ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part6

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンスのPart６です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427195/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-harumi/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[562: 匿名さん]

556

東京の不動産が5割も割安なんてことはないと思います。
色々意見があるかと思いますが、面白い記事があったので共有します。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/

[563: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジデンスとは全く関係無いですが、ドゥトゥールの管理費って何で安いんですかね？
ティアロレジデンスを高いというのか、ドゥトゥールを安いというのかという話はあれど、この差は何に起因するのか大変興味深い。
ジムとかスパで１回当たり利用料金が数百円程度かかるということがそれほどのコストダウンにつながるとも思えないところですが、どうなんだろうか。

ティアロレジデンスでドゥトゥールと比較して管理コストがかかりそうなポイントとしては、
・総戸数が少ない（クロノと共同であれば多いのだが）
・植栽
くらいしか思いつかないですが。
他に何かありましたかね。
全熱交換器であることとか関係あるのだろうか？

ドゥトゥールは途中で検討をやめたので詳しく聞いていませんが、10年間は住不の系列管理会社との契約でロックされているという話だったと記憶していますが、そのあたりが実はコスト減と関係しているんですかね？
オリンピックで注目される場所にある物件ということで、しっかりとした管理をして色々な報道に映像が出て来ても「おっ」と思われる状態を保つためには、住友の管理会社である必要があるという話を営業さんがしていた気がします。
それでも10年は不要だろって思いましたが。

[565: 匿名]

ドゥトゥールの安さはSOHOが入るのと、テナント賃貸料が入るからだそうです。また共用施設がたくさんあるけど、ツインタワーで総戸数が多いため、一戸あたりの負担が少ないそう。
スミフはネット込みだし、どこも管理費は安いんですよね。

[566: ティアロ契約済みさん]

>565

ありがとうございます。
なるほど、SOHOとマルエツですか。
スカイリンク、前田建設の物件と合わせて4棟分の住宅で合わせて3000戸、1万人くらいがマルエツの想定利用者ですかね。
この規模だと普通に賃料払ってテナント入居しても採算が合うレベルなのですね。

晴海二丁目の都有地は晴海フロントみたいなオフィスビルでもいいので、一階部分に生活便利施設が入ると良いのですが。

先週佃界隈を散歩していてふと気付きましたが、晴海フロントみたいな雰囲気のオフィスビルの一階にマツキヨ入っていますね。
イトーヨーカドーみたいな施設でなくとも、スーパーやらドラッグストアやらが入ることは普通にあると。

晴海二丁目界隈は晴海タワーズ、晴海三井、その他昔からある他のマンションもいくつもあるので商圏としては十分な規模があるので何かこないものだろうか。

[567: 匿名さん]

トリトンや晴海フロント勤務者限定ですが、ランチタイムに帰宅し自宅もしくはカフェで休憩っていうのはいいですね。

[568: 匿名さん]

>>567
その場合、
シャトルバスに管理費から出してるお金が損になりますね。

[569: 匿名さん]

何で？
帰宅後着換えてからシャトルバスで銀座に行く事もできるじゃん

[570: 匿名さん]

シャトルバスって、クロノとティアロどっちのエントランスから出るんてますか？

[571: 匿名さん]

ドゥトゥールのMR行った人ありますが、どうでしょうか

今週ティアロ契約予定ですが、

やっぱり契約する前に、一度行って見た方がいいかな

[572: 入居済み住民さん]

比較したらいいんじゃん
三菱は管理最悪だよ
アフターサービス（ 不具合の補修）も最悪

[573: 匿名さん]

クロノやティアロの購入者って、 http://farm4.static.flickr.com/3760/14071660197_9470ba2375_o.jpg こういうの説明受けた上で購入しているんだよね？勇気があるというかパイオニアというか。

[574: 匿名さん]

この程度は内陸でも場所によっては起こりえるでしょ。浦安のケースまでいくと大変でしょうが。この程度で購入を見合わせてたらどこにも買えないでしょうね。軽度な液状化ですが、地震の被害なんて火災とかそれ以外にも沢山ありますから。

[575: ティアロ契約済みさん]

>571

気になるなら見ておいた方が良いのでは？
ドゥトゥールのMRではティアロレジデンスの資料一式揃っていますから、ティアロレジデンスで検討中の部屋を伝えれば、それに対抗する部屋を提案してくれます。

そして、一通りティアロレジデンスについてのネガティブなコメントもらえますよ。

[576: 匿名さん]

>>575
そうですよね〜。
ネガコメ我慢できないのがＳ的で(^^)
もともとティアロの北向きを検討されている方なら、ドトールも選択肢になるかもしれないですね。

[577: 匿名]

確かに北側の低層で比べるなら、川の風景も楽しめるのでドトールかな。　20階以上ならスカイツリーまでの眺望が抜けているいるからティアロ。　まぁ、全体的には水物設備のドトールを取るか、眺望重視でティアロを取るかでしょう。　ウチはティアロの中層南を契約しましたけどね。

