ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part6

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンスのPart６です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427195/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-harumi/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[551: 匿名さん]

中央区議のブログによると、クロノの入居前後で人口が１３００人増えたそうです。ティアロ、ドトール、三井が完成すると５０００人以上は増えそうですね。インフラ整備、急いで欲しい。

[552: 匿名]

問題が多いように見えるけど

しばらくすると話題にも上がらなくなることがほとんど・・・

みんな暇なだけだからね。

ゴミ問題、レンタサイクル問題　合コン問題　焼肉問題

すでに誰も騒がないすっかり無かったことだもん。

[553: ティアロ契約済みさん]

>551

人口の増加というのは、晴海地域にという意味ですかね？
+1300人というのは、一戸当たり1.5人くらいの計算になりますけど、少ない印象ですね。
晴海のURに住んでいた方々もそこそこいる様子なので、晴海地区という意味ではその程度の増加なのですかね。

世帯あたりの人数はざっくりと平均で3人くらいなので、1000人くらいの差分があるということは、元々晴海界隈の方々が1000人、約300から350世帯あるということですか。

晴海のUR周辺を通りかかると、以前よりも内覧の案内をしている人が増えた印象がありますが、URや分譲部分は結構打撃受けてるんですかね。
供給過剰で将来のリセールが云々という話が晴海・勝どき地域の物件では騒がれていますが、現在のように周囲に大規模な新築ができた時には売り物が大量に出てくるということがあるのでしょうね。

その場合、新築よりは単価を下げなければならないことは当然ながら、相場が上がっている場合は逆にそこそこの単価で売りに出せるのですかね。
実際、晴海の中古はちょっと前よりも強気の価格で出てる気がしないでもないですけど。
成約価格は知りませんが。

[554: 匿名さん]

>>553
勝どきから晴海に移り住んだ人も結構多いみたいですよ

[555: 匿名さん]

春頃だったかな？
日経新聞に中央区が一番住みたいランキング１位になってたよ。
港区や千代田区を抜いてね。
供給過多にはならないと思う。

[556: 入居済みさん]

中央区は永遠に、人口過多には成りません。日本で最後まで人口増加の続く地区が中央区だと国連の調査でも出ているように
物件の相場も２年前が底でしょう。現在はオリンピック効果。インナーハーバー計画。晴海を良くする会。の大胆なロビー活動で不動産化価格も、ＮＹ，香港、シンガポール、ロンドンより５割近く割安です。都市力ランキング現在４位ですが、
枡添知事は、１位を目指しています。

中央区も人口の急増と東京の海の玄関の観点から、交通インフラの増強の急務。児童生徒の急増で小中学校の増設」等実行します。しかし人口急増は、歯止めを掛ける為、次回以降の小中学校の増設は行いません。

公園、緑地、世界交流センター、オリンピック記念公園等に広大な用地を裂くためです。クロノ、ティアロ、ドトール、三井晴海タワーすべてクオリティの高い世界日誇る、超都心隣接超高級住宅特区に成ります。

首都高速晴海インターが出来。ＬＲＴの工事の様な路面の削除もトリトン側で行っています。台場にカジノリゾートエンターテイメント特区完成すれば、当然メトロ湾岸線か、山手線分岐湾岸ライナー羽田線必要に成る事は明白です。

トリトンの屋上緑化を見れば、」これが東京駅１９分の場所とは到底思えない大自然環境です。豊洲にはそのような品格は有りません。１０年後。日本の玄関、一番住みたいのは中央区に成るのは当然と言えば、当然です。

羽田まで１５分東京駅にも１０以内に成ります。鉄軌道とは素晴らしい事であり、安倍政権で湾岸ライナーの道筋を国家プロジェクトに格上げしてくれました。

買い推奨です。晴海、勝どき、月島、豊海、最後の東京の最大再開発は築地跡地２２ヘクタール。ここはＮＹのグランドゼロ的なモニュメンタルな、１００階建てインテリジェントビルを中心に商業、住居、ホテル、美術館、シネコン、素晴らしい再開発が新橋駅周辺と同様に行われるでしょう。

[557: 匿名さん]

