BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[376: 匿名さん]

サンクタスは、価格再改定すると思いますけどね。

むしろ、同じベリスタの、北千住物件の価格が、もうとうに建て始めているのに、
ようやくホームページ立ち上げという感じで、たぶんすごく高く土地を仕入れてしまったのに
想定していた、坪250-300近いレンジにはもっていけないので困っているんではという気が
します。　ここの価格は、角部屋はずいぶん割りましていますが、中住戸は、南向きでも
200万/坪未満。　とくに大幅な価格改定が、売り切りのために必要とも思わないです。

[377: 匿名さん]

値引きはデベの戦略によるところが大きいです。
ヴィークは住不なので値引きは相当厳しいと思います。それに比べここは藤和の物件なので、完成間近の４半期末は期待して良いと思います。１２月以降、売れ残りが３０％以上あるようならまず間違いなく値引きしてくると思います。１割くらいは目指せるかと思います。

完成間近の同じデベの他の物件のＭＲに行って価格交渉をすれば大体感触はつかめます。

[378: 8834株主]

藤和さ〜ん、言われてるね〜、地所の子会社の意地を見せたれや！地合いが良くないとか関係ないよ！調子いい物件はこの地合いでもちゃんと存在してるんだからな

[379: 匿名さん]

>377さん
あの〜… ウ゛ィークの売り主は清水の子会社なんですが…

[380: 匿名さん]

>377さん
販売提携と売り主がごっちゃになってますね。
ここはスミフの物件ではありませんよ。
住友不動産販売が清水の代わりにただ販売してるだけの立場ですので。
スミフが売り主だったらあんな生ぬるい価格設定はしませんって

[381: 購入検討中さん]

実際、現地を歩いてみると駅から遠かった。。。
通勤や、暑さ寒さのことを考えると、
少し頑張って駅前ブランズの方がいいかな？と迷っています。

[382: 匿名さん]

>381さん

そんなに遠くないですよ。
南千住まで20分も歩けばいけます。

[383: 物件比較中さん]

藤○って酷いよ。
ここではなく、ベリスタ日本橋小伝馬町を検討していたんだけど
隣が処刑場跡地だったことは一言も教えてくれなかったし
売り込みの電話が仕事場にまでかかってきたし。
勤務先の電話番号なんて教えたこと無かったのに・・・。

ベリスタ日本橋小伝馬町のスレにも同じような体験をされた方の書き込みがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44066/

[384: 匿名はん]

＞３８１　少し頑張って駅前ブランズの方がいいかな？と迷っています。
ブランズが買えるんなら、そらブランズの方がいいでしょう。
値段が比べ物にならないでしょう。

[385: 匿名はん]

それにここは藤和だしな。

[386: 契約済みさん]

なんかキャンセルしたくなってきた…

[387: もろきゅー]

ここって最近、書き込みのほとんどが荒しですよね。
もう少し意義のある話をしていきましょうよ。

いよいよ第2期3次価格発表会ですね！
第1期の時のように売り残りが出ないよう完売してほしいです！！
盛り上げていきましょー

[388: 購入検討中さん]

上階と下階の価格差が思った程無かったので上階を検討中なのですが、ベリスタの駐車場って安いですよね。
そこをメリットと感じる人もいるのかもしれませんが、私は車を持っていないのでそこが一番不安。
ここくらいの駐車場価格だとメンテ費用すら捻出できないでしょうし、機械式を交換すると一時金が。
一般的にはどのくらい取られるのでしょうか？
車を持っていなくても2〜300万/戸くらいはかかっちゃうのかな。
この設定では理事会も困りますよね。
この件、皆さんはいかが考えられていますか？

[389: もろきゅー]

>388さん
う〜ん、車を持ってないので気にしてませんでしたが
それが本当なら痛い出費になります...。

でもそんなことって起こりえるんですか？
勉強不足ですいません。

[390: 匿名さん]

十分起こり得ますよ。というか車を乗らないあなたにまで、駐車場の維持費を毎月管理費という形で支払うんですよ。
理不尽な話です。
この物件は車を持たない人が買うべき物件ではありません。

[391: 匿名さん]

フロンティアシティのアーバンフォートのほうの検討板の過去ログに、機械式駐車場の
更新ネタがあります。　そちらをごらんになればよいかと思います。
　長谷工系管理会社が、見積もりとしてだしてきた更新の見積もり価格は、1台あたり約200万。　
これは、共用部分なので、その更新費用は、修繕積立からで駐車場の利用の有無によらずに
発生すると考えるのが自然です。　ここは3000円程度からの駐車場料金を設定していますが
また、数年に一回の塗装や、消耗部品の交換、電気代などの維持ランニングコストだけで
この金額は軽く超えますから、差額は管理費会計からの持ち出しになります。
　共用施設が地味めの割に、ここの管理費がしっかりかかるのは、駐車場代が姿を変えて
そこに計上されているからではないでしょうか。
　無論、管理費・修繕積立について決定するのは管理組合ですが、金額などが管理規約集に
明記されている場合、その変更は特別決議(3/4以上の賛成）を必要とする可能性があり、
車を持たない人の割合が低い場合、その意思は反映されない可能性が高いですし、
もともと値上げする方向の決議は至難です。　管理組合理事さんが苦労されることが
目に見えている初期設定を行って、販売促進にあてようとする考え方には感心しません。
（これも荒らし投稿扱いになるのかな... ）

[392: 購入検討中さん]

参りましたね。
でも、更新時期に200万とか300万とかのお金を、みんながみんなポンと払えるものなのでしょうか。
払えない人がいれば（確実にいるでしょう）もめますし、販売時に金額が設定されていますから当初より積立てのため駐車料金を増額するにももめるでしょう。
仮に全戸が車を持っていたとしても、結局みんな困るでしょう。
法律云々は別にして全戸でメンテナンス、更新の費用を割るのは、そもそもシステムとして受益者負担（これもマンションの運営上正常な観点のはずです）の観点からすると良くないですよ。
正直、がっかりです。
見せかけの金額を減らすために（!?）こんなシステムをセットで販売しようと計画する藤和不動産には不信感を抱かざるを得ません。

　!?　この際、車、買おうかな。（本末転倒）

[393: 8844株主]

>>391
夜遅くまでご苦労様。
最近株下がってるからもっと頑張ってくれたまえ。

[394: もろきゅー]

皆さんのご意見参考になりました。
ありがとうございます！
恥ずかしながら、車を持っていない自分にはあまり関係のない話だと思い込んでおりました...。
マンションは私の人生の中で一番高い買い物になると思いますので
後悔の無いように他物件との比較もしつつ、しっかり調べていきたいと考えます。

[395: 購入検討中さん]

＞393
いや、事実なんだからそんな意地悪な言い方はよしましょう。
知らない方には特に「意義ある」情報交換だったと思いますよ。
購入を検討されている方の中に知らない方がいること自体がここの大きな問題なんですけど。