[578: 匿名さん]

価格が1000万位違うけどね

[579: 匿名さん]

駅近＋スパに1000万余分に払うか、両方無いけど眺望をとるか。南側ならさらに永久眺望。晴海で選ぶ基準って、こんな感じ。

[580: 匿名]

駅から多少近くてスパが付いていても、湾岸地域に住んでいるのに水辺も見えないようじゃ意味が無いよ。そんなら、ちょっと田舎っぽいけど地盤が良い中野坂上でも選んだ方がマシ。

[581: ティアロ契約済みさん]

スパって人気なんですね。

[582: 匿名さん]

スパと言っても、温泉ではなくて普通の浴場のようだけど。

[583: 物件比較中さん]

沸かし湯で循環でしょ！
維持管理コストはかかるだけで、
効能上も衛生上もメリット皆無だね！
阪売時には素人へのセールス材料になるけど、
長期的には重荷でしかない。

[584: いつか買いたいさん]

５８０に禿同

湾岸とか、タワマンとかって眺望を楽しむために住むところだよ

[585: 匿名さん]

>>584
そうではあるが、キャピタルゲートみたいに
眺望が悪い部屋が多いのに瞬間完売するタワマンもある。

[586: 匿名]

あれは利便性がすべてでしょう。　でも、あんなに1Fに飲食店が入っていたら、設備の劣化、ゴキブリなどの侵入、セキュリティ面での不安が大きいと思う。　まぁ、人それぞれ選ぶ基準も目的も違うからなんとも言えないけど、私はキャピタルゲートには魅力を感じなかった。

[587: 匿名さん]

＞５８０
眺望は3日で飽きるよ。
家のタワマンはレインボーブリッジ良く見えるけど、
今は、まったく見てない。
駅近の方が、日常のことだから、圧倒的に大事。

[588: 申込予定さん]

眺望良好な物件から駅近だけど約40m先がマンションの物件に移ったが、カーテンを開ける機会が殆どなくなった。
眺望（開放感）って失ってはじめて大事だと気付くものだと実感した。

[589: 匿名]

CGPって瞬間蒸発じゃないですよ。うちも見に行きましたが、普通に売れ残ってました。

[590: 匿名]

俺も駅近くの物件に住んでいるけど、隣のオフィスビルとお見合いでまったくカーテンを開けていない。　オフィスには、夜遅くまで残業している人もいるから夕方過ぎると厚手のカーテンまで閉めている。　人目を気にせず太陽を拝める物件を模索中。

[591: 契約済みさん]

眺望重視派には、ここは良い物件。中層階でもカーテン全開保証だ。

[592: ティアロ契約済みさん]

眺望と言えば、虎ノ門ヒルズに行ってきましたが、眺望はすごいですね。ここまで高いと遮るものも無し。

とりあえず、虎ノ門ヒルズからクロノレジデンスを眺める写真を。

[593: 匿名さん]

CGPやKTTに比べて売れ行きが鈍いのは、利便性を気にせず眺望や開放感に重きをおいて住まいを選ぶという方の母数自体が圧倒的に少ないからだと思います。
でも南向きは眺望＆開放感最重視派には最適の物件だと思います。しかも中央区内の近隣物件より安いですし。

[594: 匿名さん]

まぁ、ゆっくり売れていけばいいんじゃない？
そのうち相場も上がってくれば、割安感で売れてしまうんじゃない。

[595: 申込予定さん]

月島キャピタルは瞬間蒸発でした。
売れ残っていたのは皆様の候補にも上がらない、40㎡台、50㎡台のちっちゃな部屋だったはずです。

「駅近物件」自室を出てエレベーターで地下に降り自動ドアを出れば、そこに改札がある
電車通勤されている方々には非常に価値のあるものだと思います。
資産価値があるのも理解できます。

私は現在、豊洲駅真上の○エルタワーに居住しておりますが
電車があまり好きでなく利用しないので
どちらかというと気になるのは
マンション敷地内に大勢の地下鉄利用者が出入りすることです。

朝早い時間は新豊洲の工事関係者と思われる方々が
敷地内のベンチあるいは周辺で食事をとり、喫煙します。
出勤時間帯には駅まで自転車で来た人々が、敷地内に自転車を放置し駅へ向かう

ココは三井の分譲なので管理が徹底していて
毎朝７時半頃から２人程度の管理スタッフが掃除を始めます。
日中も清掃は行われ、巡回も徹底してしていますが
それに追いつかないほど汚され、自転車は目を盗んで、あるいは堂々と放置され、なくなることはありません。
駅近とはそういう物件です。


私は駅から遠い、この物件が大好きです。
周囲の環境、眺望。
今から入居が楽しみです。

[596: 匿名さん]

ウチも毎日電車に乗る生活じゃないから眺望優先です。
でも電車通勤でお勤めのかたは毎日のことですから駅距離は大事ですよね
。

[597: 匿名さん]