>>548
どこも最初はあんなもんだよｗ
全てが住民とも限らないしね

ただ管理が若干お粗末？って気もしないでもない
大規模のサンプル、ノウハウが少ないとか？

[558: 入居済み住民さん]

管理は、三井不動産住宅サービスに変更した方が、良いのでは？前のタワマン三井不動産住宅サービスでしたが、若い主婦も多く元気にあいさつ、内部廊下、共用部元気に丁寧に掃除してました。男性も若く皆はつらつと掃除してました。
ここは、やる気の無い陰気な男性老人がやたら目につくし、仕事もいい加減。これじゃ三井に替えられるのも時間の問題ですね。管理費はスパもないのに異常に高いのも合点がいかないな。

[559: 匿名さん]

13年　　 116戸契約済
14年3月　200戸販売（うち27戸は登録入らず）
14年3月　6戸販売
14年4月12日　6戸販売
14年4月19日　5戸発売
14年5月02日　12戸発売
14年5月16日　11戸発売
14年5月24日　5戸発売
14年5月31日　7戸発売
14年6月03日　先着順により5戸販売（※先着販売戸数が3戸増えたため、販売されたのは2/5戸だった様子）
14年6月10日　先着順により1戸販売
14年6月17日　先着順により7戸販売
14年6月27日　先着順により4戸販売
→これまで販売に出した住戸は385戸／861戸。未販売住戸は55.2％

[560: 匿名さん]

>>558
周辺タワマンの三井の管理費、高いようですから三井にわざわざ変えるなら、他の管理会社と比較してからですね。

[561: 匿名]

管理会社は三井、住友、東急が良いですね。

[562: 匿名さん]

556

東京の不動産が5割も割安なんてことはないと思います。
色々意見があるかと思いますが、面白い記事があったので共有します。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/

[563: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジデンスとは全く関係無いですが、ドゥトゥールの管理費って何で安いんですかね？
ティアロレジデンスを高いというのか、ドゥトゥールを安いというのかという話はあれど、この差は何に起因するのか大変興味深い。
ジムとかスパで１回当たり利用料金が数百円程度かかるということがそれほどのコストダウンにつながるとも思えないところですが、どうなんだろうか。

ティアロレジデンスでドゥトゥールと比較して管理コストがかかりそうなポイントとしては、
・総戸数が少ない（クロノと共同であれば多いのだが）
・植栽
くらいしか思いつかないですが。
他に何かありましたかね。
全熱交換器であることとか関係あるのだろうか？

ドゥトゥールは途中で検討をやめたので詳しく聞いていませんが、10年間は住不の系列管理会社との契約でロックされているという話だったと記憶していますが、そのあたりが実はコスト減と関係しているんですかね？
オリンピックで注目される場所にある物件ということで、しっかりとした管理をして色々な報道に映像が出て来ても「おっ」と思われる状態を保つためには、住友の管理会社である必要があるという話を営業さんがしていた気がします。
それでも10年は不要だろって思いましたが。

[565: 匿名]

ドゥトゥールの安さはSOHOが入るのと、テナント賃貸料が入るからだそうです。また共用施設がたくさんあるけど、ツインタワーで総戸数が多いため、一戸あたりの負担が少ないそう。
スミフはネット込みだし、どこも管理費は安いんですよね。

[566: ティアロ契約済みさん]

>565

ありがとうございます。
なるほど、SOHOとマルエツですか。
スカイリンク、前田建設の物件と合わせて4棟分の住宅で合わせて3000戸、1万人くらいがマルエツの想定利用者ですかね。
この規模だと普通に賃料払ってテナント入居しても採算が合うレベルなのですね。

晴海二丁目の都有地は晴海フロントみたいなオフィスビルでもいいので、一階部分に生活便利施設が入ると良いのですが。

先週佃界隈を散歩していてふと気付きましたが、晴海フロントみたいな雰囲気のオフィスビルの一階にマツキヨ入っていますね。
イトーヨーカドーみたいな施設でなくとも、スーパーやらドラッグストアやらが入ることは普通にあると。

晴海二丁目界隈は晴海タワーズ、晴海三井、その他昔からある他のマンションもいくつもあるので商圏としては十分な規模があるので何かこないものだろうか。

[567: 匿名さん]

