実だ。
　そのあたりをちゃんと説明できないようでは、下手な煽りにしかならないよ。
駅直近でもだめなとこはだめなんだよ。

[58: 物件比較中さん]

事前内覧会行って来ました。
“南千住最後の物件”という事で、かなり期待してましたが・・・。
う〜ん、今ひとつ決め手に欠けるというか、ここならではの明確な差別化ポイントが
なかった、というのが率直な感想でした。決して悪くはないんですけどね。
勝手に「価格訴求」を期待していたもので。
帰り際に営業さんに「来場される皆さんから、想像以上に高かった、
という声は挙がってませんか？」と聞いたところ、「正直結構挙がってますねぇ」
との事。恐らく、内覧会後今の設定価格よりある程度下げて出して来ざるを得ないでしょうね。

　それとここのの営業の質がかなりヤバイ。たまたま付いた営業がハズレだったのかも
しれませんが、物件=営業という図式はナンセンスと思いつつも、人生で一番大きな買い物を
托す相手に、想像を超えるレベルの低い接客をされるとテンション下がります。

　現在イニシアとの比較で迷ってるんですが、内装・外観・環境でＢＥＲＩＳＴＡ、構造・眺望・
駅近・駐車場でイニシアって感じですね。

[59: 物件比較中さん]

５８さんへ
イニシアは足立区、ここは荒川区だよ〜レベル違うってある方の見方です。

[60: 匿名さん]

荒川区か足立区か、ということって、そんなに大きな問題ですか？
私はこなしなので、区による補助や保育園問題は関係ないのですが
後学のために、行政の差が大きな問題であれば教えてください。

イニシアかベリスタか
橋によって数百メートル離れているだけにも関わらず
区分類で比較する意味を知りたいのです。

私は、58の方の最後2行は賛成です。

そのうえで、59の方は、なにを言いたいのか、よくわからないのです。
イメージ？
イメージなんて、ひとによって違います。要は実質。

[61: 物件比較中さん]

正直、荒川区と足立区の違いを物件の差別点にするしかできない時点でどうかと思います・・・。

こんだけ近いんだから、どっちでもいいじゃないですか。
足立と荒川どちらに住むかで人生大きく変わっちゃうもんなんですかねぇ。