BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[22: 匿名はん]

今日資料請求しました。
住まいサーフィンでもマイページ登録する人がぼちぼち増えてきましたね。

[23: 匿名さん]

隣の小学校(複合教育施設)もいよいよ着工のようです。
写真には敷地のほんの一部しか写っておらず、しかもその部分はまだぜんぜん作業が行われていませんが。

[24: 周辺住民さん]

写真を見ると、L字型になっているのがよくわかります。
私はP&Pの住民ですが、思ったよりP&Pからは離れていますね。

[25: 物件比較中さん]

東向き側の方の小学校の高さとベリスタの高さの差が４Ｍしかありません。
今日現地の看板をみてベリスタ１５階建てで４４Ｍ、小学校８階建てで４０Ｍ。
しかもあの敷地内でその差だと、東側のバルコニーは完全に日陰ですよね？

東側はかなり価格を落とさない限り（３０００万以下）売れる見込み無しのような・・・。

[26: マンション住民さん]

3000万以下なんて絶対にありえない。4000万前後でしょう。

[27: 匿名さん]

15階44Mは隣のマンションの何階位なんでしょうかね？

[28: ご近所さん]

１５階ぐらいでしょう。

[29: 匿名さん]

隣りは20階60m。一階あたり3メーターは同じですね

[30: 周辺住民さん]

3200万円台〜6700万円台
4200万円台中心(予定)

[31: 匿名さん]

坪180-190万とはえらく強気ですね。　75㎡の中心価格を4000万未満でだしてくるかと思ったが、
物件ホームページ上では確かに上の数字だね。　強気すぎ。

[32: ご近所さん]

強気？これで精一杯なんだよ、わかっとらんな〜

[33: 匿名さん]

長谷工だから建て物は安いでしょうし、土地入札は設定下限の金額ではあんまり高くなる理由がない。この値段で売れるなら儲けは大きいでしょうね。

[34: 匿名さん]

>>33
「土地入札は設定下限の金額」って何で分かるの？
業者の人ですか？

[35: 匿名さん]

東京都から公表されてますよ。　近くの病院用地と抱き合わせでの入札です。
それくらいネットで調べられますって。

[36: 匿名さん]

きっと病院の地面の代金もマンション価格にこみになってますね。

[37: 匿名さん]

こっちのほうが使える容積率が小さいから、地面を同じ坪単価で仕入れても、
できあがりは、東京フロンティアシティと同じにはならないと思うのですが。
ここ最近の急速なマンションの売れこみの冷え込みがなければ、当然全戸平均
坪200でだしてきたでしょう。　180-190万だとしたら、事業としては採算点
ぎりぎりだと思いますよ。

[38: ご近所さん]

施工費も8街区、9街区とは比較にならない位高いでしょ。いくら長谷工でも。
東京フロンティアは外観、設備は他の長谷工物件からみてもかなりのローコストで建ててますから
デベの粗利益はかなりのものと推測できます。眺望、抜けはこちらが劣りますが、標準仕様は
羨ましいぐらい良いと思います。（東京フロンティアがＯＰ対応でしょぼいからですが。）
当初、藤和も＠２００万円/坪以上の価格を想定していたと思いますが、低迷する新築市場を
勘案しての価格設定ですね。個人差は当然ありますが、都心７ｋ圏内でこの価格は高くはないと
思います。静かだし、公園施設、交通（駅より高速ＩＣが近い）も便利。
お買い得だと思いますよ。
ちなみに私は藤和・長谷工の関係者ではありません。北側の住民です。

[39: 物件比較中さん]

坪１８０−１９０ですか・・
期待はずれです。。もう少し頑張ると思ってたのに。
この価格だとリバーフェイス、イニシアのほうに流れちゃうんじゃないかな？

両物件ともに良さそうな部屋は既に埋まっているんで、角部屋、高層階はそれなりに売れそうですが、それ以外は相当苦戦するんじゃないですかね。

値引きを厭わない藤和だけに年末から期末にかけての値引き狙いですな。

[40: 匿名さん]

マンションズとかに間取り図でていますけど、典型的な長谷工的つくりで外廊下側が
アウトフレームできていないことが明らかですよね。　洋室1/2とも目いっぱい部屋がへこんで
いて、そのへこみの上には大梁がわたっているのは見なくてもわかります。
いくら、駐車場100%といっても、オール電化でもなし。これで坪200万では同時期に売っている
リバーフェースとかにみな流れるだけですよ。　確かに土地仕入れはちょっと高かったでしょう
けど、平均で200とかつけて買ってくれるほど今の検討者は甘くはないでしょう。

　ほとんど機械式なのに、駐車場コスト3000円からとかまた無茶やるようですね。
アーバンフォートで、これでは更新の経費はおろか、定常的な維持コストよりも安いってんで
掲示板で叩かれて、確かパーク＆パークスではちょっと値上げしていたはずですが、これだと、
管理費か、維持管理費から補填するしかない。　きっと管理費・修繕積立ての金額は検討中
とかいって、モデルルームオープン時には内緒でいくのでしょう。　懲りてないですね。

[41: 匿名さん]

スレッドたてた人のかきこみにもあるけど、まさに差別化ができてない。ここにしかないっ要素がなさすぎ。　大規模物件がいっぱいあるところに、あとから参入するだけの売りがないね。もう10%ほど安いとか価格で勝負ならわかるけど、別に安いわけでもない。　川側が小学校で同じ高さでブロックされるわけだし。