トリトンや晴海フロント勤務者限定ですが、ランチタイムに帰宅し自宅もしくはカフェで休憩っていうのはいいですね。

[568: 匿名さん]

>>567
その場合、
シャトルバスに管理費から出してるお金が損になりますね。

[569: 匿名さん]

何で？
帰宅後着換えてからシャトルバスで銀座に行く事もできるじゃん

[570: 匿名さん]

シャトルバスって、クロノとティアロどっちのエントランスから出るんてますか？

[571: 匿名さん]

ドゥトゥールのMR行った人ありますが、どうでしょうか

今週ティアロ契約予定ですが、

やっぱり契約する前に、一度行って見た方がいいかな

[572: 入居済み住民さん]

比較したらいいんじゃん
三菱は管理最悪だよ
アフターサービス（ 不具合の補修）も最悪

[573: 匿名さん]

クロノやティアロの購入者って、 http://farm4.static.flickr.com/3760/14071660197_9470ba2375_o.jpg こういうの説明受けた上で購入しているんだよね？勇気があるというかパイオニアというか。

[574: 匿名さん]

この程度は内陸でも場所によっては起こりえるでしょ。浦安のケースまでいくと大変でしょうが。この程度で購入を見合わせてたらどこにも買えないでしょうね。軽度な液状化ですが、地震の被害なんて火災とかそれ以外にも沢山ありますから。

[575: ティアロ契約済みさん]

>571

気になるなら見ておいた方が良いのでは？
ドゥトゥールのMRではティアロレジデンスの資料一式揃っていますから、ティアロレジデンスで検討中の部屋を伝えれば、それに対抗する部屋を提案してくれます。

そして、一通りティアロレジデンスについてのネガティブなコメントもらえますよ。

[576: 匿名さん]

>>575
そうですよね〜。
ネガコメ我慢できないのがＳ的で(^^)
もともとティアロの北向きを検討されている方なら、ドトールも選択肢になるかもしれないですね。

[577: 匿名]

確かに北側の低層で比べるなら、川の風景も楽しめるのでドトールかな。　20階以上ならスカイツリーまでの眺望が抜けているいるからティアロ。　まぁ、全体的には水物設備のドトールを取るか、眺望重視でティアロを取るかでしょう。　ウチはティアロの中層南を契約しましたけどね。

[578: 匿名さん]

価格が1000万位違うけどね

[579: 匿名さん]

駅近＋スパに1000万余分に払うか、両方無いけど眺望をとるか。南側ならさらに永久眺望。晴海で選ぶ基準って、こんな感じ。

[580: 匿名]

駅から多少近くてスパが付いていても、湾岸地域に住んでいるのに水辺も見えないようじゃ意味が無いよ。そんなら、ちょっと田舎っぽいけど地盤が良い中野坂上でも選んだ方がマシ。

[581: ティアロ契約済みさん]

スパって人気なんですね。

[582: 匿名さん]

スパと言っても、温泉ではなくて普通の浴場のようだけど。

[583: 物件比較中さん]

沸かし湯で循環でしょ！
維持管理コストはかかるだけで、
効能上も衛生上もメリット皆無だね！
阪売時には素人へのセールス材料になるけど、
長期的には重荷でしかない。

[584: いつか買いたいさん]

５８０に禿同

湾岸とか、タワマンとかって眺望を楽しむために住むところだよ

[585: 匿名さん]

>>584
そうではあるが、キャピタルゲートみたいに
眺望が悪い部屋が多いのに瞬間完売するタワマンもある。

[586: 匿名]

あれは利便性がすべてでしょう。　でも、あんなに1Fに飲食店が入っていたら、設備の劣化、ゴキブリなどの侵入、セキュリティ面での不安が大きいと思う。　まぁ、人それぞれ選ぶ基準も目的も違うからなんとも言えないけど、私はキャピタルゲートには魅力を感じなかった。

[587: 匿名さん]

＞５８０
眺望は3日で飽きるよ。
家のタワマンはレインボーブリッジ良く見えるけど、
今は、まったく見てない。
駅近の方が、日常のことだから、圧倒的に大事。

[588: 申込予定さん]