眺望は飽きるっていうより慣れるって表現が正しい
上にもあるけど失ってからその事実に気付くっていうね
湾岸の眺望についてはその後の人生に影響を及ぼす重大な問題がある
それは世界のどこに行っても夜景にあまり感動しなくなってしまうこと
だって自宅からのほうが綺麗なんだもんｗ
まあ世界といってもアメリカとアジアの主要都市ぐらいしか行ったことないけどねｗ

誤解してほしくないのは、だからこの物件は素晴らしい、買え！ってことではない
残ってるってことは値段に見合ってないってことだからさ

[598: 申込予定さん]

確かに高い印象はあります。
Skysよりずっと高いかった。
パークタワー東雲と比べたら軽く1.5倍はします。

三菱の人は「中央区アドレスだから」と言ったけど
自分的には江東区も中央区も港区も変わらないので．．．

湾岸にしては少し高いと思います。
でも今から購入するなら、ココかな。
晴海三井まで待てないし。

[600: ティアロ契約済みさん]

一番売れているコーヒーが一番美味しいならば、一番美味しいコーヒーは缶コーヒーだ。

自分が好きなものを買いましょう。

[601: 匿名さん]

>>595
えーと、おっしゃりたいのは
キャピタルゲートプレイスの敷地内にも大勢の第三者が入るということですか？
それはあそこの検討スレでも言われていましたよ。
他のマンション住民たちもキャピタルの敷地内を通るのが出口への近道になりますから。
誰でも駅へのエレベーターを自由に使えて、その維持管理費はキャピタル住民が払いますし。

[602: 匿名さん]

>>598
東雲はＷコンの時代から
マンションは安くしないと売れない街ですから。
比べるのは無意味。

[603: 匿名さん]

>>551
インフラ整備、本当にどうなっているのでしょうかね？？
晴海のインフラは全く何も進捗していないように見える。
都の行政は完全に都民をナメていると思う。

[604: 匿名さん]

>>602
東雲の新築物件も今なら2割程度上乗せしても売れそうな感触ですよ。

[605: 匿名さん]

>>604
チラシ価格は、売主の希望価格ですから、実際の売れる価格とは別です。

東雲は、シェアハウス、が問題になってましたね。

[606: 匿名]

598

晴海が、豊洲や東雲より高いのは、何も「中央区アドレス」だけの問題ではありません。
基礎となる地盤が、何によって埋め立てられているかも重要ポイントです。

晴海：　120年ほど前に、隅田川の拡張工事を行った時の底土が基礎。

豊洲：　関東大震災の時に出た震災瓦礫の処分地として埋め立てが開始された。

東雲：　不燃物の埋め立て場所。つまり日常的なゴミ。

一般論として、埋立地の地盤が安定するまでには約150年かかると言われています。　つまり、湾岸地域としては
晴海が一番マシな状態であると言う事です。

ちなみに、銀座あたりは江戸城の御堀（昔は三重に張り巡らされていた）を作った時に出た土砂で埋め立てられたそうです。

[607: 匿名さん]

もう、値上がり相場始まってるよ。

[608: ティアロ契約済みさん]

アドレスや立地が異なれば価格が違うのは当然。
何に価値を見出すかは人それぞれで、多くの人には価値があっても自分には価値が無いと思うならば、それは「安く」手に入れるチャンスなので良いことではないでしょうか。

本当は価値があるのに世の中の人は気付いていないから「安い」というのは誰もが狙いたいものですが、情報流通が激しい世の中でそんなもの探してもなかなか見つからない。
不動産は株よりも流動性が低いので、少しばかりはアービトラージのチャンスがあるのですかね。

そんなことは気にせずに、気に入って無理なく買えるところを買うのが良いと思います。

[609: 匿名さん]

静かな土曜日ですね。
現地の解放感に感動して検討していますが、入居済みのお隣よりも値上げされた価格というのが引っ掛かります。
全く同条件はないと思いますが、南向きの３Ｌのお部屋でどの程度値上げされたのでしょうか。どなたかご存知のかたいらっしゃれば。

[610: 匿名さん]

クロノはありえないほどの格安だったということでしょう。
６年後にはティアロもそう言われているのかもしれませんね。
インフレ下では早く買ったもん勝ちだと思いますが、
まだインフレと呼べる状況でもありませんからね。

[611: 匿名]

クロノとティアロってそんなに価格差あります？　当初、三菱は「ティアロは、どうしてもクロノの陰になってしまう部分が有るので、少し安く出す予定です」と説明していました。　でも、震災やオリンピックの影響で資材の価格が高騰しすぎて、同じくらいの価格で出すしかなくなったとは聞きましたが、平均価格がクロノより格段に高いと言う事は無いですよね。　角部屋に関しては、確かにクロノは異常に安かったのでティアロではその辺が修正されていますが、中部屋はちょっと安いくらいですよね。