眺望良好な物件から駅近だけど約40m先がマンションの物件に移ったが、カーテンを開ける機会が殆どなくなった。
眺望（開放感）って失ってはじめて大事だと気付くものだと実感した。

[589: 匿名]

CGPって瞬間蒸発じゃないですよ。うちも見に行きましたが、普通に売れ残ってました。

[590: 匿名]

俺も駅近くの物件に住んでいるけど、隣のオフィスビルとお見合いでまったくカーテンを開けていない。　オフィスには、夜遅くまで残業している人もいるから夕方過ぎると厚手のカーテンまで閉めている。　人目を気にせず太陽を拝める物件を模索中。

[591: 契約済みさん]

眺望重視派には、ここは良い物件。中層階でもカーテン全開保証だ。

[592: ティアロ契約済みさん]

眺望と言えば、虎ノ門ヒルズに行ってきましたが、眺望はすごいですね。ここまで高いと遮るものも無し。

とりあえず、虎ノ門ヒルズからクロノレジデンスを眺める写真を。

[593: 匿名さん]

CGPやKTTに比べて売れ行きが鈍いのは、利便性を気にせず眺望や開放感に重きをおいて住まいを選ぶという方の母数自体が圧倒的に少ないからだと思います。
でも南向きは眺望＆開放感最重視派には最適の物件だと思います。しかも中央区内の近隣物件より安いですし。

[594: 匿名さん]

まぁ、ゆっくり売れていけばいいんじゃない？
そのうち相場も上がってくれば、割安感で売れてしまうんじゃない。

[595: 申込予定さん]

月島キャピタルは瞬間蒸発でした。
売れ残っていたのは皆様の候補にも上がらない、40㎡台、50㎡台のちっちゃな部屋だったはずです。

「駅近物件」自室を出てエレベーターで地下に降り自動ドアを出れば、そこに改札がある
電車通勤されている方々には非常に価値のあるものだと思います。
資産価値があるのも理解できます。

私は現在、豊洲駅真上の○エルタワーに居住しておりますが
電車があまり好きでなく利用しないので
どちらかというと気になるのは
マンション敷地内に大勢の地下鉄利用者が出入りすることです。

朝早い時間は新豊洲の工事関係者と思われる方々が
敷地内のベンチあるいは周辺で食事をとり、喫煙します。
出勤時間帯には駅まで自転車で来た人々が、敷地内に自転車を放置し駅へ向かう

ココは三井の分譲なので管理が徹底していて
毎朝７時半頃から２人程度の管理スタッフが掃除を始めます。
日中も清掃は行われ、巡回も徹底してしていますが
それに追いつかないほど汚され、自転車は目を盗んで、あるいは堂々と放置され、なくなることはありません。
駅近とはそういう物件です。


私は駅から遠い、この物件が大好きです。
周囲の環境、眺望。
今から入居が楽しみです。

[596: 匿名さん]

ウチも毎日電車に乗る生活じゃないから眺望優先です。
でも電車通勤でお勤めのかたは毎日のことですから駅距離は大事ですよね
。

[597: 匿名さん]

眺望は飽きるっていうより慣れるって表現が正しい
上にもあるけど失ってからその事実に気付くっていうね
湾岸の眺望についてはその後の人生に影響を及ぼす重大な問題がある
それは世界のどこに行っても夜景にあまり感動しなくなってしまうこと
だって自宅からのほうが綺麗なんだもんｗ
まあ世界といってもアメリカとアジアの主要都市ぐらいしか行ったことないけどねｗ

誤解してほしくないのは、だからこの物件は素晴らしい、買え！ってことではない
残ってるってことは値段に見合ってないってことだからさ

[598: 申込予定さん]

確かに高い印象はあります。
Skysよりずっと高いかった。
パークタワー東雲と比べたら軽く1.5倍はします。

三菱の人は「中央区アドレスだから」と言ったけど
自分的には江東区も中央区も港区も変わらないので．．．

湾岸にしては少し高いと思います。
でも今から購入するなら、ココかな。
晴海三井まで待てないし。

[600: ティアロ契約済みさん]

一番売れているコーヒーが一番美味しいならば、一番美味しいコーヒーは缶コーヒーだ。

自分が好きなものを買いましょう。